Азаматтарды басқа тұрғын үй-жай берместен тұрғын үйден шығару туралы тұрғын үй қатынастарынан туындайтын даулар
Нормативтік-құқықтық база. Тұрғын үйден шығару туралы істерді қарау барысында Қазақстан Республикасының Конституциясын, Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексін, Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңын, Қазақстан Республикасының Жер Кодексін, Қазақстан Республикасының «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» және «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу» Заңдарын, сонымен қатар, «Азаматтардың тұрғын үй-жайларды жекешелендіру жөніндегі заңдарды соттардың қолдану тәжiрибесi туралы» 18 шiлде 1997 жылғы № 9 санды, 18 шілде 2004 жылғы № 8 санды, 30 желтоқсан 2011 жылғы №5 санды, «Меншік иесімен тасталған тұрғын үйге құқық жөніндегі дауларды соттардың қарау практикасы туралы» 20 сәуір 2006 жылғы № 3 санды, 22 желтоқсан 2008 жылғы № 26 санды , «Тұрғын үйге меншік құқығы бойынша заңдарды қолданудың кейбір мәселелері туралы» 09 шілде 1999 жылғы №10 санды, 19 маусым 2004 жылғы № 7 санды, «Соттардың мемлекет мұқтажы үшін жер учаскелерін «еріксіз иеліктен шығару жөніндегі» заңдарды қолдануының кейбір мәселелері туралы» 25 желтоқсан 2006 жылғы, №8 санды, 25 маусым 2010 жылғы №2 санды Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік Қаулылары басшылыққа алынды.
Қазақстан Республикасы Конституциясының 25 - бабының негізінде тұрғын үйге қол сұғылмайды. Соттың шешімінсіз тұрғын үйден айыруға жол берілмейді. Тұрғын үйге басып кіруге, оны тексеруге және тінтуге заңмен белгіленген реттер мен тәртіп бойынша ғана жол беріледі.
«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 8 - бабында тұрғын үйге құқықтық қатынастардан туындайтын дауларды сот шешеді. Азаматтарды және заңды тұлғаларды, олардың тұратын тұрғын үй-жайларынан тек осы Заңда белгіленген тәртіп бойынша, сот шешімінің негізінде ғана шығаруға болады.
Азаматтарды тұрғын үйден шығару мәселесін қарау барысында, оның қай негізде ол тұрғын үйде тұрып жатқандығын (жалдау, сатып алу-сату шарттары, мұра және басқа да жағдайлар) анықтау қажет. Азаматтардың тұрғын үйге құқықтарының басты принциптері, формалары және оларды жүзеге асырудың тәртіптері Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңымен реттелген.
Меншік иесiнiң отбасы мүшелерiн және басқа да тұрғындарды тұрғын үйден шығаруға, «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 30 - бабында белгіленген негіздер бойынша, тұрғын үйге меншік құқығы тоқтатылған жағдайда ғана рұқсат етіледі және ол түбегейлі болып табылады.
Жалдаушыны, (қосымша жалдаушыны) оның отбасы мүшелерін немесе онымен бірге тұратын басқа адамдарды басқа тұрғын үй бермей шығаруға, егер:
1) олар тұрғын үйді үнемі қиратса немесе бүлдірсе;
2) олар тұрған үйдi «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 4- бабының талаптарын бұза отырып пайдаланса;
3) олар жатақхана ережелерiн үнемi бұзу арқылы басқалардың өздерiмен бiр бөлмеде немесе бiр тұрғын үйдi тұруына мүмкiндiк бермейтiн болса;
4) олар дәлелдi себептерсiз тұрғын үйдi пайдаланғаны үшiн ақы төлеуден қатарынан алты ай бойы жалтарса;
5) адамдар ата-аналық құқығынан айырылған болса және олардың атааналық құқықтарынан айырылуына байланысты балаларымен бiрге тұруы мүмкiн емес деп танылса;
6) адам тұрғын үйге өз бетiмен басып кiрiп алса;
7) тұрғын үйдi жалдау (қосымша жалдау) шарты «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 108 - бабындағы 1 тармақта көзделген негiздер бойынша жарамсыз деп танылса;
8) олар меншiк құқығымен орналасқан жерiне қарамастан өзге тұрғын үйдi сатып алған болса;
9) «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 111 (101 баптың 3 тармағында, 109 - баптың 2 тармағында көзделген реттердi қоспағанда) және «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 114 - бабында көзделген негiздер пайда болса, басқа тұрғын үй берместен шығаруға жол берiледi.
Аталған санаттағы істердің сот актілерін зерделеу, республика соттарының аталған дауларды шешу барысында келесі ережелерді басшылыққа алғанын көрсетеді, атап айтқанда:
«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 17 - бабының, тұрғын үйге меншiк құқығы ол уәкілетті органында тiркелген кезден бастап пайда болады;
«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 107 - бабының, мемлекеттік тұрғын үй қорынан немесе жеке тұрғын үй қорынан жергілікті атқарушы орган жалдаған тұрғын үйден басқа тұрғын үй берiлмей шығару негiздерi;
Азаматтық Кодекстің 188 - бабының, оған сәйкес меншiк иесiнiң өз мүлкiн иелену, пайдалану және оған билiк ету құқылы.
Азаматтық Кодекстің 264 - бабының меншiк иесi, өз құқықтарының бұзылуы иелiктен айыруға байланысты болмағанымен, оларды бұзудың қандайын болса да жоюды талап етуге құқылы.
Істерді қарау барысында соттарға аталған азаматтық және тұрғын үй заңнамаларының нормаларын қолдану қиындықтар туғызбайды. Сондай-ақ, қорыту соттардың істерді қарауға әзірлеуді мұқият жүргізілетінін көрсетті.
Бірінші сатыдағы соттар, көпшілік жағдайда талап қою бойынша іс жүргізу сатысында талап арыздарды Қазақстан Республикасы АІЖК-нің 150,151 баптарына сәйкес келмейтіндіктен негізді қайтарады. Жалпы алғанда бұл санаттағы істерді қараудағы республика соттарының тәжірибесі бірізді деуге болады.
Дей тұрғанмен, Қазақстан Республикасы АІЖК-нің 364-бабының негізінде бірінші сатылы соттардың шешімдерінің апелляциялық тәртіппен күшін жоюға немесе оны өзгертуге, соттардың іс үшін маңызы бар мәнжайлар шеңберінің дұрыс анықтамауы және дұрыс айқындамауы, сотпен белгіленген іс үшін маңызы бар мән-жайлардың дәлелденбеуі, сот шешімінде баяндалған қорытындылардың істің мән-жайына сәйкес келмеуі, материалдық нормалардың немесе іс жүргізу құқығы нормаларының бұзылуы немесе дұрыс қолданылмауы негіз болған.
Мысалы, Ақмола облысы, Степногорск қалалық сотына талапкер Ж.Б.А.жауапкерлер О.Н.П., Е.А.У., Е.А.П., Ю.А.Д. иелену мерзімімен тұрғын үйге меншік құқығын тануды, қарсы талап арыз бойынша талапкер Ю.А.Д. жауапкер Ж.Б.А. басқа тұрғын үй-жай берместен тұрғын үйден шығаруды сұранған.
Ақмола облысы, Степногорск қалалық сотының 04.06.2015 жылғы шешімімен талапкер Ж.Б.А. жауапкерлер О.Н.П., Е.А.У., Е.А.П., Ю.А.Д. иелену мерзімімен тұрғын үйге меншік құқығын тану туралы талаптары қанағаттандырусыз, талапкер Ю.А.Д. жауапкер Ж.Б.А. басқа тұрғын үй-жай берместен тұрғын үйден шығару туралы қарсы талап арызы қанағаттандырылған.
Ақмола облыстық сотының апелляциялық сот алқасында талапкер Ж.Б.А. даулы пәтерде кәмелет жасына толмаған екі жас балалары, жұбайы С.С.Б. бірге тұратыны анықталған, алайда, бірінші сатылы сот С.С.Б. іске тартпағандықтан, алқаның ұйғарымымен ол үшінші тұлға ретінде іске тартылған.
Ақмола облыстық сотының азаматтық және әкімшілік істер жөніндегі апелляциялық сот алқасының қаулысымен бірінші сатылы соттың шешімінің күші жойылып, талапкерлердің талап арыздары Қазақстан Республикасының АІЖК-нің 249-бабының 9-тармақшасына сәйкес қараусыз қалдырылған.
Тұрғын үйден шығаруға жататын отбасы мүшелері талап арызда толық көрсетілуі тиіс. Тұрғын үйден шығару жайлы талап арыздар негізі иеленушінің мүлікті қайтаруы болып табылады. Қазақстан Республикасы АК-нің 260-бабының негізінде меншiк иесi өзгенiң заңсыз иеленген өз мүлкiн талап етуге құқылы.
Сонымен қатар, тұрғын үйден шығару туралы талап арыздарды, Қазақстан Республикасы АК-нің 265-бабының негізінде меншік иесi болмағанымен, шаруашылық жүргiзу, оралымды басқару, тұрақты жер пайдалану құқығымен не заң құжаттарында немесе шартта көзделген өзге де негiзбен мүлiктi иеленушiлер де бере алады.
Соттарда осы санаттағы істерді қарағанда шығаруға жататын барлық тұрғындардың (жауапкерлердің) барлық мәліметтерінің болуын, соның ішінде, кәмелетке толмағандарды қоса, отбасы мүшелерін, талапкерге көрсетілген мүліктің тиесілі екендігін растайтын құқық белгілейтін құжаттардың, мүлік талапкерге тіркелгені жайлы мәліметтер, жауапкердің даулы мүлікке қаншалықты қатысы барын, қандай жағдайда даулы тұрғын үйде тұрып жатқанын анықтап, тиісті құжаттарға көңіл аударып, тұрғын үйден шығару туралы талап арыздар бойынша талаптың мәні тұрғын үйді талап ету емес, одан заңсыз тұрып жатқан адамдарды шығару болып табылатындықтан мүліктік емес талап екенін ескеру қажет.
Егер жауапкер талапкер сияқты даулы тұрғын үйге құқығы бар екендігі анықталса, аталған тұрғын үйде, үйдің иесінің біреуінің рұқсатымен үшінші тұлға ретінде тұрып жатса, оны тұрғын үйден шығару негізсіз болып табылады. Мұндай жағдайда, талапкер өзінің пайдалануындағы ортақ мүліктен, яғни, иелену тәртібін анықтауды талап етуге құқылы.
Қазақстан Республикасы АК-нің 118, 152, 155 баптарына, «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының - 17 бабына және «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» Заңына сәйкес, жылжымайтын мүліктерге меншік құқығы және басқа да құқықтар мемлекеттік тіркеуге жатады.
Қазақстан Республикасы АК-нің 188 - бабына сәйкес, меншік құқығы дегеніміз, субъектінің заң құжаттары арқылы танылатын және қорғалатын, өзіне тиесілі мүлікті өз қалауынша иелену, пайдалану және оған билік ету құқығы.
Қазақстан Республикасы Тұрғын үй қатынастары туралы Заңының 21- бабына сәйкес, үнемі бірге тұратын ерлі-зайыптылар мен олардың балалары, тұрғын үй иесі отбасының мүшелері деп танылады. Ерлізайыптылардың ата-аналары, сондай-ақ, өздерінің отбасы бар және меншік иесімен үнемі бірге тұратын балалары өзара келісімі бойынша ғана меншік иесі отбасының мүшелері деп танылуы мүмкін.
Мысалы, Алматы облысы Талғар аудандық сотына талапкер А.Смагулова жауапкер М.Б.Тулакбаеваны, А.Алтынсарыны пәтерден шығару және коммуналдық төлем кітапшаларын, судың, газдың, электр жарығының түбіртектерін қайтару туралы талап арыз берген.
Аталған іс бойынша талапкердің талабы ішінара қанағаттандырылып, 08.11.1973 жылы туылған М.Б.Тулакбаева, 13.04.1996 жылы туылған А.Алтынсары, 08.01.1999 жылы туылған А.Алмазқызы, Талғар қаласы, Бокина көшесі, 15 үй, 44 пәтерден басқа үй-жай берілмей шығарылып, жауапкер М.Б.Тулакбаевадан коммуналдық төлем кітапшалары, судың, газдың, электр жарығының түбіртектерін талап ету туралы бөлігі қанағаттандырусыз қалдырылған.
Сотта анықталғандай 08.08.2003 жылы талапкер А.Смагулова, С.Д.Калиевтен Талғар қаласы, Бокин көшесі, 15 үй, 44-пәтерді сатып алусату шарты бойынша сатып алған. Сатып алу-сату келісім шарты Талғар ауданының әділет Басқармасында тіркеліп, аталған пәтерге талапкер меншік иесі болып танылған.
Талапкер үйді сатып алғаннан кейін, пәтерге жауапкерлерді уақытша тұруға кіргізген, алайда, жауапкерлер талапкердің өз үйіне кіруіне мүмкіншілік тудырмай, өз еріктерімен пәтерді босатпай, оның өз мүлкін қалауынша иелене алмай жатқаны анықталған. Алматы облыстық сотының азаматтық және әкімшілік істер қарайтын апелляциялық сот алқасының қаулысымен шешім өзгеріссіз қалдырылған.
Қазақстан Республикасы АК-нің 118-бабының 2-бөлігіне сәйкес, егер осы Кодексте және «Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды мемлекеттік тiркеу туралы» Қазақстан Республикасы Заңында өзгеше белгiленбесе, жылжымайтын мүлiкке құқықтар (құқықтар ауыртпалығы) мемлекеттік тiркелген кезден бастап туындайды, өзгередi және тоқтатылады. Егер тiркеуден бас тартылмаса, өтiнiш берген кез мемлекеттік тiркеу кезі болып танылады.
Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының АК-нің 188-бабының 1- бөлігіне сәйкес меншiк құқығы дегенiмiз субъектiнiң заң құжаттары арқылы танылатын және қорғалатын, өзiне тиесiлi мүлiктi өз қалауынша иелену, пайдалану және оған билiк ету құқығы. Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуiрдегi «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 26-бабының 5-тармағына сәйкес, жалға алушы тұрғын үй-жайға уақытша тұрғындарды жалдау шартын жасаспай-ақ тұрғызуға құқылы. Уақытша тұрғындардың тұру шарттарын жалға алушы белгiлейдi.
Уақытша тұрғындар жалға алушының талап етуi бойынша, басқа тұрғын үй-жай берiлместен, кез келген уақытта, кемiнде жетi күн бұрын ескерте отырып шығарылуы тиiс.
Назар аударыңыз!
«Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесі, бұл құжаттың жалпылама екендігіне және нақты сіздің жағдайыңыздың талаптарына сәйкес келмеуі мүмкендігіне көңіл бөлуіңізді сұрайды.
Біздің заңгерлер сіздің нақты жағдайыңызға сәйкес келетін кез келген құқықтық құжатты әзірлеп көмектесуге дайын.
Қосымша ақпарат алу үшін Заңгер/Адвокат телефонына хабарласуыңызға болады: +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
