Иски, связанные с заключением, изменением, расторжением договора (сделки) и исполнением договорных обязательств по договору банковского займа, с ипотекой недвижимого имущества

Механизм определения подсудности, разрешения вопроса о принятии исков, связанных с договорами банковского займа,  обеспеченного залогом недвижимого имущества (ипотекой), аналогичен ранее рассмотренному нами порядку. При разрешении таких споров следует учитывать не только правоотношения, возникшие по договору банковского займа, как основному договору, но и правоотношения  по договору залога недвижимого имущества (ипотеки). Договор залога недвижимого имущества (ипотека) заключается в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика перед банком по договору банковского займа и является дополнительным, акцессорным договором по отношению к основному договору (статья 299 ГК).

Конкретный круг сведений, необходимых для качественной подготовки и рассмотрения дел данной категории, обстоятельства, имеющие значение для дела и подлежащие установлению, определяются судом с учетом норм материального права, регулирующих спорное правоотношение, а именно: норм ГК, специального банковского законодательства, Закона об ипотеке.

Основываясь на правоотношениях, возникших по договору банковского займа, договору залога недвижимого имущества (ипотеки), суд устанавливает круг лиц, участвующих в деле. В случае, когда залогодателем по договору залога недвижимого имущества (ипотека) выступает не сам должник, а третье лицо (вещный поручитель), и оно не указано в исковом заявлении в качестве стороны либо третьего лица, необходимо известить залогодателя о принятии искового заявления. Предъявленными требованиями могут быть затронуты права и законные интересы этого лица. Разрешая вопрос об определении лиц, участвующих в деле, особо внимательно следует подходить к изучению не только договора банковского займа, но и договора залога недвижимого имущества.

При наличии определенных условий получения займа (заем взят на потребительские цели для семьи и т.п.) суд решает вопрос о привлечении к участию в деле супруга (супруги) заимодателя. Аналогичный подход должен быть по договору залога недвижимого имущества.

Указание в договоре залога недвижимого имущества (ипотеки) в качестве залогодателя одного лица, не свидетельствует о том, что оно является единственным собственником недвижимого имущества и вправе единолично распоряжаться им, передавая его банку в залог. Не исключено, что предмет залога может быть общей совместной собственностью. Например, общей собственностью супругов, общей собственности на приватизированное жилище и т.п. (статья 219 ГК).

Эти сведения нуждаются в выяснении и уточняются судом у истца, ответчика, третьих лиц при подготовке дела к судебному разбирательству, а также в процессе судебного разбирательства. При наличии достоверных данных о том, что предъявленными требованиями могут быть затронуты права и законные интересы третьих лиц, суд извещает указанных лиц о принятии такого заявления, а также разрешает вопрос о вступлении их в процесс в соответствии со статьями 51, 52 ГПК.

При рассмотрении судом исков по данной категории дел судам следует иметь в виду, что кредитное досье по выданному банковскому займу содержит не только документы по займу, но и залогу недвижимого имущества, поскольку это является требованием пункта 10 Правил ведения документации по кредитованию. Согласно названной норме кредитное досье в дополнение к перечню основной документации, указанной в пунктах 8, 9 названных Правил, должно содержать следующие документы: копию договора об ипотеке недвижимого имущества с отметкой его государственной регистрации, оригинал которого подлежит хранению в хранилище банка, на условиях и в порядке, установленном внутренними документами банка; отчет независимого оценщика об оценке недвижимого имущества (определяющей и доказывающей его рыночную стоимость) на момент предоставления кредита, а также заключение банка по залоговому обеспечению, составленное в соответствии с требованиями, установленными внутренними документами банка; копии документов, подтверждающих права на недвижимое имущество с отметкой их государственной регистрации с (оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимое имущество подлежат хранению в хранилище банка); копию свидетельства о браке и документ, подтверждающий согласие супруга(и) заемщика – физического лица на передачу недвижимого имущества в залог и его внесудебную реализацию (в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан); документ, подтверждающий разрешение (согласие) органов опеки и попечительства на передачу недвижимого имущества в залог и его отчуждение (если собственником недвижимого имущества являются несовершеннолетние лица и лица, признанные судом недееспособными (ограниченно дееспособными)); нотариально засвидетельствованный документ, подтверждающий согласие всех совершеннолетних собственников на передачу имущества в залог и его внесудебную реализацию.

Одним из часто встречающихся требований, предъявляемым банком к заемщику, является требование о взыскании задолженности при досрочном возврате заемщиком банковского займа по требованию банка.

Нормативным постановлением Верховного Суда «О судебной практике рассмотрения гражданских дел по спорам, вытекающим из договоров банковского займа» разъяснено, что при рассмотрении требования о взыскании задолженности по договору банковского займа необходимо устанавливать: в чем выражается неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору и причины этих нарушений; из чего сложилась предъявляемая к взысканию задолженность (основной долг, вознаграждение, неустойка, штраф, пеня); насколько требования о взыскании задолженности соответствуют условиям договора банковского займа; обеспечено ли исполнение обязательства залогом; имеются ли основания для досрочного исполнения обязательства, в том числе обеспеченного залогом, и обращения взыскания на заложенное имущество (статьи 321, 721, 722 ГК); принимались ли займодателем и заемщиком меры к погашению задолженности, в чем они выразились; имеются ли обстоятельства, позволяющие уменьшить долю ответственности должника и другие обстоятельства, необходимые для правильного и объективного разрешения дела.

Закон четко регламентирует случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. Все эти случая непосредственно связаны с залогом и нашли своё закрепление в нормах статьи 321, пункте 2 статьи 721 ГК.

Перечень основных документов, прилагаемых к исковому заявлению

В соответствии с требованиями статьи 149 ГПК, в  том числе документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования:

- копия договора банковского займа;

- мотивированный и подробный расчёт задолженности ответчика, обосновывающие требования истца по сумме;

- копия договора залога, если был предоставлен залог; иные документы, подтверждающие наличие обязательственных отношений между сторонами; 

- переписка сторон и др.;

- если иск основан на нарушении прав других лиц: данные о нахождении в браке, а также о детях, и др.     

- документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, если этот порядок установлен законом или предусмотрен договором;

- ходатайство истца об истребовании доказательств, если доказательства находятся у ответчика или третьего лица

Законы, подлежащие применению при рассмотрении и разрешении дел

Конституция.

ГК. 

ГПК.

Законы:

- от 30 марта 1995 года № 2155 «О Национальном Банке Республики Казахстан» (далее – Закон о Национальном Банке);

- от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (далее – Закон об ипотеке);

- от 31 августа 1995 года № 2444 «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан» 

- от 25 апреля 2001 года № 178-II «О Банке Развития Казахстана» (далее – Закон о Банке Развития);

- от 2 апреля 2010 года № 261-IV «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» (далее – Закон об исполнительном производстве);

- от 16 мая 2014 года № 202-V «О разрешениях и уведомлениях», от 26 июля 2016 года № 11-VI «О платежах и платежных системах» (далее – Закон о платежах);

- от 14 января 2013 года № 67-V «О Государственной образовательной накопительной системе» (далее – Закон об образовательной накопительной системе);

- от 8 апреля 2016 года № 488-V «Об арбитраже» (далее – Закон об арбитраже).

Постановление Правления Агентства по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 23 февраля 2007 года № 49 «Об утверждении Правил ведения документации по кредитованию» (далее – Правила ведения документации по кредитованию).

Постановление Правления Агентства по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 28 февраля 2011 года № 18 «Об определении перечня обязательных условий договора банковского займа и внесении изменений и дополнений в постановление Правления Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 23 февраля 2007 года № 49 «Об утверждении Правил ведения документации по кредитованию»» (далее – Перечень).

Нормативные постановления Верховного Суда:

- от 11 июля 2003 года № 5 «О судебном решении»;

- от 25 ноября 2016 года № 7 «О судебной практике рассмотрения гражданских дел по спорам, вытекающим из договоров банковского займа».

Внимание!

       Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши юристы готовы оказать вам помощь в составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.

      Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.

Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела