Мүлікке меншік құқығы және Тұрғын үйге меншік құқығын тоқтату туралы даулар

АК 249-бабына сәйкес, меншiк құқығы меншiк иесi өз мүлкiн басқа адамдарға берген, меншiк иесi меншiк құқығынан бас тартқан, мүлiк қираған немесе жойылған және заң құжаттарында көзделген өзге де реттерде мүлiкке меншiк құқығынан айрылған жағдайда тоқтатылады.

Қазақстан Республикасының 16.04.1997 ж. №94 «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 28-бабына сәйкес, тұрғын үйге меншiк құқығы тұрғын үй иесi тұрғын үйдi басқа адамның иелiгiне берген кезде, меншiк иесi қайтыс болған жағдайда не тұрғын үй жойылған (қираған) жағдайда, сондай-ақ Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексiнде көзделген өзге де жағдайларда тоқтатылады.

Мүлiктi меншiк иесiнен мәжбүрлеп иеліктен шығаруға жол берiлмейдi, бұған мына реттер:

1) меншiк иесiнiң мiндеттемелерi бойынша мүлiкке өндiрiлiп алынған ақы айналымға түскен;

2) Қазақстан Республикасының заңнамалық актілеріне сәйкес белгiлi бiр адамға тиесiлi бола алмайтын мүлiктi ықтиярсыз иелiктен айырған;

3) реквизицияланған;

4) тәркiлеген;

5) жер учаскесiн алып қоюға байланысты қозғалмайтын мүлiктi мәжбүрлеп иеліктен шығарған;

6) күтiмсiз ұсталған тарих және мәдениет ескерткіштерін, мәдени құндылықтарды алып қойған;

7) мемлекет меншігіне алып қойған реттер кірмейді.

                АК 250-бабына сәйкес, азамат немесе заңды тұлға өзiне тиесiлi мүлiкке меншiк құқығынан бас тарта алады, бұл жөнiнде ол жариялайды, не бұл мүлiкке қандай да болсын құқықтарын сақтау ниетiнсiз өзiнiң мүлiктi иеленуден, пайдаланудан және оған билiк етуден шеттейтiнiн айқын дәлелдейтiн басқа да әрекеттер (әрекетсiздiк) жасайды.

Меншiк құқығынан бас тарту осы мүлiкке басқа тұлға меншiк құқығын алған кезге дейiн тиiстi мүлiкке қатысты меншiк иесiнiң құқықтары мен мiндеттерiн тоқтатуға әкелiп соқтырмайды.

Осы заң нормасына нақты түсінік берсек, өзге тұлға мүлікке меншік құқығын алмағанға дейін одан бас тартқан бұрынғы иесінің осы мүлкіне қатысты құқықтары мен міндеттері болады.

Жоғарғы Сотының 20.04.2006 ж. №3 «Меншік иесімен тасталған тұрғын үйге құқық жөніндегі дауларды соттардың қарау практикасы туралы» Нормативтік қаулысына сәйкес, Меншік құқығын сақтау ниетін дәлелдейтін әрекет жасамаған меншік иесі тастап кеткен тұрғын үй тасталған (немесе қалдырып кеткен) тұрғын үй деп аталады. Мұндай тұрғын үйлерге меншік иесімен қараусыз қалдырылған, үйді ұстау жөніндегі және тағы да басқа міндеттерін орындамай тасталған бос тұрғын үйлер жатады.

АК 242-бабының 3-тармағына сәйкес, меншік иесі оларға құқығынан бас тартып, бұзылып жатқан иесi жоқ қалдырылған (тасталған) тұрғын үйлерді олар табылған аумақтағы республикалық маңызы бар қалалардың, астананың, аудандардың, облыстық маңызы бар қалалардың, ауылдық (селолық) округі жергілікті атқарушы органдарының өтініші бойынша жылжымайтын мүлiктi мемлекеттiк тiркеудi жүзеге асыратын орган есепке алады.

Осылайша, меншік иесі өз құқығын сақтауы ниеті жоқ тасталған тұрғын үйіне меншік құқығы тоқтатылуы туралы мәселесі шешілгенге дейін бұндай тұрғын үй анықталып, иесіз ретінде жылжымайтын мүлкін тіркеу орталығында есепке алынуы тиіс.

Жылжымайтын мүлкін тіркеу орталығында есепке алынуы мен арыз беру алдында тиісті әкімшілік-аумақтық бірлігінің әкімімен жасалған комиссиясымен тұрғын үйді зерттеуі жасалады.

Меншік иесімен өз тұрғын үйін қалдырып кетуі дерегін анықтау үшін мұндай зертеулер бірнеше рет жасалуы мүмкін.

Меншік иесімен өз тұрғын үйін қалдырып кетуі мен оған қарау жасамуы дерегі расталса, тұрғын үй иесіз ретінде жылжымайтын мүлкін тіркеу орталығында есепке алынуы тиіс.

Тұрғын үй иесіз ретінде жылжымайтын мүлкін тіркеу орталығында есепке алынғаннан соң да меншік иесі табылмай, өз пайдалануы, басқаруы, иелігіне алмаса, коммуналдық меншігін басқаруға уәкілетті органы бір жыл өткен соң бұл зат иесіз әрі коммуналдық меншiкке түстi деп тану туралы талап қойып сотқа жүгiнеді.

 

Жылжымалы мүлікті иесіз деп тану туралы арыз беру.

 Коммуналдық меншігін басқаруға уәкілетті органының арызын алу кезінде, АІЖК 36 тарауы мен 4 бөлімшесіне сәйкес, Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінде көзделген жағдайларда жылжымалы мүлікті иесіз деп тану туралы арыз осы мүлікті иеленуге кіріскен жеке тұлға тұратын жердегі немесе ұйым орналасқан жердегі сотқа беріліп, ерекше өндіріспен қаралуға жатады (АК 314 – 317 б.).

Сотқа тұрғын үйді иесіз және комуналдық меншік құқығын тану туралы арызын беру кезінде мына құжаттар мен дәлелдемелер берілуі тиіс:

- мазмұны АІЖК 315-б. 2-бөл сәйкес келетін арызы;

- тұрғын үйге құқығын анықтайтын құжаттары (бар болса);

- бұған уәкілетті комиссиясымен жасалған тұрғын үйдің қысқаша сипаты, мекен-жайы, анықтау кезіндегі нақты сипатталуы бар тұрғын үйді анықтау актісі;

- тасталған немесе иесі жоқ тұрғын үйін анытқтау мен қарауына комиссия уәкілеттігін куәландыратын құжаты;

- тұрғын үйге тіркелген меншік құқығы туралы жылжымайтын мүлкін тіркеу орталығынан анықтамасы;

- меншік иелері туралы ақпаратымен құжаттары (жылжымайтын мүлкін тіркеу орталығы ақпараты негізінде беріледі);

- тұрғын үйді иесіз ретінде есепке алуды растайтын құжаты (жылжымайтын мүлкін тіркеу орталығынан анықтамасы);

- меншік құқығы сақталуынсыз меншік иесі тұрғын үйді қалдыруын куәландыратын дәлелдемелері (белгілі мерзімде жасалған тұрғын үйді зерттеу актілері, өзге құжаттар болуы мүмкін);

- осы тұрғын үй бойынша меншік иесінде қарызы болуы туралы коммуналдық және салықтық қызметтерінің құжаттары;

- арыз беру кезінде меншік иесінің тұратын жері, тіркелімі, тұрғын үйден шығуы туралы ақпарат (бар болса);

- талап меншік иесі жоқ тұрғын үйіне келірілсе, осы тұрғын үй бойынша меншік құқығы болмауы туралы жылжымайтын мүлкін тіркеу орталығынан анықтамасы беріледі.

                Иесіз ретіндегі тұрғын үй есепке алынғаннан соң оған, әкім өкімімен немесе жалға беру шартымен немесе асырау шартымен өзге адам кіргізілсе, сотқа кіргізілген адам туралы ақпарат, әкім өкімі немесе жалға беру шарты немесе асырау шарты беріледі.

Салық кодексінің 541-б. 16-т-шасына сәйкес, соттарда мемлекеттiк мекемелер арыз берген кезде мемлекеттiк баж төлеуден босатылады.

Мұндай арызды қабылдау кезінде сот:

- арыздың АІЖК-315-б. талаптарына сәйкес келуін;

- осындай арызымен сотқа жүгінуге арыз иесінің уәкілеттіктерін;

- осы тұрғын үйге меншік иесі мен оның мекен-жайы туралы ақпаратын;

- тұрғын үй меншік иесімен қалдырылғаны мен нашар жағдайда екендігін растайтын құжаттарын;

- тұрғын үй жылжымайтын мүлкін тіркеу орталығында қашан есепке алынғандығын тексеруі тиіс.

Коммуналдық меншігін басқаратын орган сотқа иесіз ретінде жылжымайтын мүлкін тіркеу орталығымен қабылданғаннан бір жыл өткенге дейін жүгінсе, АІЖК 154-бабының 1-бөлігі 6-тармақшасы, 314-бабының 3- бөлігіне сәйкес судья бұл арызын арыз иесіне қайтарады.

 

Тұрғын үйді иесіз және оған коммуналдық меншік құқығын тану туралы Арызды қарау.

Тұрғын үйді иесіз және оған коммуналдық меншік құқығын тану туралы арызы сотпен арыз иесі мен барлық мүдделі тараптар қатысуымен қаралады.

Коммуналдық меншік құқығын тану туралы арызы келтірілген тұрғын үйдің иесі мен мекен-жайы сотқа белгілі болса, сот оны да қатысуға іске тартуы тиіс.

Меншік иесінің қарыздары туралы ақпаратының сенімділігін тексеру үшін сот коммуналдық және салықтық қызметтерін іске тартуына құқылы.

Тұрғын үйде заңмен белгіленген тәртіппен басқа адамдар тұратын болса, сотменшік иесімен тұрғын үйді қалдырып кету мен осы кісілер оған көшуіне дейінгі сәтін анықату және тексеру үшін оларды куә ретінде тартуы тиіс.

Тұрғын үйдің иесі болмаса, сот арыз иесіне осы үйде нақты тұратын адамдар м ен олардың тұруға негіздері барлығы туралы ақпаратын беруді ұсына алады. Олар да іске куә ретінде тартылуы мүмкін.

Жоғарыда аталған Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысында мына жәйт те қамтылған: оның үйінде тұратын адамды шығару туралы меншік иесінің талап арызын қарау кезінде сот осы адамның үйге кіргізілуінің барлық негіздерін тексеруі тиіс. Ол әкім өкімімен кірген болса, сот оны, заңмен ескерілген негіздер бойынша меншік құығын тоқтату туралы меншік иесіне қарсы пікірі берілуі құқығы түсіндірілуімен, іске қатысуына тартуы тиіс. Бұл ретте, соттарға мынаны ескеру керек: нормативтік қаулысының бұл ережесімына жағдайларда қолданылады: талап арызы бойынша талапкер осы тұрғын үйді шынымен тастап кеткен және бірнеше жыл өткеннен соң, жергілікті атқарушы органдар әркетсіздігінен тұрғын үйде тұратын адаммен жөнделген тұруға болатын үйді кері талап етуге мүмкіндігін алған адам болса.

 

Тұрғын үйге меншік құқығын тоқтату туралы арызын қарау

Барлық дәлелдемелерді зерттеп, меншік иесі, тұрғын үйге өз меншік құқығын сақтауы ниеті болмай, сақталуына еш әрекет етпей, оны басқару, пайдалану, иеленуден бас тартқанын әрекеттері анық айғақталса, тұрғын үй бір жылдан астам иесіз тұрса, алуы ескіруінен коммуналдық меншік құқығы немесе өзге адам құқығы танылып, сот шешімі заңды күшіне енсе, сот АК 250-б. негізінде тасталған тұрғын үйіне жауапкердің меншік құқығы тоқтатылуы туралы шешімін қабылдайды.

Сотта мынаны ескеруі тиіс: меншік құқығын тоқтату туралы арыздары тек шынымен тұрғын үйін тастап, оған меншік құқығын сақтауына ниеті жоқ меншік иелеріне ғана келтірілуі мүмкін. Бұл тұрғын үй шығару шарты немесе мұраға қалдыру құқығына куәлігі негізінде өзге адамдар меншігіне өтсе және бұл құқықтар белгіленген тәртіппен тіркелсе, жаңа меншік иелерінің меншік құқығын тоқтату туралы арызы осы тұрғын үйді алғаннан соң олар да оны тастап кетіп, сақталуына әрекет етпей, оны басқару, пайдалану, иеленуден бас тартқанын әрекеттері анық айғақталса, беріледі. Бұл ретте, меншік құқығын басқа адамдарға беру, анықтау, есепке қою бойынша барлық заң талаптары сақталуы тиіс. Тұрғын үйді тастап кеткен меншік иесі мен оның жаңа сатып алушысы арасындағы сатып алу-сату мәмілелері осы тұрғын үйге меншік құқығын тану (коммуналдық меншігі немесе алуының ескіруіне сәйкес) туралы заңды күшіне енген сот шешімі болмаса, жарамсыз болып танылмайды.

 

Нормативтік-құқықтық негізі

Тұрғын үйге меншік құқығын тоқтату туралы дауларды реттеудегі негізгі нормативтік актілер:

Қазақстан Республикасының Конституциясы,

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (әрі қарай - АК) ,

Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуiрдегi N 94 «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңы,

Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі N 310 «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы» Заңы және т.б. болып табылады.  

Мұнымен қоса, істерді қарау барысында соттар Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының 18.07.1997 ж. №9 «Азаматтардың мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй-жайларды жекешелендіру жөніндегі заңнаманы қолдану сот практикасы туралы»

Нормативтік қаулысын, Қазақстан Республикасы Жоғарғы сотының 1999 жылғы 9 шілде N 10 «Тұрғын үйге меншік құқы туралы заңдарды қолданудың кейбір мәселелері туралы»нормативтік қаулысын,

Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының 2006 жылғы 20 сәуірдегі N 3 «Меншік иесімен тасталған тұрғын үйге құқық жөніндегі дауларды соттардың қарау практикасы туралы» Нормативтік қаулысын,

Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының 2007 жылғы 16 шілдедегі N 5 «Тұрғын үйге меншік құқығына қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы»

Нормативтік қаулысын басшылыққа алады.

Назар аударыңыз!

«Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесі, бұл құжаттың жалпылама екендігіне және нақты сіздің жағдайыңыздың талаптарына сәйкес келмеуі мүмкендігіне көңіл бөлуіңізді сұрайды.

Біздің заңгерлер сіздің нақты жағдайыңызға сәйкес келетін кез келген құқықтық құжатты әзірлеп көмектесуге дайын.

Қосымша ақпарат алу үшін Заңгер/Адвокат телефонына хабарласуыңызға болады: +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.

      Адвокат Алматы Заңгер Қорғаушы Заң қызметі Құқық қорғау Құқықтық қөмек Заңгерлік кеңсе Азаматтық істері Қылмыстық істері Әкімшілік істері Арбитраж даулары Заңгерлік кеңес Заңгер Адвокаттық кеңсе Қазақстан Қорғаушы  Заң компаниясы