О запрете строительства проектируемого административного здания и о возложении обязанности засыпки котлован
Иск о признании права на самовольную постройку рассматривается в исковом порядке, поскольку заинтересованное лицо обращается с требованием о защите нарушенного или оспариваемого права или законного интереса путѐм разрешения спора о праве.
В пункте 11 нормативного постановления «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» даны исчерпывающие разъяснения по данному вопросу.
Таким образом, иски о признании права на самовольную постройку предъявляются и рассматриваются судами во всех случаях в исковом производстве.
пример:
Ряд гражданских дел, инициированных ГАСК Алматы к Г.Ш. и ТОО «В», завершилось иском о запрете строительства проектируемого 11- 31 этажного административного здания на земельном участке, принадлежащем Г.Ш., а в последующем иском о возложении обязанности засыпки котлована.
Решением районного суда №2 Алмалинского района города Алматы от 21 июля 2023 года иск удовлетворен.
Постановлено обязать Г.Ш., ТОО «B» произвести обратную засыпку котлована, разработанного в ходе строительства здания, расположенного на земельном участке по адресу: город Алматы, Алмалинский район в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.
Согласно судебным актам ответчиками допущено несоблюдение отступа от котлована строящегося объекта до имеющихся построек (жилых домов) на расстоянии более чем на 35 м (по факту 15 м и 12 м вместо нормативных 50 м), также проектной документацией допущены нарушения противопожарной безопасности, а именно: не обеспечены нормативные условия для проезда и работы пожарной техники в зоне 11-ти этажного административного здания, котлован, разрытый в глубину 11 м, создает угрозу жизни и здоровью людей.
Строительство ведется в сейсмически опасном и густонаселенном районе.
Другой пример:
Решением суда №2 Алмалинского района города Алматы от 14 сентября 2023 года в удовлетворении иска Б.Д. к В.А. об устранении нарушений путем демонтажа забора и существующих строений – отказано.
В обоснование требований истец указал, что на его земельном участке ответчиком возведены забор и строение, что подтверждается схемой расположения земельного участка.
Границы смежного земельного участка не соответствуют акту на право собственности с кадастровым номером.
Суд при вынесении решения исходил из того, что согласно сведениям из филиала НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по городу Алматы фактические границы земельных участков сторон не соответствуют границам ранее выданных актов на право собственности, несоответствие площади участка ответчика составляет – 0,0059 га, несоответствие площади участка истца – 0,0155 га. Учитывая, что судебной защите подлежит нарушенное право, выводы суда являются правильными.
Обоснование:
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости.
Эти условия можно сгруппировать следующим образом:
1) доказательства наличия права на земельный участок, на котором ведется строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию;
2) доказательства соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;
3) наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;
4) наличие разрешения на строительство, то есть документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства;
5) доказательства соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
6) доказательства соблюдения прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок должны быть подтверждены записью в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю.
Другой важный аспект доказывания в деле о признании права собственности - установление безопасности объекта. Если самовольная постройка, где бы она ни находилась, создает угрозу жизни и здоровью граждан, то право собственности на нее не может быть признано. Доводы истца о том, например, что объект возведен в центре его участка и доступ к нему для иных лиц закрыт, не имеют правового значения.
Также по результатам проведенного анализа следует отметить, что к доказательствам того, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и интересы третьих лиц и не создает угрозы жизни или здоровью граждан, представляемым при этом суду относятся: заключение строительной экспертизы, которая показала бы, что возведенная постройка соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам; заключение органов пожарной охраны, энергонадзора; письма смежных землепользователей, не возражающих против легализации постройки и прочее.
С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Пункт 3 статьи 244 ГК определяет два случая, при которых судом может быть признано право собственности на самовольную постройку либо за лицом, осуществившим постройку (если эта постройка возведена на не сформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству), либо (если постройка была возведена на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку) - за лицом, которому принадлежит земельный участок, по иску соответствующего лица.
Условием удовлетворения иска самовольного строителя является предоставление ему земельного участка, на котором возведена постройка, в установленном порядке под размещение возведенной постройки.
Условием удовлетворения иска собственника земельного участка или лица, в законном пользовании которого находится земельный участок, является возмещение лицу, осуществившему постройку, расходов в размере, определяемом судом.
В любом случае право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если постройка не соответствует требованиям законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и иному законодательству, то есть, если у лица, осуществившего постройку, отсутствуют соответствующие документы, что согласуется с требованиями пункта 1 статьи 244 ГК.
Круг лиц, участвующих в деле.
Иски о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судами в порядке искового производства и предъявляются к местному исполнительному органу. Ответчиком по таким делам должны выступать акимы соответствующей административно-территориальной единицы, возглавляющие местный исполнительный орган. В зависимости от категории спора, такие иски могут быть предъявлены к собственнику земельного участка или к застройщику (лицу, который возвел самовольную постройку)
Следует иметь ввиду, что, если самовольная постройка создавалась подрядными организациями, ответчиком будет являться заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В каждом конкретном случае, состав третьих лиц, участие которых необходимо для правильного разрешения дела, определяется судом содержанием предмета и оснований требований истца, возражений ответчика и подлежащих применению законов.
Следует учитывать, что принятое по делу решение может повлиять на объем прав и обязанностей этих лиц.
Замена ненадлежащего ответчика допустима по заявлению самого истца, любого другого участника процесса либо по инициативе суда, однако такая замена возможна только при согласии истца.
В пункте 11 нормативного постановления «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище», разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольно построенное жилище предъявляется к местному исполнительному органу.
Истцами в основном правильно указан ответчик, и в то же время имеют место иски, когда требования о признании права на самовольную постройку истцом предъявляются к ненадлежащему ответчику.
Статья 50 ГПК предусматривает, что в случае предъявления иска к ненадлежащему ответчику, суд в порядке подготовки дела к судебному разбирательству разъясняет истцу его право подачи заявления о замене ненадлежащего ответчика надлежащим.
Замена ненадлежащего ответчика допустима по заявлению самого истца, любого другого участника процесса либо по инициативе суда, однако такая замена возможна только при согласии истца.
Подсудность
В соответствии с частью 1 статьи 31 ГПК иски о правах на земельные участки, здания, помещения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей (недвижимое имущество) и другие предъявляются по месту нахождения этих объектов.
То есть споры, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку, рассматриваются по месту территориального нахождения спорного объекта недвижимости. Если одной из сторон в деле является гражданин, то такие иски рассматриваются районными судами.
В случаях, когда сторонами дела являются физические лица, осуществляющие индивидуальную предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридические лица, иск подсуден специализированным экономическим судам в соответствии с частью 1 статьи 27 ГПК.
При определении подведомственности дел, связанных с применением положений статьи 244 ГК, судам необходимо учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их совокупности.
Для того, чтобы стать объектом отношений, регулируемых статьѐй 244 ГК, произведенная лицом постройка должна быть самовольной.
При принятии иска о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое помещение, а также иска уполномоченного органа о сносе такой постройки, зачастую возникают вопросы о подсудности, когда истцами в первом случае или ответчиками во втором случае являются физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, однако при этом спорный объект недвижимости используется или будет использован для целей предпринимательской деятельности.
Так, при отсутствии государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, спор с его участием подведомствен суду общей юрисдикции.
То обстоятельство, что предметом иска является производственное помещение, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, в том числе нежилые/производственные помещения.
Таким образом, при вышеуказанных обстоятельствах оснований для отказа в принятии к производству судом общей юрисдикции иска о признании права собственности или о сносе такой самовольной постройки не имеется.
Государственная пошлина
В соответствии со статьей 607 Налогового кодекса государственная пошлина является обязательным платежом, взимаемым за совершение юридически значимых действий и (или) выдачу документов уполномоченными государственными органами или должностными лицами.
В силу статьи 149 ГПК к исковому заявлению прилагается документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
Подпунктом 11) части 1 статьи 104 ГПК предусмотрено, что в исках о праве собственности на объекты недвижимого имущества цена иска определяется рыночной стоимостью таких объектов в местах их нахождения на день предъявления иска.
Гражданско-правовые споры о праве собственности на самовольные постройки относятся к требованиям имущественного характера, соответственно, подлежащим оценке. Спорный объект является материальным и имеет стоимость в денежном выражении, следовательно, цена его определяется по рыночной стоимости.
Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 610 Налогового кодекса, если иное не установлено данным пунктом, с исковых заявлений имущественного характера государственная пошлина взимается: с физических лиц - 1 процент, с юридических лиц - 3 процента от суммы иска.
Государственная пошлина при предъявлении иска о признании права собственности на самовольную постройку подлежит уплате, исходя из стоимости имущества с приложением к заявлению документов о его рыночной стоимости (отчет об оценке, информационные справки о рыночной стоимости недвижимого имущества).
Правила части 1 статьи 109 ГПК о распределении судебных расходов с присуждением их стороне, в пользу которой состоялось решение, не применяются к категории дел по искам заявленным к местному исполнительному органу о признании права собственности на самовольную постройку, и суды не должны взыскивать с местных исполнительных органов в пользу истцов расходы по уплате государственной пошлины.
Следует исходить из той позиции, что истцом избрана судебная защита своих прав при том, что ответчик по таким делам не нарушает материальных прав истца.
Ранее Верховным Судом были даны разъяснения по этой проблематике, в том числе в нормативном постановлении «О применении судами Республики Казахстан законодательства о судебных расходах по гражданским делам».
Данные разъяснения отражены в обобщениях регионов, что может свидетельствовать о их широком использовании в судебной практике и отсутствии у судов затруднений в этом вопросе.
Вместе с тем, имеют место случаи, когда суды принимали в производства иски и рассматривали дела без оценки рыночной стоимости объекта недвижимости либо при наличии только титульного листа отчета об оценке недвижимого имущества, при этом его исследовательская часть, содержащая подходы и методы, описание, технические и конструктивные характеристики и другие сведения об объекте исследования в материалах дела отсутствовала.
Отсутствие документа, подтверждающего рыночную стоимость возведенного объекта, препятствует определению размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче иска.
Нормативно-правовая база
Основными нормативными правовыми актами, регулирующими признание права на самовольную постройку и подлежащими применению при рассмотрении дел данной категории являются:
- Конституция Республики Казахстан; - Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее – ГК); - Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан (далее – ГПК);
- Земельный кодекс Республики Казахстан (далее – Земельный кодекс);
- Закон Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон об архитектуре);
- Закон Республики Казахстан «О местном государственном управлении в Республике Казахстан» (далее – Закон о местном управлении);
- Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях (далее – КоАП);
- Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) (далее – Налоговый кодекс);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище» от 9 июля 1999 года №10 (далее – нормативное постановление «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище»);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» от 16 июля 2007 года №5 (далее – нормативное постановление «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище»);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства» от 16 июля 2007 года № 6 (далее – нормативное постановление «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства»);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О применении судами Республики Казахстан законодательства о судебных расходах по гражданским делам» от 25 декабря 2006 года № 9 (далее – нормативное постановление «О применении судами Республики Казахстан законодательства о судебных расходах по гражданским делам»);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании» от 29 июня 2009 года №5 (далее – нормативное постановление «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании»);
- Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденные приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года №750 (далее – Правила организации застройки)
- СНиП РК, регулирующие отношения в сфере архитектуры, градостроительства и строительства. При рассмотрении споров применению подлежат нормативные правовые акты, действующие на момент возникновения соответствующих правоотношений.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в юридической консультации, составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела
