По вопросам законности предоставления права частной собственности на земельные участки.
Оспаривание законности предоставления либо отказа в предоставлении прав на земельные участки составляет наибольшее количество рассмотренных судами республики по данной категории административных дел.
В 2022 году отмечается увеличение поступивших исков по сравнению со вторым полугодием 2021 года. Порядок предоставления земельных участков регулируется статьей 43 Земельного кодекса.
Данная норма регулирует общий порядок предоставления права на земельный участок, за исключением случая предоставления земельного участка для строительства объекта в черте населенного пункта и земель, выставляемых на торги (аукционы) согласно статье 48 Земельного кодекса.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, в собственность граждан и негосударственных юридических лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в частную собственность, осуществляется на возмездной основе.
Предоставление земельных участков в собственность граждан и негосударственных юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.
В соответствии с подпунктом 5) пункта 1 статьи 48 Земельного кодекса предоставление земельных участков или права аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и не предоставленных в землепользование, осуществляется на торгах (аукционах), за исключением случаев, когда земельный участок или право аренды земельного участка предоставляется физическим и юридическим лицам для эксплуатации и содержания зданий (строений, сооружений), принадлежащих им на праве собственности и (или) иных вещных прав, в том числе для расширения и реконструкции зданий (строений, сооружений) на прилегающей территории в соответствии с архитектурно-градостроительной и (или) строительной документацией, утвержденной в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.
Перечень указанных оснований носит исчерпывающий характер и при применении данной нормы судам следует проверять их наличие исходя из достоверных и относимых доказательств. Так, судами отказано в удовлетворении иска ТОО «М» к акиму города о признании постановления о предоставлении права временного возмездного землепользования незаконным.
Требования мотивированы тем, что земельный участок незаконно предоставлен смежному землепользователю без конкурсных процедур в отсутствие соответствующих оснований. Местные суды, согласившись с нарушением ответчиком императивных норм
закона о предоставлении земельного участка на конкурсной основе, в удовлетворении иска отказали, руководствуясь принципом охраны права на доверие.
СКАД ВС такую позицию судов признал ошибочной, поскольку административный акт затрагивает государственные и общественные интересы, вынесен в отсутствие достоверных документов, подтверждающих обоснованность предоставления земельного участка вне конкурсных процедур, а принцип охраны права на доверия к правоотношениям сторон не применим.
В соответствии со статьей 133 АППК истец вправе предъявить иск о понуждении и требовать принять благоприятный административный акт, в принятии которого ему было отказано.
Согласно статье 52 Земельного кодекса право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательстве порядке право собственности на земельный участок, который занят указанным недвижимым имуществом.
Указанные права неотделимы друг от друга. К примеру, решением СМАС от 28 марта 2022 года удовлетворен иск Б. к акимату города о понуждении вынести постановление о предоставлении земельного участка.
На акимат возложена обязанность принять постановление о предоставлении истцу путем выкупа права частной собственности на земельный участок для эксплуатации гаража в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Основанием для удовлетворения иска стало то, что право собственности Б. на объект недвижимости в виде гаража зарегистрировано в правовом кадастре, правоустанавливающий документ - договор купли-продажи недействительным не признан. В силу статьи 52 Земельного кодекса право собственности на гараж влечет за собой право собственности на занятый им земельный участок. Указанные права неотделимы друг от друга.
Акиматом подтверждено, что все необходимые документы для рассмотрения и разрешения заявления о приобретении права на земельный участок для эксплуатации гаража предоставлены в полном объеме. Решение суда в вышестоящих инстанциях не обжаловано.
Другой пример, решением СМАС от 23 февраля 2022 года иск А., Е. и др. к акимату города о понуждении принять благоприятный административный акт удовлетворен частично. На акимат города возложена обязанность принять с учетом правовой позиции суда благоприятный административный акт в пользу истцов по вопросу предоставления права собственности на земельные участки, на которых расположены жилые дома, принадлежащие им на праве собственности.
Из обстоятельств дела усматривается, что постановлением акимата города от 8 июня 2017 года земельный участок для проектирования и строительства комплекса домов коттеджного типа предоставлен ТОО «G» во временное возмездное землепользование.
14 июня 2017 года заключен договор аренды земельного участка. 20 ноября 2017 года ТОО «G» в установленном законом порядке приняло в эксплуатацию 16 жилых домов, построенных на данных земельных участках, зарегистрировало за собой право собственности на построенные индивидуальные жилые дома и реализовало их физическим лицам, в том числе истцам, по договорам купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение и отказала в иске, указав, что земельные участки истцам для ИЖС не предоставлялись, в связи с чем они могут быть предоставлены только на возмездной основе по кадастровой стоимости.
Кассационная инстанция такие выводы суда апелляционной инстанции посчитала ошибочными. Судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы статей 9, 52 Земельного кодекса.
Постановлением СКАД ВС решение СМАС оставлено в силе. Не во всех случаях на основании статьи 52 Земельного кодекса МИО возможно предоставление права частной собственности на земельный участок. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса не могут находиться в частной собственности земельные участки, занятые водным фондом, за исключением земельных участков, перечисленных в пункте 2 статьи 133 настоящего Кодекса.
При наличии указанных оснований отказ МИО в предоставлении права частной собственности на земельные участки и вынесение земельной комиссией отрицательного заключения является правомерным. В соответствии с требованиями статьи 10 АППК при осуществлении административного усмотрения административный орган, должностное лицо обеспечивают справедливый баланс интересов участника административной процедуры и общества.
Административный акт, административное действие (бездействие) должны быть соразмерными, то есть являться пригодными, необходимыми и пропорциональными. Согласно принципу охраны права на доверие, закрепленному в статье 13 АППК, доверие участника административной процедуры к деятельности административного органа, должностного лица охраняется законами Республики Казахстан.
К примеру. На основании решения общего собрания членов с/т «П» от 20 июля 1995 года Д. приобретен земельный участок №7 «А». 3 декабря 2020 года истец обратился с заявлением на имя акима города о предоставлении права собственности на земельный участок. 28 декабря 2020 года постановлением акимата города истцу отказано в предоставлении права собственности на земельный участок.
Мотив - испрашиваемый земельный участок согласно плану реализации градостроительных регламентов застройки функциональных зон территории города, утвержденному решением маслихата города от 20 ноября 2006 года, и проекту детальной планировки территории города, утвержденной постановлением акимата города от 26 января 2016 года, находится частично в пределах «красных линий» улицы, также приведена ссылка на статью 102 Земельного кодекса.
Решением СМАС от 28 февраля 2022 года постановление акимата признано незаконным и отменено. Суд обязал акимат города устранить допущенное нарушение и принять с учетом правовой позиции суда административный акт в пользу истца.
Постановлением СКАД от 19 мая 2022 года решение суда оставлено без изменения. Постановлением СКАД ВС от 9 марта 2023 года судебные акты оставлены без изменения.
Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что земельный участок истца находится в границах города, относится к землям населенных пунктов, а не к землям сельскохозяйственного назначения, и подлежит использованию в соответствии с их генеральным планом, проектом детальной планировки и застройки и проектами земельно-хозяйственного устройства территории.
Согласно проекту детальной планировки, участок расположен в жилой зоне Ж-7, где разрешено ведение садоводства. В силу статьи 32 Земельного кодекса предоставление права землепользования означает наделение лица правом землепользования непосредственно государством.
Предоставление права землепользования гражданам и юридическим лицам производится на основании решения местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения в соответствии с компетенцией по предоставлению права на земельный участок.
Право землепользования является вещным правом. К праву землепользования применяются нормы о праве собственности. Право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно.
При рассмотрении исков об оспаривании решений земельной комиссии и актов акима о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения судам следует руководствоваться требованиями статьи 43-1 Земельного кодекса, а также Правилами организации и проведения конкурса по предоставлению права временного возмездного землепользования (аренды) для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, сельскохозяйственного производства, утвержденными Приказом Министра сельского хозяйства Республики Казахстан от 20 декабря 2018 года № 518 (далее – Правила № 518).
Судам следует учитывать, что протокольное решение земельной комиссии может быть обжаловано в суд в порядке, предусмотренном АППК в течение семи рабочих дней. В случае если решение земельной комиссии реализовано, оспариванию в суде подлежит постановление акима как итоговый административный акт в срок, установленный статьей 136 АППК.
Основные ошибки, допускаемые земельными комиссиями при проведении конкурсов:
- отсутствие кворума;
- неверный подсчет баллов участников конкурса;
- к участию в конкурсах допущены заявки, подлежащие отклонению, как не соответствующие требованиям, предусмотренным земельным законодательством.
Кворум заседания комиссии
Согласно пункту 2 статьи 43 Земельного кодекса количество членов земельной комиссии должно быть нечетным и составлять не менее девяти человек.
При этом количество представителей общественных советов, негосударственных организаций в области агропромышленного комплекса и иных отраслевых негосударственных организаций, Национальной палаты предпринимателей Республики Казахстан, а также органов местного самоуправления должно составлять не менее пятидесяти процентов от общего количества членов земельной комиссии.
В голосовании в обязательном порядке участвует постоянный состав земельной комиссии и два представителя той административно-территориальной единицы, на который находится предоставляемый земельный участок.
Заседание земельной комиссии считается правомочным, если на нем присутствовали не менее двух третей от общего количества ее состава.
Председатель земельной комиссии - заместитель акима, курирующий земельные вопросы.
Основной задачей председателя является руководство и правильное ведение заседания комиссии, в том числе он должен ставить на обсуждение процедурные вопросы, в том числе по отводам, кто имеет право голосовать и мотивировать для протокола и АВФ-записи принимаемые решения комиссией, поскольку фактически состав комиссии не объявляется, бывают несанкционированные хождения по залу либо беседы между членами комиссии, не связанные с разрешаемыми вопросами.
Аудио-, видеофиксация заседания.
Согласно пункту 2 статьи 43 Земельного кодекса заседание земельной комиссии обязательно фиксируется с помощью средств аудио-, видеозаписи. Фиксирование заседания земельной комиссии средствами аудио-, видеозаписи осуществляет местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения. Отсутствие аудио,-видеофиксации заседания является основанием для признания решения земельной комиссии недействительным. К примеру, СМАС рассмотрено административное дело по иску Ж. к акиму района о признании незаконным и отмене решения земельной комиссии, признании незаконным и отмене постановления.
Решением суда от 20 декабря 2021 года иск удовлетворен. Решением маслихата района от 11 ноября 2020 года утвержден персональный состав земельной комиссии: председатель комиссии, секретарь, а также 39 членов. Согласно нормам земельного законодательства для соблюдения кворума на заседании комиссии должно присутствовать не менее 26 человек.
Вместе с тем, из аудио,-видео записи заседания земельной комиссии судом усмотрено, что на заседании присутствовало 11 человек. Из смысла статьи 43 Кодекса следует, что отсутствие кворума является существенным нарушением порядка проведения заседания комиссии. Решение обжаловано в апелляционном порядке, оставлено в силе. Судебные акты вступили в законную силу.
Нарушение принципов административных процедур и административного судопроизводства в зависимости от его характера и существенности в соответствии с требованиями части 4 статьи 6 АППК влечет отмену вынесенных судебных актов.
К примеру. Протоколом вскрытия конвертов с конкурсными заявками по проведению конкурса на предоставление земельных участков в аренду для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и сельскохозяйственного производства от 11 октября 2021 года заявка КХ «У» была снята с конкурса на основании пункта 12 статьи 43-1 Земельного кодекса.
По итогам конкурса, проведенного без учета заявки истца, на основании протокола земельной комиссии от 11 октября 2021 года вынесено постановление акима района от 14 октября 2021 года, которым земли запаса переведены в земли сельскохозяйственного назначения и победителям конкурса, привлеченным в качестве заинтересованных лиц, предоставлено право аренды на земельные участки. Истец оспорил данное постановление, обосновав тем, что его заявка полностью соответствовала требованиям законодательства, в протоколе вскрытия конвертов нет мотивированного ответа о причинах снятия его заявки с конкурса.
Основанием для снятия заявки КХ У. с конкурса послужило то, что к заявке не приложено обязательство по заключению договора. В связи с чем конверт с заявкой и конкурсным предложением истца не вскрывался председателем комиссии. Конверт с конкурсной заявкой был вскрыт в судебном заседании, где установлено, что конкурсное предложение, обязательства по заключению договора и другие предусмотренные пунктом 9 статьи 43-1 Земельного кодекса документы находились в указанном конверте, прошитые и пронумерованные главой КХ У. Решением СМАС от 4 ноября 2021 года иск удовлетворен.
Постановлением СКАД ВС от 22 декабря 2022 года судебный акт апелляционной инстанции отменен с оставлением в силе решения суда первой инстанции. Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что заявка отклонена по формальным основаниям. В силу частей 1, 2 статьи 10 АППК при осуществлении административного усмотрения административный орган, должностное лицо обеспечивают справедливый баланс интересов участника административной процедуры и общества.
При этом административный акт, административное действие (бездействие) должны быть соразмерными, то есть являться пригодными, необходимыми и пропорциональными. Рассматривая иски об оспаривании решения земельной комиссии, вынесенного по итогам конкурса, суды не должны входить в обсуждение существа конкурсной заявки, а именно предложенных прогнозных инвестиций и бизнес-плана, так как Правилами эти вопросы отнесены к компетенции членов комиссии. Предметом административного спора является соблюдение процедуры проведения конкурса.
С 1 января 2022 года согласно пункту 23 Правил лицам, проживающим в районе, городе, селе, поселке (по месту нахождения земельного участка) не менее 5 лет, предоставляется преимущество в виде присвоения дополнительных 10 баллов к их конкурсным предложениям.
Применяя указанную норму, суды должны учитывать в качестве приоритета факт проживания участника конкурса в населенном пункте, максимально приближенном к земельному участку, при этом только регистрации индивидуального предпринимателя по месту нахождения земельного участка недостаточно.
Государственная пошлина
Порядок уплаты государственной пошлины регулируется нормами ГПК и Налогового кодекса. Государственная пошлина уплачивается в размере, установленном подпунктами 2, 3 пункта 1 статьи 610 Налогового кодекса, который составляет 0,3 месячного расчетного показателя для физических лиц, 5 месячных расчетных показателей для юридических лиц.
Вопрос о возмещении судебных расходов разрешается в соответствии с требованиями статьи 122 АППК и статьи 109, 115, 117 ГПК.
В соответствии со статьей 102 ГПК судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с производством по делу.
В силу части второй статьи 122 АППК при возвращении иска по основаниям, предусмотренным подпунктами 5), 6), 12), 13), 14) и 15) части второй статьи 138 настоящего Кодекса, судебные расходы не возмещаются.
В соответствии с частью второй статьи 142 АППК в случае поступления заявления истца об отзыве иска полностью в судебном заседании или предварительном слушании суд разъясняет последствия отзыва иска.
В иных случаях судья возвращает иск без вызова участников административного процесса с возвратом государственной пошлины.
Подсудность
При рассмотрении дел по спорам, вытекающим из земельных правоотношений, особое значение для разрешения дел имеет соблюдение правил подсудности, предъявление иска лицами, имеющими право требования, правильное определение предмета иска.
Подсудность определяется по правилам статей 102 и 106 АППК. По заявлению истца дела, отнесенные к подсудности специализированного районного и приравненного к нему административного суда, могут рассматриваться судом по месту жительства истца, за исключением дел, подсудных специализированным районным и приравненным к ним административным судам, находящимся в пределах городов республиканского значения и столицы, областных центров.
Подведомственности споров.
К примеру, в СМАС поступали административные иски Управления земельной инспекции об оспаривании решений Акима города, района, аульного (сельского) округа, то есть спор возник между государственными органами.
Судебной коллегией кассационной инстанции по возникшему вопросу дано разъяснение, если сторонами по делам выступают два государственных органа, которые равнозначны по своему статусу (относятся к организации государственной власти, осуществляющие от имени государства на основании Конституции Республики Казахстан, законов и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан по управлению и регулированию социально значимых общественных отношений, контролю за соблюдением установленных государством общеобязательных правил поведения), и спорят между собой в интересах государства, а не в интересах физических (юридических) лиц либо неопределенного круга лиц, то в этом случае такие иски не подлежат рассмотрению в порядке административного судопроизводства. Также возникают вопросы по искам МИО к уполномоченным органам по управлению земельными ресурсами об оспаривании вносимых в их адрес предписаний.
Принимая во внимание, что предписание уполномоченного органа об устранении нарушений требований земельного законодательства является административным актом и в силу пункта 3 статьи 146 Земельного кодекса носит обязательный характер, субъекты проверки вправе его обжаловать в порядке административного производства.
Например: предписание адресованное акиму района об отмене постановления о предоставлении земельного участка и привлечении виновных должностных лиц к ответственности подлежит оспариванию акимом указанной территориальной единицы.
Вместе с тем иски физических, юридических лиц, чьи интересы косвенно затрагиваются указанным предписанием, подлежат возврату, поскольку обжалуемый административный акт вынесен в отношении другого субъекта.
К примеру: по иску ТОО «Н» к Департаменту по управлению земельными ресурсами о признании незаконными действий по проведению проверки, признании незаконными и отмене предписаний об устранении нарушений №№ 95, 96 и 97 от 1 июля 2022 года.
Соблюдение сроков подачи иска в суд.
В основном истцами предъявлялись иски об оспаривании решений местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права на земельные участки.
В соответствии с частью первой статьи 136 АППК иски об оспаривании, о принуждении подаются в суд в течение месяца со дня вручения решения органа, рассматривающего жалобу по результатам рассмотрения жалобы.
В случае, если законом не предусмотрен досудебный порядок или отсутствует орган, рассматривающий жалобу, иск подается в течение одного месяца со дня вручения административного акта или с момента доведения до сведения в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Республики Казахстан.
Лицо, не участвовавшее в административной процедуре, права, свободы и законные интересы которого затрагиваются административным актом, вправе подать иск в суд в течение месяца со дня, когда лицо узнало или могло узнать о принятии административного акта, но не позднее одного года со дня его принятия (часть 5 статьи 136 АППК).
Ошибки процессуального закона, связанные с восстановлением указанного пресекательного срока.
К примеру, решением СМАС от 10 февраля 2022 года иск А. к акимату района удовлетворен. Отменено постановление от 23 июля 2009 года о предоставлении права на земельный участок ТОО «А». Постановлением суда апелляционной инстанции от 19 мая 2022 года решение суда оставлено без изменения.
Судами установлено, что постановлением акимата от 8 сентября 2003 года истцу предоставлено право временного общего долевого землепользования сроком на 49 лет для ведения крестьянского хозяйства на земельный участок.
Суды исходили из того, что право на земельный участок Товариществу предоставлено без согласия истца, в связи с чем постановление признано незаконным.
Постановлением СКАД ВС от 22 декабря 2022 года судебные акты местных судов отменены, поскольку суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора по существу не учли, что истец не являлся участником административной процедуры.
Оспариваемым постановлением право землепользования предоставлено Товариществу. Постановление вынесено 23 июля 2009 года, срок на подачу иска о его оспаривании для лица, не участвовавшего в административной процедуре его принятия, в том числе и для А., истек 23 июля 2010 года.
Суды в нарушение вышеуказанных положений процессуального закона восстановили истцу срок, являющийся пресекательным, и рассмотрели по существу иск, подлежащий возврату. Судам следует иметь ввиду, что норма части 5 статьи 136 АППК носит императивный характер и предусмотренный ею годичный срок является пресекательным и восстановлению не подлежит. В соответствии с частью 8 статьи 136 АППК невозможность восстановления пропущенного срока обращения в суд является основанием для возвращения иска.
По тем же основаниям в кассационном порядке отменены судебные акты СМАС от 5 октября 2021 года и СКАД от 10 марта 2022 года, вынесенные по иску КХ «А» к акиму сельского округа о признании незаконным и отмене решения о предоставлении права землепользования.
Иск возвращен. Суды, разрешая спор по существу, не приняли во внимание и не дали надлежащую правовую оценку тому обстоятельству, что процедуры по предоставлению права землепользования на спорный земельный участок КХ «У» имели место в 2006-2008 годах. Административный иск подан 6 августа 2021 года. При этом истец КХ «А» не являлся участником этих процедур.
Следует учесть, что если судом первой инстанции иск принят к производству и рассмотрен по существу с вынесением решения, со стадии апелляционного рассмотрения с учетом положений статьи 126 ГПК он может быть возвращен только за пропуском пресекательного срока.
В остальных случаях дело рассматривается апелляционной инстанцией по существу. Вместе с тем, если срок судом восстановлен в отсутствие достаточных оснований, в защите нарушенного права может быть отказано по факту злоупотребления правом.
Законодательство
К нормам материального права, которыми руководствовались суды при разрешении споров обобщаемой категории, относятся действующие в настоящее время законодательные акты. Основными нормативно-правовыми актами, регламентирующими вопросы по спорам обобщаемой категории, являются:
1) Конституция Республики Казахстан;
2) Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее – ГК); 3
) Земельный кодекс Республики Казахстан (далее - ЗК);
4) Административный процедурно-процессуальный кодекс (далее – АППК);
5) Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан (далее – ГПК);
6) Предпринимательский кодекс Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V;
7) Бюджетный кодекс Республики Казахстан от 4 декабря 2008 года № 95-IV;
8) Экологический кодекс Республики Казахстан от 2 января 2021 года № 400 VI;
9) Закон Республики Казахстан «О правовых актах» от 6 апреля 2016 года № 480-V;
10) Закон Республики Казахстан «О государственном имуществе» от марта 2011 года № 413-IV;
11) Закон Республики Казахстан «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан»;
12) 16) Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О судебном решении» от 2 октября 2003 года № 5;
13) Правила ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 23 декабря 2014 года № 160;
14) Правила выполнения землеустроительных работ по разработке землеустроительного проекта, утвержденные приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 6 мая 2015 года № 379;
15) Правила по оказанию государственных услуг в сфере земельных отношений, утвержденные приказом Министра сельского хозяйства Республики Казахстан от 1 октября 2020 года № 301.
Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены Законом, то применяются правила международного договора.
Согласно статьям 10 и 12 Закона «О правовых актах» кодексы обладают большей юридической силой, чем законы; при наличии противоречий в нормах нормативных правовых актов разного уровня действуют нормы акта более высокого уровня.
По общему правилу, предусмотренному статьей 4 ГК, статьей 43 Закона «О правовых актах», нормативные правовые акты применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши юристы готовы оказать вам помощь в составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела
