Выселение граждан из жилища с предоставлением другого жилого помещения
Согласно п.3 ст.26 Конституции Республики Казахстан никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения.
В соответствии со ст.29 Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях» при принудительном прекращении права собственности на жилище при реквизиции или принудительном отчуждении земельного участка, на котором расположен дом, для государственных нужд, собственнику должна быть предоставлена по его выбору:
1) денежная компенсация, выплачиваемая собственнику до прекращения права собственности, включающая рыночные стоимости жилища и земельного участка, а также возмещение в полном объеме убытков, причиненных собственнику;
2) благоустроенное жилище (квартира или жилой дом) в собственность;
3) возврат реквизированного жилища после прекращения чрезвычайных ситуаций, вызвавших реквизицию, с полной компенсацией собственнику убытков, причиненных реквизицией.
При принудительном прекращении права собственности на жилище в связи со сносом аварийного жилья, грозящегося обвалом (обрушением) предоставляется жилище из государственного жилищного фонда.
В соответствии со ст. 104 вышеуказанного закона, следует, в случае капитального ремонта жилого дома из государственного жилищного фонда, когда не может быть произведен ремонт без выселения жильцов (нанимателя) наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам семьи на время капитального ремонта другое жилище, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение.
В случае выселения без предоставления другого пригодного жилища из государственного жилищного фонда и жилищ, арендованных местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей, предоставляется другое, пригодное для проживания жилое помещение.
Предоставление другого жилища обеспечивает юридическое лицо, предъявившее требование о выселении.
Согласно ст.105 вышеуказанного Закона договор (поднайма) жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, может быть расторгнут, а наниматель (поднаниматель) выселен с предоставлением другого благоустроенного жилища в случаях:
1) если жилой дом (жилое здание), в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных нужд;
2) если жилой дом (жилое здание) подлежит переоборудованию в нежилое здание в силу непригодности его для дальнейшего проживания;
3) если жилище грозит обвалом (обрушением);
4) существенного изменения условий проживания в результате капитального ремонта жилища (пункты 2 и 3 статьи 91 настоящего Закона);
5) признания договора найма (поднайма) жилища недействительным по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 108 настоящего Закона.
Предоставляемое взамен освобождаемого благоустроенное жилище должно отвечать требованиям и условиям статей 75 и 76, пунктов 2, 3, 4 статьи 106 настоящего Закона.
Если наниматель занимал более одной комнаты, ему должно быть предоставлено отдельное жилище, состоящее из того же числа комнат, если наниматель имел излишки площади, жилище предоставляется в соответствии с нормами, предусмотренными п.1 ст.75 настоящего Закона, а нанимателю или проживающему с ним лицу, имеющему право на дополнительную площадь, - с учетом права на дополнительную площадь.
Гражданам, проживающим в сносимом жилище не менее пятнадцати лет, по их желанию, другое благоустроенное жилище предоставляется в жилых домах, построенных на месте сносимых строений или вблизи от них.
До предоставления такого жилища эти граждане обеспечиваются временным жильем, пригодным для проживания жилище, расположенном в черте данного населенного пункта и отвечать санитарноэпидемиологическим и техническим требованиям.
Например, решением Алматинского районного суда г. Астаны от 01.09.2015 года за №2-9538/15 был удовлетворен иск акимата города Астаны к Фрейман А.Р., Фрейман А.Ф. и Волченко Г.Г о расторжении договора найма и выселении, с предоставлением другого жилья. Договор найма жилища из государственного жилищного фонда №211 от 04.12.2007 года, заключенный между ГУ «Департамент жилья г.Астаны» и Фрейман А.Р., Фрейман А.Ф., на квартиру №16, расположенную по адресу: город Астана, улица Кенесары, дом 66, был расторгнут.
Ответчики были выселены из квартиры, подлежащей реквизиции, с предоставлением Фрейман А.Р., Фрейман А.Ф. другого жилья на праве аренды в виде однокомнатной квартиры №3, общей площадью 38, 5 кв.м., расположенной по адресу г.Астана, ул.Е10, дом 2. Как следует из решения суда, истец Акимат города Астаны исковое заявление обосновал тем, что дом, в котором проживают ответчики, является аварийным.
Правительством Республики Казахстан принято постановление № 728 от 28.06.2014 года «Об утверждении программы «Доступное жилье – 2020». Во исполнение вышеуказанного постановления истец проводил работу по переселению граждан из аварийного дома №66 по улице Кенесары в городе Астане. Ответчикам предлагалось добровольно освободить квартиру и поселиться в благоустроенной квартире. Однако от этого предложения ответчики отказались.
Согласно договору найма жилища из государственного фонда №211 от 04.12.2007 года, подписанного Департаментом жилья г.Астаны, - наймодателем и Фрейман А.Р. - нанимателем, и его членами семьи следует, что последним предоставлена квартира №16, полезной площадью 19,8 кв.м., по адресу г.Астана, ул.Кенесары, дом 66. Срок действия договора указан бессрочно.
Судом установлено, что ТОО «Астанақұрылыссервис» было проведено обследование ряда жилых домов, в том числе дома, в котором проживают ответчики с целью определить физический износ и техническое состояние жилых домов.
Согласно техническому заключению, физический износ вышеуказанного жилого дома 1961 года постройки составил 78% и дальнейшая эксплуатация жилого дома представляет угрозу для безопасной жизнедеятельности людей.
Протоколом Межведомственной комиссии по вопросам признания жилых зданий и сооружений аварийными при акимате города Астаны от 12.04.2013 года рекомендовано признать аварийным дом №66 по адресу: г.Астана, ул.Кенесары.
Постановлением Правительства Республики Казахстан № 728 от 28.06.2014 года утверждена программа развития регионов до 2020 года. В рамках данной программы предусмотрена реализация пилотных проектов по сносу аварийного жилья в городе Астане. Обязанность в установленном законодательством порядке в рамках чрезвычайной ситуации местного масштаба произвести изъятие и освобождение земельных участков возложена на акимат города Астаны, который предоставляет собственникам аварийного жилья новые квартиры в равнозначных по площади, взамен сносимого жилья, но не менее однокомнатной квартиры.
В последующем во исполнение данного постановления Правительства Республики Казахстан акиматом города Астаны вынесено постановление № 197-497 от 08.04.2015 года «О принудительном отчуждении земельных участков в порядке реквизиции».
В силу статьи 2 статьи 38 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» реквизиция жилища – это принудительное изъятие жилища у собственника в условиях чрезвычайных ситуаций по решению государственных органов в порядке, установленном законодательными актами Республики Казахстан, с выплатой стоимости изъятого жилища либо иными видами возмещения, не противоречащим законодательным актам Республики Казахстан.
В статье 1 Закона Республики Казахстан «О чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера» дано понятие чрезвычайные ситуации техногенного характера - чрезвычайные ситуации, вызванные промышленными, транспортными и другими авариями, пожарами (взрывами), авариями с выбросами (угрозой выброса) сильнодействующих ядовитых, радиоактивных и биологически опасных веществ, внезапным обрушением зданий и сооружений, прорывами плотин, авариями на электроэнергетических и коммуникационных системах жизнеобеспечения, очистных сооружениях; и предупреждение чрезвычайных ситуаций - комплекс мероприятий, проводимых заблаговременно и направленных на максимально возможное уменьшение риска возникновения чрезвычайных ситуаций, сохранение здоровья и жизни людей, снижение размеров ущерба и материальных потерь.
Согласно п.2 ст.40 Закона Республики Казахстан «О государственном имуществе» реквизиция осуществляется на основании решений местных исполнительных органов областей, столицы.
В соответствии с пункта 3 статьи 25 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» договор найма может быть расторгнут по требованию наймодателя досрочно при несоблюдении нанимателем условий договора найма, а также при наличии уважительных непредвиденных обстоятельств либо по основаниям, предусмотренным подпунктами 1)-5) статьи 107 настоящего Закона.
В данном случае указанное выше обстоятельство является основанием для расторжения договора найма. Механизм предоставления благоустроенного жилья собственникам домов, сносимых в рамках программы развития регионов до 2020 года, предусмотрен самой программой, утвержденной постановлением Правительства Республики Казахстан.
Согласно данной программе предусмотрено предоставление жителям квартир в новых домах, равнозначных по площади, взамен сносимого жилья, но не менее однокомнатной квартиры.
В силу статьи 106 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» предоставляемое гражданам в связи с выселением из государственного жилищного фонда другое жилище, должно отвечать требованиям статей 75 и 76 настоящего Закона и не может быть размером меньше того, которое занимали выселяемые.
Таким образом, суд, учитывая, что проживание ответчиков в вышеизложенном доме несет угрозу их жизни, поскольку в случае обвала, разрушения дома, последствия могут привести к гибели людей и уничтожению их имущества, пришел к правильному выводу об удовлетворении иска акимата о расторжении договора найма и выселении ответчиков.
Решением Алматинского районного суда г.Астаны от 19.08.2015 года за №2- 8706/15 иск акимата города Астаны – доверенное лицо ГУ «Управление жилья города Астаны» к Кузнецовой А.А., Абдурахмановой Л.А. о прекращении права собственности в порядке реквизиции, выселении с предоставлением другого жилья, был удовлетворен частично.
Право собственности Кузнецовой А., Абдурахмановой Л. на квартиру № 1, расположенную по адресу: г. Астана ул. Ж.Тархана, дом 19/2, было прекращено. Ответчики Кузнецова А., Абдурахманова Л., со всеми членами семьи были выселены из квартиры, подлежащей реквизиции с предоставлением собственникам в счет компенсации за прежнее жилье трехкомнатной квартиры площадью не менее 53,1 кв.м. В удовлетворении иска о предоставлении двухкомнатной квартиры №117, расположенной по адресу г.Астана, ул.Е10, доме 2 – было отказано.
С ответчиков в доход государства взыскана государственная пошлина в сумме 991 тенге с каждого. Как следует из описательной части решения суда, требования иска мотивированы тем, что дом, в котором проживают ответчики, является аварийным. Акиматом собственникам квартиры была предложена благоустроенная квартира, однако они от этого предложения отказались.
В соответствии со статьей 249 ГК Республики Казахстан право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества и утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Согласно данным ГУ «Департамент юстиции г.Астаны» за ответчиками на основании договора купли-продажи от 28.07.2007 года было зарегистрировано право общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру №1, полезной площадью 53,10 кв.м, расположенную по адресу: город Астана, улица Ж.Тархана, дом 19/2,. Согласно техническому заключению физический износ жилого дома 1961 года постройки составлял 66%, что соответствует категории «ветхое».
Дальнейшая эксплуатация жилого дома представляла угрозу для безопасной жизнедеятельности людей. Межведомственной комиссией по вопросам признания жилых зданий и сооружений аварийными при акимате города Астаны 12.04.2013 года было рекомендовано признать дом, в котором проживают ответчики, аварийным.
Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что жилой дом ветхий, несет угрозу жизнедеятельности людей. Суд первой инстанции, принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, вынес решение об удовлетворении иска о прекращении права собственности ответчиков на квартиру №1, расположенную по адресу: город Астана, улица Ж.Тархана, дом 19/2 с выселением ответчиков со всеми проживающими вместе лицами из квартиры с предоставлением им в счет компенсации за прежнее жилье равноценной трехкомнатной квартиры площадью не менее 53,1 кв.м.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 23.10.2015 года за №2а-5047 вышеуказанное решение суда было оставлено без изменения, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «выселить Кузнецову А.А., Абдурахманову Л.А., со всеми членами семьи из квартиры №1 расположенной по адресу: город Астана, ул. Ж.Тархана, дом 19/2 с предоставлением другого жилья в виде двухкомнатной квартиры №117, расположенной по адресу г.Астана, ул.Е 10, в доме 2.
Исключить из решения суда указание о предоставлении собственникам в счет компенсации за прежнее жилье трехкомнатной квартиры площадью не менее 53,1 кв.м.»
Апелляционная судебная коллегия пришла к мнению о том, что вывод суда о выселении ответчиков с предоставлением им в счет компенсации за прежнее жилье равноценной трехкомнатной квартиры площадью не менее 53,1 кв.м. не соответствуют установленным обстоятельствам дела и требованиям Закона.
Предлагаемая квартира в качестве компенсации за жилье является двухкомнатной благоустроенной квартирой, с жилой площадью 26,5 кв.м., общей площадью 53,8 кв.м., то есть больше по площади, чем сносимое жилье.
Аналогичное решение вынесено и по другому делу, так решением Алматинского районного суда г.Астаны от 05.08.2015 года за № 2-9975/15 иск Акимата г.Астана к Киктенко Л.А., Киктенко С.С., Киктенко Р.С., Киктенко С.Н. о принудительном прекращении права собственности на жилище и выселении с предоставлением другого жилья был удовлетворен частично.
Право собственности ответчиков в отношении квартиры, расположенной по адресу г.Астана ул.Кенесары д.66 кв.7, было принудительно прекращено. Ответчики были выселены из квартиры с предоставлением взамен другого жилья, получаемого в качестве компенсации за прежнее жилище, по адресу г.Астана ул.Е10 д.2 кв.184. С ответчиков в доход государства была взыскана государственная пошлина.
Встречный иск ответчиков к Акимату города Астана о возложении обязанности предоставить соразмерную квартиру был оставлен без удовлетворения. Анализ статей 104-106 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», применительно к спорному случаю, также указывает соблюдение судом содержащихся в них требований, как в части оснований предъявления иска, так и в части предоставления другого благоустроенного жилья.
Существо же спора между сторонами по таким спорам заключается в том, какие именно квартиры подлежат предоставлению ответчикам при их выселении.
Разрешая данный вопрос, суды пришли к правильному выводу о том, что законодательство не предусматривает при сносе аварийного жилья, грозящего обвалом (обрушением) предоставление квартир с тем же количеством комнат, что были в аварийном жилье, а устанавливает, что при этом должны предоставляться квартиры, равнозначные по площади.
При этом судом было верно указано, что при таком предоставлении квартир также должны быть учтены иные предусмотренные жилищным законодательством обстоятельства, также исключительные обстоятельства, влияющие на положение жильцов, то есть, предоставление таких квартир не должно ухудшать жилищное положение выселяемых лиц.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши юристы готовы оказать вам помощь в составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела
