Заңсыз тұрғызылған тұрғын емес үй-жайларды өз бетінше салу деп тану және оларды жауапкердің қаражаты есебінен бұзу туралы

 Өз бетiмен салынған құрылысқа құқықты тану туралы талап қою тәртiбiмен қаралады, өйткенi мүдделi тұлға құқық туралы дауды шешу 7 жолымен бұзылған немесе даулы құқықты немесе заңды мүдденi қорғау туралы талаппен жүгiнедi.

«Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулының 11-тармағында осы мәселе бойынша толық түсіндірмелер берілген.

Осылайша, өз бетімен құрылыс салу құқығын тану туралы талап қоюларды соттар барлық жағдайларда талап қою өндірісінде ұсынады және қарайды.

 Басқа мысал:

«Алматы қаласының қала құрылысын бақылау басқармасы» КММ үшінші тұлғалар «Алматы қаласы қалалық жоспарлау және урбанистика басқармасы» КММ-ді, Н.К.-ні тарта отырып, жалпы алаңы 329,4 шаршы метр автокөлік жуу және дәмханасы бар автокешенді заңсыз тұрғызылған тұрғын емес үй-жайлар деп тану, оларды жауапкер О.Н.-ның қаражаты есебінен бұзу туралы О.Н. жеке кәсіпкерге талап қоюмен сотқа жүгінді.

Сот құрылыстар салынған жер учаскесі бӛлінбейтін жер болып табылатынын және осы жер учаскесінің бір бөлігін аралас меншік иесі Н.К. алып отырғанын анықтады Жер учаскесіне жеке меншік құқығына актіге сәйкес жылжымайтын мүлік объектісінің нысаналы мақсаты тұрғын үйді пайдалану және қызмет көрсету деп көрсетілген.

2016 жылғы 28 желтоқсандағы техникалық паспортқа сәйкес жоғарыда аталған мекенжай бойынша жалпы ауданы 329,4 шаршы метр автокөлік жуу және дәмханасы бар автокешен түріндегі тұрғын емес үй-жай орналасқан.

Сонымен бірге 2012 жылы Алматы қаласының МСҚБ меншік иесі О.Н.- ге қатысты белгіленген тәртіппен сараптамадан өтпеген жобалау-сметалық құжаттамасыз әрі авторлық және техникалық қадағалауларсыз литерлі тұрғын емес үй-жайдың және тұрғын үйдің құрылысын жүзеге асырғаны үшін әкімшілік хаттамалар, сондай-ақ қалалар мен елді мекендердің аумақтарын абаттандыру қағидаларын бұза отырып, бұрынғы А, А1, А2, А3 литерлерін бұзғаны үшін әкімшілік хаттама толтырғаны анықталды.

Осылайша, жауапкер сәйкестендіру құжатында кӛрсетілген шекарадан тыс жер учаскесін нысаналы мақсаты бойынша пайдаланбайды, яғни жауапкер рұқсат беру құжаттары болмаған кезде, құрылыс-техникалық нормалар мен қағидаларды бұза отырып, автожуу орны мен дәмханасы бар автокешеннің құрылысын жүзеге асырды.

Бұл ретте, 2020 жылғы 23 қазандағы объектіні тексеру актісі негізінде жауапкер 192 шаршы метр мемлекеттік меншіктегі жерді өз бетімен алып отырғаны анықталды.

Жоғарыда аталған мән-жайлар талап қоюды қанағаттандыру туралы Алматы қаласы МАЭС-тің 2021 жылғы 11 наурыздағы шешімін шығаруға негіз болды.

Негіздеме:

Объектіні өз бетімен салынған құрылыс деп таныған жағдайда да, өз бетімен реконструкциялау туралы талап қоюдарды шешу кезінде де даулы объектінің белгіленген қала құрылысы параметрлері мен талаптарына, жер учаскесінің құқықтық режиміне сәйкес келетінін немесе белгіленген нормалар мен қағидаларды өзге де бұза отырып тұрғызылатынын, сондай-ақ азаматтардың өмірі мен денсаулығына қауіп төндіретінін анықтау керек.

Сот практикасын жинақтау кезінде жергілікті соттар меншік құқығын иелену мерзімі бойынша тануға қатысты проблемалық мәселелерді талқылады.

Жылжымайтын мүлiкке меншiк құқығын тану туралы дауларды шеше отырып, қолданыстағы заңнама иелену мерзiмiне байланысты (АК-нiң 240- бабы) және өз бетiмен салынған құрылысты жүзеге асыруға байланысты (АК-нiң 244-бабы) меншiк құқығының пайда болу негiздерiн шектейтiнiн соттар назарда ұстағаны жөн.

АК-нің 240-бабында жиынтығында иелену мерзімінің өтуіне байланысты жылжымайтын мүлікке меншік құқығының туындауына негіз болып табылатын шарттар санамаланған.

Осылайша, өзiнiң жеке қозғалмайтын мүлкiндей жеті жыл бойы адал, ашық және ұдайы иелену ол мүлiкке меншiк құқығын (иелену мерзiмiн) алуға мүмкіндік береді.

Осыған байланысты иелену мерзімі өз бетімен тұрғызылған құрылыс иелену және пайдалану объектісі ретінде болған, оның ішінде заңсыз иеленіп отырған жер учаскесінде орналасқан жағдайларға қолданылмайтынын атап өткен жөн, өйткені мұндай жағдайда құрылыс салушының адалдығы сияқты қажетті шарт жоқ, өйткені өз бетімен құрылысты жүзеге асыра отырып, адам меншік құқығының туындауына оның негіздерінің жоқтығын сезінуі тиіс.

 Мемлекеттік баж

Салық кодексінің 607-бабына сәйкес мемлекеттiк баж уәкiлетті мемлекеттiк органдардың немесе лауазымды адамдардың заңдық мәнi бар, оның ішінде құжаттарды (олардың кӛшірмелерін, телнұсқаларын) берумен байланысты әрекеттер жасағаны үшiн алынатын, бюджетке тӛленетін төлем болып табылады.

АПК-нің 149-бабына сәйкес талап қоюға мемлекеттік баждың тӛленгенін растайтын құжат қоса беріледі.

АПК-нің 104-бабы 1-бөлігінің 11) тармақшасында талап қою бағасы жылжымайтын мүлік объектілеріне меншік құқығы туралы талап қоюларда – осындай объектілердің талап қою берілген күні орналасқан жерлеріндегі нарықтық құнымен айқындалады деп көзделген.

Өз бетiмен салынған құрылыстарға меншiк құқығы туралы азаматтық-құқықтық даулар тиiсiнше бағалануға тиіс мүлiктiк сипаттағы талап қоюларға жатады.

Даулы объект материалдық объект болып табылады және ақшалай мәнде құны болады, демек оның бағасы нарықтық құны бойынша айқындалады.

Салық кодексінің 610-бабы 1-тармағының 1) тармақшасына сәйкес, егер осы тармақта өзгеше белгіленбесе, жеке тұлғалар үшiн – талап қою сомасының 1 пайызы, 10 000 АЕК-тен аспайтын мөлшер; заңды тұлғалар үшiн – талап қою сомасының 3 пайызы, 20 000 АЕК-тен аспайтын мөлшер алынады.

Өз бетімен салынған құрылысқа меншік құқығын тану туралы талап қойылған кезде мемлекеттік баж өтінішке оның нарықтық құны туралы құжаттарды (бағалау туралы есеп, жылжымайтын мүліктің нарықтық құны туралы ақпараттық анықтамалар) қоса бере отырып, мүліктің құнын негізге ала отырып төленуге тиіс.

АПК-нiң 109-бабының бірінші бөлiгiнiң сот шығыстарын шешiм пайдасына шығарылған тарапқа бөлу туралы қағидалары жергiлiктi атқарушы органға өз бетiмен салынған құрылысқа меншiк құқығын тану туралы мәлiмделген талап қоюлар бойынша iстер санатына қолданылмайды және соттар жергiлiктi атқарушы органдардан талап қоюшының пайдасына мемлекеттiк баж төлеу жөнiндегi шығыстар өндiрілмеуі тиiс.

Осындай істер бойынша жауапкер талап қоюшының материалдық құқықтарын бұзбайтын болса да, талап қоюшы өз құқықтарын сотта қорғауды таңдаған ұстанымға сүйену керек.

Бұған дейін Жоғарғы Сот осы мәселе бойынша, оның ішінде «Қазақстан Республикасы соттарының азаматтық істер бойынша сот шығыстары туралы заңнаманы қолдануы туралы» нормативтік қаулыда түсіндірме берген.

Аталған түсіндірмелер өңірлердің қорытуларында көрініс тапқан, бұл олардың сот практикасында кеңінен қолданылғанын және соттарда бұл мәселеде қиындықтар жоқтығын айғақтайды.

Сонымен қатар соттар талап қоюды іс жүргізуге қабылдаған және жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын бағалаусыз істерді қараған не жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есептің титулдық парағы ғана болған жағдайда, бұл ретте оның тәсілдері мен әдістерін, сипаттамасын, техникалық және конструктивтік сипаттамаларын және зерттеу объектісі туралы басқа да мәліметтерді қамтитын зерттеу бөлігі іс материалдарында болмаған жағдайлар орын алады.

Салынған объектінің нарықтық құнын растайтын құжаттың болмауы талап қою кезінде төленуге тиіс мемлекеттік баж мөлшерін айқындауға кедергі келтіреді.

 Іске қатысатын адамдар тобы

Өз бетiмен салынған құрылысқа меншiк құқығын тану туралы талап қоюларды соттар талап қою iсiн жүргiзу тәртiбiмен қарайды және жергiлiктi атқарушы органға бередi.

Мұндай iстер бойынша жергiлiктi атқарушы органды басқаратын тиiстi әкiмшiлiк-аумақтық бiрлiктiң әкiмдерi жауапкер болуға тиiс. Даудың санатына қарай мұндай талап қоюлар жер учаскесiнiң меншiк иесiне немесе құрылыс салушыға (өз бетiмен құрылыс салған адамға) қойылуы мүмкiн.

Егер өз бетімен салынған құрылысты мердігерлік ұйымдар салса, тапсырмасы бойынша өз бетімен салынған құрылысты жүзеге асырған тұлға ретінде тапсырыс беруші жауапкер болып табылатынын соттардың ескергені жөн.

Әрбір нақты жағдайда істі дұрыс шешу үшін қатысуы қажет үшінші тұлғалардың құрамын сот талап қоюшының талап қоюларының, жауапкердің қарсылықтарының мазмұнын және қолданылуға жататын заңдардың мәні мен негіздерін айқындайды.

Iс бойынша қабылданған шешiм осы адамдардың құқықтары мен мiндеттерiнiң кӛлемiне әсер етуi мүмкiн екенiн ескеру қажет.

Тиісті емес жауапкерді ауыстыруға талап қоюшының өзінің, процеске кез келген басқа қатысушының өтініші бойынша не соттың бастамасы бойынша жол беріледі, алайда мұндай ауыстыруға талап қоюшының келісімі болғанда ғана жол беріледі.

«Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулының 11-тармағында өз бетімен салынған тұрғын үйге меншік құқығын тану туралы талап қою жергілікті атқарушы органға берілетіні түсіндірілді.

Талап қоюшылар негізінен жауапкерді дұрыс көрсеткен, сонымен бірге талап қоюшының өз бетімен құрылыс салу құқығын тану туралы талап қоюлары тиісті емес жауапкерге қойылса, талап қою орын алады.

АПК-нiң 50-бабында талап қою тиiстi емес жауапкерге берiлген жағдайда сот iстi сот талқылауына дайындау тәртiбiмен талап қоюшыға оның тиiстi емес жауапкердi тиiстi жауапкерге ауыстыру туралы арыз беру құқығын түсiндiредi.

Тиісті емес жауапкерді ауыстыруға талап қоюшының өзінің, процеске кез келген басқа қатысушының өтініші бойынша не соттың бастамасы бойынша жол беріледі, алайда мұндай ауыстыруға талап қоюшының келісімі болғанда ғана жол беріледі.

 Соттылық

АПК-нiң 31-бабының бірінші бөлiгiне сәйкес жер учаскелеріне, ғимараттарға, үй-жайларға, құрылыстарға, жермен тығыз байланысты басқа да объектілерге (жылжымайтын мүлік) құқықтар туралы талап қоюлар осы объектілердің орналасқан жері бойынша беріледі.

Яғни өз бетімен салынған құрылысқа меншік құқығын тануға байланысты даулар даулы жылжымайтын мүлік объектісінің аумақтық орналасқан жері бойынша қаралады.

Егер істегі тараптардың бірі азамат болса, онда мұндай талап қоюларды аудандық соттар қарайды. Iстiң тараптары заңды тұлға құрмай жеке кәсiпкерлiк қызметтi жүзеге асыратын жеке тұлғалар және заңды тұлғалар болып табылған жағдайларда, талап қоюларды АПК-нiң 27-бабының 1-бӛлiгiне сәйкес мамандандырылған экономикалық соттар қарайды.

Жергiлiктi соттар жүргiзген iстер мен қорытуларды зерделеу негiзiнде соттарға келiп түскен талап қоюларды соттар соттылық қағидаларын сақтай отырып қабылдағанын куәландырады.

АК-нің 244-бабының ережелерін қолдануға байланысты істердің ведомстволық бағыныстылығын айқындау кезінде соттар дауға қатысушылардың субъектілік құрамын және олардың жиынтығында құқықтық қатынастардың сипатын ескеруі қажет.

АК-нің 244-бабымен реттелетін қатынастардың объектісі болу үшін тұлғаның салған құрылысы оның өз бетімен салған құрылысы болуы тиіс.

Өз бетімен тұрғызылған тұрғын емес үй-жайға меншік құқығын тану туралы талап қоюды, сондай-ақ мұндай құрылысты бұзу туралы уәкілетті органның талап қоюын қабылдаған кезде, бірінші жағдайда дара кәсіпкер ретінде тіркелмеген жеке тұлғалар талап қоюшылар немесе екінші жағдайда жауапкерлер болып табылса, бірақ бұл ретте даулы жылжымайтын мүлік объектісі кәсіпкерлік қызмет мақсаттары үшін пайдаланылады немесе пайдаланылатын болады деген сұрақтар жиі туындайды.

Жеке тұлға дара кәсіпкер ретінде мемлекеттік тіркелмеген жағдайда, оның қатысуымен дау жалпы юрисдикция сотының қарауына жатады. Талап қоюдың нысанасы кәсіпкерлік қызмет үшін пайдаланылуы мүмкін өндірістік үй-жай болып табылатыны даудың ведомстволық бағыныстылығына әсер етпейді, өйткені заң жеке тұлғалардың меншігінде кез келген мүлікті, оның ішінде тұрғын емес/өндірістік үй-жайларды иелену құқықтарын шектемейді.

Осылайша жоғарыда көрсетілген мән-жайларда меншік құқығын тану туралы  немесе осындай өз бетімен салынған құрылысты бұзу туралы талап қоюды жалпы юрисдикция сотының іс жүргізуіне қабылдаудан бас тартуға негіз жоқ.

 Нормативтік құқықтық база

Өз бетімен салынған құрылысқа құқықты тануды реттейтін және осы санаттағы істерді қарау кезінде қолдануға жататын негізгі нормативтік құқықтық актілер:

- Қазақстан Республикасының Конституциясы;

- Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (бұдан әрі - АК);

- Қазақстан Республикасының Азаматтық процестік кодексі (бұдан әрі - АПК);

- Қазақстан Республикасының Жер кодексі (бұдан әрі - Жер кодексі);

- «Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы» Қазақстан Республикасының Заңы (бұдан әрі - Сәулет туралы заң);

- «Қазақстан Республикасындағы жергілікті мемлекеттік басқару туралы» Қазақстан Республикасының Заңы (бұдан әрі - Жергілікті басқару туралы заң);

- Қазақстан Республикасының Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодексі (бұдан әрі - ӘҚБтК);

- «Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы» Қазақстан Республикасының Кодексі (Салық кодексі) (бұдан әрі - Салық кодексі);

- «Тұрғын үйге меншік құқы туралы заңдарды қолданудың кейбір мәселелері туралы» 1999 жылғы 9 шілдедегі № 10 Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы (бұдан әрі - «Тұрғын үйге меншік құқы туралы заңдарды қолданудың кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулы);

- «Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы» 2007 жылғы 16 шілдедегі № 5 нормативтік қаулысы Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының (бұдан әрі - «Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулы);

- «Соттардың жер заңнамасын қолдануының кейбір мәселелері туралы» 2007 жылғы 16 шілдедегі № 6 Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы (бұдан әрі - «Соттардың жер заңнамасын қолдануының кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулы);

- «Қазақстан Республикасы соттарының азаматтық істер бойынша сот шығыстары туралы заңнаманы қолдануы туралы» 2006 жылғы 25 желтоқсандағы № 9Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы (бұдан әрі - «Қазақстан Республикасы соттарының азаматтық істер бойынша сот шығыстары туралы заңнаманы қолдануы туралы» нормативтік қаулы);

- «Соттардың мұрагерлік туралы заңнаманы қолдануының кейбір мәселелері туралы» 2009 жылғы 29 маусымдағы № 5 Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы (бұдан әрі - «Мұрагерлік туралы заңнаманы соттардың қолдануының кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулы);

- Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрінің 2015 жылғы 30 қарашадағы № 750 бұйрығымен бекітілген Құрылыс саласындағы құрылыс салуды ұйымдастыру және рұқсат беру рәсімдерінен өту қағидалары (бұдан әрі - Құрылыс салуды ұйымдастыру қағидалары) - Сәулет, қала құрылысы және құрылыс саласындағы қатынастарды реттейтін ҚР ҚНжЕ болып табылады.

Дауларды қарау кезінде тиісті құқықтық қатынастар туындаған кезде қолданыстағы нормативтік құқықтық актілер қолданылуға жатады.

 Назар аударыңыз!

«Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесі, бұл құжаттың жалпылама екендігіне және нақты сіздің жағдайыңыздың талаптарына сәйкес келмеуі мүмкіндігіне көңіл бөлуіңізді сұрайды. Біздің заңгерлер сіздің нақты жағдайыңызға сәйкес келетін кез келген құқықтық құжатты әзірлеп көмектесуге дайын.

Қосымша ақпарат алу үшін Заңгер/Адвокат телефонына хабарласуыңызға болады: +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085. 

Адвокат Алматы Заңгер Қорғаушы Заң қызметі Құқық қорғау Құқықтық қөмек Заңгерлік кеңсе Азаматтық істері Қылмыстық істері Әкімшілік істері Арбитраж даулары Заңгерлік кеңес Заңгер Адвокаттық кеңсе Қазақстан Қорғаушы  Заң компаниясы