Адвокат Юрист по жилищно-коммунальным спорам ОСИ ПКСК КСК ЖКХ Управляющая компания по возмещению расходов на содержание жилого помещения возлагается на собственника если иное не установлено законом или договором.
КСК «Б» предъявил иск к АО «Б-И» о взыскании задолженности и неустойки, мотивируя тем, что ответчик, как собственник квартиры, имеет задолженность перед истцом за период с 23 февраля 2008 года по 01 ноября 2011 года в сумме 64 514 тенге. Решением специализированного межрайонного экономического суда Мангистауской области от 21 февраля 2012 года с ответчика в пользу истца взыскан долг в сумме 1 388 тенге и неустойка в сумме 81 тенге. В остальной части иск оставлен без удовлетворения. В протесте Генерального прокурора Республики Казахстан указано, что судом первой инстанции односторонне исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно истолкованы и применены нормы материального закона. В соответствии с частью 3 статьи 387 ГПК, основанием к пересмотру в порядке надзора вступивших в законную силу судебных актов является существенное нарушение норм материального либо процессуального права. По делу такие нарушения допущены. Согласно подпунктам 1), 3), 4) части 1 статьи 364 ГПК, основаниями к отмене либо изменению решения суда являются неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.
Надзорная судебная коллегия Верховного Суда Республики Казахстан решение специализированного межрайонного экономического суда Мангистауской области изменила. Отменила в части отказа в удовлетворении иска КСК «Б» о взыскании с АО «Б-И» задолженности за период с 01 января по 01 ноября 2011 года в сумме 14 194 тенге и пени в сумме 386 тенге и в указанной части вынесла новое решение об удовлетворении иска. Судебный акт в остальной части оставила без изменения, указав следующее. Из материалов дела видно, что собственником квартиры в микрорайоне в г.Актау до 01 декабря 2010 года являлась Т., которая имела задолженность перед КСК в размере 48 932 тенге. В настоящее время имущество принадлежит АО «Б-И», право собственности за ним зарегистрировано 01 декабря 2010 года. Указанная квартира 29 декабря 2010 года по договору аренды передана Т. сроком на 11 месяцев. С момента возникновения права собственности новый собственник также не оплачивал услуги КСК «Б», в связи с чем, у АО «Б-И» по состоянию на 01 ноября 2011 года образовалась задолженность в размере 15 582 тенге, пеня 467 тенге, в том числе 1 388 тенге - за период до передачи имущества в аренду. Частично удовлетворяя требования истца, суд исходил из периода образования задолженности перед КСК «Б», а именно: - период, когда собственником являлась Т.; - период возникновения права собственности на имущества у АО «Б-И» до передачи квартиры в наем; - период действия договора аренды. Учитывая, что до 01 декабря 2010 года собственником имущества являлась Т., суд принял правильное решение об отказе в иске КСК «Б» в части взыскания задолженности и пени, образовавшейся до указанной даты. Решение суда в этой части, а также о взыскании с АО «Б-И» задолженности в период с 01 декабря 2010 года по 01 января 2011 года в сумме 1 388 тенге и неустойки в размере 81 тенге не оспаривается.
При отказе в иске в части взыскания задолженности в пользу КСК «Б» в период действия договора аренды с 01 января по 01 ноября 2011 года, суд сослался на пункт 4.3.2 договора, предусматривающий обязанность Т. нести расходы по оплате услуг КСК. В этой связи, суд посчитал правильным применение требований пункта 1 статьи 189 ГК, освобождающей собственника от несения бремени содержания имущества при возложении этих обязанностей на третье лицо по договору найма. Одновременно, суд руководствовался статьей 553 ГК, обязывающей нанимателя поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества. Действительно, пунктами 4.3.2 и 2.5 договора аренды бремя по содержанию имущества, в том числе по оплате услуг КСК возложено на арендатора. Однако договор аренды квартиры заключен между АО «Б-И» и Т. КСК «Б» стороной указанного соглашения не является. Указанный договор отношений по участию в расходах КСК на содержание и использование общего имущества не регулирует. Более того, неисполнение нанимателем условий договора аренды по оплате услуг КСК не освобождает АО «Б-И», как собственника квартиры, от уплаты расходов на содержание общего имущества.
В соответствии со статьей 34 Закона «О жилищных отношениях» (далее – Закон), проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой ограничения прав собственника помещения, и не освобождает его от обязанностей, налагаемых на собственника законодательством, соглашением собственников или Уставом объединения собственников по управлению объектом кондоминиума. Ссылка суда на статью 189 ГК, освобождающую собственника от несения бремени содержания имущества при наличии договорных обязательств, ошибочна, поскольку правоотношения по содержанию квартиры и общего имущества по своей природе различны. В этой связи к данным правоотношениям требования указанной статьи не применимы. В силу статьи 209 ГК, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Согласно статье 215 ГК, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Наряду с указанными требованиями гражданского законодательства применимы специальные нормы, предусмотренные Законом. В силу требований статьи 50 указанного Закона, собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в общих расходах соразмерно их доле. В этой связи, правоотношения между КСК «Б» и АО «Б-И» подлежали разрешению в рамках как норм гражданского законодательства, регламентирующего порядок пользования общим имуществом, так и Закона. Также в порядке статьи 188 ГК собственник должен владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, не нарушая прав третьих лиц. Между тем, возложение АО «Б-И» в одностороннем порядке, без ведома КСК «Б», бремени по оплате расходов на содержание общего имущества на Т., с которой КСК «Б» не состоит в договорных отношениях, недопустимо. Учитывая, что собственником квартиры является АО «Б-И», у КСК «Б» отсутствуют законные основания требовать взыскания задолженности с нанимателя Т.
Кроме того, использование общего имущества собственников квартир не является предметом договора аренды. В этой связи, ссылка суда на статью 553 ГК, регулирующую отношения нанимателя и наймодателя по использованию квартиры, несостоятельны. Указанные существенные нарушения, допущенные судом первой инстанции, привели к неправильному разрешению спора, что в соответствии с частью 3 статьи 387 ГПК и пунктом 30 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан №2 от 20 марта 2003 года «О применении судами некоторых норм гражданского процессуального законодательства» является основанием к пересмотру в порядке надзора вступившего в законную силу судебного акта.
При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о неправомерности требований КСК «Б» в части взыскания с АО «Б-И» задолженности за период с 01 января по 01 ноября 2011 года в сумме 14 194 тенге и пени в сумме 386 тенге, являются необоснованными. Поэтому решение суда подлежит изменению с принятием в указанной части нового решения об удовлетворении иска.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в юридической консультации, составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела
