Жалдау шарты бойынша шарт (мәміле) жасау, оны өзгерту, бұзу және келісім-шарттық міндеттемелерді орындауға байланысты даулар 

              Азаматтық кодекстің 540- бабына сәйкес мүлiктік жалдау (жалға алу) шарты бойынша жалға берушi жалға алушыға мүлiктi ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге мiндеттенедi. Жалдау шарты барлық құқық жүйесі үшін классикалық дәстүрлі болып табылады.

Жалдау шарты мүлікті уақытша пайдалануға беру бойынша қатынастарды реттейтін шарттардың тобына жатады. Жалдау шартының мүлікті меншікке беру бойынша шарттардан ерекшелігі ол меншік иесін ауыстырмайды, экономикалық мағынада бұнда тауар болып зат емес, оны пайдалану құқығы болып табылады.

Азаматтық кодекстің 541-бабына сәйкес мүлiктік жалдауға кәсiпорындар мен басқа да мүлiктiк кешендер, жер учаскелерi, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлiк құралдары және оларды пайдалану процесiнде өздерiнiң табиғи қасиеттерiн жоймайтын басқа да заттар (тұтынылмайтын заттар) берiлуi мүмкiн.

Талап арыздардың мәні болып: жалдау шарты бойынша қарызды өндіру туралы, жалдау шартын бұзу туралы, жалдау шартына өзгерту енгізу туралы, материалдық зиянды өндіру туралы, шығынды өндіру туралы, жалдау шартын мерзімінен бұрын бұзғандығы үшін айыппұл өндіру туралы, жалдау шартын жарамсыз дер тану туралы, жалдау шартын жасауға мәжбүр ету туралы істер жатады.

Жалдау шарты бойынша талап арыздардың көп бөлігін қарызды өндіру туралы істер құрайды.

Істер бойынша соттар істің мән- жайын дұрыс анықтаған, нақтырақ айтқанда тараптар арасындағы шарт жасау фактісі және жалдаушының жалдау шарты бойынша өз міндеттерін тиісті түрде орындамау фактісі.

Алайда, талап арыздарды қанағаттандыру кезінде соттар, көбінесе Азаматтық кодекстің жалпы бөліміне, яғни 272 –бабына міндеттеменің тиісінше орындалуы қажеттігіне ғана сілтеме жасайды, ал негізінде Азаматтық кодекстің ерекше бөліміне, яғни АК 540 және 546- баптарына сілтеме жасалу қажет.

АК 561-бабының 3-тармағына сәйкес егер жалға алушы жалға алған мүлiктi қайтармаса немесе оны мезгілінде қайтармаса, жалға беруші барлық мерзімі өткізілген уақыт үшiн мүлiктi пайдалану ақысын төлеудi талап етуге құқылы. Аталған ақы жалға берушiге келтiрiлген шығындарды жабуға жетпесе, ол оны өтеудi талап ете алады.

Қарағанды қаласының Қазыбек би ауданының №2 аудандық стоының 2015 жылғы 16 маусымдағы шешімімен (іс № 2-9170) ЖК Шабанова Виктория Дмитриевнаның Маглюй Артем Анатольевичке қарызды және материалдық зиянды өндіру туралы берген талап арызы қанағаттандырылған.

Сот талапкердің талабын қанағаттандыра отырып, жауапкердің жалдап алған мүлікті уақытында қайтармағанын және техникалық ақаулықтарымен бұзылған жағдайда қайтарғанын, жауапкер талапкердің талабын мойындағанын көрсеткен. Жалдау ақысының қарызын өндіру туралы талаптан басқа жалға берушілер мүлікті уақытында қайтармауға байланысты шығынды өндіру (алынбаған пайданы) туралы талаптарымен жүгінеді.

АК 350- бабына сәйкес, мiндеттеменi бұзған борышқор несие берушiге оның бұзылуынан туындаған залалдың орнын толтырып беруге мiндеттi (осы Кодекстiң 9-бабының 4-тармағы).

Мұндай талаптарды шешу кезінде жалға алушы мүлікті уақытында қайтармау фактісі орын алғанын, егер жалға берушінің құқығы бұзылмаса ол өзінің мүлкін нақты басқа үшінші жаққа жалға беру мүмкіндігі болған не болмағанын анықтау керек.

АК-нің 553- бабына сәйкес жалға алушы, егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлiктi дұрыс күйде ұстап-тұтуға, ағымдағы жөндеудi өз есебiнен жүргiзуге және мүлiктi ұстап-тұтуға кететiн шығындарды көтеруге мiндеттi, ал егер шартта мұндай талаптар белгiленбесе, мүлiктiң мақсатына сәйкес пайдалануға мiндеттi.

АК-нің 561-бабының 1 және 2-тармақтарына сәйкес мүлiктік жалдау шарты тоқтатылғаннан кейiн жалға алушы мүлiктi алған кезiндегi күйiнде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келiсiлген күйiнде оны жалға берушiге қайтаруға мiндеттi.

Егер шарт мерзiмi аяқталған соң қайтарылатын мүлiктiң жай-күйi осы баптың 1-тармағында көзделген талаптарға сәйкес келмесе, жалға алушы келтiрiлген шығынды жалға берушiге өтейдi. Егер жалға берiлген мүлiк шартта көзделген қызмет мерзiмiнен бұрын iстен шығып қалса, жалға алушы, егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушiге мүлiктiң қалдық құнын өтейдi.

Іс материалдарынан көрінгендей 24.04.2014 жылғы келісім шартқа сәйкес «Самал-Транзит» ЖШС мен «Ақ-су базары» ЖШС қатысушылары Н.К.Балабиев пен А.К.Балабиева арасында жалдау шарты жасалған, онда «Самал-Транзит» ЖШС- і «Ақ-су базары» ЖШС –ға тұрғын емес үй-жайды ай сайынғы жалдау ақысы 50 000 теңгеге уақытша иеленуге береді. Жалдау шартының мерзімі 2014 жылдың 31 желтоқсанында аяқталған.

«Жауапкершілігі шектеулі және қосымша жауапкершілігі бар серіктестіктер туралы» Қазақстан Республикасының Заңының 43-бабының 2-тармағы 1- тармақшасына сәйкес жауапкершілігі шектеулі серіктестікке қатысушылардың жалпы жиналысының ерекше құзыретіне:

1) серіктестіктің жарғылық капиталы мөлшерін, орналасқан жері мен фирмалық атауын өзгертуді қоса алғанда, оның жарғысын өзгерту немесе серіктестіктің жаңа редакциядағы жарғысын бекіту жатады. «Заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу және филиалдар мен өкілдіктерді есептік тіркеу жөніндегі нұсқаулықты бекіту туралы» Қазақстан Республикасы Әділет министрінің 2007 жылғы 12 сәуірдегі N 112 Бұйрығына сәйкес серіктестіктің заңды мекен –жайын ауыстыру үшін әділет органдарына:

1) заңды тұлғаның басшысы немесе басқа уәкілетті тұлға қол қойған, мөрмен (ол болған кезде) бекітілген осы Нұсқаулықтың 16-қосымшасына, өз қызметін Үлгі жарғы негізінде жүзеге асыратын акционерлік қоғамдар үшін 17-қосымшаға сәйкес белгiленген үлгiдегi өтініші (мемлекеттің қатысуымен заңды тұлғалар – тізілім ұстаушының белгісі бар өтініші);

2) заңды тұлғаның құрылтай құжаттарына, филиал (өкiлдiк) туралы ережеге өзгерiстер мен толықтырулар енгiзу туралы заңды тұлғаның уәкiлеттi органының заңды тұлға мөрiмен (ол болған кезде) бекітілген шешiмi не шешiмiнен үзiндi;

3) нақты мекенжайы өзгерген жағдайда заңды тұлға мөрiмен (ол болған кезде) бекемделген, заңды тұлғаның құрылтай құжаттарына, филиал (өкiлдiк) туралы ережеге енгiзiлген өзгерiстер мен толықтырулар мәтiнiнiң үш данасы немесе жаңа редакцияда ресiмделген, заңды тұлға құрылтай құжаттарының, 9 9 филиал (өкiлдiк) туралы ереженiң үш данасы;

4) заңды тұлғаның бұрынғы құрылтай құжаттарының, филиал (өкiлдiк) туралы ереженiң түпнұсқалары ұсынылады. Жоғарыда айтылғандарды ескере отырып, бірінші сатыдағы сот, ал алқа олармен келісіп, серіктестіктің заңды мекен-жайын ауыстыру үшін жалдау шарты қажет емес деп санайды.

АК-нің 559 -бабына сәйкес жалға берiлген мүлiкке меншiк құқығының, шаруашылық жүргiзу құқығының немесе оралымды басқару құқығының басқа тұлғаға ауысуы мүлiктік жалдау шартын өзгертуге немесе бұзуға негiз болып табылмайды.

 Қозғалмайтын мүлiктi жалға алушы болып табылатын азамат қайтыс болған жағдайда осы мүлiктiк жалдау шарты бойынша оның құқықтары мен мiндеттерi, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, оның мұрагерiне ауысады.

Мұндай мұрагерге шарттың қолданылу мерзiмiнiң қалған уақытында шарт жасасудан бас тартуға, шарт жасасу жалға алушының жеке басының қасиеттерiне байланысты болған жағдайды қоспағанда, жалға берушiнiң құқығы болмайды.

Бұл норма жалға беруші жағынан және жалдаушы тарапынан тұлғаларды ауыстыру кезінде шарттың тағдырын анықтайды. Жалпы ереже бойынша жалдау шарты тараптар өзгергенімен күшінде қалады, тек қай жақта тұлғаның ауысуы болатынына байланысты ерекшелігімен реттеледі. Егер жалға беруші- жалға берілген мүліктің иесі тарапынан ауысу болса, онда шартта әрқашан бұрынғы талаптар сақталады.

Бұл жағдайда бұрынғы меншік иесі табыс алу құқығын жоғалтады, ал жаңа меншік иесі жалға берілген мүліктен табыс алу құқығына иеленеді. Сонымен қатар, жалға берілген мүліктің меншік құқығы басқа тұлғаға ауысуы, жалдау шартына сот арқылы өзгерту енгізуге негіз болып табылмайды. Егер тұлғаның ауысуы жалдаушы тарапынан болса, онда көбінесе шарт сақтала бермейді. Жалдаушы жеке тұлға болып саналып және жалға алушы болып табылатын азамат қайтыс болған жағдайда тұлғаның ауысуы АК 559- бабының 2-тармағымен реттеледі.

Бұл кезде шарт жасауға негіз болып табылған жалдаушының жеке қасиеттері ескеріледі. Осы жағдайда жалға беруші жалдаушының қайтыс болуы себебіне байланысты шартта жалдау шартын бұзу туралы талаптар көзделмесе де жалдау міндеттемесінде мұрагерге құқық мирасқорлығынан бас тартуға құқығы бар. Бұл норма белгілі бір мерзімге жасалған келісім шарттарға есептелген. Құқықмирасқоры жалдаушының құқығын шарт бойынша қалған мерзімге иеленеді.

Мүлiктік жалдау шарты мерзiмi көрсетiлмей жасалса, онда тараптар, бұл жағдайда жалға беруші АК 545- бабының 2- тармағының ережелері бойынша шартты кез-келген уақытта бір жақты бұзуға құқылы.

Жалдау шартын бұзу туралы талаптарын қарау кезінде АК-нің 402- бабының шартты өзгерту және бұзу тәртiбi туралы келiсiм, егер заңдардан, шарттан немесе iскерлiк қызмет өрiсiндегi әдеттегi құқықтардан өзгеше туындамаса, шарт жасалатын сияқты нысанда жасалады. Шартты өзгертуге немесе бұзуға ұсыныстан екiншi тараптың бас тартуы алынғаннан кейiн, не ұсыныста көрсетiлген немесе заңдарда не шартта белгiленген мерзiмде, ал ондай мерзiм болмаған кезде отыз күн мерзiмде жауап алынбағаннан кейiн ғана тарап шартты өзгерту немесе бұзу туралы талапты сотқа мәлiмдей алатын талаптарын ескереді.

Мысалы, Ақмола облысы мамандандырылған ауданаралық экономикалық сотының ұйғарымымен «Көкшетау қаласының жер қатынастары бөлімі» ММ-нің «Көкше Құлагер -2007» ЖШС-ға жер учаскесін жалдау шартын бұзу туралы талап арызы осы санаттағы істерге арналған дауды сотқа дейінгі алдын ала шешудің заңмен белгіленген тәртібі сақталмағандықтан және бұл тәртіпті қолданудың күші жойылмағандықтан қайтарылған.

Азаматтық кодекстің 401- бабына сәйкес басқа да заң құжаттары мен шартта өзгеше көзделмесе, шарт тараптардың келiсуiмен өзгертiлуi және бұзылуы мүмкiн. Тараптардың бiреуiнiң талабы бойынша шарт:

1) екiншi тарап шартты едәуiр бұзған кезде;

2) осы Кодексте, басқа да заң құжаттарында немесе шартта көзделген өзге реттерде тек сот шешiмiмен өзгертiлуi немесе бұзылуы мүмкiн.

 Бұл норманың мазмұнынан сот тәртібімен келісім шартты бұзуды талап ету құқығы тек келісім шарттың тараптарына ғана қатысты. Сондықтан, прокурор жалдау шартының тарабы болып табылмайды, сондықтан келісім шартты бұзу тарлы талабымен жүгінуге құқығы жоқ.

Жалдау шартын бұзу туралы талаптарды қарау кезінде соттар АК жалпы бөлімінің шартты бұзу негіздері мен тәртібі туралы нормаларын ғана емес 29 тараудың 55-56 бабы «Тараптардың бiреуiнiң талап етуi бойынша мүліктік жалдау шартын өзгерту және бұзу» аранйы нормасын да басшылыққа алу қажет.

АК-нің 404- бабына сәйкес Шартты орындаудан бiржақты бас тартуға (шарттан бас тарту) осы Кодексте, өзге де заң актiлерiнде немесе тараптардың келiсiмiнде көзделген жағдайларда жол берiледi. Тараптар жалдау шартында шартты орындаудан бір жақты бас тарту мүмкіндігін көздеулері мүмкін. Шартты орындаудан бір жақты бас тарту шартты бұзуға әкелетін заңдық факті болып табылады. Бір жақты бас тартуға әкеліп соқтырған тараптарға сотқа жүгінуі талап етілмейді.

Алайда бір жақты бас тарту заңсыз деп санаған екінші тараптың, егер заңға қайшы келмесе оны сот тәртібімен даулау мүмкіндігі бар. 

Соттар жалдау шартын әртүрлі негіздер бойынша жарамсыз деп тану туралы біршама талап арыздар қараған. Алайда, осы қорытудың тақырыбы жалдау шартын жасау, орындау, бұзу туралы болғандықтан бұл актілерге нақты талдау жүргізілмейді.

Мүліктік жалдаудың объектісі егер заңнамалық актілерде басқаша көзделмесе жерді пайдалану құқығы, жер қойнауын пайдалану құқығы және басқа да заттық құқықтар болып табылады.

Азаматтық кодекспен (бұдан әрі АК) ғана емес 29-тарау, 540 - 600 баптар, сонымен қатар Жер кодексі, Су кодексі, Орман кодексі, Салық кодексі, Қазақстан Республикасының Заңдары:

Жер қойнау және жер қойнауын пайдалану туралы 2010 жылғы 24 маусымдағы Заңы;

Мемлекеттік мүлік туралы 2011 жылғы 01 наурыздағы Заңы;

Концессиялар туралы 2006 жылғы 07 шілдедегі Заңы;

Қаржы лизингі туралы 2000 жылғы 05 шілдедегі Заңы;

ҚР банктер және банк қызметі туралы 2008 жылғы 31 тамыздағы Заңымен реттеледі.

Назар аударыңыз!

«Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесі, бұл құжаттың жалпылама екендігіне және нақты сіздің жағдайыңыздың талаптарына сәйкес келмеуі мүмкендігіне көңіл бөлуіңізді сұрайды. Біздің заңгерлер сіздің нақты жағдайыңызға сәйкес келетін кез келген құқықтық құжатты әзірлеп көмектесуге дайын. Қосымша ақпарат алу үшін Заңгер/Адвокат телефонына хабарласуыңызға болады: +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.

            Адвокат Алматы Заңгер Қорғаушы Заң қызметі Құқық қорғау Құқықтық қөмек Заңгерлік кеңсе Азаматтық істері Қылмыстық істері Әкімшілік істері Арбитраж даулары Заңгерлік кеңес Заңгер Адвокаттық кеңсе Қазақстан Қорғаушы  Заң компаниясы