Басқа тұрғын үй-жай беру арқылы азаматтарды тұрғын үй-жайдан шығарумен байланысты даулар
Қазақстан Республикасының Конституциясының 26-бабының 3-бөлігіне сәйкес, соттың шешімінсіз ешкімді де өз мүлкінен айыруға болмайды. Заңмен көзделген ерекше жағдайларда мемлекет мұқтажы үшін мүліктен айыру оның құны тең бағамен өтелген кезде жүргізілуі мүмкін.
Қазақстан Республикасы «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 29- бабына сәйкес тұрғын үйге меншік құқығын реквизициялау немесе үй орналасқан жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару барысында күштеп тоқтатқан кезде меншік иесіне оның қалауы бойынша:
1) тұрғын үйдің және жер учаскесінің нарықтық құнын қоса, меншік иесіне құқығы тоқтатылғанға дейін төленетін ақшалай өтем төленуге, сондай-ақ меншік иесіне келтірілген залалдардың орны толық толтырылуға;
2) меншігіне тұрмысқа жайлы тұрғын үй (пәтер немесе тұрғын жай) берілуге;
3) реквизициялауды туғызған төтенше жағдайларды тоқтатылғаннан кейін меншік иесіне реквизициялаудан келтірілген залалдардың өтемақысын толық төлеу арқылы реквизицияланған тұрғын үй қайтарылуға тиіс.
Құлау (қирау) қаупі бар авариялық тұрғын үйлерді бұзу жағдайында тұрғын үйге меншік құқығын мәжбүрлеп тоқтатқан кезде меншік иесіне мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй беріледі. Жоғарыдағы заңның 104-бабына сәйкес мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын үйге күрделі жөндеу жұмыстарын оның тұрғындарын (жалға алушыны) шығармай жүргізудің мүмкіндігі болмаған жағдайда жалға беруші жалға алушы мен оның отбасы мүшелеріне күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу уақытына басқа тұрғын үй-жай беруге міндетті.
Осы орайда жөнделіп жатқан тұрғын үй-жайды жалға алу келісім-шарты бұзылмайды.
Ата-аналарының қорғаншылығынсыз қалған кәмелетке толмаған балалар мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын үйден және жеке тұрғын үй қорынан жергілікті атқарушы орган жалдаған тұрғын үйден тұрмысқа жайлы басқа тұрғын үй беріліп шығарылады.
Үйден шығару туралы талап етуші заңды тұлға басқа тұрғын үй-жайдың берілуін қамтамасыз етеді. Жоғарыдағы заңның 105-бабына сәйкес мына реттерде:
1) егер тұрғын үй орналасқан тұрғын үй (тұрғын жай) жер учаскесінің мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығарылуына байланысты бұзылуға жататын болса;
2) егер тұрғын үй (тұрғын жай) онда одан әрі тұруға жарамсыз болғандықтан тұрғын үй емес жай ретінде қайта жабдықтауға жататын болса;
3) егер тұрғын үйге құлау (бұзылу) қаупі төнсе; 4
) тұрғын үйде күрделі жөндеудің нәтижесінде тұру жағдайы айтарлықтай өзгерсе (осы Заңның 91- бабының 2, 3-тармақтары);
5) тұрғын үйді жалдау (қосымша жалдау) шарты осы Заңның 108-бабының 2-тармағында көзделген негіздер бойынша жарамсыз деп танылса, мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйді немесе жеке тұрғын үй қорынан жергілікті атқарушы орган жалдаған тұрғын үйді жалдау (қосымша жалдау) шарты бұзылуы, ал жалдаушы (қосымша жалдаушы) тұрмысқа жайлы басқа тұрғын үй беріліп шығарылуы мүмкін.
Босатылған үйдің орнына берілетін тұрмысқа жайлы басқа тұрғын үй осы Заңның 75 және 76-баптарының, 106-бабындағы 2, 3, 4-тармақтардың талаптары мен ережелеріне сәйкес келуі тиіс. Егер жалдаушы (қосымша жалдаушы) бұрын бір бөлмеден артық алаңда тұрған болса, оған сонша бөлмелер санынан тұратын жеке тұрғын үй берілуге тиіс.
Егер жалдаушыда (қосымша жалдаушыда) артық алаң болса, тұрғын үй осы Заңның 75- бабындағы 1-тармақта көзделген нормаларға сәйкес беріледі, ал қосымша алаңға құқығы бар жалдаушыға (қосымша жалдаушыға) немесе онымен бірге тұратын адамға – қосымша алаңға құқығы ескеріле отырып беріледі.
Бұзылатын үйде кемінде 15 жыл тұратын азаматтарға олардың қалауы бойынша басқа жайлы тұрғын үй бұзылған құрылыстың орнына немесе соған жақын жерден салынған тұрғын үйлерден беріледі.
Бұл азаматтар осындай тұрғын үй берілгенге дейін тұру үшін жарамды тұрғын үй сол елді мекеннің шегінде болуға, санитариялы-эпидемиологиялық және техникалық талаптарға сәйкес келуге тиіс.
Мысалы, Астана қаласының Алматы аудандық сотының 01.09.2015 ж. №2-9538/15 санды шешімімен Астана қаласы әкімдігінің А.Р.Фрейман, А.Ф.Фрейман, Г.Волченкоға жалға алу шатты бұзу және басқа тұрғын үй беру арқылы пәтерден шығару туралы талабы қанағаттандырылған.
«Астана қаласы тұрғын үй департаменті» ММ мен А.Р.Фрейман, А.Ф.Фрейман арасындағы жасалған, Астана қаласы, Кеңесары көшесі, 66 үй, 16 пәтерді, 04.12.2007 жылғы мемлекеттік тұрғын үйді жалға алу шарты бұзылған. Жауапкерлер, реквизициялануға жататын пәтерден, жалпы алаңы 38,5 ш.м. құрайтын, Астана қаласы, Е10 көшесі, 2-үй, №3-і бір бөлмелі пәтерді жалға құқығымен беру арқылы, шығарылған.
Сот шешіміне қарағанда, талапкер Астана қаласының әкімдігі жоғарыда аталған талапты жауапкерлер тұрып жатқан үй авариялық жағдайда екенімен негіздеген. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 28.06.2014 жылғы №728 санды қаулысымен бекітілген «Қол жетімді тұрғын үй - 2020» бағдарламасы бекітілген.
Осы қаулыны орындау үшін талапкер Астана қаласы, Кеңесары көшесі, №66, авариялық, құлау қауіпі бар үйден азаматтарды көшіру жұмыстарын жүргізген. Жауапкерлерге өз еріктерімен пәтерді босатып, басқа жайлы пәтерге жайғасу ұсынылған, алайда жауапкерлер ол ұсыныстан бас тартқан. 04.12.2007 жылғы №211 санды «Астана қаласы тұрғын үй департаменті» ММ-і мен А.Р.Фрейман және оның отбасы мүшелері арасындағы жасалған мемлекеттік тұрғын үйді жалға алу шарты бойынша, соңғыларға Астана қаласы, Кеңесары көшесі, 66 үй, 16 пәтер, пайдалы алаңы 19,8 ш.м. Шарт мерзімі мезгілсіз деп көрсетілген.
Сотпен, «Астанақұрылыссервис» ЖШС-мен бірқатар тұрғын үйлер, соның ішінде жауапкерлер тұратын үйі де, физикалық тозуын және техникалық ахуалын анықтау мақсатында зерделенгені анықталған. Техникалық қорытындыға сәйкес, 1961 жылы салынған тұрғын үйдің физикалық тозуы 78 %, тұрғын үйдің одан ары қолдануы адамдардың қауіпсіз өмір сүруіне қауіп төндіреді. 12.04.2013 жылғы Астана қаласының акиматына қарасты тұрғын үйлер мен құрылыстарды авариялық деп тану туралы ведомствоаралық комиссиясы, ұсынылған техникалық зерделеулердің, сондай-ақ адамдардың қауіпсіз өмір сүруіне қауіп төнетінін ескеріп, Астана қаласы, Кеңесары көшесі, 66 үй авариялық деп тануға ұсынылған. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 28.06.2014 жылғы №728 санды қаулысымен 2020 жылға дейін аумақтарды дамыту бағдарламасы бекітілген.
Осы бағдарламаның аясында Астана қаласындағы авариялық тұрғын үйлерді бұзу туралы пилоттық жобалар қарастырылған. Астана қала әкімдігіне заңда белгіленген тәртіпте жергілікті масштабта төтенше жағдай аясында жер учаскелерді алып босату, авариялық тұрғын үйдің меншік иелеріне алаңы бойынша тең, бір бөлмеден кем емес пәтер беру көзделген.
Ары қарай, осы Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысын орындау үшін Астана қалалық әкімдігімен жер учаскелерді мәжбүрлі түрде реквизиция тәртібімен алу туралы 08.04.2015 жылы №197-494 санды қаулысы қабылданған. Қазақстан Республикасы «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 2- бабының 38-тармағына сәйкес, тұрғын жайды реквизициялау – төтенше оқиғалар жағдайында мемлекеттік органдардың шешімі бойынша алып қойған тұрғын жайдың құнын не Қазақстан Республикасының заң актілеріне қайшы келмейтін өзге де өтем түрлерін төлей отырып, меншік иесінен тұрғын жайды Қазақстан Республикасының заң актілерінде белгіленген тәртіппен мәжбүрлеп алып қою болып табылады.
Қазақстан Республикасы «Табиғи және техногендік сипаттағы төтенше жағдайлар туралы» Заңының 1-бабында техногендік сипаттағы төтенше жағдайдың ұғымы келтірілген - өндірістік, транспорттық және басқа да авариялардан, өрттерден (жарылыстардан), күшті әсер етуші улы, радиоактивті және биологиялы қауіпті заттардың шығарылуымен байланысты авариялардан, ғимараттар мен құрылыстардың кенеттен қирауынан, бөгеттердің бұзылуынан, өмір сүруді қамтамасыз ететін электроэнергетикалық және коммуникациялық жүйелеріндегі, тазалаушы құрылыстардағы авариялардан туындаған төтенше жағдайлар; және төтенше жағдайлардың алдын алуы – алдын ала жүргізілетін және төтенше жағдайлардың пайда болу қаупін барынша азайтуға бағытталған кешенді ісшаралар, адамдардың өмірі мен денсаулығын сақтау, залал мөлшерлері мен материалдық шығындарды азайту.
Қазақстан Республикасы «Мемлекеттік мүлік туралы» Заңының 40- бабының 2-тармағына сәйкес реквизициялау астаналық және облыстық жергілікті атқарушы органдарының шешімдері негізінде жүзеге асырылады. Қазақстан Республикасы «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 25- бабының 3-тармағына сәйкес, жалға алу мерзімі аяқталғаннан кейін жалға алушыда шартты жаңарту құқығы болмайды және ол жалға берушінің талап етуі бойынша басқа тұрғын үй-жай берілместен шығарылуға тиіс.
Жалдау шарты жалға берушінің талап етуі бойынша жалдаушы жалдау шартының ережелерін сақтамаған жағдайда, сондай-ақ себепті тосын жағдайларда не осы Заңның 107-бабының 1) - 5) тармақшаларында көзделген негіздер бойынша ғана мерзімінен бұрын бұзылуы мүмкін. Бұл жағдайда жоғарыда көрсетілген мән-жай жалға алу шартты бұзуға негіз болады.
Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысымен бекітілген «2020 жылға дейін өңірлерді дамыту бағдарламасының» шеңберінде бұзылатын үйлердің меншікті иелеріне тұрмысқа жайлы тұрғынжайды беру тетігі аталған бағдарламаның өзінде көзделген.
Көрсетілген бағдарламаға сәйкес бұзылатын үйлердің орнына тұрғындарға жаңа, алаңдары бойынша бірдей үйлерден пәтерлердің берілуі көзделген. Осы орайда, берілетін пәтер 1- бөлмеліден кем болмауы тиіс.
Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның 106-бабына сәйкес мемлекеттік тұрғын үй қорынан шығарылуына байланысты азаматтарға берілетін басқа тұрғын үй осы Заңның 75 және 76- баптарының талаптарына сәйкес келуге және шығарылған адамдар тұрған бұрынғы тұрғын үйдің көлемінен кем болмауға тиіс.
Сонымен, жауапкерлердің жоғарыда көрсетілген үйде тұруы олардың өміріне қауіп төндіретінін, өйткені ондай үй опырылып, қираған жағдайда, салдарлары адамдардың өліміне және олардың мүлкінің жойылуына әкеп соғуы мүмкін екендігін ескере отырып, сот әкімдіктің жалға алу келісімшартын бұзу және тұрғын үйден шығару талабын қанағаттандыру жөнінде дұрыс тұжырымға келген.
Астана қаласының Алматы аудандық сотының 19.08.2015 жылғы № 2 – 8706/15 шешімімен оның сенімді өкілі «Астана қаласының тұрғын үй басқармасы» мемлекеттік мекемесі болып табылатын Астана қаласы әкімдігінің А.А.Кузнецоваға, Л.А.Абдурахмановаға қатысты «тұрғын үйге меншік құқығын реквизициялау тәртібімен тоқтату және тұрғын үйден шығару туралы» талабы ішінара қанағаттандырылған.
А.А.Кузнецованың, Л.А.Абдурахманованың Астана қаласы, Ж.Тархан көшесі, № 19/2 мекен-жайында орналасқан тұрғын үйдегі № 1 пәтерге деген меншік құқығы тоқтатылған. Жауапкерлер А.А.Кузнецова, Л.А.Абдурахманова отбасы мүшелерімен бірге реквизициялауға жататын пәтерден шығарылған. Меншікті иелері ретінде оларға бұрынғы тұрғын үйлерінің өтемақысы ретінде алаңы 53,1 шаршы метрден кем емес үш бөлмелі пәтер берілген.
Талаптың Астана қаласы, Е10 көшесінің № 2 мекенжайында орналасқан тұрғын үйде № 117 екі бөлмелі пәтерді беру жөніндегі бөлігі қанағаттандырылудан бас тартылған. Жауапкерлердің әрқайсысынан мемлекеттің кірісіне 991 теңге сомада мемлекеттік баж өндірілген. Сот шешімінің сипаттамалы бөлігіне сәйкес талаптың уәждері жауапкерлер тұрып жатқан үйдің авариялық жағдайында болғандығымен негізделген.
Пәтердің меншікті иелеріне әкімдік тарапынан тұрмысқа жайлы пәтер ұсынылған еді, бірақ олар аталған ұсыныстан бас тартты. Қазақстан Республикасы АК-нің 249-бабына сәйкес «меншік құқығы меншік иесі өз мүлкін басқа адамдарға берген, меншік иесі меншік құқығынан бас тартқан, мүлік қираған немесе жойылған және заң құжаттарында көзделген өзге де реттерде мүлікке меншік құқығынан айырылған жағдайда тоқтатылады.
«Астана қаласының Әділет департаменті» мемлекеттік мекемесінің деректеріне сәйкес жауапкерлердің атына Астана қаласы, Ж.Тархан көшесі, № 19/2 мекен-жайында орналасқан тұрғын үйдегі үш бөлмелі № 1-ші пәтерге 28.07.2007 жылғы сатып алу – сату келісім-шарты негізінде ортақ үлесті меншік құқығы тіркелген.
Техникалық қорытындыға сәйкес 1961 жылы салынған тұрғын үйдің табиғи тозуы 66%-ды құраған. Бұл «тозығы жеткен» деген санатына сәйкес келеді. Бұл үйді ары қарай пайдалану адамдардың қауіпсіз тыныстіршілігінің қауіп төндіретін.
Астана қаласы әкімдігінің жанындағы тұрғын үй ғимараттарын және құрылыстарды авариялық деп тану мәселелері бойынша ведомствоаралық комиссиясымен жауапкерлер тұрып жатқан тұрғын үйді авариялық деп тану туралы ұсыныс 12.04.2013ж. жасалған. Жоғарыда көрсетілген мән-жайлар тұрғын үйдің тозығы жеткенін және адамдардың қауіпсіз тыныс-тіршілігіне қауіп төндіретінін көрсетеді. Аталған мән-жайларға назар аудара отырып, бірінші сатыдағы сот жауапкерлердің Астана қаласы, Ж. Тархан көшесі, № 19/2 мекен-жайында орналасқан тұрғын үйдегі № 1-ші пәтерге деген меншікті құқығын тоқтату жөніндегі талапты қанағаттандыру туралы шешім шығарған.
Осы ретте жауапкерлер отбасының барлық мүшелерімен бірге пәтерден шығарылып, оларға бұрынғы тұрғын үйлерінің өтемақысы ретінде алаңы 53,1 шаршы метрден кем емес, үш бөлмелі тең бағалы пәтер берілген.
Апелляциялық сотының 23.10.2015 жылғы №2а-5047 қаулысымен соттың жоғарыда көрсетілген шешімі өзгеріссіз қалдырылып, оның қорытынды бөлігі келесі нұсқада жазылған: «А.А.Кузнецованы, Л.А.Абдурахманованы отбасы мүшелерінің барлығымен бірге Астана қаласы, Ж.Тархан көшесі, № 19/2 мекен-жайында орналасқан тұрғын үйдегі пәтерден оларға Астана қаласы, Е10 көшесінің № 2 мекен-жайында орналасқан тұрғын үйдегі № 117 екі бөлмелі пәтер беру арқылы шығарылған.
Соттың шешімінен меншік иелеріне бұрынғы тұрғын үйлерінің өтемақысы ретінде алаңы 53,1 шаршы метрден кем емес үш бөлмелі пәтер беру жөніндегі нұсқау алып тасталған». Апелляциялық сот алқасы бірінші сатылы соттың «меншік иелеріне бұрынғы тұрғын үйлерінің өтемақысы ретінде алаңы 53,1 шаршы метрден кем емес үш бөлмелі пәтер беруімен тұрғын үйден шығару жөніндегі» тұжырымы істің анықталған мән-жайларына және Заңның талаптарына сәйкес келмейді деген пікірге келген.
Тұрғын үйдің орнына өтемақы ретінде ұсынылып отырған пәтер тұрмысқа жайлы, тұрғын алаңы 26,5 шаршы метрді, жалпы алаңы 53,8 шаршы метрді құрайтын, яғни алаңы бойынша бұзылатын тұрғын үймен салыстырғанда үлкендеу екі бөлмелі пәтер болып табылады.
Назар аударыңыз!
«Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесі, бұл құжаттың жалпылама екендігіне және нақты сіздің жағдайыңыздың талаптарына сәйкес келмеуі мүмкендігіне көңіл бөлуіңізді сұрайды.
Біздің заңгерлер сіздің нақты жағдайыңызға сәйкес келетін кез келген құқықтық құжатты әзірлеп көмектесуге дайын.
Қосымша ақпарат алу үшін Заңгер/Адвокат телефонына хабарласуыңызға болады: +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Заңгер Қорғаушы Заң қызметі Құқық қорғау Құқықтық қөмек Заңгерлік кеңсе Азаматтық істері Қылмыстық істері Әкімшілік істері Арбитраж даулары Заңгерлік кеңес Заңгер Адвокаттық кеңсе Қазақстан Қорғаушы Заң компаниясы
