Банк шарты бойынша міндеттемелерді орындау, жылжымайтын мүліктің ипотекасымен байланысты даулар
ҚР «Ипотекалық несие беру және қаржы қызметтерін тұтынушылар мен инвесторлардың құқықтарын қорғау мәселелері бойынша Қазақстан Республикасының кейбір заң актілеріне өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» Заңымен енгізілген өзгерістерге байланысты туған мәселелер қозғалды, олар бойынша ипотекалық тұрғын үй қарызы бойынша қарыз берушіден, жеке тұлғадан мұндай сатудан сәйкес жазбаша бас тарту болған кезде кепілдегі мүлікті соттан тыс сатуға тыйым салу белгіленген; заңда анықталған нақты жағдайлардан басқа, банктік қарыз шарты бойынша шарттарды біржақты өзгертуге.
Мәселен, ипотека анықтамасы АК 303-бабында келтірілген, оған сай ипотека – кепілге салынған мүлік кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігінде және пайдалануында қала беретін кепіл түрі.
Осыған ұқсас анықтама ҚР «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңында бар.
Ипотеканың мәні кәсіпорындар, құрылыстар, ғимараттар, көп пәтерлі үйдегі пәтерлер, көлік құралдары, ғарыш нысандары, айналымдағы тауарлар және азаматтық айналымнан алынып тасталынбаған басқа мүлік болуы мүмкін.
Кәсіпорындар, құрылыстар, ғимараттар, көп пәтерлі үйдегі пәтерлер, көлік құралдары, ғарыш нысандарының ипотекасы осындай нысандарды тіркеуді жүзеге асыратын органдарда тіркелуден өтуге жатады.
ҚР «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңының 2-бабына сәйкес, егер осы Заңмен өзге ережелер белгiленбесе, Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексiнде көрiнiс тапқан кепiл туралы жалпы ережелер мүлiк ипотекасына қолданылады.
Осы Заң пен басқа да заң актiлерi арасында мүлiк ипотекасын реттеу бөлiгiнде қайшылықтар туындаған жағдайда осы Заңның нормалары қолданылады.
Шартқа байланысты туындайтын ипотека туралы осы Заңның ережелерi тиiсiнше заң актiсiнiң негiзiнде туындайтын ипотекаға қолданылады. Жер учаскелерiнiң ипотекасы мен оларға құқықтардың ерекшелiктерi жер туралы заңдарда көзделуi мүмкiн. Бұл ерекшеліктер Жер Кодексінің 76-80- баптарында көзделген.
Мәселен, Жер Кодексінің 76-бабына сай, кепілдің мәні жеке меншік құқығында немесе жерді пайдалану құқығында кепіл берушіге тиесілі жер учаскесі болуы мүмкін. Статья 77-бап жер учаскесі мен жерді пайдалану құқығына кепілді шектеуді белгілейді. 80-баптың негізінде жер учаскесі немесе жерді пайдалану құқығына кепіл жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу үшін белгіленген тәртіпте мемлекеттік тіркеуге жатады.
Ипотека туралы Заңның 6-бабына сай, ипотека шарты жазбаша нысанда жасалып, оған кепiл берушi мен кепiл ұстаушы, сондай-ақ егер кепiл берушi борышқор болмаса (заттай кепiлгер) борышқор да қол қояды. Ипотека шарты ипотеканы тіркеу үшін негіз болып табылады.
Ипотека құқығы ол тіркелген кезден бастап туындайды. Ипотека шартын нотариалдық куәландыру тараптардың қалауы бойынша жүзеге асырылады.
Заңның 7-бабына сай, ипотека шартында мыналар көрсетiлуге тиiс:кепiл берушi мен кепiл ұстаушының, сондай-ақ, егер кепiл берушi (заттай кепiлгер) негiзгi мiндеттеме бойынша борышкер болмаса, борышкердiң аты-жөнi (атауы) және тұрғылықты жерi (орналасқан жерi);негiзгi мiндеттеменiң мәнi, оның мөлшерi мен орындалу мерзiмi;кепiлге берiлген жылжымайтын мүлiктiң тiзбесi мен мекен-жайы;ипотеканың мәнi болып табылатын жылжымайтын мүлiк сол бойынша кепiл берушiнiң меншiгi болып табылатын құқықтың атауы (меншiк құқығы, шаруашылық жүргiзу құқығы және басқалары);тараптардың кез келгенiнiң өтiнiшi бойынша ипотека шартында келiсiмге қол жеткiзiлуге тиiс және заңдарда тыйым салынбаған өзге де шарттар.
Банктердің және несие беруші ұйымдардың ипотекалық қарыз бойынша борышкерлерге талап арыздары бойынша, сондай-ақ несиелік борышкерлікті мерзімінен бұрын өндіру туралы, соның ішінде кепілге қойылған мүлікке қойылған өндіріп алу айналысы жолымен, істер санатына назар аудару қажет.
Негізінен, бұл істер де соттар арқылы құқық нормаларын қолданумен қиындықсыз шешіледі. Соттар негізінен талап арыздарды толық көлемде қанағаттандырады.
Банктер, заңмен берілген құқықты пайдалана отырып, берешек сомасының толық құнын немесе берешектің айтарлықтай бөлігін мерзімінен бұрын өндіру туралы талаптар қояды, соның ішінде мерзімі өтіп кеткен негізгі қарыз, мерзімі өтіп кеткен пайыздар (сыйақы), айыппұлдық айыпақы (өсімақы) сомасы бойынша.
АК 272-бабына сай, міндеттеме міндеттеме шарттарына және заң талаптарына сәйкес тиісінше орындалуға тиіс. Жауапкер тарапынан берешектің болуына іс жүзінде қарсылық болмаса және ол арқылы өз міндеттемелерін ұзақ уақыт 1 жылдан астам уақыт тиісінше орындамау орын алса, бірінші саты сотының борышкерлерден берешек сомасын (негізгі қарыз, сыйақы және өсімақы) өндіру бөлігіндегі қорытындылары АК 722- бабы ережесіне сәйкес негізді болып табылады.
Сонымен бірге, соттар арқылы ұзақ уақытқа берілген қарыздар бойынша борышкер арқылы міндеттеменің орындалмау себептері әрқашан анықтала және зерттеле бермейді, ал бұл мән-жайлардың берешектің барлық сомасын мерзімінен бұрын өндіру туралы мәселені шешу кезінде айтарлықтай маңызы болады.
Банктер қарыз алушының міндеттемені орындауы жылжымайтын мүлік кепілімен қамтамасыз етілгендігіне сілтеме жасайды, сондықтан кепіл бойынша туындайтын бұл құқықтық қатынастар АК нормаларымен, «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңмен және банктік заңнамамен реттеледі.
АК 299-бабына сай, кәсiпорындар, үйлер, ғимараттар, пәтерлер, жер учаскелерiне және басқа қозғалмайтын мүлiкке құқықтар (ипотека) кепiлi қозғалмайтын мүлiк ипотекасы туралы Қазақстан Республикасы Заңымен реттеледi.
Ипотека туралы Қазақстан Республикасының Заңында өзгеше ережелер белгiленбеген реттерде ипотекаға осы Кодекстегi кепiл туралы жалпы ережелер қолданылады. Ипотека туралы заң кепілге қойылған мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы үшін негіздемені, кепілмен қамтамасыз етілген, міндеттемені мерзімінен бұрын орындауға негіздемені қарастырмайды.
Кепілге қойылған мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы үшін мұндай негіздемелер АК 317-бабы 1-т. көзделген, ол бойынша борышқор өзi жауап беретiн кепiлмен қамтамасыз етiлген мiндеттеменi орындамаған немесе тиiсiнше орындамаған ретте кепiл ұстаушының (несие берушiнiң) талаптарын қанағаттандыру үшiн кепiлге салынған мүлiктен ақы өндiрiп алуы мүмкiн.
Сондықтан банктік қарыз шарты бойынша қарызгер мен қарыз беруші арасында туатын қатынастар, кепілдік мүлікпен қамтамасыз етілген міндеттемені орындау міндеттемені мерзімінен бұрын орындаудың қосымша негізі ретінде қарастырылмайтын, кепілмен қамтамасыз етілген міндеттемені мерзімінен бұрын орындауды және кепiлге салынған мүлiктен ақы өндiрiп алуды талап ету құқығы туындаған жағдайларды қарастыратын АК 321-бабы ережелерімен реттеледі.
ҚР «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңының 24-бабы 3-т. 3- тармақшасына сай, Кепiл ұстаушының талаптарын соттан тыс тәртiппен қанағаттандыруға: ортақ меншiктегi және оның меншiк иелерiнiң қайсыбiрi кепiл ұстаушының талабын соттан тыс тәртiппен қанағаттандыруға жазбаша келiсiм бермеген жылжымайтын мүлiк ипотеканың нысанасы болып табылған. Аталған жағдайларда кепiлге қойылған мүлiкті өндiрiп алу тек сот шешiмiмен ғана жүргiзiледi.
Соттың тұжырымы бойынша, талапкердің банкке пәтерді соттан тыс сату тәртібіне келісім беру туралы бұрын берген өтініштерді жарамсыз деп есептеу өтініштерімен жүгінуі, пәтердегі үлес меншік иесінің соттан тыс сатуға келіспейтінін көрсетеді.
Сондықтан, кепілге салынған мүліктен ақы өндіру тек соттың шешімі бойынша ғана жүргізілуі тиіс. АК 216-бабы 2-т. сай, үлесiн сатушы оның сату бағасын және оны сатудың басқа да шарттарын көрсете отырып, үлестi меншiктiң басқа қатысушыларына өз үлесiн бөтен адамға сату ниетi туралы жазбаша түрде хабарлауға мiндеттi.
Егер үлестi меншiктiң басқа қатысушылары сатып алудан бас тартса немесе қозғалмайтын мүлiкке меншiк құқығындағы сатылатын үлестi бiр ай iшiнде, ал басқа мүлiк жөнiнен - хабар алған күннен бастап он күн iшiнде сатып алмаса, сатушы өз үлесiн кез келген адамға сатуға құқылы.
АК 718-бабына сай, егер Қазақстан Республикасының заңнамалық актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, қарыз нысанасын пайдаланғаны үшiн қарыз алушы шартта айқындалған мөлшерде қарыз берушiге сыйақы төлейдi.
Егер қарыз шарты бойынша қарыз алушыға заттар берiлсе, сыйақы төлеу оның көлемi мен нысаны (ақшалай немесе заттай) шартта көзделген жағдайда жүргiзiледi. Сыйақы төлеудiң тәртiбi мен мерзiмдерi қарыз шартында белгiленедi.
Егер сыйақы төлеу тәртiбi мен мерзiмдерi шартта белгiленбесе, ол ай сайын төленедi. Егер қарыз алушы қарыз нысанасын мерзiмiнде қайтармаса, сыйақы қарыз нысанасын пайдаланған бүкiл кезеңге төленедi. Банктердің талаптарын қанағаттандыру кезінде сыйақы сомасын төмендету бойынша сот актілері енгізілген сот актілерінің ішінде жоқ.
Айыпақыны өндіру
Егер мiндеттеменiң орындалмауы немесе тиiстi дәрежеде орындалмауы екi тараптың да кiнәсiнен болса, сот оған сәйкес борышқор жауапкершiлiгiнiң көлемiн азайтады. Сот, егер несие берушi мiндеттеменiң орындалмауынан немесе тиiстi дәрежеде орындалмауынан келтiрiлген залал көлемiнiң ұлғаюына қасақана немесе абайсызда себепкер болса немесе олардың азаюына ақылға қонымды шаралар қолданбаса, борышқор жауапкершiлiгiнiң мөлшерiн де азайтады (АК 364-бабы 1-т.).
Аталған нормалар борышқор заң актілері немесе шарт бойынша өзiнiң кiнәсiне қарамастан мiндеттеменiң орындалмағанына немесе тиiстi дәрежеде орындалмағанына жауап беретiн жағдайларда тиiсiнше қолданылады (АК 364-бабы 1-т.).
Процесс қатысушыларының өз уәждерінің негіздемесіне келтірген мәнжайлары сот талқылауы барысында мұқият тексерілуі тиіс. Егер төленуге тиiстi айып (айыппұл, өсiм) несие берушiнiң шеккен залалдарымен салыстырғанда тым көп болса, сот борышқордың мiндеттеменi орындау дәрежесiн және борышқор мен несие берушiнiң назар аударуға лайықты мүдделерiн ескере отырып, айып төлеу мөлшерiн (айыппұлды, өсiмдi) азайтуға құқылы (ст. 297 ГК).
ҚР «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңының 20-бабына сай, Борышқор негiзгi мiндеттеменi орындамаған жағдайда кепiл ұстаушы өз талаптарын: ипотеканы сот тәртiбiмен өткiзу; егер бұл заң актiлерiнде немесе ипотека шартында не тараптардың кейiнгi келiсiмiнде көзделген болса, ипотеканы соттан тыс тәртiппен өткiзу; осы Заңның 32-бабына сәйкес саудасаттық өткiзiлген жоқ деп жарияланған жағдайда кепiлге берiлген мүлiктi өз меншiгiне көшiру арқылы қанағаттандыруға хақылы. АК 318-бабы 2-т. сәйкес, кепiл туралы шартта, сондай-ақ осы Кодексте және өзге де заң құжаттарында көзделген реттерде кепiл ұстаушы кепiлге салынған мүлiктi соттан тыс күштеу тәртібімен сауда өткізу (аукцион) арқылы өз бетiмен сатуға құқылы.
Ақшалай қарызды қамтамасыз ететiн кепiлге салынған нәрсенi сату жөнiнде кепiл ұстаушы банктiң де осындай құқығы болады.
Осылайша, жоғарыда көрсетілген нормадан, ақшалай несиені қамтамасыз ететін, кепілге салынған затты соттан тыс сату құқығына (бірақ тек сауда-саттық жүргізу жолымен) кепіл ұстаушы-банк ие.
Бұл жағдайда кепіл ұстаушы-банктің құқығы ақшалай несиені қамтамасыз ететін, кепілге салынған затты тек соттан тыс тәртіпте сату бойынша міндетін білдірмейді. Берешекті өндірумен қатар, Банктер қуыным талаптарда кепілге салынған мүліктен ақы өндіруді сұрайды. Бұл жағдайда соттар аталған мәселенің қарауына түрліше амал қолданады.
АК 318-бабы 2-т. сай, кепiл туралы шартта, сондай-ақ осы Кодексте және өзге де заң құжаттарында көзделген реттерде кепiл ұстаушы кепiлге салынған мүлiктi соттан тыс күштеу тәртiбiмен сауда өткiзу (аукцион) арқылы өз бетiмен сатуға құқылы.
Ақшалай қарызды қамтамасыз ететiн кепiлге салынған нәрсенi сату жөнiнде кепiл ұстаушы банктiң де осындай құқығы болады. Қазақстан Республикасының жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заңнамалық актісінде көзделген жағдайларда, кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп соттан тыс өткізуге жол берілмейді. Ақшалай қарызды қамтамасыз ететін, кепіл мәнін сату бойынша банк-кепіл ұстаушының да осындай құқығы бар.
Банк арқылы соттан тыс тәртіпте өндіруді кепілге қойылған мүлікке айналдырудың мүмкін еместігі туралы дәлелдемелер ұсынылмады және кепілдің мәнін сату бойынша кепіл берушінің қайшы әрекеті туралы дәлелдемелер жоқ. Аталған жағдайларда, кепілге қойылған мүлікті кепілдікке талап етумен ипотека кепілінің түрін өзгертуден бас тартылған, бірінші саты сотының тұжырымдары негізсіз деп танылды.
ҚР «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңының 21-бабы 4-т. сәйкес, дәлелдi себептерi болған кезде, кәсіпкерлік қызметпен байланысты емес баспана және тұтынушылық қарыздар алған кезде азаматтарға ипотеканы сатуды кейінге қалдыру, беру көзделген.
Көп жағдайларда соттар кепілге салынған жылжымайтын мүлікті өндіру айналысы туралы банктердің талаптарын қанағаттандырған кезде кепіл берушінің өтініші бойынша жылжымайтын мүлікті сатуды кейінге қалдырады, көп жағдайда бұл мүлік жауапкердің және оның отбасының жалғыз баспанасы, жауапкердің материалдық және мүліктік жағдайы болып табылады.
Қорытушы санат бойынша нормативтік-құқықтық актілер
Шартты жасаумен, өзгертумен, бұзумен және банк шарты бойынша шарттық міндеттемелерді орындаумен, соның ішінде жылжымайтын мүліктің ипотекасымен байланысты даулар бойынша қатынастарды реттеуші негізгі нормативтік-құқықтық актілер
Қазақстан Республикасының Конституциясы,
Азматтық және Азаматтық іс жүргізу кодекстері (АК, АІЖК),
ҚР-ның «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы»,
«Қазақстан Республикасындағы банктер мен банктік қызмет туралы»,
«Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы»,
«Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы»
және т.б. Заңдары болып табылады.
Назар аударыңыз!
«Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесі, бұл құжаттың жалпылама екендігіне және нақты сіздің жағдайыңыздың талаптарына сәйкес келмеуі мүмкендігіне көңіл бөлуіңізді сұрайды.
Біздің заңгерлер сіздің нақты жағдайыңызға сәйкес келетін кез келген құқықтық құжатты әзірлеп көмектесуге дайын.
Қосымша ақпарат алу үшін Заңгер/Адвокат телефонына хабарласуыңызға болады: +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Заңгер Қорғаушы Заң қызметі Құқық қорғау Құқықтық қөмек Заңгерлік кеңсе Азаматтық істері Қылмыстық істері Әкімшілік істері Арбитраж даулары Заңгерлік кеңес Заңгер Адвокаттық кеңсе Қазақстан Қорғаушы Заң компаниясы
