Мемлекеттік қажеттілік үшін жер учаскелерін алып қою
Соттылық. Даулар бойынша талап-арыздарды атқарушы орган мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығаруға жататын жер учаскесінің орналасқан жері бойынша аудандық (қалалық) сотқа ұсынады. Жауапкерлердің талап-арыздарында мемлекеттік емес заңды тұлғалар болып табылатын меншік иелері, жер пайдаланушылар, заңды тұлға құрмай кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыратын, үй құрылысын немесе кәсіпкерлік қызмет үшін өзге де учаскені пайдаланатын азаматтар көрсетілген жағдайларда, мұндай талап-арыздар мамандандырылған ауданаралық экономикалық соттарға қойылады.
Жергілікті атқарушы орган Жер кодексінің 88-бабына, 65-баптың 7-тармағына және "Мемлекеттік мүлік туралы" Заңның 69-бабының 4-тармағына сәйкес, егер:
а) меншік иесі немесе жер пайдаланушы мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығаруды бастау туралы қаулымен келіспейді;
б) онымен алынатын жер учаскесінің құны немесе жер учаскесін мәжбүрлеп иеліктен шығарудың басқа да шарттары туралы келісімге қол жеткізілмеген;
в) мүлікті беру туралы келісімге қол жеткізілмеген, оның ішінде мәжбүрлеп иеліктен шығару кезінде алынатын мүлікке қатысты құқықтары тоқтатылатын немесе шектелетін адамдар.
Салық кодексіне сәйкес осы санаттағы істер бойынша талапкер мемлекеттік баж төлеуден босатылды, осыған байланысты талап қоюды қанағаттандыру туралы шешім шығарылған кезде сот шығындары жауапкерлерге жүктелуге тиіс.
Тараптардың құқықтық қатынастарын және басшылыққа алынуы тиіс заңды анықтау. "Мемлекеттік мүлік туралы" Заңның 61-бабының 1-тармағына сәйкес жер учаскесін мәжбүрлеп алып қою талап қою нысанасы болып табылады. Иеліктен шығару тек жер учаскесіне қатысты жүзеге асырылуы мүмкін. Сондай-ақ, алынатын жер учаскесі үшін ақшалай өтемақы мөлшері тақырып болып табылады. Егер жер учаскесіне жеке меншік құқығы Құқықтық кадастрдан және (немесе) құқық белгілейтін құжаттардан алынған мәліметтер негізінде расталмаса, онда мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару ғимараттарға, құрылыстарға және өзге де жылжымайтын мүлік объектілеріне (тұрғын үйлерге, тұрғын үйлерге (тұрғын үйлерге), тұрғын үй-жайларға (пәтерлерге), тұрғын емес үй-жайларға қатысты жүзеге асырылады) осы жер учаскесінде орналасқан.
Осы санаттағы істердің азаматтық құқықтары мен міндеттері Әкімшілік актілерден (Үкіметтің не жергілікті атқарушы органның жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы қаулысы) туындайды, бұл заңнамаға сәйкес азаматтық-құқықтық салдарлар туғызады (жеке меншік құқығын және жер пайдалану құқығын тоқтату, ақшалай өтемақы төлеу).
Іске қатысатын адамдар. Талапкер-тиісті әкімшілік-аумақтық бірліктің әкімі. "Қазақстан Республикасындағы жергілікті мемлекеттік өзін – өзі басқару және басқару туралы" Заңның 1-бабының 4) тармақшасына сәйкес жергілікті атқарушы орган (әкімдік) - өз құзыреті шегінде тиісті аумақта жергілікті мемлекеттік басқаруды және өзін-өзі басқаруды жүзеге асыратын облыстың, республикалық маңызы бар қаланың және астананың, ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) әкімі басқаратын алқалы атқарушы орган; жауапкер-жер учаскесінің меншік иесі; - мемлекеттік емес жер пайдаланушы. Соттар меншік иесімен бірге тұратын адамдар тобын құрып, оларды істі қарауға қатысуға тартуы керек, өйткені көп жағдайда жергілікті атқарушы орган мемлекет мұқтажы үшін жер учаскелерін алып қою туралы талаптармен бірге көшіру туралы талаптарды да қояды. Мұндай талаптар "тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 30-бабының 1-тармағына сәйкес "тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 29-бабы 1-тармағының 2), 4) және 5) тармақшаларында көзделген негіздер бойынша тұрғын үйге меншік құқығы тоқтатылған кезде меншік иесінің отбасы мүшелері (бұрынғы мүшелері) тұрғын үйден шығарылатындығымен дұрыс дәлелденген және бұрынғы тұрғын үй үшін өтемақы ретінде алынған тұрғын үйде тұру құқығын алады.
"Әкім аппараты" ММ іске қатысуға тарту қажеттілігі туралы пікір қате болып табылады, өйткені әкім аппараты жергілікті атқарушы органның және қала әкімінің қызметін қамтамасыз ететін мемлекеттік мекеме болып табылады. "Қазақстан Республикасындағы жергілікті мемлекеттік басқару және өзін-өзі басқару туралы" Заңның 26, 29, 30, 33-баптарына сәйкес әкім азаматтармен, заңды тұлғалармен және мемлекеттік органдармен өзара қарым-қатынаста тиісті әкімшілік-аумақтық бірліктің мүдделерін білдіреді.
Жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы талап-арыздар бойынша азаматтық істер істі сот талқылауына дайындау аяқталған күннен бастап бір ай мерзімде қаралады және шешіледі ("Мемлекеттік мүлік туралы"Заңның 65-бабының 7-тармағы).
Анықталатын және дәлелденетін фактілер. Дәлелдемелер мен дәлелдемелер.
Дауды реттеудің сотқа дейінгі тәртібін, жер учаскесін алу рәсімін, хабарламаны тапсыру мерзімдерін сақтау міндетті болып табылады. "Мемлекеттік мүлік туралы" Заңның 64-бабының қағидаларына сәйкес атқарушы орган қаулы жарияланғаннан кейін күнтізбелік үш күннен кешіктірмей меншік иесіне немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушыға жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы жазбаша хабарлама жіберуге, оған жер учаскесін сатып алу туралы шарттың жобасын немесе мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін алып қоюға байланысты өзге де жылжымайтын мүлік, пошта жөнелтілімін алу туралы хабарламаны міндетті түрде ала отырып, пошта арқылы. Пошта жөнелтілімін алу туралы хабарлама болмаған жағдайда " Мемлекеттік мүлік туралы "Заңның 64-бабының 1-тармағында көрсетілген құжаттар қайта жіберіледі. Бұл туралы құжаттар, осы мәселе бойынша жауапкермен хат алмасу дауды сотқа дейінгі реттеуді сақтау фактісін растау үшін талап арызға қоса беріледі. Заңның көрсетілген талаптарын орындамау АІЖК-нің 152-бабы бірінші бөлігінің 1) тармақшасына сәйкес талап арызды оны қабылдау сатысынан қайтаруға негіз болып табылады.
Істі сот талқылауына дайындау барысында жауапкерге тең құқылы тұрғын үй ұсынылғанын анықтау қажет, өйткені "тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 15-бабына сәйкес тұрғын үйді бұзу кезінде меншік иесіне мемлекет мұқтажы үшін жер учаскелерін мәжбүрлеп иеліктен шығаруға байланысты оның таңдауы бойынша оның тұрғын үйі бұзылғанға дейін меншігіне абаттандырылған тұрғын үй беріледі немесе оның мөлшері бойынша өтемақы төленеді тұрғын үйдің нарықтық құны.
Дәлелдеуге жататын осы санаттағы істер бойынша даулы факт алынатын учаске үшін өтемақы мөлшерін анықтаудың дұрыстығы болып табылады. Жер учаскесінің құнын өтеу мөлшерін анықтау кезінде соттар оның нысаналы мақсатын ескеруі керек. "Мемлекеттік мүлік туралы" Заңның 67-бабы 2-тармағының сөзбе-сөз түсіндірмесінен бұрын жеке қосалқы шаруашылық жүргізу үшін берілген жер учаскесі жеке тұрғын үй құрылысына мемлекет мұқтажы үшін алынған жағдайда, оның құны жер учаскесінің және ондағы тұрғын үйдің нарықтық құнының сомасы ретінде айқындалады. Осылайша, егер мәміленің мәні ондағы құрылыстарсыз (құрылыстарсыз) жер учаскесі ғана болса, жер учаскесінің құны кадастрлық (бағалау) құны бойынша айқындалады. Егер жер учаскесінде жеке тұрғын үй, өзге құрылым болса, онда олардың құны Шарттың нарықтық құнынан аспайтын бағасы бойынша айқындалады. Артық болған жағдайда меншік иесіне мүліктің нарықтық құны ұсынылады.
Жоғарыда айтылғандар Жер кодексінің 52-бабы 1 және 3-тармақтарының ережелеріне сәйкес келеді, оның ішінде ғимараттарға (құрылыстарға, құрылыстарға) меншік құқығы аталған ғимараттар (құрылыстар, құрылыстар) орналасқан жер учаскесіне меншік құқығын білдіреді. Ғимараттар (құрылыстар, құрылыстар) орналасқан, сондай-ақ аталған жылжымайтын мүлікті тиісті түрде иеліктен шығармай, оларды пайдалануға арналған жер учаскесіне меншік құқығын иеліктен шығаруға, сол сияқты аталған жылжымайтын мүлікпен айналысатын жер учаскесін тиісті иеліктен шығармай жылжымайтын мүлікті иеліктен шығаруға жол берілмейді.
Ғимарат (құрылым, құрылыс) орналасқан жер учаскесін иеліктен шығару жөніндегі мәміле объектісі жер учаскесі де, онда орналасқан ғимарат (құрылым және құрылыс) бірыңғай объект ретінде болып табылады.
Кейбір сұрақтарға назар аудару керек:
- "Мемлекеттік мүлік туралы" Заңның 67-бабының 1-тармағына сәйкес: меншік иесі мемлекеттен сатып алған мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын (залалдарды есепке алмағанда) жер учаскесінің құны осы баптың 2-тармағында көзделген жағдайларды қоспағанда, мемлекетке төленген сома мөлшерінде айқындалады. Көрсетілген тармақтың тура мазмұнынан мыналар шығады:
1) нысаналы мақсатына қарамастан кез келген жер учаскесі мәжбүрлеп иеліктен шығару нысанасы болып табылады;
2) адам мемлекеттен белгілі бір ақша сомасы үшін сатып алған;
3) бөлінбейтін ғимараттар мен құрылыстармен қамтылмаған.
Мұндай жағдайда егер адам мемлекеттен Жер сатып алса және қандай да бір объектілерді салуға байланысты шығыстарға ұшырамаса, онда бұл жер учаскесі мемлекетке төленген құн бойынша мәжбүрлеп иеліктен шығарылады.
Егер мұндай жер учаскесі пайдалы қасиеттерді алу үшін пайдаланылса және жер учаскесін нақты алып қою кезінде олар алынбаса (мысалы, жеміс-көкөніс өнімі және т.б.), жер учаскесі алынып отырған адам залалдарды өтеу (жоғалған пайда) туралы мәселе қоюға құқылы.
- Жеке тұрғын үй орналасқан жеке қосалқы шаруашылықты (далалық учаскелерден басқа) жүргізу үшін жеке тұрғын үй құрылысына (ЖТҚ) берілген, мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесінің құны жер учаскесінің және ондағы жылжымайтын мүліктің құнының мөлшерінде олардың нарықтық құнынан аспайтын мөлшерде айқындалады.
Азаматтық-құқықтық мәміле бойынша немесе сот шешімі бойынша меншік иесіне өткен, Мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесінің құны азаматтық-құқықтық шартта немесе сот шешімінде көрсетілген, бірақ нарықтық құнынан аспайтын құн мөлшерінде айқындалады. Егер азаматтық-құқықтық шартта жер учаскесінің бағасы көрсетілмеген жағдайда, жер учаскесінің құны оның кадастрлық (бағалау) құны бойынша айқындалады.
"Мемлекеттік мүлік туралы" Заңның 67-бабы 2-тармағының бірінші абзацынан мәжбүрлеп алып қою және құнын айқындау объектісі жер учаскесі болып табылатыны, оны мемлекет ЖТҚ-ға тегін берген және жеке қосалқы шаруашылықты (далалық телімдерден басқа) жүргізу үшін және жеке тұрғын үй болып табылатыны шығады.
Жер кодексінің 9-бабы 3-тармағының және 48-бабы 1-тармағының 14) тармақшасының талаптарына байланысты ЖТҚ және қосалқы шаруашылық жүргізу үшін жер учаскесін әлеуметтік қолдау ретінде тегін алу құқығы біржолғы сипатта болады.
Талап арызға қоса берілетін негізгі құжаттардың тізбесі
АІЖК-нің 149-бабының талаптарына сәйкес құжаттар, оның ішінде талапкер өзіне жатқызылуы мүмкін талаптарды негіздейтін мән-жайларды растайтын құжаттар:
- Үкіметтің, жергілікті атқарушы органның Жер кодексінің 84-бабының 2-тармағында белгіленген ерекше жағдайлар тізбесіне жататын объектілерді салу бөлігінде қаланың (елді мекеннің) бас жоспарынан үзінді көшірмені қоса бере отырып, мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы қаулысы;
- органның шешім туралы жазбаша хабарламасы, оның меншік иесіне, мемлекеттік емес жер Пайдаланушыға жіберілген күні және алынғаны туралы белгі;
-жекешелендіру, сатып алу-сату, сыйға тарту шарты және (немесе) жер учаскесіне меншік немесе жер пайдалану құқығына, үй құрылысына арналған басқа да сәйкестендіру, құқық белгілейтін құжаттар;
- үй құрылысын пайдалануға қабылдау туралы акт, техникалық паспорт, үй құрылысы мен жер учаскесінің жоспарлары, жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы Құқықтық кадастр мәліметтері немесе қажет болған жағдайда жер-кадастрлық істер;
-жер учаскесінің және ондағы жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын не азаматтық-құқықтық шартта жер учаскесі үшін баға болмаған жағдайда кадастрлық (бағалау) құнын растайтын бағалау туралы есеп;
- жергілікті атқарушы органның басқа баламалы жер учаскесін, абаттандырылған тұрғын үйді беру туралы ұсыныстарын растайтын құжат;
- ауыртпалықтар туралы анықтамалар, егер бар болса;
- жер учаскесін алып қою туралы Жергілікті атқарушы орган қаулысының көшірмесін тіркеуші органға жіберу туралы мәліметтер;
- жер учаскесін алып қою туралы қаулыны БАҚ-та жариялау туралы мәліметтер;
- ұсынылатын бағаны көрсете отырып, алып қоюға жататын жер учаскесінің құнын өтеу туралы Жергілікті атқарушы органның ұсынысын растайтын құжат;
- талапкердің пікірінше, оның талаптарын растайтын басқа құжаттар.
Істерді қарау және шешу кезінде қолдануға жататын заңдар
Конституция (26-бап).
АК.
Жер кодексі (9-тарау).
Заңдар:
- "Мемлекеттік мүлік туралы" (6-тарау);
- "Тұрғын үй қатынастары туралы";
- "Қазақстан Республикасындағы жергілікті мемлекеттік басқару және өзін-өзі басқару туралы";
- "Жеке тұрғын үй құрылысы туралы";
- "Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы";
- "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы".
Жоғарғы Соттың нормативтік қаулылары:
- 2006 жылғы 25 желтоқсандағы № 8
"Соттардың жер учаскелерін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы заңнаманы қолдануының кейбір мәселелері туралы";
- 2006 жылғы 16 шілдедегі № 6
"Соттардың жер заңнамасын қолдануының кейбір мәселелері туралы"
"Мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті бағалау"бағалау стандарттары.
Назар аударыңыз!
«Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесі, бұл құжаттың жалпылама екендігіне және нақты сіздің жағдайыңыздың талаптарына сәйкес келмеуі мүмкендігіне көңіл бөлуіңізді сұрайды.
Біздің заңгерлер сіздің нақты жағдайыңызға сәйкес келетін кез келген құқықтық құжатты әзірлеп көмектесуге дайын.
Қосымша ақпарат алу үшін Заңгер/Адвокат телефонына хабарласуыңызға болады: +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Заңгер Қорғаушы Заң қызметі Құқық қорғау Құқықтық қөмек Заңгерлік кеңсе Азаматтық істері Қылмыстық істері Әкімшілік істері Арбитраж даулары Заңгерлік кеңес Заңгер Адвокаттық кеңсе Қазақстан Қорғаушы Заң компаниясы
