Признании права собственности на самовольную постройку
Иск о признании права на самовольную постройку рассматривается в исковом порядке, поскольку заинтересованное лицо обращается с требованием о защите нарушенного или оспариваемого права или законного интереса путем разрешения спора о праве.
В пункте 11 нормативного постановления «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» даны исчерпывающие разъяснения по данному вопросу.
Таким образом, иски о признании права на самовольную постройку предъявляются и рассматриваются судами во всех случаях в исковом производстве.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки.
Решением Таразского городского суда от 29 июля 2022 года Т.Б. отказано в иске к акиму города Тараз о признании права собственности на жилой дом. Основанием для вынесения такого решения суда послужил отказ местного исполнительного органа в предоставлении истцу земельного участка под самовольной постройкой.
Постановление же акима содержит ссылку на отрицательное заключение земельной комиссии, в котором также содержится оговорка о возможности разрешения вопроса о предоставлении земельного участка в судебном порядке.
В последующем заключением земельной комиссии акима города Тараза от 6 сентября 2022 года удовлетворено заявление истца о предоставлении земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома по адресу: город Тараз, массив Береке.
Данное обстоятельство явилось основанием для отмены решения суда и вынесения судом апелляционной инстанции нового решения об удовлетворении иска. При этом также учтено заключение КГУ «Отдел архитектуры и градостроительства акимата города Тараз» от 1 ноября 2022 года о соответствии домостроения строительным нормам.
Так, примером надлежащего и правомерного разрешения дела может быть решение Усть-Каменогорского городского суда от 30 ноября 2022 года по иску Е.А. к акиму города Усть-Каменогорска о признании права собственности на самовольную постройку.
Следует отметить, что по данному делу более качественным является постановление суда апелляционной инстанции от 1 марта 2023 года, где четко сформулированы выводы суда и изложены обоснования принятого решения.
Как установлено судом, самовольная постройка возведена в 1965 году прадедом истца на земельном участке, который не был ему предоставлен в установленном порядке.
В силу пункта 3 статьи 244 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки.
В пунктах 11, 12 нормативного постановления «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище» разъяснено, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку возможно при условии, если сохранение постройки не повлечет нарушение законных интересов других лиц или не создаст угрозу жизни и здоровью граждан, а также при условии, что данный участок будет предоставлен истцу в установленном законом порядке.
Доказательством того, что земельный участок будет предоставлен лицу, осуществившему самовольное строительство, может быть выданный акимом документ о согласии на предоставление истцу земельного участка.
Суд апелляционной инстанции констатировал об отсутствии в деле доказательств, свидетельствующих о том, что признание права собственности на самовольную постройку не повлечет нарушение прав и законных интересов других лиц, так как в материалах дела не имеется согласия смежных землепользователей (собственников жилых и нежилых помещений). Кроме того, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о согласии местного исполнительного органа предоставить ей земельный участок, занятый самовольной постройкой, при условии признания за истцом права собственности на самовольную постройку. В этой связи, судом апелляционной инстанции истцу дано время для получения документа, подтверждающего соответствующее согласие местного исполнительного органа. Однако такой документ истцом суду не предоставлен. Более того, установлено, что решением земельной комиссии от 28 февраля 2023 года в предоставлении истцу права собственности на земельный участок для размещения индивидуального жилого дома – отказано. В обоснование отказа указан факт расположения жилого дома в 100- метровой санитарно-защитной зоне железной дороги, тогда как согласно пункту 2 статьи 58 Закона об архитектуре, в санитарно-защитной зоне, независимо от ее параметров и принадлежности, не допускается размещение (строительство) жилых зданий, организаций образования, учреждений здравоохранения и отдыха, спортивно-оздоровительных сооружений, включая размещение садоводческих и огороднических земельных участков, а также производство сельскохозяйственной продукции. Также причиной отказа послужило нахождение самовольной постройки, исходя из Генерального плана города Усть-Каменогорска, в границах красных линий улицы Согринской, то есть в границах, отделяющих территории кварталов, микрорайонов, иных элементов в планировочной структуре населенных пунктов от улиц (проездов, площадей). В связи с чем, использование земельного участка для застройки явилось невозможным. При этом домостроение фактически расположено на землях общего пользования. В соответствии с пунктом 5 статьи 26 и пунктом 2 статьи 109 Земельного кодекса, не могут находиться в частной собственности земельные участки, занятые территориями общего пользования в населенных пунктах, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности, и необходимых для их обслуживания. Земельные участки из земель общего пользования могут предоставляться в частную собственность только после исключения их из состава земель общего пользования. Таким образом, суд, всесторонне проверив доводы сторон, сопоставив их с требованиями закона, принял обоснованное решение.
Суды правильно берут во внимание неотделимость друг от друга права 19 на земельный участок и права на расположенные на нем здания (статья 52 Земельного кодекса), и учитывают право собственника земельного участка осуществлять на нем постройку, что вытекает из нормы статьи 188 ГК. И в то же время, не всякое право лица подлежит судебной защите.
Исходя из этого, как показывает судебная практика регионов, есть понимание того, что в статье 244 ГК законодатель выделяет случаи, когда право на самовольную постройку подлежит защите в суде.
Так, иск о признании права собственности на самовольную постройку, где земля принадлежит собственнику и застройщику в одном лице, не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства.
Круг лиц, участвующих в деле.
Иски о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судами в порядке искового производства и предъявляются к местному исполнительному органу. Ответчиком по таким делам должны выступать акимы соответствующей административно-территориальной единицы, возглавляющие местный исполнительный орган. В зависимости от категории спора, такие иски могут быть предъявлены к собственнику земельного участка или к застройщику (лицу, который возвел самовольную постройку)
Следует иметь ввиду, что, если самовольная постройка создавалась подрядными организациями, ответчиком будет являться заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В каждом конкретном случае, состав третьих лиц, участие которых необходимо для правильного разрешения дела, определяется судом содержанием предмета и оснований требований истца, возражений ответчика и подлежащих применению законов.
Следует учитывать, что принятое по делу решение может повлиять на объем прав и обязанностей этих лиц.
Замена ненадлежащего ответчика допустима по заявлению самого истца, любого другого участника процесса либо по инициативе суда, однако такая замена возможна только при согласии истца.
В пункте 11 нормативного постановления «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище», разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольно построенное жилище предъявляется к местному исполнительному органу.
Истцами в основном правильно указан ответчик, и в то же время имеют место иски, когда требования о признании права на самовольную постройку истцом предъявляются к ненадлежащему ответчику.
Статья 50 ГПК предусматривает, что в случае предъявления иска к ненадлежащему ответчику, суд в порядке подготовки дела к судебному разбирательству разъясняет истцу его право подачи заявления о замене ненадлежащего ответчика надлежащим.
Замена ненадлежащего ответчика допустима по заявлению самого истца, любого другого участника процесса либо по инициативе суда, однако такая замена возможна только при согласии истца.
Подсудность
В соответствии с частью 1 статьи 31 ГПК иски о правах на земельные участки, здания, помещения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей (недвижимое имущество) и другие предъявляются по месту нахождения этих объектов.
То есть споры, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку, рассматриваются по месту территориального нахождения спорного объекта недвижимости. Если одной из сторон в деле является гражданин, то такие иски рассматриваются районными судами.
В случаях, когда сторонами дела являются физические лица, осуществляющие индивидуальную предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридические лица, иск подсуден специализированным экономическим судам в соответствии с частью 1 статьи 27 ГПК.
При определении подведомственности дел, связанных с применением положений статьи 244 ГК, судам необходимо учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их совокупности.
Для того, чтобы стать объектом отношений, регулируемых статьѐй 244 ГК, произведенная лицом постройка должна быть самовольной.
При принятии иска о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое помещение, а также иска уполномоченного органа о сносе такой постройки, зачастую возникают вопросы о подсудности, когда истцами в первом случае или ответчиками во втором случае являются физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, однако при этом спорный объект недвижимости используется или будет использован для целей предпринимательской деятельности.
Так, при отсутствии государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, спор с его участием подведомствен суду общей юрисдикции.
То обстоятельство, что предметом иска является производственное помещение, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, в том числе нежилые/производственные помещения.
Таким образом, при вышеуказанных обстоятельствах оснований для отказа в принятии к производству судом общей юрисдикции иска о признании права собственности или о сносе такой самовольной постройки не имеется.
Государственная пошлина
В соответствии со статьей 607 Налогового кодекса государственная пошлина является обязательным платежом, взимаемым за совершение юридически значимых действий и (или) выдачу документов уполномоченными государственными органами или должностными лицами.
В силу статьи 149 ГПК к исковому заявлению прилагается документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
Подпунктом 11) части 1 статьи 104 ГПК предусмотрено, что в исках о праве собственности на объекты недвижимого имущества цена иска определяется рыночной стоимостью таких объектов в местах их нахождения на день предъявления иска.
Гражданско-правовые споры о праве собственности на самовольные постройки относятся к требованиям имущественного характера, соответственно, подлежащим оценке. Спорный объект является материальным и имеет стоимость в денежном выражении, следовательно, цена его определяется по рыночной стоимости.
Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 610 Налогового кодекса, если иное не установлено данным пунктом, с исковых заявлений имущественного характера государственная пошлина взимается: с физических лиц - 1 процент, с юридических лиц - 3 процента от суммы иска.
Государственная пошлина при предъявлении иска о признании права собственности на самовольную постройку подлежит уплате, исходя из стоимости имущества с приложением к заявлению документов о его рыночной стоимости (отчет об оценке, информационные справки о рыночной стоимости недвижимого имущества).
Правила части 1 статьи 109 ГПК о распределении судебных расходов с присуждением их стороне, в пользу которой состоялось решение, не применяются к категории дел по искам заявленным к местному исполнительному органу о признании права собственности на самовольную постройку, и суды не должны взыскивать с местных исполнительных органов в пользу истцов расходы по уплате государственной пошлины.
Следует исходить из той позиции, что истцом избрана судебная защита своих прав при том, что ответчик по таким делам не нарушает материальных прав истца.
Ранее Верховным Судом были даны разъяснения по этой проблематике, в том числе в нормативном постановлении «О применении судами Республики Казахстан законодательства о судебных расходах по гражданским делам».
Данные разъяснения отражены в обобщениях регионов, что может свидетельствовать о их широком использовании в судебной практике и отсутствии у судов затруднений в этом вопросе.
Вместе с тем, имеют место случаи, когда суды принимали в производства иски и рассматривали дела без оценки рыночной стоимости объекта недвижимости либо при наличии только титульного листа отчета об оценке недвижимого имущества, при этом его исследовательская часть, содержащая подходы и методы, описание, технические и конструктивные характеристики и другие сведения об объекте исследования в материалах дела отсутствовала.
Отсутствие документа, подтверждающего рыночную стоимость возведенного объекта, препятствует определению размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче иска.
Нормативно-правовая база
Основными нормативными правовыми актами, регулирующими признание права на самовольную постройку и подлежащими применению при рассмотрении дел данной категории являются:
- Конституция Республики Казахстан; - Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее – ГК); - Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан (далее – ГПК);
- Земельный кодекс Республики Казахстан (далее – Земельный кодекс);
- Закон Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон об архитектуре);
- Закон Республики Казахстан «О местном государственном управлении в Республике Казахстан» (далее – Закон о местном управлении);
- Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях (далее – КоАП);
- Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) (далее – Налоговый кодекс);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище» от 9 июля 1999 года №10 (далее – нормативное постановление «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище»);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» от 16 июля 2007 года №5 (далее – нормативное постановление «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище»);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства» от 16 июля 2007 года № 6 (далее – нормативное постановление «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства»);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О применении судами Республики Казахстан законодательства о судебных расходах по гражданским делам» от 25 декабря 2006 года № 9 (далее – нормативное постановление «О применении судами Республики Казахстан законодательства о судебных расходах по гражданским делам»);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании» от 29 июня 2009 года №5 (далее – нормативное постановление «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании»);
- Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденные приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года №750 (далее – Правила организации застройки)
- СНиП РК, регулирующие отношения в сфере архитектуры, градостроительства и строительства. При рассмотрении споров применению подлежат нормативные правовые акты, действующие на момент возникновения соответствующих правоотношений.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в юридической консультации, составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела
