Заключение исполнение изменение расторжение договора долевого участия в строительстве
Общественные отношения, связанные с деятельностью по долевому участию в жилищном строительстве жилых домов (жилых зданий) за счет привлечения денег физических и (или) юридических лиц, а также гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве, регулируется Законом Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года № 486-V.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 указанного Закона, законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из Гражданского кодекса Республики Казахстан, настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан.
Согласно п.2 указанной статьи, законодательство Республики Казахстан о жилищных отношениях и об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве в части, не урегулированной настоящим Законом.
Пунктом 3 статьи 2 Закона предусмотрено, что если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые содержатся в настоящем Законе, то применяются правила международного договора.
Статьей 3 Закона определена сфера его действия.
Закон распространяется на отношения, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство жилого дома (жилого здания) и передать по завершении строительства второй стороне жилые или нежилые помещения в жилом доме (жилом здании), а вторая – произвести оплату и принять жилые или нежилые помещения в жилом доме (жилом здании).
Положения Закона в части заключения договоров о долевом участии в жилищном строительстве распространяются также на контрагентов застройщика и (или) уполномоченной компании в случае расчета с ними долями в жилом доме (жилом здании).
Согласно п.4 статьи 3, действие указанного Закона не распространяется на отношения, связанные с:
1) государственными закупками;
2) инвестированием в жилищное строительство или организацией строительства юридическими лицами, контрольным пакетом акций которых прямо или косвенно владеет государство, без права реализации жилых и (или) нежилых помещений в объекте строительства до ввода объекта в эксплуатацию, за исключением Фонда гарантирования;
3) приобретением только юридическими лицами жилых и (или) нежилых помещений в строящемся жилом доме (жилом здании) без права продажи (переуступки прав требований) физическим и (или) юридическим лицам жилых и (или) нежилых помещений в строящемся жилом доме (жилом здании) до ввода его в эксплуатацию;
4) малоэтажным строительством.
В соответствии с п.1 статьи 7 Закона, долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов:
1) получение гарантии Фонда гарантирования;
2) участие в проекте банка второго уровня;
3) привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).
При этом, Закон (п.2 статьи 7) запрещает привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов (жилых зданий) иными способами, не предусмотренными настоящей статьей.
Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования застройщик обязан соответствовать следующим требованиям (п.1 статьи8 Закона):
1) иметь опыт реализованных объектов строительства жилых домов (жилых зданий), в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее трех лет, общей площадью не менее восемнадцати тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее девяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах;
2) иметь безубыточную деятельность за последние два финансовых года согласно его финансовой отчетности, подтвержденной аудиторским заключением;
3) величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать семи в течение всего срока строительства жилого дома (жилого здания) до приемки его в эксплуатацию.
- Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования застройщик создает уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства.
Проект строительства жилого дома (жилого здания) может предусматривать несколько объектов строительства на одном земельном участке (отводе).
Застройщик вправе привлечь уполномоченную компанию, исполнившую свои обязательства по передаче дольщикам их долей в жилом доме (жилом здании) в соответствии со статьей 15 настоящего Закона.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования уполномоченная компания обязана иметь:
1) земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
2) проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
3) деньги, планируемые для расходования в соответствии со статьей 20 настоящего Закона, и (или) незавершенное строительство, подтвержденное актами выполненных работ, в объеме не менее десяти процентов от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве собственности, или в объеме не менее пятнадцати процентов от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством;
4) деньги на оплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;
5) договор подряда строительства жилого дома (жилого здания).
- Имущество, определенное в пункте 3 настоящей статьи, должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц.
- При соответствии застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным настоящей статьей, Фонд гарантирования проводит проверку документов по проекту строительства жилого дома (жилого здания) в порядке, утвержденном уполномоченным органом, и заключает договор о предоставлении гарантии.
- Заключенный договор о предоставлении гарантии является основанием для привлечения денег дольщиков и не требует получения застройщиком и уполномоченной компанией разрешения на привлечение денег дольщиков от местного исполнительного органа.
- В целях исполнения требований настоящего Закона застройщик представляет Фонду гарантирования годовую финансовую отчетность, подтвержденную аудиторским заключением, и уполномоченная компания представляет Фонду гарантирования ежеквартальную финансовую отчетность в соответствии с законодательством Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности в течение действия договора о предоставлении гарантии.
Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня
-застройщик обязан иметь опыт реализованных объектов строительства жилых домов (жилых зданий), в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее трех лет, общей площадью не менее восемнадцати тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее девяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах.(п.1 статьи 9 Закона). Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня застройщик создает уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства. Проект строительства жилого дома (жилого здания) может предусматривать несколько объектов строительства на одном земельном участке (отводе).
Застройщик вправе привлечь уполномоченную компанию, исполнившую свои обязательства по передаче дольщикам их долей в жилом доме (жилом здании) в соответствии со статьей 15 настоящего Закона. Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня уполномоченная компания обязана иметь:
1) земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
2) проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы.
Имущество, определенное в пункте 3 настоящей статьи, должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц, за исключением земельного участка, который может находиться в залоге у банка второго уровня, финансирующего строительство на одном земельном участке (отводе).
При соответствии застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 9 Закона, застройщик и (или) уполномоченная компания обращаются в банк второго уровня для получения решения банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома (жилого здания) на сумму, достаточную для завершения строительства.
В случае готовности финансирования жилого дома (жилого здания) банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией. В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 9 Закона, застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения для получения разрешения на привлечение денег дольщиков в порядке, установленном статьей 18 настоящего Закона.
Банк второго уровня вправе принять решение об использовании денег дольщиков с банковского счета уполномоченной компании с учетом требований, установленных статьей 20 настоящего Закона, только после возведения каркаса жилого дома (жилого здания), подтвержденного инжиниринговой компанией.
Имущество, указанное в подпунктах 1) и 2) пункта 3 настоящей статьи, считается находящимся в залоге у дольщиков с момента учета договора о долевом участии в жилищном строительстве в местном исполнительном органе.
При принятии банком второго уровня решения о реализации заложенного имущества, указанного в подпунктах 1) и 2) пункта 3 настоящей статьи, деньги, вырученные от реализации заложенного имущества, направляются на удовлетворение требований дольщиков, предъявивших требование о возврате денег, и банка второго уровня.
При недостатке денег, вырученных от реализации заложенного имущества, разница после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяется между дольщиками и банком второго уровня пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
Деньги, причитающиеся дольщикам, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество, направляются на счет банковского вклада в соответствии с условием договора о долевом участии в жилищном строительстве. С момента заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве банк второго уровня признается доверенным лицом дольщиков при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации.
С момента передачи уполномоченной компанией дольщику доли в жилом доме (жилом здании) в порядке, установленном статьей 17 Закона, право залога прекращается.
Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома
(жилого здания) застройщик обязан в течение последних пяти лет, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, построить и ввести в эксплуатацию на территории Республики Казахстан жилые дома (жилые здания) общей площадью не менее шестидесяти тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее тридцати тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах. При этом учитывается суммарный опыт дочерних организаций застройщика.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) застройщик создает уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства. Проект строительства жилого дома (жилого здания) может предусматривать несколько объектов строительства на одном земельном участке (отводе). Застройщик вправе привлечь уполномоченную компанию, исполнившую свои обязательства по передаче дольщикам их долей в жилом доме (жилом здании) в соответствии со статьей 15 Закона.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) уполномоченная компания обязана иметь:
1) земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
2) проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
3) наличие завершенного строительства каркаса жилого дома (жилого здания), подтвержденного отчетом инжиниринговой компании
4) договор с инжиниринговой компанией.
Имущество, определенное в пункте 3 настоящей статьи, должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц. В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным настоящей статьей, застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения для получения разрешения на привлечение денег дольщиков в порядке, установленном статьей 18 настоящего Закона.
После получения разрешения на привлечение денег дольщиков уполномоченная компания организует строительство жилого дома (жилого здания) способом привлечения денег дольщиков в соответствии с требованиями статьи 20 Закона.
Имущество, указанное в подпунктах 1), 2) и 3) пункта 3 настоящей статьи, считается находящимся в залоге у дольщиков с момента учета договора о долевом участии в жилищном строительстве в местном исполнительном органе. Передача в залог имущества, указанного в подпунктах 1), 2) и 3) пункта 3 настоящей статьи, не допускается. При неисполнении или ненадлежащем исполнении уполномоченной компанией обязательств по завершению строительства жилого дома (жилого здания) дольщики вправе инициировать процедуру банкротства уполномоченной компании в соответствии с законодательством Республики Казахстан о реабилитации и банкротстве.
При банкротстве уполномоченной компании дольщики для завершения строительства жилого дома (жилого здания) вправе образовать жилищный строительный кооператив в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан. С момента передачи уполномоченной компанией дольщику доли в жилом доме (жилом здании) в порядке, установленном статьей 17 настоящего Закона, право залога прекращается.
В соответствии с п.1 статьи 11 Закона, договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его постановки на учет в местном исполнительном 7 органе по месту нахождения жилого дома (жилого здания) в порядке, предусмотренном статьей 12 настоящего Закона. Для сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве пунктом 2 указанной статьи предусмотрено требование об обязательном информировании друг друга об изменении фактического адреса и (или) других персональных данных письменно в течение тридцати календарных дней.
Договор о долевом участии в жилищном строительстве, вносимые изменения и (или) дополнения в него, а также договор об уступке права требования по нему подлежат учету в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома (жилого здания) по представлению уполномоченной компании. Учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве осуществляется в соответствии с правилами ведения учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве, а также договоров о переуступке прав требований по ним, утвержденными уполномоченным органом.(п.п.1,2 статьи 12 Закона).
Согласно п.1 статьи 13 Закона, в договор о долевом участии в жилищном строительстве после его заключения по согласию сторон могут быть внесены изменения и (или) дополнения в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Республики Казахстан.
В таких случаях дополнительные соглашения к договору о долевом участии в жилищном строительстве также подлежат учету в местных исполнительных органах. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно в случае согласия уполномоченной компании с переводом долга на нового дольщика в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан в безналичном порядке. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается с момента учета договора о долевом участии в жилищном строительстве в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома (жилого здания) до момента подписания сторонами передаточного акта о передаче доли в построенном жилом доме (жилом здании).
В случае смерти дольщика – физического лица или объявления его умершим права и обязанности по договору о долевом участии в жилищном строительстве переходят к наследникам в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 июля 2016 года № 345., зарегистрированным в Министерстве юстиции Республики Казахстан 31 августа 2016 года № 14185 утверждена Типовая форма договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Типовая форма договора о долевом участии в жилищном строительстве предусматривает предмет договора, стоимость договора, порядок расчетов, права и обязанности сторон, порядок приема и передачи доли, обстоятельства непреодолимой силы, ответственность сторон, дополнительные положения, юридические адреса и банковские реквизиты сторон.
В договор о долевом участии в жилищном строительстве после его заключения по согласию сторон могут быть внесены изменения и (или) дополнения в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Республики Казахстан. В таких случаях дополнительные соглашения к договору о долевом участии в жилищном строительстве также подлежат учету в местных исполнительных органах.(п.1 статьи 13 Закона) Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно в случае согласия уполномоченной компании с переводом долга на нового дольщика в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан в безналичном порядке.
Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается с момента учета договора о долевом участии в жилищном строительстве в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома (жилого здания) до момента подписания сторонами передаточного акта о передаче доли в построенном жилом доме (жилом здании). В случае смерти дольщика – физического лица или объявления его умершим права и обязанности по договору о долевом участии в жилищном строительстве переходят к наследникам в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Исполнение обязательств по договору о долевом участии в жилищном строительстве (ст.15 Закона).
Оплата дольщиком стоимости доли, предусмотренной договором о долевом участии в жилищном строительстве, производится путем внесения платежей в установленные договором сроки на банковский счет уполномоченной компании. Обязательства дольщика считаются исполненными с момента оплаты в полном объеме стоимости доли и принятия ее в жилом доме (жилом здании) в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве. В свою очередь, обязательства застройщика и (или) уполномоченной компании ( юридическое лицо, сто процентов голосующих акций (долей участия в уставном капитале) которого принадлежат застройщику, осуществляющее деятельность по обеспечению долевого строительства жилого дома (жилого здания) и реализации долей в жилом доме (жилом здании), которое не вправе заниматься какой-либо иной коммерческой деятельностью, за исключением деятельности в специальных экономических зонах) по передаче доли в жилом доме (жилом здании) считаются исполненными с момента приемки в эксплуатацию жилого дома (жилого здания) и подписания сторонами договора о передаче доли в жилом доме (жилом здании).
Обязательства подрядчика (генерального подрядчика) по гарантийному сроку считаются исполненными после выполнения им обязательств по устранению возникших в период гарантийного срока нарушений соответствия показателей строительства жилого дома (жилого здания), указанных в проектно-сметной документации и в договоре о долевом участии в жилищном строительстве. Риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом доме (жилом здании) до ее фактической передачи дольщику несет уполномоченная компания.
После фактической передачи доли в жилом доме (жилом здании) риск случайной гибели или случайного повреждения переходит к дольщику. Ответственность сторон по договору о долевом участии в жилищном строительстве. Уполномоченная компания несет ответственность по обеспечению контроля за ходом и качеством строительства., что вытекает из его полномочий, определенных п.2 статьи 16 Закона по распоряжению внесенными для строительства жилого дома (здания), на условиях, определенных в договоре о долевом участии в жилищном строительстве.
Уполномоченная компания несет ответственность, предусмотренную законодательством Республики Казахстан или договором о долевом участии в жилищном строительстве, за:
1) целевое и своевременное использование денег дольщиков;
2) соблюдение требований нормативнотехнических документов при строительстве объекта;
3) качество используемых строительных материалов, конструкций, оборудования и ведение строительно-монтажных работ;
4) сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
5) передачу дольщику его доли. Уполномоченная компания также несет ответственность за выбор подрядчика (генерального подрядчика) путем предъявленных квалификационных требований.
В числе обязанностей уполномоченной компании предусмотрена ее обязанность по уведомлению дольщика о неуплате очередного платежа (по почте). Такое уведомление должно быть осуществлено заказным письмом с описью вложения или вручено дольщику лично под расписку. Закон предусматривает, что для признания факта отказа дольщиком от исполнения договорных обязательств необходимо установление наличия не менее трех уведомлений о неуплате платежа (платежей) с общим сроком просрочки платежа (платежей) не менее трех месяцев.
В случае неуплаты дольщиком очередного платежа и отсутствия письменного обращения в течение срока, определенного пунктом 4 настоящей статьи, согласно условиям договора о долевом участии в жилищном строительстве уполномоченная компания вправе принять одно из следующих решений:
1) принять финансирование (деньги) от третьего лица на оплату такой доли с последующим оказанием содействия в оформлении уступки права требования (с возвратом прежнему дольщику внесенных денег);
2) расторгнуть договор и реализовать долю третьему лицу и в течение трех месяцев со дня приемки жилого дома (жилого здания) в эксплуатацию возвратить дольщику вырученные от продажи деньги либо обеспечить их хранение на банковском счете до обращения прежнего дольщика за ними. Уполномоченная компания обязана передать дольщику его долю в построенном жилом доме (жилом здании) не позднее срока, который предусмотрен договором о долевом участии в жилищном строительстве, после подписания акта приемки построенного жилого дома (жилого здания) в эксплуатацию.
Уполномоченная компания обязана направить дольщику письмо о завершении строительства жилого дома (жилого здания) в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве и о готовности доли к передаче, а также предупредить дольщика о необходимости принятия доли и о последствиях бездействия дольщика, предусмотренных договором о долевом участии в жилищном строительстве. Письмо должно быть направлено по почте заказным письмом и с уведомлением о получении адресатом почтового отправления или вручено дольщику лично под расписку.
Дольщик, получивший письменное уведомление уполномоченной компании о завершении строительства жилого дома (жилого здания) и готовности доли в жилом доме (жилом здании) к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок или, если такой срок не установлен, в течение десяти рабочих дней со дня получения указанного уведомления.
Дольщик, обнаруживший во время приемки результатов работы отступления в ней от проектно-сметной документации и договора о долевом участии в жилищном строительстве, вправе потребовать от уполномоченной компании в согласованный сторонами срок устранения выявленных недостатков.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши юристы готовы оказать вам помощь в составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела
