По вопросам изменения целевого назначения земельных участков.
Согласно статье 49-1 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 1 июля 2023 года) изменение целевого назначения земельного участка относится к компетенции местного исполнительного органа и допускается из определения возможности использования земельного участка по запрашиваемому целевому назначению.
В соответствии с пунктом 8 указанной статьи, решение об изменении целевого назначения земельного участка принимается на основании заключения земельной комиссии. Отказ в изменении целевого назначения земельного участка должен быть мотивированным.
Решением СМАС от 28 декабря 2021 года иск Б. удовлетворен. Признано незаконным и отменено постановление акима города от 22 октября 2021 года в части пункта 9 и пункта 10 приложения к постановлению.
Суд обязал акима устранить в полном объеме допущенные нарушения путем изменения целевого назначения земельного участка истца на «строительство и эксплуатация общежития с административным офисом».
Постановлением СКАД от 23 мая 2022 года решение суда оставлено без изменения. Постановлением СКАД ВС от 9 февраля 2023 года судебные акты оставлены в силе.
Истец на основании договоров купли-продажи является собственником объекта недвижимости и прилегающего к нему земельного участка.
Целевое назначение земельного участка - эксплуатация и обслуживание жилого дома. 5 октября 2021 года истец обратился с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка на «строительство и эксплуатация общежития с административным офисом».
Постановлением акима города в изменении целевого назначения земельного участка истцу отказано (пункты приложения 9, 10).
Основанием для отказа явилось отрицательное заключение Управления городского планирования и урбанистики, из которого следует, что земельный участок частично находится в пределах «красных линий» улицы и не соответствует проекту детальной планировки территории города Алматы, утвержденному постановлением акимата города.
Удовлетворяя иск, местные суды мотивировали тем, что большая часть земельного участка истца согласно «Плану реализации градостроительных регламентов застройки функциональных зон территории города», утвержденному решением маслихата от 20 ноября 2006 года, размещение испрашиваемых объектов входит в разрешенные виды функционального использования территории.
Согласно нормам Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан (далее - Закон об архитектуре) красные линии применяются для регулирования границ застройки, а не на стадии изменения целевого назначения земельного участка с объектом, введенным в эксплуатацию в установленном законом порядке.
По аналогичным основаниям решением СМАС от 15 апреля 2022 года, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, был удовлетворен иск Т. к акимату города о признании незаконными действий, выраженных в отказе в изменении целевого назначения земельного участка с «ведение крестьянского хозяйства» на «строительство многоквартирного жилого комплекса».
По данному делу ответчиком не представлено доказательств существования особо охраняемой природной территории «Комплекс Древний, историко этнографический заказник», а именно паспорт установленного образца и сведения о регистрации его в уполномоченном органе, наличие охранных знаков и, как следствие, наличие двухкилометровой охранной зоны с наложением на участок истца. Вместе с тем имеют место случаи неправильного толкования судами норм материального права, несоответствия выводов обстоятельствам дела.
Так, решением СМАС от 26 ноября 2021 года иск И. к аппарату акима города об отмене постановления акимата города об отказе в изменении целевого назначения земельного участка удовлетворен.
Постановлениями СКАД от 4 марта 2022 года и 20 мая 2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения. По делу установлено, что И. является собственником жилого дома и земельного участка в городе, с целевым назначением для эксплуатации и обслуживания жилого дома. На своем земельном участке он возвел нежилое помещение (кафе) с надворными постройками.
5 августа 2021 года И. обратился в акимат с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка с «эксплуатация и обслуживание жилого дома» на «эксплуатация и обслуживание жилого дома и объекта общественного питания».
Постановлением акимата от 16 августа 2021 в удовлетворении заявления отказано. По мнению истца, изменение целевого назначения участка на смешанный тип не ограничивает и не нарушает права и интересы других лиц, строительство кафе осуществлено в пределах границ землепользования, при этом оно функционирует и истец оплачивает соответствующие налоги как индивидуальный предприниматель. Суды, удовлетворяя иск, признали отказ не мотивированным.
Постановлением СКАД ВС от 27 декабря 2022 года судебные акты местных судов отменены, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска. Судами не учтено, что нежилое помещение (кафе) не введено в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.
Вступившим в силу судебным актом истец привлечен к административной ответственности за неустранение нарушений, допущенных незаконным строительством капитального помещения без проектно сметной документации и заключений экспертиз.
Земельный участок истца является неделимым. При этом нормативные требования (санитарно-эпидемиологические, в сфере пожарной безопасности и иные) к возведению, эксплуатации и функционированию жилого дома и объекта общественного питания различаются между собой.
В действиях истца по изменению целевого назначения земельного участка коллегия усмотрела признаки злоупотребления правом, поскольку намерение истца изменить целевое назначение земельного участка связано с целью последующего узаконения незаконно возведенного объекта общественного питания. Несмотря на то, что указанные обстоятельства судами установлены, им не дана надлежащая правовая оценка.
Согласно пункту 1 статьи 109 Земельного кодекса все земли населенных пунктов используются в соответствии с их генеральными планами, ПДП и застройки и проектами земельно-хозяйственного устройства территории. Вопросы формирования генерального плана и ПДП регулируются Законом об архитектуре.
Генеральные планы населенных пунктов являются основным градостроительным документом, определяющим комплексное планирование развития города, поселка, села либо другого поселения и разрабатываемым в соответствии с утвержденной генеральной схемой организации территории и комплексной схемой градостроительного планирования регионов.
Генеральный план населенного пункта действует до утверждения нового генерального плана либо утверждения изменений в действующем генеральном плане в части, не противоречащей законодательству Республики Казахстан.
Следовательно, все изменения в генеральный план должны соответствовать законодательству. В силу статьи 47-1 Закона проекты градостроительного освоения отдельных частей территорий населенных пунктов (проекты детальной планировки) разрабатываются на основании генерального плана населенного пункта, утвержденного в установленном порядке. ПДП разрабатываются в соответствии с установленными в генеральных планах населенных пунктов элементами планировочной структуры, градостроительными регламентами, концепцией единого архитектурного стиля. В утвержденный ПДП могут быть внесены изменения и дополнения не более двух раз в год, за исключением случаев, обусловленных необходимостью корректировки действующего проекта детальной планировки в целях строительства социальных, культурных и уникальных объектов за счет бюджетных средств.
Согласно пункту 1 статьи 44 Земельного кодекса местные исполнительные органы области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акимы города районного значения, поселка, села, сельского округа должны обеспечить неукоснительное соблюдение утвержденных генеральных планов либо схем размещения территории населенного пункта.
В нарушение указанных норм местным исполнительным органом выносятся постановления об изменении ПДП, нарушающие права добросовестных землепользователей.
При рассмотрении исков об обжаловании указанных постановлений судам следует обращать внимание на степень освоения земельного участка, наличие заинтересованных лиц, соблюдение принципа соразмерности.
К примеру, судами удовлетворен иск М. о признании незаконным и отмене постановления акимата города о корректировке ПДП. По делу установлено, что корректировка произведена без учета мнения общественности, в отсутствие обоснований принятых архитектурно-планировочных решений и сведений по перерасчету ранее утвержденных технико-экономических показателей в масштабе границ ПДП, с нарушением императивных норм Закона об архитектуре, а также требований СН РК 3.01-00-2011 «Инструкция о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов в Республике Казахстан».
Земельный участок в течение восьми лет не использовался по назначению, контроль со стороны уполномоченных органов отсутствовал, а неоднократная, необоснованная корректировка ПДП явилась следствием указанного бездействия.
Следует отметить, что с 1 июля 2023 года вступили в силу изменения Земельного кодекса, касающиеся особенностей и условий предоставления земельных участков в зависимости от запрашиваемого целевого назначения, порядка предоставления права на земельный участок в черте города республиканского значения, столицы, городов областного и районного значения, изменения целевого назначения земельных участков.
Государственная пошлина
Порядок уплаты государственной пошлины регулируется нормами ГПК и Налогового кодекса. Государственная пошлина уплачивается в размере, установленном подпунктами 2, 3 пункта 1 статьи 610 Налогового кодекса, который составляет 0,3 месячного расчетного показателя для физических лиц, 5 месячных расчетных показателей для юридических лиц.
Вопрос о возмещении судебных расходов разрешается в соответствии с требованиями статьи 122 АППК и статьи 109, 115, 117 ГПК.
В соответствии со статьей 102 ГПК судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с производством по делу.
В силу части второй статьи 122 АППК при возвращении иска по основаниям, предусмотренным подпунктами 5), 6), 12), 13), 14) и 15) части второй статьи 138 настоящего Кодекса, судебные расходы не возмещаются.
В соответствии с частью второй статьи 142 АППК в случае поступления заявления истца об отзыве иска полностью в судебном заседании или предварительном слушании суд разъясняет последствия отзыва иска.
В иных случаях судья возвращает иск без вызова участников административного процесса с возвратом государственной пошлины.
Подсудность
При рассмотрении дел по спорам, вытекающим из земельных правоотношений, особое значение для разрешения дел имеет соблюдение правил подсудности, предъявление иска лицами, имеющими право требования, правильное определение предмета иска.
Подсудность определяется по правилам статей 102 и 106 АППК. По заявлению истца дела, отнесенные к подсудности специализированного районного и приравненного к нему административного суда, могут рассматриваться судом по месту жительства истца, за исключением дел, подсудных специализированным районным и приравненным к ним административным судам, находящимся в пределах городов республиканского значения и столицы, областных центров.
Подведомственности споров.
К примеру, в СМАС поступали административные иски Управления земельной инспекции об оспаривании решений Акима города, района, аульного (сельского) округа, то есть спор возник между государственными органами.
Судебной коллегией кассационной инстанции по возникшему вопросу дано разъяснение, если сторонами по делам выступают два государственных органа, которые равнозначны по своему статусу (относятся к организации государственной власти, осуществляющие от имени государства на основании Конституции Республики Казахстан, законов и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан по управлению и регулированию социально значимых общественных отношений, контролю за соблюдением установленных государством общеобязательных правил поведения), и спорят между собой в интересах государства, а не в интересах физических (юридических) лиц либо неопределенного круга лиц, то в этом случае такие иски не подлежат рассмотрению в порядке административного судопроизводства. Также возникают вопросы по искам МИО к уполномоченным органам по управлению земельными ресурсами об оспаривании вносимых в их адрес предписаний.
Принимая во внимание, что предписание уполномоченного органа об устранении нарушений требований земельного законодательства является административным актом и в силу пункта 3 статьи 146 Земельного кодекса носит обязательный характер, субъекты проверки вправе его обжаловать в порядке административного производства.
Например: предписание адресованное акиму района об отмене постановления о предоставлении земельного участка и привлечении виновных должностных лиц к ответственности подлежит оспариванию акимом указанной территориальной единицы.
Вместе с тем иски физических, юридических лиц, чьи интересы косвенно затрагиваются указанным предписанием, подлежат возврату, поскольку обжалуемый административный акт вынесен в отношении другого субъекта.
К примеру: по иску ТОО «Н» к Департаменту по управлению земельными ресурсами о признании незаконными действий по проведению проверки, признании незаконными и отмене предписаний об устранении нарушений №№ 95, 96 и 97 от 1 июля 2022 года.
Соблюдение сроков подачи иска в суд.
В основном истцами предъявлялись иски об оспаривании решений местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права на земельные участки.
В соответствии с частью первой статьи 136 АППК иски об оспаривании, о принуждении подаются в суд в течение месяца со дня вручения решения органа, рассматривающего жалобу по результатам рассмотрения жалобы.
В случае, если законом не предусмотрен досудебный порядок или отсутствует орган, рассматривающий жалобу, иск подается в течение одного месяца со дня вручения административного акта или с момента доведения до сведения в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Республики Казахстан.
Лицо, не участвовавшее в административной процедуре, права, свободы и законные интересы которого затрагиваются административным актом, вправе подать иск в суд в течение месяца со дня, когда лицо узнало или могло узнать о принятии административного акта, но не позднее одного года со дня его принятия (часть 5 статьи 136 АППК).
Ошибки процессуального закона, связанные с восстановлением указанного пресекательного срока.
К примеру, решением СМАС от 10 февраля 2022 года иск А. к акимату района удовлетворен. Отменено постановление от 23 июля 2009 года о предоставлении права на земельный участок ТОО «А». Постановлением суда апелляционной инстанции от 19 мая 2022 года решение суда оставлено без изменения.
Судами установлено, что постановлением акимата от 8 сентября 2003 года истцу предоставлено право временного общего долевого землепользования сроком на 49 лет для ведения крестьянского хозяйства на земельный участок.
Суды исходили из того, что право на земельный участок Товариществу предоставлено без согласия истца, в связи с чем постановление признано незаконным.
Постановлением СКАД ВС от 22 декабря 2022 года судебные акты местных судов отменены, поскольку суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора по существу не учли, что истец не являлся участником административной процедуры.
Оспариваемым постановлением право землепользования предоставлено Товариществу. Постановление вынесено 23 июля 2009 года, срок на подачу иска о его оспаривании для лица, не участвовавшего в административной процедуре его принятия, в том числе и для А., истек 23 июля 2010 года.
Суды в нарушение вышеуказанных положений процессуального закона восстановили истцу срок, являющийся пресекательным, и рассмотрели по существу иск, подлежащий возврату. Судам следует иметь ввиду, что норма части 5 статьи 136 АППК носит императивный характер и предусмотренный ею годичный срок является пресекательным и восстановлению не подлежит. В соответствии с частью 8 статьи 136 АППК невозможность восстановления пропущенного срока обращения в суд является основанием для возвращения иска.
По тем же основаниям в кассационном порядке отменены судебные акты СМАС от 5 октября 2021 года и СКАД от 10 марта 2022 года, вынесенные по иску КХ «А» к акиму сельского округа о признании незаконным и отмене решения о предоставлении права землепользования.
Иск возвращен. Суды, разрешая спор по существу, не приняли во внимание и не дали надлежащую правовую оценку тому обстоятельству, что процедуры по предоставлению права землепользования на спорный земельный участок КХ «У» имели место в 2006-2008 годах. Административный иск подан 6 августа 2021 года. При этом истец КХ «А» не являлся участником этих процедур.
Следует учесть, что если судом первой инстанции иск принят к производству и рассмотрен по существу с вынесением решения, со стадии апелляционного рассмотрения с учетом положений статьи 126 ГПК он может быть возвращен только за пропуском пресекательного срока.
В остальных случаях дело рассматривается апелляционной инстанцией по существу. Вместе с тем, если срок судом восстановлен в отсутствие достаточных оснований, в защите нарушенного права может быть отказано по факту злоупотребления правом.
Законодательство
К нормам материального права, которыми руководствовались суды при разрешении споров обобщаемой категории, относятся действующие в настоящее время законодательные акты. Основными нормативно-правовыми актами, регламентирующими вопросы по спорам обобщаемой категории, являются:
1) Конституция Республики Казахстан;
2) Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее – ГК); 3
) Земельный кодекс Республики Казахстан (далее - ЗК);
4) Административный процедурно-процессуальный кодекс (далее – АППК);
5) Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан (далее – ГПК);
6) Предпринимательский кодекс Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V;
7) Бюджетный кодекс Республики Казахстан от 4 декабря 2008 года № 95-IV;
8) Экологический кодекс Республики Казахстан от 2 января 2021 года № 400 VI;
9) Закон Республики Казахстан «О правовых актах» от 6 апреля 2016 года № 480-V;
10) Закон Республики Казахстан «О государственном имуществе» от марта 2011 года № 413-IV;
11) Закон Республики Казахстан «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан»;
12) 16) Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О судебном решении» от 2 октября 2003 года № 5;
13) Правила ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 23 декабря 2014 года № 160;
14) Правила выполнения землеустроительных работ по разработке землеустроительного проекта, утвержденные приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 6 мая 2015 года № 379;
15) Правила по оказанию государственных услуг в сфере земельных отношений, утвержденные приказом Министра сельского хозяйства Республики Казахстан от 1 октября 2020 года № 301.
Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены Законом, то применяются правила международного договора.
Согласно статьям 10 и 12 Закона «О правовых актах» кодексы обладают большей юридической силой, чем законы; при наличии противоречий в нормах нормативных правовых актов разного уровня действуют нормы акта более высокого уровня.
По общему правилу, предусмотренному статьей 4 ГК, статьей 43 Закона «О правовых актах», нормативные правовые акты применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши юристы готовы оказать вам помощь в составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела
