Понуждение в приостановлении строительно-монтажных работ и демонтаже строений
Иск о признании права на самовольную постройку рассматривается в исковом порядке, поскольку заинтересованное лицо обращается с требованием о защите нарушенного или оспариваемого права или законного интереса путѐм разрешения спора о праве.
В пункте 11 нормативного постановления «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» даны исчерпывающие разъяснения по данному вопросу.
Таким образом, иски о признании права на самовольную постройку предъявляются и рассматриваются судами во всех случаях в исковом производстве.
пример:
ГУ «Управление контроля и качества городской среды города Астаны» обратилось в суд с иском к ТОО «С» с иском о понуждении в приостановлении строительно-монтажных работ, о демонтаже строений.
В отношении ТОО «С» по объекту «Многоквартирный жилой комплекс «W», расположенному по адресу: город Астана, район «Есиль» проведена внеплановая проверка. По результатам проверки выдано предписание №326 от 28 июля 2022 года.
Иск мотивирован тем, что со стороны застройщика не исполнены требования предписания, ответчик неоднократно привлекался к административной ответственности за производство строительно-монтажных работ без соответствующих разрешений и правоустанавливающих документов на застраиваемые земельные участки.
При этом, строительство объекта начато на земельном участке принадлежащем на праве собственности третьему лицу.
Решением СМЭС города Астаны от 28 октября 2022 года иск удовлеворен. Постановлено обязать ТОО «С» приостановить все строительно-монтажные работы по объекту «Многоквартирный жилой комплекс «W».
Обязать ТОО «С» произвести демонтаж возведенных строений по указанному объекту . Суд со ссылкой на статью 17 Закона об архитектуре указал, что нарушения норм и требований (условий, правил, ограничений), установленных законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, допущенные ее субъектами, влекут ответственность, предусмотренную законами Республики Казахстан.
К указанным нарушениям относятся, в том числе самовольное строительство, равно как и изменение архитектурного облика, перепланировка (переоборудование, перепрофилирование) зданий, отдельных помещений и (или) частей здания.
Судом установлено, что строительство объекта застройщиком велось с грубыми нарушениями действующего законодательства, что не оспаривалось 26 представителем ответчика. На объекте велись работы без зарегистрированного уведомления о начале строительно-мионтажных работ в уполномоченном органе в нарушение пункта 12 статьи 68 Закона об архитектуре, отсутствует соответствующее право на земельный участок.
Предписание уполномоченного государственного органа от 28 июля 2022 года №326 застройщиком не исполнено, в результате чего, в отношении ТОО «С» составлены протоколы об административных правонарушениях по статьям 463, 321, 319 КоАП.
Наряду с этим, вступившими в законную силу постановлениями СМАС города Астаны от 22 августа 2022 года ответчик привлечен к административной ответственности по статье 319 КоАП (незаконное строительство производственных, жилых, хозяйственных, гидротехнических (водохозяйственных) или бытовых объектов без соответствующего права на землю) с наложением штрафа в сумме 107 205 тенге без принудительного сноса, от 31 августа 2022 года по части 1 статьи 463 КоАП (занятие предпринимательской или иной деятельностью, а также осуществление действий (операций) без регистрации, разрешения, а равно ненаправление уведомления в случаях, когда регистрация, разрешение, направление уведомления обязательны, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния) с наложением штрафа в сумме 85 764 тенге без принудительного сноса.
Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 21 декабря 2022 года решение суда оставлено без изменения.
Другой пример:
В другом случае, ГУ «Управление контроля и качества городской среды города Астаны» обратилось в суд с иском к ТОО «Т» об обязании исполнить требования предписания.
Истцом проведена внеплановая проверка ТОО «Т» по объекту «Летнее кафе», пристроенное к нежилому помещению №3, расположенное по адресу: город Астана, район «Есиль».
По результатам проверки выявлены нарушения требований, предусмотренных государственными нормативами и иными нормативно-правовыми актами в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.
Нарушения ответчиком требований законодательства установлены вступившими в законную силу постановлениями СМАС. При этом установлено, что строительство объекта начато на земельном участке принадлежащем на праве собственности третьему лицу.
16 августа 2022 года истцом в адрес ТОО вынесено предписание об устранении нарушений, а именно: направить талон уведомления о начале производства строительно-монтажных работ; получить соответствующий правоустанавливающий документ на земельный участок (площадку или трассу под строительство) или решение исполнительного органа о его предоставлении; утвердить проектно-сметную документацию; получить положительное заключение экспертизы проектов; обеспечить строительства объекта с сопровождением технического и авторского надзоров; приостановить эксплуатацию летнего кафе до утверждения акта приемки построенного объекта в эксплуатацию. Решением СМЭС от 26 декабря 2022 года иск удовлетворен.
Постановлено обязать ТОО «Т» исполнить требования предписания об устранении нарушений от 16 августа 2022 года, а именно: направить талон уведомления о начале производства строительно-монтажных работ; получить соответствующий правоустанавливающий документ на земельный участок (площадку или трассу под строительство) или решение исполнительного органа о его предоставлении; утвердить проектно-сметную документацию; получить положительное заключение экспертизы проектов; обеспечить строительства объекта с сопровождением технического и авторского надзоров; приостановить эксплуатацию летнего кафе до утверждения акта приемки построенного объекта в эксплуатацию.
Другой пример:
Для городов с активной застройкой характерны споры, связанные с самовольной постройкой, созданной без получения на это разрешения (с отклонением от проектной документации).
ГУ «Управление контроля и качества городской среды города Астаны» обратилось в суд с иском к ТОО «E» о понуждении исполнить предписание № 671 от 30 декабря 2022 года путем приостановления строительно-монтажных работ по объекту «Многоквартирный жилой комплекс со встроенными помещениями и паркингом».
Истцом проведена внеплановая проверка, зарегистрированная в установленном порядке в Управлении Комитета по правовой статистике и специальным учетам по городу Астане от 28 декабря 2022 года за № 2271000002200032/00620, в отношении ТОО «E» по объекту «Многоквартирного жилого комплекса со встроенными помещениями и паркингом», расположенного по адресу: город Астана, район «Алматы».
По результатам проверки Управлением установлено что, по 1 и 2 блоку получено положительное заключение 26 декабря 2022 года № EXLEAD0032/22 («Палата экспертных организаций»), согласно которому объект состоит из 5 этажей, однако осуществлялось строительство каркаса на уровне 6-го и 7-го этажа.
Решением СМЭС от 16 мая 2023 года иск удовлетворен.
Постановлено обязать ТОО «E» приостановить строительно-монтажные работы по объекту «Многоквартирный жилой комплекс со встроенными помещениями и паркингом», расположенного по адресу: город Астана, район «Алматы», до исполнения предписания № 671 от 30 декабря 2022 года путем направления уведомления о начале производства строительно-монтажных работ и получения соответствующего права на землю по отведенному участку для строительства объекта.
Согласно выводам суда строительство выше 6 этажей должны осуществляется на основании проектной документации, прошедшей государственную экспертизу в установленном законодательством порядке.
Другой пример:
ГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» обратилось в суд с иском к А.В. о признании недействительным акта приемки объекта в эксплуатацию, признании самовольной постройкой и сносе объектов.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы», физические лица, заключившие предварительные договоры купли-продажи на приобретение возводимого жилища. Основанием к предъявлению иска явилось то, что ответчиком вместо индивидуального жилого дома на земельном участке без соответствующих разрешительных документов построен жилой комплекс, состоящий из двух объектов.
Принятые в соответствии с подпунктом 23-14) статьи 20 Закона об архитектуре Правила организации застройки регламентируют порядок застройки на территории населенного пункта, а пункт 22 Правил организации застройки предусматривает поэтапную реализацию проектов по строительству.
Ответчиком А.В. в нарушение требований Правил организации застройки без уведомления о начале производства строительно-монтажных работ, без проектно-сметной документации, соответственно, без положительного заключения экспертизы проекта, без сопровождения технического и авторского надзоров, хозяйственным способом произведены строительно-монтажные работы.
Уполномоченным органом в области градостроительного контроля составлен административный протокол в отношении ответчика по части 1 статьи 316 КоАП.
Предписание об устранении выявленных нарушений со следующими требованиями: приостановить строительно-монтажные работы и привести в соответствие документацию объекта не исполнено, вследствие чего ответчик привлечена к административной ответственности по статье 462 КоАП.
В то же время, ответчиком не приведено достаточных доказательств тому, что сохранение постройки не повлечет нарушения прав и охраняемых интересов других лиц, либо не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Имеющееся в материалах дела заключение о техническом состоянии объекта строительства не подтверждает надежности и устойчивости здания, поскольку оценка дана индивидуальному жилому дому, а не жилому комплексу, состоящему из двух объектов.
Дана оценка доводам ответчика и третьих лиц, полагавших, что в силу пункта 22 Правил организации застройки для строительства технически несложных объектов третьего уровня ответственности, к коим, по их мнению, относится возведенный объект, не требуется разработки и проведения экспертизы предпроектной и проектной документации.
Так, установлено, что построенные объекты состоят из цокольного и трех наземных этажей, относятся к типу таунхаусов.
С учетом изложенных обстоятельств иск ГАСК удовлетворен.
Другой пример:
Иск ГАСК Алматы к М.А. о сносе самовольной постройки нашел правильное разрешение только в суде кассационной инстанции. Местные суды отказали в иске, мотивировав тем, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о постройке объекта с нарушением действующих строительных норм и правил, а также об угрозе жизни и здоровью граждан, нарушении охраняемых законом прав и интересов третьих лиц.
В соответствии со статьей 24-2 Закона об архитектуре проектирование объектов архитектурной, градостроительной и строительной деятельности должно обеспечивать безопасность сооружений для жизни и здоровья человека и окружающей среды.
При проектировании сооружений должны быть идентифицированы и учтены все возможные риски для жизни и здоровья человека и окружающей среды на всех стадиях жизненного цикла, в том числе при нормальной эксплуатации, чрезвычайных ситуациях, предполагаемых нарушениях при проведении строительно-монтажных работ и недопустимом строительстве.
При производстве строительно-монтажных работ застройщик обязан выполнить весь комплекс мер по обеспечению безопасности, определенный проектной документацией, и обеспечить возможность контроля и надзора их выполнения на различных стадиях строительства сооружения.
Вышеизложенные требования закона ответчиком не выполнены. По данному делу установлено нарушение застройщиком пункта 22 Правил организации застройки, а именно: несоблюдение этапов прохождения разрешительных процедур. Как установлено, ответчик без утвержденной проектно-сметной документации, прошедшей в установленном порядке экспертизу, без сопровождения авторского и технического надзора, возвел 3-этажный многоквартирный дом с подвалом и эксплуатируемой кровлей.
Факты нарушений подтверждены постановлениями о привлечении ответчика к административной ответственности по части 1 статьи 316 и статьи 321 КоАП.
Обоснование:
Вышеуказанные примеры наглядно показывают, какие вопросы возникают при рассмотрении дел о самовольной постройке, возведенной лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок.
В этой связи следует учесть, согласно пункту 2 статьи 68 Закона об архитекетуре заказчик, имеющий намерение осуществить строительство объекта, обязан в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан получить в местных исполнительных органах районов (городов) 30 решение о предоставлении соответствующего права на землю.
В случае наличия у заказчика соответствующего права на землю и функциональной зоны в соответствии с утвержденным проектом детальной планировки для строительства объекта дополнительное получение решения от местных исполнительных органов районов (городов) не требуется.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Согласно статье 34-2 Закона Об архитектуре заказчик строительства обязан обеспечить объект всеми необходимыми разрешительными документами, предусмотренными законодательством Республики Казахстан.
В силу статьи 188 ГК право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Осуществление собственником своих правомочий не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и государства. Собственник обязан принимать меры, предотвращающие ущерб здоровью граждан и окружающей среде, который может быть нанесен при осуществлении его прав.
Согласно статье 65 Земельного кодекса собственники земельных участков и землепользователи обязаны: 6) при осуществлении хозяйственной и иной деятельности на земельном участке соблюдать строительные, экологические, санитарно-гигиенические и иные специальные требования (нормы, правила, нормативы).
Статьями 68, 70 Закона об архитектуре предусмотрено, что на соответствующих этапах процесса строительства должны быть выполнены процедуры и соблюдены требования, установленные данной статьей.
Нормы и положения, устанавливающие требования к субъектам архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в обеспечении надлежащего качества строительства и строительной продукции, регулируются ГК и распространяются на все виды объемных, плоскостных и линейных капитальных сооружений (строений, зданий и их комплексов, коммуникаций), включая относящееся к ним технологическое и инженерное оборудование, а также на все виды работ (услуг) по их проектированию, строительству, изготовлению (производству) строительных материалов, изделий и конструкций, независимо от назначения строительной продукции(объектов).
На протяжении всего периода строительства (консервации) и срока службы (эксплуатации) объектов обязательно обеспечение собственниками (заказчиками, владельцами, нанимателями, арендаторами) следующих основных характеристик их качества: безопасности при возведении и эксплуатации, включая ведение работ и содержание.
Круг лиц участвующих в деле.
Иски о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судами в порядке искового производства и предъявляются к местному исполнительному органу. Ответчиком по таким делам должны выступать акимы соответствующей административно-территориальной единицы, возглавляющие местный исполнительный орган. В зависимости от категории спора, такие иски могут быть предъявлены к собственнику земельного участка или к застройщику (лицу, который возвел самовольную постройку)
Следует иметь ввиду, что, если самовольная постройка создавалась подрядными организациями, ответчиком будет являться заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В каждом конкретном случае, состав третьих лиц, участие которых необходимо для правильного разрешения дела, определяется судом содержанием предмета и оснований требований истца, возражений ответчика и подлежащих применению законов.
Следует учитывать, что принятое по делу решение может повлиять на объем прав и обязанностей этих лиц.
Замена ненадлежащего ответчика допустима по заявлению самого истца, любого другого участника процесса либо по инициативе суда, однако такая замена возможна только при согласии истца.
В пункте 11 нормативного постановления «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище», разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольно построенное жилище предъявляется к местному исполнительному органу.
Истцами в основном правильно указан ответчик, и в то же время имеют место иски, когда требования о признании права на самовольную постройку истцом предъявляются к ненадлежащему ответчику.
Статья 50 ГПК предусматривает, что в случае предъявления иска к ненадлежащему ответчику, суд в порядке подготовки дела к судебному разбирательству разъясняет истцу его право подачи заявления о замене ненадлежащего ответчика надлежащим.
Замена ненадлежащего ответчика допустима по заявлению самого истца, любого другого участника процесса либо по инициативе суда, однако такая замена возможна только при согласии истца.
Подсудность
В соответствии с частью 1 статьи 31 ГПК иски о правах на земельные участки, здания, помещения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей (недвижимое имущество) и другие предъявляются по месту нахождения этих объектов.
То есть споры, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку, рассматриваются по месту территориального нахождения спорного объекта недвижимости. Если одной из сторон в деле является гражданин, то такие иски рассматриваются районными судами.
В случаях, когда сторонами дела являются физические лица, осуществляющие индивидуальную предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридические лица, иск подсуден специализированным экономическим судам в соответствии с частью 1 статьи 27 ГПК.
При определении подведомственности дел, связанных с применением положений статьи 244 ГК, судам необходимо учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их совокупности.
Для того, чтобы стать объектом отношений, регулируемых статьѐй 244 ГК, произведенная лицом постройка должна быть самовольной.
При принятии иска о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое помещение, а также иска уполномоченного органа о сносе такой постройки, зачастую возникают вопросы о подсудности, когда истцами в первом случае или ответчиками во втором случае являются физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, однако при этом спорный объект недвижимости используется или будет использован для целей предпринимательской деятельности.
Так, при отсутствии государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, спор с его участием подведомствен суду общей юрисдикции.
То обстоятельство, что предметом иска является производственное помещение, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, в том числе нежилые/производственные помещения.
Таким образом, при вышеуказанных обстоятельствах оснований для отказа в принятии к производству судом общей юрисдикции иска о признании права собственности или о сносе такой самовольной постройки не имеется.
Государственная пошлина
В соответствии со статьей 607 Налогового кодекса государственная пошлина является обязательным платежом, взимаемым за совершение юридически значимых действий и (или) выдачу документов уполномоченными государственными органами или должностными лицами.
В силу статьи 149 ГПК к исковому заявлению прилагается документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
Подпунктом 11) части 1 статьи 104 ГПК предусмотрено, что в исках о праве собственности на объекты недвижимого имущества цена иска определяется рыночной стоимостью таких объектов в местах их нахождения на день предъявления иска.
Гражданско-правовые споры о праве собственности на самовольные постройки относятся к требованиям имущественного характера, соответственно, подлежащим оценке. Спорный объект является материальным и имеет стоимость в денежном выражении, следовательно, цена его определяется по рыночной стоимости.
Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 610 Налогового кодекса, если иное не установлено данным пунктом, с исковых заявлений имущественного характера государственная пошлина взимается: с физических лиц - 1 процент, с юридических лиц - 3 процента от суммы иска.
Государственная пошлина при предъявлении иска о признании права собственности на самовольную постройку подлежит уплате, исходя из стоимости имущества с приложением к заявлению документов о его рыночной стоимости (отчет об оценке, информационные справки о рыночной стоимости недвижимого имущества).
Правила части 1 статьи 109 ГПК о распределении судебных расходов с присуждением их стороне, в пользу которой состоялось решение, не применяются к категории дел по искам заявленным к местному исполнительному органу о признании права собственности на самовольную постройку, и суды не должны взыскивать с местных исполнительных органов в пользу истцов расходы по уплате государственной пошлины.
Следует исходить из той позиции, что истцом избрана судебная защита своих прав при том, что ответчик по таким делам не нарушает материальных прав истца.
Ранее Верховным Судом были даны разъяснения по этой проблематике, в том числе в нормативном постановлении «О применении судами Республики Казахстан законодательства о судебных расходах по гражданским делам».
Данные разъяснения отражены в обобщениях регионов, что может свидетельствовать о их широком использовании в судебной практике и отсутствии у судов затруднений в этом вопросе.
Вместе с тем, имеют место случаи, когда суды принимали в производства иски и рассматривали дела без оценки рыночной стоимости объекта недвижимости либо при наличии только титульного листа отчета об оценке недвижимого имущества, при этом его исследовательская часть, содержащая подходы и методы, описание, технические и конструктивные характеристики и другие сведения об объекте исследования в материалах дела отсутствовала.
Отсутствие документа, подтверждающего рыночную стоимость возведенного объекта, препятствует определению размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче иска.
Нормативно-правовая база
Основными нормативными правовыми актами, регулирующими признание права на самовольную постройку и подлежащими применению при рассмотрении дел данной категории являются:
- Конституция Республики Казахстан; - Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее – ГК); - Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан (далее – ГПК);
- Земельный кодекс Республики Казахстан (далее – Земельный кодекс);
- Закон Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон об архитектуре);
- Закон Республики Казахстан «О местном государственном управлении в Республике Казахстан» (далее – Закон о местном управлении);
- Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях (далее – КоАП);
- Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) (далее – Налоговый кодекс);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище» от 9 июля 1999 года №10 (далее – нормативное постановление «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище»);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» от 16 июля 2007 года №5 (далее – нормативное постановление «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище»);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства» от 16 июля 2007 года № 6 (далее – нормативное постановление «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства»);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О применении судами Республики Казахстан законодательства о судебных расходах по гражданским делам» от 25 декабря 2006 года № 9 (далее – нормативное постановление «О применении судами Республики Казахстан законодательства о судебных расходах по гражданским делам»);
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании» от 29 июня 2009 года №5 (далее – нормативное постановление «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании»);
- Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденные приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года №750 (далее – Правила организации застройки)
- СНиП РК, регулирующие отношения в сфере архитектуры, градостроительства и строительства. При рассмотрении споров применению подлежат нормативные правовые акты, действующие на момент возникновения соответствующих правоотношений.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в юридической консультации, составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела
