Признание недействительным договора купли-продажи квартиры
19 января 2022 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе: председательствующего К., судей К., Ж., с участием представителя истцов К.К., ответчика С.К., представителя ответчика С.Е. - Ж.М., рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи гражданское дело по иску Е.К., Л.С. к С.У., С.Е. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,
поступившее по ходатайству представителя истцов К.К. о пересмотре решения районного суда от 8 января 2021 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам от 25 марта 2021 года,
Е.К., Л.С. обратились в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город А, , улица М, дом 2/2, квартира 51 (далее – спорная квартира), заключенного 8 декабря 2016 года между Л.С. и С.Е. Иск мотивирован тем, что договор купли-продажи с С.Е. заключен фиктивно, для прикрытия договора займа денег с С.К. в сумме 10 000 долларов США и договора залога спорной квартиры в обеспечение обязательств по возврату займа. У Л.С. не было намерения продавать квартиру, в которой она продолжает проживать и несет все обязанности по ее содержанию.
Решением районного суда от 8 января 2021 года в удовлетворении иска отказано.
Постановлением судебной коллегии по гражданским делам от 25 марта 2021 года решение суда оставлено без изменения.
В ходатайстве представитель К.К., не соглашаясь с судебными актами ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права, просит их отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска.
Заслушав пояснения сторон, изучив представленные материалы и обсудив приведенные доводы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.
При рассмотрении дела судами такие нарушения допущены.
В силу пункта 2 статьи 160 Гражданского кодекса (далее – ГК), если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.
Согласно пункту 21 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 7 июля 2016 года №6 «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности», по правилам пункта 2 статьи 160 ГК рассматриваемая категория сделок состоит из двух видов: прикрывающая (притворная) и прикрываемая (к примеру, договор купли-продажи прикрывается выдачей доверенности, договор займа и следующий за ним договор залога – оформлением договоров дарения, купли-продажи, завещания – договором дарения и тому подобное).
Притворная сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, недействительна (ничтожна).
Из материалов дела следует, что спорная квартира принадлежала на праве собственности Л.С. на основании договора купли-продажи от 28 марта 2011 года.
8 декабря 2016 года между Л.С. и С.Е. заключен договор купли-продажи спорной квартиры по цене 5 000 000 тенге.
Согласно доводам иска договор купли-продажи квартиры с С.Е. является недействительным, так как фактически прикрывал собой договор залога квартиры в обеспечение обязательств Е.К. и Л.С. по возврату займа, полученного у С.К., договор займа с последним заключался неоднократно и возврат займа первоначально обеспечивался заключением договоров залога спорной квартиры, а впоследствии заключением договоров купли-продажи.
Из информации НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по состоянию на 4 ноября 2020 года следует, что спорная квартира первоначально предоставлена в залог А.К. по договору №43 от 14 мая 2019 года, зарегистрированному 15 мая 2013 года. Соглашением №86 от 8 октября 2013 года договор залога был расторгнут.
Затем Л.С. предоставила квартиру в залог С.Е. по договору от 10 декабря 2019 года, зарегистрированному 29 мая 2020 года и прекращенному 25 декабря 2020 года, в обеспечение своих денежных обязательств на сумму 3 680 000 тенге перед С.Е. по договору займа №73 от 10 декабря 2013 года.
При этом деньги в сумме 3 000 000 тенге в счет погашения долга по договору займа между С.Е. и Л.С. были получены С.К., что подтверждается его распиской от 5 сентября 2014 года.
29 октября 2015 года Л.С. заключила договор купли-продажи с Е.Ж., сведений о регистрации этого договора в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» не имеется.
Согласно доводам иска указанный договор был заключен в обеспечение обязательств Е.К. перед С.К. по возврату займа.
Данное обстоятельство подтверждается тем, что 8 сентября 2016 года С.К., действуя от имени Е.Ж., и Е.К., действуя от имени Л.С., заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры, при этом Е.К. возвратил С.К. 4 500 000 тенге.
Далее, 8 декабря 2016 года между Л.С. и С.Е. был заключен оспариваемый договор купли-продажи квартиры за 5 000 000 тенге.
В обоснование реальности заключенного договора купли-продажи сторона ответчиков ссылается на наличие расписки и договора аренды спорной квартиры.
Действительно, при заключении договора Л.С. выдала расписку, в которой подтвердила продажу квартиры и получение наличными указанной суммы.
Между тем, после заключения договора Л.С. продолжала осуществлять функции собственника квартиры, поскольку проживала в ней, оплачивала коммунальные услуги.
Договор аренды квартиры был заключен 1 января 2018 года, данных о том, что Мухамедьярова Л.С. оплачивала арендные платежи по делу не установлено.
Договоры энерго- и водоснабжения с С.Е. были заключены с 7 февраля 2020 года, то есть спустя три года после заключения оспариваемого договора.
Из информации НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» следует, что спорный договор купли-продажи был зарегистрирован по истечению двух лет после его заключения.
Перечисленная совокупность установленных по делу обстоятельств свидетельствует о том, что С.К. и С.Е. в течение длительного времени действовали совместно, предоставляя займы истцам и заключая в их обеспечение первоначально договоры залога, а затем договоры купли-продажи квартиры, принадлежащей заемщикам.
Договор аренды квартиры и государственная регистрация оспариваемого договора купли-продажи квартиры были заключены в 2018 году, после того, как, согласно доводам иска, между заимодателем С.К. и заемщиками возникли разногласия по поводу оплачиваемых денежных сумм, в этой связи коллегия приходит к выводу о том, что срок исковой давности истцами не пропущен.
Кроме того, из материалов дела следует, что С.К. и С.Е. вступали в аналогичные правоотношения и с другими гражданами, предоставляя им займы под залог недвижимого имущества, оформленного договором купли-продажи, возникшие вследствие этого конфликты явились предметом многочисленных судебных разбирательств.
При изложенных обстоятельствах коллегия приходит к выводу об обоснованности исковых требований Е.К. и Л.С. о недействительности договора купли продажи квартиры от 8 декабря 2016 года между и С.Е. ввиду его притворности.
В этой связи оспариваемые судебные акты первой и апелляционной инстанции подлежат отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении иска.
В соответствии со статьей 109 ГПК стороне истцов подлежат возмещению со стороны ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в суде первой и кассационной инстанции в сумме 89 100 тенге, расходы по оплате услуг нотариуса в сумме 2 916 тенге и услуг специалиста в сумме 10 000 тенге, частичному возмещению подлежат расходы по оплате услуг представителя в сумме 100 000 тенге, всего в сумме 202 016 тенге.
Также с С.К. и С.Е. в равных долях подлежит взысканию в доход государства госпошлина, недоплаченная при подаче ходатайства о пересмотре судебных актов в кассационном порядке, в сумме 72 900 тенге.
Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия ПОСТАНОВИЛА: Решение районного суда от 8 января 2021 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам от 25 марта 2021 года по настоящему гражданскому делу отменить и принять по делу новое решение.
Иск Е.К., Л.С. к С.К., С.Е. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город С, улица М, дом 2/2, квартира 51, заключенный 8 декабря 2016 года между Л.С. и С.Е.
Взыскать с С.К. и С.Е. в равных долях в пользу Е.К. и Л.С. судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 89 100 тенге, расходы по оплате услуг представителя в сумме 100 000 тенге, услуг нотариуса в сумме 2 916 тенге и услуг специалиста в сумме 10 000 тенге, всего в сумме 202 016 (двести две тысячи шестнадцать) тенге.
Взыскать с С.К. и С.Е. в равных долях в доход государства госпошлину в сумме 72 900 (семьдесят две тысячи девятьсот) тенге. Ходатайство представителя К.К. удовлетворить.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в юридической консультации, составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информаций свяжитесь с Адвокатом / Юристом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Арбитражные Юридическая компания Казахстан контора Судебные дела
