Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество
Для того, чтобы стать объектом отношений, регулируемых статьёй 244 ГК, произведенная лицом постройка должна быть самовольной. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: 1) на несформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству; 2) на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку; 3) без получения на это разрешений, необходимых в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан, законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан и иным законодательством Республики Казахстан (пункт 1 статьи 244 ГК). Из пункта 2 статьи 244 ГК следует, что объектом отношений является самовольная постройка. Субъектом является «лицо», из этого следует вывод, что субъектом может быть не только гражданин. Далее в пункте 2 предусмотрено, какие могут наступить последствия в случае самовольной постройки: 1) На лицо возлагается обязанность произвести снос самовольной постройки. Срок сноса законодателем не установлен. Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполнит этой обязанности, статья 244 ГК в качестве альтернативы предусматривает возможность сноса самовольной постройки за счет лица, осуществившего постройку.
Правом принять решение об использовании альтернативного способа сноса самовольной постройки обладает собственник земельного участка с учетом соразмерности нарушения. 2) Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Этот вывод следует из общего правила статьи 235 ГК, требующего, чтобы для приобретения права собственности на новую вещь при ее создании был соблюдён закон. Поскольку лицо не имеет права собственности на эту постройку, ему не принадлежат и права, составляющие содержание права собственности (пункт 3 статья 188 ГК). Законодатель включил в пункт 2 статьи 244 ГК положение о том, что лицо не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Это означает, что, не будучи собственником, это лицо не имеет также права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею. Пункт 2 статьи 244 ГК не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Этот вопрос разрешается общими правилами ГК о праве собственности. Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, сохраняет право собственности на использованные материалы. В соответствии с положениями пункта 4 статьи 236 ГК до момента государственной регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается. Если снос осуществлен другим лицом за его счет, закон допускает истребовать материалы из чужого незаконного владения (статья 260 ГК). Далее, в пункте 3 статьи 244 ГК законодатель предусмотрел случаи приобретения права собственности на самовольную постройку. Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод, что самовольная постройка должна быть возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое эту постройку возвело. Однако охватываемые пунктом 3 статьи 244 ГК случаи имеют отличия, которые заключаются в следующем: - право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки (часть 1 пункта 3 статьи 244 ГК); - право собственности застройщика на самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, за исключением земель, принадлежащих государству, может признаваться судом при наличии согласия на это собственника земельного участка с выплатой последнему компенсации при условии соответствия постройки требованиям законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (часть 2 пункта 3 статьи 244 ГК); - право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (часть 3 пункта 3 статьи 244 ГК). В указанном пункте содержится одно общее для всех требование: - право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан (часть 4 пункта 3 статьи 244 ГК). Статья 244 ГК устанавливает, что во всех случаях, когда допускается приобретение права собственности на самовольную постройку, такое приобретение не является обязательным. Смысл нормы в том, что даже суд не во всех случаях вправе наделить правом собственности ни лицо, построившее на не принадлежащем ему земельном участке, находящемся в распоряжении органов, регулирующих земельные отношения, ни собственника (субъекта землепользования), на участке которого возведена самовольная постройка. Соответствующая оговорка содержится в части 4 пункта 3 статьи 244 ГК. Она обязывает суд в определенных случаях отказывать в признании права собственности на самовольное строение. Но такой отказ должен следовать в случаях, когда затронуты действительно важные интересы. В статье предусматривается, что сохранение постройки не должно создавать угрозу здоровью и жизни граждан, а также нарушать права и охраняемые законом интересы других граждан. Указанное требование имеет самостоятельное значение.
Поэтому суд вправе применять его и в тех случаях, когда, например, местный исполнительный орган предоставил земельный участок лицу под самовольную постройку. Таким образом, анализ пункта 3 статьи 244 ГК позволяет сделать вывод о том, что: - право на самовольную постройку может быть установлено, если самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое эту постройку возвело; - право на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, поскольку законодатель для этого предусмотрел другой порядок для оформления таких прав. Об этом порядке будет указано ниже. В пункте 4 статьи 244 ГК предусмотрено положение о том, что с учетом социально-экономической целесообразности самовольная постройка, возведенная лицом на земельных участках (не сформированной в земельные участки земле), принадлежащих государству и не находящихся в землепользовании, передается в коммунальную собственность с возмещением расходов на постройку в размере, определенном судом. При осуществлении самовольной постройки на земельном участке, находящемся в землепользовании государственных землепользователей, с учетом социально-экономической целесообразности самовольная постройка передается в коммунальную собственность с возмещением расходов на постройку в размере, определенном судом, из бюджетных средств. Таким образом, чтобы не поощрять самовольную постройку и одновременно обеспечить сохранность средств на ее создание, законодатель предусмотрел ее передачу в собственность лицу, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, а в исключительных случаях с учетом социально-экономической целесообразности в коммунальную собственность. Следует отметить, что на практике норма пункта 4 статьи 244 ГК не работает, таких споров в судебной практике не выявлено, возможно, это связано с историческими условиями, при которых указанная норма вводилась в действие (пункт 2 статьи 6 ГК). Согласно части 1 пункта 3 статьи 244 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки. Данная норма закона применяется, когда самовольная постройка возведена на несформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству и без получения на это разрешений, необходимых в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан, законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан и иным законодательством Республики Казахстан. В соответствии со статьями 17, 18, 19, 44 Земельного кодекса предоставление земельных участков в частную собственность и землепользование относится к компетенции районного (кроме районов в городах) исполнительного органа, местного исполнительного органа города областного значения, акимов города районного значения, поселка, аула (села), аульных (сельских) округов.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество
В пункте 11,12 нормативного постановления «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» разъясняется, что при рассмотрении иска о признании права собственности на жилой дом, самовольно возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей, он может быть удовлетворен только при условии, что данный участок будет предоставлен истцу в установленном законом порядке. Удовлетворение такого иска возможно при условии, если сохранение постройки не повлечет нарушение законных интересов других лиц или не создаст угрозу жизни и здоровью граждан. Эти условия должны подтверждаться органами, уполномоченными осуществлять государственную приемку законченных строительных объектов. Вышеприведенные нормы закона означают, что самовольное строение должно быть возведено на земельных участках, принадлежащих государству, то есть соответствующий земельный участок не принадлежит никому на праве частной собственности и не выделен никому в пользование. Часть 1 пункта 3 статьи 244 ГК устанавливает, что в таких случаях право на самовольную постройку устанавливается решением суда. Право на подачу иска о признании права на самовольную постройку принадлежит лицу, осуществившему самовольное строительство. Существование права на подачу иска в суд не зависит от наличия решения соответствующего органа о предоставлении участка. Такое лицо вправе сначала обратиться в органы, регулирующие земельные отношения, с просьбой о предоставлении участка и лишь затем обратиться в суд. Но оно вправе сразу же обратиться с иском в суд. Ответчиком по такому спору является местный исполнительный орган. Следует отметить, что по данной категории споров важна стадия подготовки дела к судебному разбирательству (глава 16 ГПК). На стадии подготовки суд принимает меры к выяснению вопроса, какое решение относительно земельного участка, на котором построена самовольная постройка, будет принято местным исполнительным органом. Суд предлагает ответчику представить соответствующие доказательства в письменном виде. Такой документ подписывается уполномоченным лицом, то есть акимом соответствующей административно-территориальной единицы. Судебная практика показывает, что одного мнения (позиции), высказанного представителем акима в судебном заседании по данному вопросу, недостаточно. Суд должен располагать достоверными сведениями о дальнейшей судьбе земельного участка при рассмотрении такой категории споров, что обязывает норма статьи 244 ГК. Поэтому соответствующие доказательства должны находиться в материалах дела. Необходимость предоставления таких доказательств заключается в том, чтобы в будущем после вступления решения суда в законную силу не возникли проблемы с его исполнением. Статья 272 ГПК не содержит основания приостановления производства по делу, на случай предоставления уполномоченному органу времени для принятия решения о предоставлении земельного участка, поэтому суд обязан рассмотреть дело с учетом представленных доказательств. Далее, суд устанавливает, не повлечет ли сохранение постройки нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, не будут ли созданы угрозы жизни и здоровью граждан (часть 4 пункта 3 статьи 244 ГПК). Поэтому по данной категории споров могут участвовать третьи лица, которые в суде дают заключение о соответствии постройки требованиям законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и иному законодательству Республики Казахстан. Решение судом выносится только после выяснения указанных обстоятельств и предоставления необходимых этому доказательств. С момента обращения лица, осуществившего самовольную постройку, в суд с указанным иском приостанавливается действие правила, содержащегося в части 2 пункта 2 статьи 244 ГК, предусматривающего снос самовольной постройки. С момента вступления в законную силу решения суда об отказе в признании права собственности названное правило возобновляет свое действие.
Проведенное обобщение показало, что суды, как правило, выносят законные и обоснованные решения по указанной категории споров. Постановлением Верховного Суда Республики Казахстан от 21 декабря 2017 года оставлены без изменения решение Алматинского районного суда города Астана от 31 мая 2016 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астана от 13 сентября 2016 года, которыми отказано в удовлетворении иска О. к акимату города Астана о признании права собственности на самовольную постройку. Отказ суды мотивировали тем, что согласно пункту 3 статьи 244 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки. О. без разрешения уполномоченного органа возведено самовольное строение на не принадлежащем ему земельном участке, а постановлением акима города Астана от 29 февраля 2016 года в предоставлении земельного участка отказано, поэтому суд пришел к обоснованному выводу об отказе в иске. Қ. обратился в суд с иском к акимату Целиноградского района о признании права собственности на самовольную постройку. Судом установлено, что на не предоставленном истцу под строительство жилого дома земельном участке, принадлежащем государству, им самовольно возведен дом, который соответствует требованиям строительных норм и правил. Земельный участок не выходит за красную линию, прав третьих лиц не нарушает, соответствует генеральному плану населенного пункта. В судебном заседании акимом Кояндинского сельского округа было высказано мнение, что им будет предоставлен земельный участок истцу. Также в деле имеется письменный ответ акима аналогичного содержания. Решением Целиноградского районного суда Акмолинской области от 19 сентября 2018 года иск Қ. о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворен. Также представляется правильным рассмотрение спора, которым отказано в признании права собственности на самовольную постройку, поскольку строение находится на земельном участке, относящемся к государственному лесному фонду, а земельный участок у истца находился на праве долгосрочного землепользования. Решением Риддерского городского суда Восточно-Казахстанской области от 16 мая 2018 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Восточно-Казахстанского областного суда от 16 августа 2018 года, отказано в удовлетворении иска Р. к акиму города Риддера о признании права собственности на самовольное строение. Судом установлено, что земельный участок предоставлен истцу на праве долгосрочного лесопользования.
Отказ в иске мотивирован тем, что земельный участок из земель лесного фонда не может быть в установленном порядке предоставлен Р. под размещение возведенной постройки, поскольку земельный участок лесного фонда относится к объектам государственной собственности и находится в республиканской собственности. Истец в соответствии с договором долгосрочного лесопользования имеет право возводить постройки только на срок действия договора. В то же время имеют место споры, когда суд выносит решение, не соответствующее требованиям части 1 пункта 3 статьи 244 ГК. Постановлением Верховного суда Республики Казахстан от 5 июня 2019 года отменено постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астана от 23 октября 2018 года по делу по иску Ж. к акимату города Астана о признании права собственности на самовольную постройку. Решением Сарыаркинского районного суда города Астана от 9 августа 2018 года в удовлетворении иска отказано, апелляционная инстанция с таким решением согласилась. Суд кассационной инстанции посчитал выводы суда преждевременными, поскольку судами не установлено, на каком земельном участке возведены самовольные постройки, может ли этот земельный участок быть в установленном порядке предоставлен застройщику. Суд первой инстанции провел по делу формальную подготовку, не выяснил этот вопрос и в судебном заседании. Указанное упущение не устранила и апелляционная инстанция, что явилось основанием для отмены постановления и направления дела на новое рассмотрение. Из смысла части 1 пункта 3 статьи 244 ГК следует, что отсутствие согласия уполномоченного органа на предоставление земельного участка истцу в будущем является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку. Несмотря на прямое указание закона, суды не всегда соблюдают данную норму, выносят решения, по которым мнение местного исполнительного органа на предоставление земельного участка истцу в будущем не выясняют, в деле такие доказательства отсутствуют. Решением Сарыаркинского районного суда города Астана от 5 октября 2018 года, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, отказано в удовлетворении иска А. к акимату города Астана о признании права собственности на самовольную постройку. Отказ в иске суды мотивировали тем, что в силу статьи 72 ГПК А. в обоснование своих требований не представила суду доказательства о том, что земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, будет предоставлен ей уполномоченным органом и что строение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам. Суды не приняли в качестве доказательства письмо ГУ «Управления архитектуры и градостроительства города Астана» от 21 июня 2018 года, указывающее, что оформление права на земельный участок возможно после ввода объекта в эксплуатацию. Установлено, что возведенное строение не соответствует требованиям законодательства, истцом в нарушение требований статьи 75 Закона об архитектуре не соблюден порядок приемки построенного объекта в эксплуатацию, поэтому отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска. В данном случае суд вынес правильное по существу решение, но следует отметить, что в целях вынесения объективного решения суд в ходе подготовки должен был выяснить мнение акима относительно предоставления в будущем истцу земельного участка и обязать акима представить такие доказательства, а не возлагать эту обязанность на истца.
Решением Семейского городского суда Восточно-Казахстанской области от 5 июня 2019 года, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, удовлетворен иск С. к акиму города Семей о признании права собственности на самовольную постройку. При рассмотрении дела аким как глава исполнительного органа в суд не явился, не предъявил суду документ по поводу предоставления земельного участка истцу в будущем. Решение суд мотивировал тем, что самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем государству, но отсутствие претензий уполномоченных органов к самовольно возведенным строениям свидетельствует о том, что они не создадут угрозы жизни и здоровью граждан. Ссылаясь на подпункт 6) пункта 1 статьи 74 Закона об архитектуре, суд пришел к выводу, что лицо, осуществившее самовольную постройку, несет полную ответственность за безопасность и надлежащее качество самовольной постройки при её эксплуатации. Как было указано выше, закон обязывает по этой категории дел в обязательном порядке выяснять мнение местного исполнительного органа. Особенность данной категории дел в том, что они по своим признакам имеют схожесть с категорией дел, которые рассматриваются в порядке особого искового производства, поскольку спор вытекает из публично-правовых отношений. Поэтому если ответчик (аким) в суд не является, суд может признать явку указанного лица в судебное заседание обязательной с отложением разбирательства по делу и повторным вызовом лица, применив аналогию закона (часть 2 статьи 296 ГПК). Более того, эти действия суда будут соответствовать пункту 3 статьи 18 Конституции, в котором предусмотрено, что государственные органы, общественные объединения, должностные лица и средства массовой информации обязаны обеспечить каждому гражданину возможность ознакомиться с затрагивающими его права и интересы документами, решениями и источниками информации. В том случае, если представитель местного исполнительного органа в суд не является, не предоставляет необходимые документы, суд обязан реагировать вынесением частных определений в адрес вышестоящего акима. Обобщение показало, что профилактическая работа в этом направлении судами не проводится. Решением Алакольского районного суда Алматинской области от 4 декабря 2018 года удовлетворен иск Т. к ГУ «Аппарат акима Ушаральского городского округа» о праве собственности на самовольную постройку Установлено, что самовольная постройка возведена на земельном участке, который не принадлежит истцу. Иск заявлен к ГУ «Аппарат акима Ушаральского городского округа», то есть ответчик - ненадлежащий.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество
В ходе подготовки дела суд не разъяснил истцу его право заменить ненадлежащего ответчика надлежащим. В деле имеется отзыв ГУ «Аппарат акима У. городского округа», подписанный К., действующим на основании доверенности, в котором он высказал мнение, что не возражает против удовлетворения иска, то есть, по сути, признал иск. В судебном заседании представитель участия не принимал, подал заявление о рассмотрении дела в его отсутствии. Из смысла части 2 статьи 48 ГПК следует, что суд не принимает признания иска ответчиком, если эти действия противоречат закону или нарушают чьи-либо права, свободы и законные интересы. Суд вынес решение об удовлетворении иска, мнение уполномоченного органа, каковым является аким, осталось невыясненным, что недопустимо при рассмотрении данной категории споров, поскольку для истца могут наступить нежелательные последствия в виде отказа уполномоченным органом в отводе земельного участка и вынесенное решение останется неисполненным. Принятие судом иска ответчика о признании права собственности на самовольную постройку без установления обстоятельств, при которых в силу части 1 пункта 3 статьи 244 ГК может быть удовлетворен иск, является нарушением норм материального и процессуального права. Поэтому суды должны строго соблюдать требования части 1, 4 пункта 3 статьи 244 ГК и принимать необходимые меры к правильному определению и выяснению круга обстоятельств, имеющих значение для дела, рассматривать возникшие споры при явке ответчиков. В силу части 2 пункта 3 статьи 244 ГК право собственности застройщика на самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, за исключением земель, принадлежащих государству, может признаваться судом при наличии согласия на это собственника земельного участка с выплатой последнему компенсации при условии соответствия постройки требованиям законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Это означает, что самовольное строение возведено на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или праве постоянного пользования земельным участком лицу, а самовольная постройка возведена застройщиком (третьим лицом), у которого нет документов на землю, где им произведена постройка (захват земельного участка). Часть 2 пункта 3 статьи 244 ГК устанавливает, что в таких случаях право на самовольную постройку устанавливается решением суда. Право на подачу иска о признании права на самовольную постройку принадлежит лицу осуществившему самовольное строительство (застройщику). Ответчиками являются собственник земельного участка и аким соответствующей административно-территориальной единицы, возглавляющий местный исполнительный орган. В этом случае суд обязан: - исключить принадлежность земли государству; - выяснить мнение собственника земельного участка, согласен ли он с заявленным иском (необходимо получить его письменное согласие). Если собственник земельного участка не возражает против заявленного иска, то суд вправе вынести решение об удовлетворении иска при наличии следующих условий: - застройщик выплачивает собственнику земельного участка компенсацию за земельный участок; - самовольная постройка должна отвечать требованиям законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности; - постройка не влечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Обобщение показало, что такие споры судами республики не рассматривались. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (часть 3 пункта 3 статьи 244 ГК).
Анализ данной нормы показал, что закон допускает признание права собственности на самовольную постройку при условии, что с таким иском обращается лицо, коему принадлежит земля на праве собственности и или праве постоянного землепользования. При этих условиях право собственности также устанавливается решением суда. В этом случае приобретение права собственности лицом (застройщиком), осуществившим самовольную постройку, не допускается. Статья 244 ГК предоставляет такое право исключительно лицу, имеющему право собственности или право постоянного землепользования, на котором воздвигнута самовольная постройка. С момента возбуждения соответствующего дела прекращается действие части 2 пункта 2 статьи 244 ГК, требующей сноса самовольной постройки. Более того, лицо, осуществившее самовольную постройку, не будучи ее собственником, не имеет права распорядиться ею посредством ее сноса. С момента вступления в законную силу решения об отказе в признании права собственности норма об обязанности сноса возобновляет свое действие. Лицо (застройщик), осуществившее постройку на земельном участке, не принадлежащем ему на праве собственности или праве землепользования, имеет право на возмещение от собственника земельного участка расходов на постройку. Размер возмещения определяется судом. Однако последнее правило не препятствует сторонам самостоятельно договариваться о размере возмещения. В пункте 13 нормативного постановления «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» разъясняется, что при признании права собственности на жилой дом за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где возведена самовольная постройка, суд при наличии соответствующего требования возмещает лицу, осуществившему постройку, понесенные им на строительство расходы. Обобщением не установлены такие споры, однако, на основании данной нормы закона в суд обращаются лица, в законном пользовании которых находится земельный участок, и они возвели на нем самовольную постройку. Исковые требования у всех идентичные - «о признании права на самовольную постройку». В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК нормы гражданского законодательства должны толковаться в соответствии с буквальным значением их словесного выражения. Из пункта 3 статьи 244 ГК не следует, что решением суда можно признать право собственности на самовольную постройку в случае, если лицо, которому принадлежит право собственности или право постоянного землепользования на земельный участок, возвело на своем земельном участке самовольную постройку. Однако суды в этом случае признают право на самовольную постройку. Решением Каратауского районного суда города Шымкент от 15 октября 2018 года удовлетворен иск Х. к акимату города Шымкент о признании права собственности на самовольную постройку - жилой дом, расположенный на земельном участке, принадлежащем истцу. Решением Алатауского районного суда города Алматы от 8 апреля 2019 года удовлетворен иск С. к акимату города Алматы о признании права собственности на самовольную постройку в виде жилого дома, расположенного на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности. Решением Медеуского районного суда города Алматы от 19 марта 2018 года удовлетворен иск Ш. к акимату города Алматы о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, расположенный на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности. Решением суда № 2 город Уральск Западно-Казахстанской области от 11 мая 2018 года удовлетворен иск А. к акимату города Уральск о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке, принадлежащем истцу. Решением Карасайского районного суда Алматинской области от 22 декабря 2017 года удовлетворен иск Ж. к акимату Карасайского района о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, расположенный на земельном участке, принадлежащем истцу. По указанным делам лица, создавшие самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации не принимали.
Решением Костанайского городского суда от 30 июля 2018 года отказано в удовлетворении иска М. к акиму города Костанай о признании права собственности на самовольную постройку. Установлено, что истец не смогла ввести дом в эксплуатацию самостоятельно ввиду отсутствия необходимых документов. Суд первой инстанции отказ мотивировал тем, что истец не вправе требовать в судебном порядке признания права собственности на самовольную постройку на принадлежащем ей земельном участке. Постановлением судебной коллегии Костанайского областного суда от 13 сентября 2018 года решение суда отменено, принято новое решение об удовлетворении иска. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в соответствии со статьей 244 ГК дом относится к самовольной постройке, поскольку создан без получения разрешений. Суд сослался на подпункт 3) пункта 1 статьи 74 Закона об архитектуре и указал, что строительство дачного дома было произведено без соблюдения разрешительного порядка и предварительного согласования, поскольку истцу было отказано в выдаче АПЗ и утверждении акта приемки, что явилось основанием для обращения истца в суд о признании права собственности в порядке статьи 244 ГК. При этом суд принял во внимание техническое заключение, которым установлено, что все конструктивные элементы строения находятся в исправном состоянии, не имеют опасных деформаций, дефектов и повреждений. Эксплуатация садового дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что позволяет удовлетворить требования истца. По аналогичной категории дел суды выносят решения, которыми в удовлетворении иска отказывают. Решением Сарыаркинского районного суда города Нур-Султан отказано в удовлетворении иска П. к акимату города Астаны о признании права на самовольную постройку. По делу установлено, что истец с 1964 года является собственником домостроения. Решениями комиссии по легализации от 4 июня 2006 года и 8 января 2016 года истец легализовала самовольные постройки, возведенные на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности. По данному делу истцом ставился вопрос о праве собственности на самовольно возведенные строения, не прошедшие легализацию и принятые ею в эксплуатацию самостоятельно. Акт приемки от 18 сентября 2017 года Управлением архитектуры и градостроительства на учет не был принят, действия Управления в отдельном производстве оспорены в суде, однако признаны законными. Суд, отказывая в иске, пришел к выводу, что согласно положениям статьи 244 ГК приобретение права собственности на самовольную постройку допускается, если она возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое эту постройку возвело. То есть для лиц, возведших постройки на земельных участках, принадлежащих им на праве собственности, законодатель предусмотрел иные пути для оформления своих прав. Суд сослался на положения статьи 74 Закона об архитектуре, из которой следует, что собственник самостоятельно осуществляет приемку в эксплуатацию завершенных строительством технически несложных объектов. Акт приемки, оформленный по форме, является исключительным исходным документом при регистрации имущественного права на построенный объект и подлежит обязательному учету в местных исполнительных органах, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства.
Ж., обращаясь в суд с иском к акиму города Риддер о признании права собственности на самовольную постройку, мотивировала тем, что в 2016 году самовольно возвела жилой дом без проектно-сметной документации, в том числе без утвержденного проекта и декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ. В результате не смогла ввести в эксплуатацию построенный дом на земельном участке, предоставленном постановлением акима от 28 декабря 2015 года № 1339 с правом временного краткосрочного землепользования (аренды) сроком на 3 года под индивидуальное жилищное строительство. Уполномоченным органом ей было отказано в регистрации акта. Решением Риддерского городского суда Восточно-Казахстанской области от 27 февраля 2017 года иск Ж. удовлетворен, признано право собственности за Ж. на самовольную постройку с последующей регистрацией права собственности. М. обратилась в суд с иском к акиму района Сарыарка о признании права собственности на самовольные постройки – баню и сарай, расположенные на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности. Самовольные постройки возведены с нарушением процедуры, установленной законом. Согласно техническому заключению самовольная постройка пристроена к жилому дому и соответствует строительным нормам и правилам, действующим на территории Республики Казахстан. Решением Сарыаркинского районного суда города Астана от 5 апреля 2019 года в удовлетворении иска отказано, поскольку по делу установлено, что истец не обращалась в установленном порядке в местный исполнительный орган по вопросу регистрации акта приемки в эксплуатацию. Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда отменено решение Медеуского районного суда с вынесением нового решения об отказе в иске Б. к акимату города Алматы о признании права собственности на самовольную постройку. Отказывая в удовлетворении иска, апелляционной инстанцией указано, что принадлежность истцу земельного участка на праве собственности, доказанность соответствия самовольного строения требованиям архитектурного и строительного законодательства, отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц в своей совокупности не лишают истца права на узаконение возведенного им объекта в предусмотренном законом порядке. По аналогичным основаниям постановлением судебной коллегии по гражданским делам Акмолинского областного суда от 9 ноября 2017 года отменено решение специализированного межрайонного экономического суда от 1 августа 2017 года с вынесением нового решения об отказе в иске ТОО «К» к акимату Зерендинского района о признании права собственности на самовольные постройки. Имеет место судебная практика, когда в одном суде один и тот же судья выносит разные решения по аналогичным делам (Акмолинская область). 16 мая 2018 года Целиноградским районным судом вынесено решение об удовлетворении иска М. к акимату Целиногорадского района о признании права собственности на самовольную постройку. Суд свои выводы мотивировал тем, что земельный участок принадлежит истцу на праве собственности, самовольно возведенное строение соответствует требованиям законодательства об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, сохранение постройки не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Уполномоченным органом отказано в выдаче акта ввода в эксплуатацию. Между тем этот же судья 23 июля 2018 года вынес решение об отказе в удовлетворении иска С. к акимату Целиноградского района о признании права собственности на самовольную постройку – жилой дом. Суд отказ в удовлетворении иска мотивировал тем, что истцом строительство дома произведено без получения разрешительных документов и на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, для которого существует иной порядок регистрации права собственности на вновь возведенное строение.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество
Суды удовлетворяют иски исходя из наличия следующих критериев: - самовольная постройка соответствует требованиям законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности; - постройка не влечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; - самовольная постройка возведена на земельном участке, находящемся у истца на законных основаниях. Отказывая в удовлетворении иска, суды исходят из того, что приобретение права собственности на самовольную постройку допускается, если она возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое эту постройку возвело. То есть для лиц, возведших самовольные постройки на земельных участках, принадлежащих им на праве собственности, законодатель предусмотрел иные пути для оформления своих прав. В судах города Алматы также сложилась судебная практика возврата исковых заявлений по данной категории дел в порядке подпункта 1) пункта 1 статьи 152 ГПК (истцом не соблюден установленный законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон порядок досудебного или внесудебного урегулирования спора и возможность применения этого порядка не утрачена). Например, И., К., Ж. обратились в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Определением Медеуского районного суда города Алматы от 6 сентября 2018 года исковое заявление возвращено по основаниям того, что истцы не лишены права узаконения своих прав на самовольно возведенное строение путем составления акта ввода в эксплуатацию с приложением к нему технической документации, удостоверяющей факт соблюдения строительных нормативов при осуществлении строительства. По тем же основаниям определением Жетысуского районного суда города Алматы от 27 июля 2018 года возвращен иск О. к акимату города Алматы о признании права собственности на самовольную постройку. Возвращая иск, суд указал, что истцом не представлены доказательства невозможности зарегистрировать право собственности на самовольную постройку, поскольку ранее истец действий по сбору технической документации не совершал. В соответствии с частью 1 статьи 8 ГПК каждый вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов. Обязательный досудебный порядок урегулирования спора по данной категории дел не предусмотрен. Незаконно поступают и местные исполнительные органы, когда рекомендуют собственникам земельных участков для признания права на самовольную постройку обратиться в суд. Более того, обобщением установлено, что в основном по таким делам они не принимают участие, заявление о рассмотрении спора подают в их отсутствии. По существу признают иск, в отзыве указывают, что если самовольная постройка соответствует требованиям закона, то полагают, что заявленный иск обоснован. Например, такой отзыв имеется в материалах дела по иску Д. к Акимату города Алматы, третьему лицу КГУ «Управление архитектуры и градостроительства города Алматы» о признании права собственности на самовольную постройку (Медеуский районный суд города Алматы).
Обобщение показало, что в судах нет единообразной практики по данной категории споров. Суды, рассматривая споры о праве на самовольную постройку (когда истец в одном лице является собственником или постоянным землепользователем земельного участка и застройщиком самовольной постройки) должны исходить из следующего. В силу статьи 34 Конституции Республики Казахстан каждый обязан соблюдать Конституцию и законодательство Республики Казахстан. Право на земельный участок и право на расположенные на нем здания неотделимы друг от друга (статья 52 Земельного кодекса). Право собственника земельного участка осуществлять на нем постройку вытекает из нормы статьи 188 ГК. Однако любое право лица не должно нарушать другие законы. Как было указано выше, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на несформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству, на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку без получения на это разрешения (пункт 1 статьи 244 ГК). В соответствии со статьей 12 Закона об архитектуре использование земельных участков собственниками либо землепользователями для застройки (включая прокладку коммуникаций, инженерную подготовку территории, благоустройство, озеленение и другие виды обустройства участка) может осуществляться только в соответствии с утвержденной в установленном законодательством Республики Казахстан порядке проектной документацией и соблюдением целевого назначения или сервитута, зонирования территории, красных линий и линий регулирования застройки, правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства и эксплуатации. Согласно статье 17 указанного закона несоблюдение государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства, отклонение от установленного порядка разработки, согласования и утверждения градостроительной, архитектурно-строительной и иной проектной (проектно-сметной) документации относятся к нарушениям установленных норм и требований и влекут ответственность, предусмотренную законодательными актами Республики Казахстан. К указанным нарушениям также относится самовольное строительство, равно как и изменение архитектурного облика, перепланировка (переоборудование, перепрофилирование) зданий, отдельных помещений и (или) частей здания. О начале строительства необходимо также уведомлять уполномоченные органы (пункт 12 статьи 68 Закона об архитектуре). Это означает, что собственник или постоянный землепользователь имеют право возводить объекты недвижимости при соблюдении указанных норм закона. Поскольку у лиц, выстроивших самовольную постройку, нет на нее никаких документов, но им принадлежит земельный участок на праве собственности или праве постоянного землепользования, для узаконения самовольной постройки они должны обратиться в уполномоченный орган. Этот смысл заложен и в статью 244 ГК, то есть из указанной нормы следует, что если земля не принадлежит лицу, а он на ней возвел самовольную постройку, то в этом случае только суд может решить вопрос о праве на самовольную постройку. Если же земля принадлежит лицу, что должно подтверждаться соответствующими доказательствами, и лицо на своей земле возвело самовольную постройку, то законодатель дает право ему решить этот вопрос в уполномоченном органе. Поэтому в статье 244 ГК законодатель выделяет случаи, когда право на самовольную постройку подлежит защите в суде. В том случае, если уполномоченный орган отказывает выдать необходимые документы, которые подтверждают соответствие незаконной постройки установленным градостроительным, строительным нормам и правилам и другим нормам законодательства, лицо, которое возвело самовольную постройку на своем земельном участке, вправе обратиться в суд с заявлением в порядке главы 29 ГПК. Соответственно такой спор рассматривается в особо исковом производстве. В соответствии со статьей 74 Закона об архитектуре собственник самостоятельно осуществляет приемку в эксплуатацию завершенных строительством технически несложных объектов. Акт приемки построенного объекта, оформленный по форме, является исключительным исходным документом при регистрации имущественного права на построенный объект и подлежит обязательному учету в местных исполнительных органах, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства. Если уполномоченный орган воспрепятствует вводу в эксплуатацию объекта, лицо вправе защищать свои права также в порядке главы 29 ГПК, обжаловав решение уполномоченного органа.
При рассмотрении споров в порядке главы 29 ГПК суды не должны по формальным основаниям признавать действия государственных органов законными только потому, что самовольная постройка возведена лицом с нарушением установленной законодательством процедуры. Это обстоятельство может явиться основанием для привлечения застройщика к административной ответственности. Поэтому суд при рассмотрении спора в порядке главы 29 ГПК должен в совокупности установить: предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, насколько правомерно было отказано уполномоченным органом в регистрации права на самовольную постройку, были ли допущены при строительстве существенные нарушения архитектурных, градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, выяснить вопрос о соответствии самовольной постройки экологическим нормам и правилам и другим законодательным нормам РК. Таким образом, суд не должен заменять органы, на которые возложена обязанность по проверке самовольной постройки на предмет соответствия архитектурным, градостроительным и строительным и иным нормам по вводу строения в эксплуатацию. Поэтому иск о признании права собственности на самовольную постройку, где земля принадлежит собственнику и застройщику в одном лице, не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства. Следовательно, правильной следует признать позицию судов, которые при предъявлении иска о признании права на самовольную постройку (когда истец в одном лице является собственником или постоянным землепользователем земельного участка и застройщиком самовольной постройки) отказывают в его удовлетворении по вышеуказанным основаниям.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в юридической консультации, составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела
