Түсініктеме Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 29-тарауының «Мүліктік жалдау (аренда) шарты» деп аталатын 3-параграфындағы жалпы ережелерге
3.1. Мүліктік жалдау (аренда) шартының ұғымы
Мүліктік жалдау (аренда) шартының анықтамасы Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің (бұдан әрі – АК) 540-бабында берілген. Осы бапқа сәйкес: «Мүліктік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндеттенеді» (АК-нің 540-бабының 1-тармағы).
Осылайша, АК жалға алушының өзіне берілген мүлікке қатысты екі негізгі өкілеттігін белгілейді: иелену және пайдалану. Жалға алынған мүлікті пайдалану тәртібі АК-нің 550-бабында айқындалған. Аталған бапқа сәйкес, жалға алушы мүлікті шарт талаптарына сәйкес, ал егер шартта мұндай талаптар белгіленбесе, мүліктің мақсатына сәйкес пайдалануға міндетті.
АК-де белгіленген жағдайларда және тәртіппен жалға алушы жалға алынған мүлікке билік етуге құқылы (АК-нің 540-бабының 2-тармағы).
Жалға алушының жалға алынған мүлікке билік ету өкілеттігінің жалпы шектері АК-нің 551-бабында белгіленген. Жалға алынған мүлікке билік етудің жекелеген ерекшеліктері АК-де осы шарттың әртүрлі түрлеріне қатысты көзделген. Мысалы, АК-нің 578-бабы кәсіпорынды жалға алуға, ал 591-бабы көлік құралдарын жалға алуға қатысты мәселелерді реттейді.
3.2. Мүліктік жалдау шартының объектілері
Мүліктік жалдау объектілері болып тұтынылмайтын заттар, сондай-ақ, егер заңнамалық актілерде өзгеше көзделмесе, жер пайдалану құқығы, жер қойнауын пайдалану құқығы және басқа да заттық құқықтар табылуы мүмкін (АК-нің 541-бабының 1 және 2-тармақтары).
АК-нің 541-бабының нормасы кеңейтілген түсіндіруге жатады. Бұл мүліктік жалдау объектілерінің аясы өте кең әрі алуан түрлі болуы мүмкін екенін білдіреді.
АК мүліктік жалға беруге жол берілмейтін немесе шектелетін мүлік түрлеріне қатысты заңнамалық шектеулер белгілеу мүмкіндігін, сондай-ақ жекелеген объектілерді мүліктік жалға берудің арнайы ерекшеліктерін заңнамалық актілерде айқындау мүмкіндігін көздейді (АК-нің 541-бабының 3 және 4-тармақтары).
Мысалы, лизинг нысанасы бағалы қағаздар мен табиғи ресурстар бола алмайды (АК-нің 566-бабы).
3.3. Мүліктік жалдау шартының елеулі талаптары
Жалпы ереже бойынша, мүліктік жалдау шартының елеулі талабы ретінде тек шарттың объектісі ғана айқындалған. Яғни, бұл – мүліктік жалдау объектісі ретінде жалға алушыға берілетін мүлік немесе заттық құқықтар.
Егер шартта жалға берілетін мүлік туралы деректер болмаса, мүлік объектісіне қатысты талап тараптармен келісілмеген болып есептеледі, ал шарт жасалмаған деп танылады (АК-нің 542-бабы).
Шарттардың жекелеген түрлері үшін АК-де басқа да елеулі талаптар белгіленген. Мысалы, ғимаратты немесе құрылысты жалдау шартында жалдау ақысының мөлшері көзделуге тиіс (АК-нің 583-бабының 1-тармағы), ал лизинг шартында елеулі талаптардың едәуір тізбесі қамтылады (АК-нің 567-бабы).
3.4. Мүліктік жалдау шартының нысаны
Мүліктік жалдау шартының нысаны АК-нің 544-бабында реттелген.
Осы бапқа сәйкес, бір жылдан астам мерзімге жасалатын мүліктік жалдау шарты, сондай-ақ шарт тараптарының кемінде бірі заңды тұлға болған жағдайда, мерзіміне қарамастан, жазбаша нысанда жасалуға тиіс.
Азаматтар арасында бір жылға дейінгі мерзімге жасалатын мүліктік жалдау шарты ауызша нысанда жасалуы мүмкін.
Егер заңда өзгеше белгіленбесе, жылжымайтын мүлікті жалдау шарты мемлекеттік тіркеуге жатады.
Мүлік кейіннен жалға алушының меншігіне өтетінін көздейтін мүліктік жалдау шарты осындай мүлікті сатып алу-сату шарты үшін көзделген нысанда жасалады.
3.5. Шарттың мерзімі
АК жалпы ереже бойынша мүліктік жалдау шартын кез келген мерзімге жасасуға мүмкіндік береді (АК-нің 545-бабының 1-тармағы).
Сонымен бірге, мүліктік жалдаудың жекелеген түрлері мен мүліктің кейбір санаттары үшін заңнамалық актілерде шарттың ең жоғары мерзімін белгілеу мүмкіндігі көзделген.
Егер шартта мүлікті жалдау мерзімі заңда белгіленген шекті мерзімнен асып кетсе, шарт ең жоғары рұқсат етілген мерзімге жасалған болып есептеледі (АК-нің 545-бабының 3-тармағы).
Егер мүліктік жалдау шарты мерзімі көрсетілмей жасалса, ол белгіленбеген мерзімге жасалған болып есептеледі.
Мұндай шарттың әрбір тарапы кез келген уақытта шартты бұзуға құқылы. Бұл ретте, егер заңнамалық актілерде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жылжымайтын мүлікті жалдау кезінде екінші тарапты үш ай бұрын, ал өзге мүлікті жалдау кезінде бір ай бұрын ескерту қажет (АК-нің 545-бабының 2-тармағы).
Мысалы, АК жалға алушының шартты жаңа мерзімге жасасуға басым құқығын көздейді және осы құқықты іске асырудың тәртібі мен талаптарын белгілейді.
Сонымен қатар, АК-нің 558-бабында мүліктік жалдау шартын қайта жаңғыртудың талаптары мен тәртібі қарастырылған. Егер жалға алушы шарт мерзімі аяқталғаннан кейін жалға берушінің қарсылығы болмаған жағдайда мүлікті пайдалануды жалғастырса, шарт бұрынғы талаптармен белгіленбеген мерзімге қайта жаңартылған болып есептеледі.
3.6. Шарт бойынша төлем
АК-де мүліктік жалдау шарты бойынша ақы төлеуге қатысты талаптар жеткілікті түрде егжей-тегжейлі реттелген.
Бұл ретте төлем мәселелері, оның ішінде төлеу мерзімдері, төлем түрлері және төлем мөлшерін өзгерту тәртібі едәуір дәрежеде тараптардың келісіміне қалдырылған.
Тараптар шартта мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеудің әртүрлі нысандарын біріктіріп көздей алады (АК-нің 546-бабының 1 және 2-тармақтары).
Сонымен бірге, АК кейбір жағдайларда төлем тәсіліне қатысты шектеулер белгілейді. Мысалы, прокат шарты бойынша төлем белгіленген тұрақты сомадағы төлемдер түрінде белгіленеді (АК-нің 599-бабы).
Диспозитивтік нормалармен қатар, АК-де төлемге қатысты кейбір императивтік нормалар да бар.
Мысалы, орталықтандырылған тәртіппен белгіленетін бағалар мен тарифтер өзгерген жағдайда, тараптардың бірінің талап етуі бойынша төлем мөлшері қайта қаралуы мүмкін.
Егер жалға алушы жауап бермейтін мән-жайларға байланысты шартта көзделген пайдалану талаптары немесе мүліктің жай-күйі елеулі түрде нашарласа, заңнамалық актілерде өзгеше көзделмесе, жалға алушы төлем мөлшерін тиісінше азайтуды талап етуге құқылы.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға алушы мүлікті пайдаланғаны үшін төлемді енгізу мерзімдерін елеулі түрде бұзған жағдайда, жалға беруші одан жалға беруші белгілеген мерзімде төлемді мерзімінен бұрын енгізуді талап етуге құқылы. Алайда мұндай талап қатарынан екі төлем мерзімінен аспауға тиіс (АК-нің 547-бабының 4–6-тармақтары).
3.7. Мүлікті жалға алушыға беру
Жалға беруші мүлікті жалға алушыға шарт талаптары мен мүліктің мақсатына сәйкес келетін күйде беруге міндетті (АК-нің 547-бабының 1-тармағы).
Егер шартта өзгеше көзделмесе, мүлік жалға алушыға өзіне тиесілі барлық керек-жарақтарымен және оған қатысты құжаттарымен бірге беріледі. Мұндай құжаттарға техникалық паспорт, сапа сертификаты және басқа да құжаттар жатады (АК-нің 547-бабының 2-тармағы).
Егер жалға беруші жалға берілген мүлікті шартта көрсетілген мерзімде, ал шартта мұндай мерзім белгіленбесе, ақылға қонымды мерзімде жалға алушыға бермесе, жалға алушы АК-нің 355-бабына сәйкес мүлікті өзіне беруді талап етуге немесе шартты бұзуды талап етуге құқылы.
3.8. Жалға берілген мүліктің кемшіліктері үшін жауапкершілік
Жалға беруші жалға берілген мүліктің оны пайдалануға толық немесе ішінара кедергі келтіретін кемшіліктері үшін, тіпті шарт жасалған кезде бұл кемшіліктер туралы білмеген болса да, жауап береді (АК-нің 548-бабының 1-тармағының бірінші бөлігі).
Алайда жалға беруші шарт жасалған кезде өзі ескерткен немесе жалға алушыға алдын ала белгілі болған жалға берілген мүліктің кемшіліктері үшін жауап бермейді (АК-нің 548-бабының 4-тармағы).
АК-нің 548-бабы жалға алушыға кемшіліктері бар мүлік берілген жағдайларда оның құқықтарын белгілейді. Бұл ретте тиісті құқықты таңдау жалға алушының өзіне тиесілі болады. Сонымен қатар, жалға алушының өтелмеген залал бөлігін қосымша өтеуді талап ету құқығы сақталады.
3.9. Жалға алынған мүлікке билік ету шектері
АК-нің 551-бабының 1-тармағында бекітілген жалпы ереже бойынша, жалға алушы жалға алынған мүлікке жалға берушінің келісімімен едәуір кең көлемде билік ете алады.
Сонымен бірге, заңнамалық актілерде арнайы белгіленген жағдайларда жалға алушының жалға алынған мүлікке билік ету құқықтары кеңейтілуі немесе шектелуі мүмкін.
Мысалы, кәсіпорынды жалға алу кезінде жалға алушының өкілеттіктері кеңейтілуі мүмкін (АК-нің 578-бабы), ал прокат кезінде шектелуі мүмкін (АК-нің 600-бабының 2-тармағы).
Қайта жалға беру құқығын басқа тұлғаға беру жағдайын қоспағанда, аталған жағдайларда жалға беруші алдындағы шарт бойынша жауапты тұлға болып жалға алушы қала береді (АК-нің 551-бабының 1-тармағы).
3.10. Үшінші тұлғалардың құқықтары және шарт тараптарының өзгеруі
АК жалға берілетін мүлікке қатысты үшінші тұлғалардың құқықтарын, соның ішінде сервитуттарды, кепіл құқығын және басқа да құқықтарды реттейді.
Мүлікті жалға беру кезінде мұндай құқықтар тоқтатылмайды және өзгертілмейді (АК-нің 549-бабы).
Мүліктік жалдау шартындағы тараптар өзгерген жағдайда, шарт өз күшін сақтайды (АК-нің 559-бабы).
Қосымша жалдау (субаренда) шартындағы қосалқы жалға алушының құқықтары негізгі жалға алушының құқықтарынан туындайды.
Мүліктік жалдау шартының мерзімінен бұрын тоқтатылуы оған сәйкес жасалған қосымша жалдау шартының тоқтатылуына әкеп соғады. Алайда мүліктік жалдау шартында өзгеше көзделуі мүмкін (АК-нің 560-бабы).
3.11. Жалға берілген мүлікті күтіп ұстау жөніндегі міндеттер
Кодексте тараптардың жалға берілген мүлікті күтіп ұстау жөніндегі міндеттері белгіленген.
Жалпы ереже бойынша, жалға беруші жалға берілген мүлікке күрделі жөндеуді өз есебінен жүргізуге міндетті. Сондай-ақ жалға алушы жауап бермейтін мән-жайлардың салдарынан туындаған шұғыл қажеттілікке байланысты жөндеу жұмыстарын да өз есебінен орындауға тиіс.
Заңнамалық актілерде немесе шартта өзгеше көзделуі мүмкін (АК-нің 552-бабының 1 және 2-тармақтары).
Жалға берушінің күрделі жөндеу жүргізу жөніндегі міндеттерін орындамауы АК-нің 552-бабының 3-тармағында көзделген құқықтық салдарға әкеп соғады. Бұл салдардың қайсысын қолдануды таңдау құқығы жалға алушыға тиесілі.
Өз кезегінде, жалға алушы мүлікті шарт талаптарына сәйкес, ал егер шартта мұндай талаптар белгіленбесе, оның мақсатына сәйкес пайдалануға міндетті.
Сонымен қатар, жалға алушы мүлікті жарамды күйде ұстауға, ағымдағы жөндеуді өз есебінен жүргізуге және заңнамада немесе шартта өзгеше белгіленбесе, мүлікті күтіп ұстауға байланысты шығыстарды көтеруге міндетті (АК-нің 553-бабы).
3.12. Жалға алынған мүлікті жақсарту
АК-нің 555-бабында жалға алынған мүлікті жақсартуға қатысты мәселелер реттелген. Бұл бапта бұрынғы Қазақ КСР Азаматтық кодексінде көзделген қағидаттар сақталған.
Мүлікті жақсартудың құқықтық салдарын айқындау кезінде екі мән-жайдың негізгі маңызы бар:
- Жақсартулардың бөлінетін немесе бөлінбейтін болуы.
- Жалға берушінің мүлікті жақсартуға келісім берген-бермегені.
Егер жақсартулар бөлінетін болса, шартта өзгеше көзделмесе, олар жалға алушының меншігі болып табылады.
Бөлінбейтін жақсартулар кез келген жағдайда жалға берушінің меншігі болып қалады. Алайда, егер жалға беруші мұндай жақсартуларды жасауға келісім берген болса және шартта өзгеше көзделмесе, жалға алушы олардың құнын өтеуді талап етуге құқылы.
Егер мұндай келісім берілмесе, заңнамалық актілерде немесе шартта өзгеше көзделмеген жағдайда, бөлінбейтін жақсартулардың құны өтелмейді.
3.13. Мүліктік жалдау шартын өзгерту және бұзу
АК-нің 556-бабында мүліктік жалдау шартын тараптардың бірінің талап етуі бойынша өзгерту және бұзу тәртібі жеткілікті түрде егжей-тегжейлі реттелген.
Осы бапқа сәйкес, мүліктік жалдау шарты АК-де, өзге де заңнамалық актілерде немесе шартта көзделген жағдайларда тараптардың бірінің талап етуі бойынша сот тәртібімен мерзімінен бұрын өзгертілуі немесе бұзылуы мүмкін (АК-нің 556-бабының 1-тармағы).
АК-нің 556-бабында шартты жалға берушінің талап етуі бойынша бұзу негіздері (2-тармақ), сондай-ақ жалға алушының талап етуі бойынша бұзу негіздері (3-тармақ) көрсетілген.
Азаматтық заңнаманың жалпы қағидаттарына сәйкес, шартты тараптардың бірінің талап етуі бойынша өзгерту мен бұзудың негіздерін белгілейтін АК-нің 401-бабының 2-тармағы жалдау шартына қолданылмайды. Себебі АК-нің 556-бабы жалдау қатынастарына қатысты арнайы норма болып табылады және АК-нің 401-бабына қатысты басымдыққа ие.
3.14. Жалға алынған мүлікті меншікке алу
АК жалға алынған мүліктің жалға алушының меншігіне өту мүмкіндігін көздейді.
Ол үшін мүліктік жалдау шартында немесе тараптардың осы шартқа қосымша келісімінде жалға алынған мүліктің жалға алушының меншігіне өтетіні көзделуге және мүліктің меншікке өту талаптары айқындалуға тиіс.
Заңнамалық актілерде жалға алынған мүлікті сатып алуға тыйым салынатын жағдайлар белгіленуі мүмкін (АК-нің 562-бабы).
3.15. Жалға алушының құқықтарын қорғау
Жаңашыл нормалардың бірі – АК-нің 563-бабы. Бұл бап жалға алушының құқықтарын қорғауға арналған.
Осы бапқа сәйкес, жалға алушының жалға алынған мүлікке қатысты құқығы меншік құқығын қорғауға тең дәрежеде қорғалады.
Жалға алушы өзіне тиесілі құқықтарды қорғау үшін талап қоюға және оларды өз атынан өзге де тәсілдермен қорғауға құқылы (АК-нің 563-бабының 1 және 3-тармақтары).
Қазақстан Республикасының заңнамасына қатысты материалдар
Азаматтық кодекске түсініктемелер. Қылмыстық-процестік кодекс. Қылмыстық кодекс. Жоғарғы Соттың нормативтік қаулылары. Қылмыстық заңнама. Қазақстан Республикасының нормативтік құқықтық актілері.
Түсініктеме Қазақ мемлекеттік заң университетінің Жеке құқық ғылыми-зерттеу орталығының ғылыми-практикалық зерттеулер бағдарламасы аясында дайындалған.
Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің жобасын әзірлеу жөніндегі жұмыс тобының жетекшісі, Қазақстан Республикасы Ұлттық ғылым академиясының корреспондент-мүшесі, профессор – М.К. Сүлейменов.
Жетекшінің орынбасары, профессор – Ю.Г. Басин.
Ескерту: Бұл – сіз ұсынған орыс тіліндегі мәтіннің аудармасы. Құқықтық құжат ретінде пайдаланар алдында баптардың нөмірлері мен заң нормаларының қолданыстағы редакцияға сәйкестігін Қазақстан Республикасының ресми заңнамалық дереккөздері бойынша тексерген жөн.
Конституция Заң Кодекс Норматив Жарлық Бұйрық Шешім Қаулы Адвокат Алматы Заңгер орғаушы Заң қызметі Құқық қорғау Құқықтық қөмек Заңгерлік кеңсе Азаматтық істері Қылмыстық істері Әкімшілік істері Арбитраж даулары Заңгерлік кеңес Заңгер Адвокаттық кеңсе Қазақстан Қорғаушы Заң компаниясы Декларация Жарлық Бұйрық Қаулы Шешім Баяндама Қорытынды Өтініш Конвенция Келісімшарт Меморандум Әдістеме Нормалар Нота Ережелер Бағдарлама Жарғы Мақала Түсініктеме Қарар Регламент Хаттама Жоба Жолдау
