О признании права собственности на самовольную постройку

Подсудность. На иски о признании права собственности на самовольную постройку распространяется правило об исключительной подсудности. В зависимости от сторон гражданского дела иски рассматриваются районными (городскими) судами, если одной из сторон является гражданин. В случае если сторонами дела являются физические лица, осуществляющие индивидуальную предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридические лица – иск подсуден специализированным экономическим судам.

Определение правоотношений сторон и закона, которым следует руководствоваться. Законодательное определение самовольной постройки дано в статье 244 ГК, согласно которой самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на не сформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству, на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку, а также созданные без получения на это разрешений, необходимых в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан, законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан и иным законодательством Республики Казахстан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, но при определенных условиях законодатель позволяет признать на нее право собственности. Эти условия определены в пунктах 3 и 4 статьи 244 ГК.

Из содержания пункта 3 статьи 244 ГК следует, что:

1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки. Следовательно, в соответствии с указанной нормой, пунктом 1 статьи 244 ГК и положениями Земельного кодекса предоставление вещного права на земельные участки (права собственности, права землепользования) осуществляется местным исполнительным органом из земель, находящихся в государственной собственности и не сформированных в земельные участки. В связи с чем право собственности на самовольную постройку может быть признано за застройщиком при условии, что земельный участок из государственной собственности будет ему предоставлен в установленном законом порядке.
2. При возведении самовольной постройки на земельном участке, принадлежащем на праве собственности другому лицу, но не государству, право на постройку может быть признано за застройщиком при наличии согласия на это собственника земельного участка с выплатой последнему компенсации.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом не за лицом, осуществившим самовольную постройку, а за тем лицом, в чьем законном пользовании находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В силу пункта 4 статьи 244 ГК, с учетом социально-экономической целесообразности самовольная постройка, возведенная лицом на земельных участках (не сформированной в земельные участки земле), принадлежащих государству и не находящихся в землепользовании, передается в коммунальную собственность с возмещением застройщику расходов на постройку в размере, определенном судом.

В случае удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку вступивший в законную силу судебный акт является основанием для регистрации права собственности в регистрирующем органе. При этом в резолютивной части решения должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать объект (наименование объекта, его назначение, адрес, площадь и др.).

Зачастую иски о признании права собственности на самовольную пристройку предъявляются в отношении реконструированных, перепланированных или переоборудованных объектов или для упрощения регистрации на вновь созданный объект.

При рассмотрении таких исков суды должны иметь в виду, что собственник или законный владелец земельного участка вправе возводить на нем строение с соблюдением разрешительных процедур и обязан соблюдать установленный порядок введения строения в эксплуатацию. В случае же, если соответствующий уполномоченный орган препятствует вводу в эксплуатацию строения, то лицо, воздвигнувшее строение, вправе защитить свои права в порядке, предусмотренном главой 29 ГПК.

Лица, участвующие в деле. Истец – лицо, осуществившее самовольную постройку. Ответчик – 1) аким соответствующей административно-территориальной единицы. В соответствии со статьями 17, 18, 19 Земельного кодекса предоставление земельных участков в частную собственность и землепользование относится к компетенции районного (кроме районов в городах) исполнительного органа, местного исполнительного органа города областного значения, акимов города районного значения, поселка, аула (села), аульных (сельских) округов; 2) лицо, являющееся собственником или законным владельцем земельного участка. Третьи лица на стороне ответчика без самостоятельных требований – уполномоченные органы архитектуры, пожарной службы, санэпиднадзора и других соответствующих органов, собственники или владельцы смежных земельных участков.

Факты, подлежащие установлению и доказыванию. Доказательства и доказывание. Подлежит установлению принадлежность земельного участка под самовольной застройкой. Земельный участок не должен принадлежать на праве собственности или землепользования лицу, осуществившем самовольную постройку.

Необходимо выяснение позиции местного исполнительного органа по последующему предоставлению земельного участка при возведении самовольной постройки на земельном участке, принадлежащем государству, выяснение позиции собственника (законного землепользователя) земельного участка на иск застройщика о признании права собственности на постройку.

Возможно, при подготовке дела к судебному разбирательству спора будет необходимо истребовать доказательства привлечения к административной ответственности либо выяснить, как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство улицы, района, на удобство содержания смежных участков.

Обязательными условиями признания права собственности на самовольную постройку являются:

1) соответствие постройки требованиям законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также иным обязательным (пожарным, санитарным) требованиям;

2) соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан.

Следует представлять доказательства того, что недвижимое имущество является вновь созданным и соответствует требованиям законодательства об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также доказательства соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц, безопасности постройки для жизни и здоровья граждан.

Доказывается соблюдение при возведении спорной постройки требований санитарного, пожарного, экологического законодательства. Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил либо иных норм и правил при возведении самовольной постройки суд вправе назначить судебные экспертизы.

Постройка, возведенная без разрешения на своем земельном участке, тоже по определению, данному в Законе «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон об архитектурной деятельности), является самовольной.

Однако на нее нельзя признавать право собственности, поскольку ее можно ввести в эксплуатацию. В случае нахождения постройки в зоне сейсмической опасности – для ввода ее в эксплуатацию необходимо решение уполномоченного органа. Если уполномоченный орган препятствует в этом необоснованно, то нужно обжаловать отказ или бездействие.

Судебная практика

В случаях, когда истцами являются юридические лица, граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, использующие строение для предпринимательской деятельности, иски предъявляются в специализированные межрайонные экономические суды. Судам необходимо учитывать положения пункта 2 нормативного постановления Верховного Суда «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище», в соответствии с которым в иск о праве собственности на жилище предъявляется в суд по месту его нахождения. Иск, поданный с нарушением правил подсудности, возвращается, а принятый к производству – направляется по подсудности. Согласно пункту 11 указанного нормативного постановления Верховного Суда иск о признании права собственности на самовольно построенное жилище предъявляется к местному исполнительному органу и рассматривается судом в порядке искового производства. Подпунктом 4) статьи 1 Закона «О местном и государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан» определено, что местный исполнительный орган (акимат) – коллегиальный исполнительный орган, возглавляемый акимом области (города республиканского значения и столицы), района (города областного значения), осуществляющий в пределах своей компетенции местное государственное управление и самоуправление на соответствующей территории. Согласно статьям 26, 29, 30, 33 Закона «О местном государственном управлении в Республике Казахстан» от 23 января 2001 года аким представляет интересы соответствующей административно-территориальной единицы во взаимоотношениях с гражданами, юридическими лицами и государственными органами. Следовательно, стороной по делу должен являться аким соответствующей территориальной единицы.

При подаче исков о признании права собственности на самовольную постройку истцами уплачивается государственная пошлина как по спорам имущественного характера согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 535 Налогового кодекса в размере 1% физическими лицами, 3% – юридическими лицами от рыночной цены строения на день обращения в суд.

Некоторые суды принимают к производству заявления об установлении юридического факта права собственности на самовольную постройку. Суды, рассматривая такие заявления в порядке особого производства без привлечения заинтересованных государственных органов, неправомерно присваивают себе полномочия акиматов, отделов земельных отношений, архитектуры и градостроительства и др. К примеру, решением суда удовлетворено заявление А. об установлении юридического факта права собственности на самовольную постройку. Суд установил юридический факт права собственности на самовольную постройку – гараж – за истцом и обязал управление юстиции города Темиртау произвести регистрацию права собственности на гараж за истцом. Решая вопрос о регистрации права собственности истца, суд в нарушение подпункта 3) части первой статьи 366 ГПК разрешил вопрос о правах и обязанностях лица – управления юстиции, не привлеченного к участию в деле.

Согласно подпункту 3) пункта 4 Правил установления полномочий, обязанностей, а также обязательного состава приемочной и рабочей комиссий по приемке построенных объектов в эксплуатацию в Республике Казахстан, утвержденных постановлением Правительства от 15 октября 2001 года «Некоторые вопросы реализации Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК» – при приеме в эксплуатацию объектов (комплексов) в состав приемочной комиссии включаются: представители местных органов (служб) архитектуры и градостроительства, государственной противопожарной службы и государственного санитарно-эпидемиологического надзора, других заинтересованных органов государственного надзора в зависимости от профиля (назначения) вводимого в эксплуатацию объекта (комплекса).

Если судом будет признано право собственности на самовольную постройку за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, то это лицо возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно пункту 12 нормативного постановления Верховного Суда «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» при рассмотрении иска о признании права собственности на жилой дом, самовольно возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей, он может быть удовлетворен только при условии, что данный участок будет предоставлен истцу в установленном законом порядке.

В соответствии со статьями 17, 18, 19 Земельного кодекса предоставление земельных участков в частную собственность и землепользование относится к компетенции районного (кроме районов в городах) исполнительного органа, местного исполнительного органа города областного значения, акимов города районного значения, поселка, аула (села), аульных (сельских) округов. Следовательно, требования о признании права собственности на самовольную постройку на основании писем отделов земельных отношений, архитектуры и строительства и др., не уполномоченных на разрешение указанного вопроса, являются необоснованными.

Имели место случаи, когда суды рассматривали иски об узаконении самовольной постройки лиц, которые воздвигли самовольную постройку без разрешительных документов на земельном участке, который находится в их собственности или землепользовании.

Между тем законный владелец земельного участка вправе возводить строение с соблюдением разрешительных процедур и обязан соблюдать установленный порядок введения строения в эксплуатацию. В случае же, если соответствующий уполномоченный орган препятствует вводу в эксплуатацию строения, то лицо, воздвигнувшее строение, вправе защитить свои права в порядке, предусмотренном главой 27 ГПК.

Решением суда удовлетворен иск Н. о признании права собственности на спорное строение. Судом установлено, что на основании договора купли-продажи Н. является собственником нежилого помещения кафе «Ч», право собственности зарегистрировано в регистрирующем органе 11 декабря 2006 года. Из государственного акта следует, что Н. предоставлено право временного землепользования на земельный участок с целевым назначением – эксплуатация кафе. Удовлетворяя требования Н., суд исходил из того, что согласно заключению о проведении технического исследования спорного строения каких-либо нарушений норм СНиП РК не установлено. Постановлением надзорной судебной коллегии по гражданским и административным делам Верховного Суда решение суда отменено с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Коллегия указала, что если Н. спорное строение возвел на земельном участке, владельцем которого он является, с соблюдением норм СНиП, санитарных, противопожарных и других норм, он вправе обратиться с заявлением в соответствующие уполномоченные государственные органы о принятии спорного строения в эксплуатацию. А в случае несогласия с решением этих органов он вправе обратиться в суд в порядке обжалования решения и действия (бездействия) такого органа, а не путем предъявления иска о признании права собственности на самовольно возведенное строение.

Законом от 15 июля 2011 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам совершенствования разрешительной системы» в Закон об архитектурной деятельности внесены изменения, которые введены в действие с 31 января 2012 года. Согласно подпункту 6) пункта 1 статьи 74 Закона об архитектурной деятельности при наличии соответствующего решения структурных подразделений соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства, собственник (заказчик, инвестор, застройщик) вправе самостоятельно осуществить приемку в эксплуатацию завершенных строительством индивидуальных жилых домов, а также других строений, предназначенных для личного пользования граждан. Исключением являются объекты, построенные в районах повышенной сейсмической опасности либо с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) или геотехническими условиями, а также в иных зонах особого регулирования, которые подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями (подпункт 5) пункта 2 статьи 76 Закона). (От автора: статьи 76 - 78 Закона об архитектурной деятельности исключены в соответствии с Законом РК от 29 января 2014 года № 269-V (введено в действие с 1 января 2016 г.)).

В силу пункта 12 нормативного постановления Верховного Суда «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» на самовольно возведенный жилой дом, расположенный на неправомерно занимаемом земельном участке и построенный без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, установленная статьей 240 ГК приобретательная давность не распространяется.

Согласно пункту 23 нормативного постановления Верховного Суда «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании» наследование недвижимого имущества, возведенного самовольно (на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения необходимых разрешений на строительство и др.), может иметь место только в судебном порядке. Нотариус не вправе выдавать свидетельство на регистрацию права собственности такого имущества на имя наследодателя.

В связи с тем, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку (от автора: но не в силу приобретательной давности).

Согласно пункту 23 нормативного постановления Верховного Суда «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании» на строения, расположенные на земельном участке, принадлежащем наследодателю на праве собственности или праве постоянного землепользования, но не введенные в эксплуатацию, нотариус вправе выдать свидетельство наследникам на введение от имени наследодателя в эксплуатацию этого имущества.

Ч. предъявила иск в интересах несовершеннолетней Е. к акимату, третьим лицам о признании права собственности по приобретательной давности. Иск мотивирован тем, что после смерти в 1996 году дедушки дочери – В., дочь истицы унаследовала принадлежащий ему на основании государственного акта на право пожизненного наследуемого владения земельный участок. На данном участке дед дочери истицы вместе с его сестрой Д. построили землянку, а после ее сноса в 1960 году построен дом на две половины, одной из которых владел и пользовался дед дочери истицы, а второй половиной – Д. Домостроение не оформлено и не зарегистрировано за В. На основании полученного 30 марта 2010 года на имя дочери истицы нотариального свидетельства о праве на наследство по закону на неимущественные права и обязанности наследодателя, существование которых не прекращается смертью, оформлены документы на земельный участок на В. и 21 сентября 2010 года на имя Е. получено свидетельство о праве на наследство по закону на вышеуказанный земельный участок, зарегистрировано право собственности, а в регистрации права собственности на домостроение отказано.

Решением суда в иске отказано. Суд указал, что порядок возникновения прав на введение в эксплуатацию возведенного строения на принадлежащем лицу, в данном случае Е., земельном участке регламентирован гражданским законодательством, нормами Закона об архитектурной деятельности. В связи с чем истица вправе оформить свои права на спорное имущество путем обращения в уполномоченные государственные органы по вопросу ввода в эксплуатацию самовольно возведенного строения.

По другому делу Б. обратилась с иском к ГУ «Аппарат акима» о признании права собственности на самовольные постройки: садовый домик, два сарая и баню. Иск мотивирован тем, что решением дирекции и профкома горно-металлургического её брату В. выделен земельный участок под возведение сада. Брат земельный участок в собственность не оформил, умер. Она является единственным наследником. Фактически земельным участком пользовалась она, возводила на нём строения, в частности, садовый домик, два сарая и баню.

Определением суда производство по данному делу прекращено. Судом рекомендовано истцу обратиться к нотариусу за выдачей свидетельства на введение от имени наследодателя в эксплуатацию наследственного имущества и свидетельства о праве на регистрацию права собственности наследственного имущества.

Застройщик вправе обжаловать решение уполномоченного органа об отказе в принятии строения в эксплуатацию. В случае признания решения необоснованным суд в соответствии с частью первой статьи 282 ГПК выносит решение об обязанности соответствующего государственного органа устранить в полном объеме допущенное нарушение прав, свобод и охраняемых законом интересов заявителя.

 Перечень основных документов, прилагаемых к исковому заявлению

Документы в соответствии с требованиями статьи 149 ГПК, в том числе документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, к которым могут быть отнесены:

- доказательства, подтверждающие создание нового объекта недвижимости, либо в отдельных случаях и отсутствие сведений о регистрации объекта в качестве недвижимого имущества;

- письменный документ, подтверждающий решение уполномоченного местного исполнительного органа о последующем предоставлении земельного участка либо согласие собственника земельного участка;

- заключение о соблюдении нормативных требований (ограничений, условий) в области архитектуры, градостроительства и строительства, соответствие объекта строительным нормам и правилам, экологическим требованиям;

- доказательства соблюдения санитарного, пожарного законодательства и других обязательных норм и правил, охранной зоны;

- доказательства соблюдения прав других граждан либо государственных и (или) общественных интересов (к примеру: об отсутствии сведений о предоставлении земельного участка другим лицам, отсутствии накладки со смежными участками, заявления собственников расположенных рядом участков об отсутствии претензий и др.).

- отчет об оценке объекта и др.

Законы, подлежащие применению при рассмотрении и разрешении дела

Конституция. 

ГК.

Земельный кодекс.

ГПК.

Законы:

- «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан»;

- «Об административно-территориальном устройстве Республики Казахстан»;

- «Об административных процедурах»;

- «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан»;

- от 3 ноября 1994 года № 213-XIII «Об индивидуальном жилищном строительстве».

Нормативные постановления Верховного Суда:

- от 9 июля 1999 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище»;

- от 20 апреля 2006 года № 3 «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником»;

- от 16 июля 2007 года № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище»;

- от 16 июля 2007 года № 6 «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства»;

- от 29 июня 2009 года № 5 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании»

Внимание!

       Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши юристы готовы оказать вам помощь в составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.

      Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.

Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела