Оспаривание права собственности на земельный участок и землепользования
Согласно статье 22 Земельного Кодекса Республики Казахстан право собственности на земельный участок возникает путем:
1) предоставления права собственности;
2) передачи права собственности;
3) перехода права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).
Предоставление, передача и переход права собственности должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка. Право собственности на земельный участок возникает на основе:
1) актов государственных органов;
2) гражданско-правовых сделок;
3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.
В соответствии со статьей 31 Земельного Кодекса Республики Казахстан право землепользования возникает путем:
1) предоставления права землепользования;
2) передачи права землепользования;
3) перехода права землепользования в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).
Предоставление, передача и переход права землепользования должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.
Право землепользования возникает на основе:
1) актов государственных органов;
2) гражданско-правовых сделок;
3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.
В силу п.п.1,2 ст.188 ГК право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом. Право пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность извлекать из имущества его полезные естественные свойства, а также получать от него выгоды. Право распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определять юридическую судьбу имущества.
В соответстии ст.264 ГК собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п.1 ст.25 Земельного Кодекса Республики Казахстан собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов.
В соответствии со ст.164-1 Земельного кодекса Республики Казахстан собственник земельного участка или землепользователь вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения.
Истребование самовольно занятого земельного участка из состава земель, находящихся в государственной собственности и не предоставленных в землепользование, осуществляется местными исполнительными органами по месту нахождения земельного участка. Незаконный владелец обязан освободить самовольно занятый земельный участок в течение тридцати календарных дней с момента применения мер взыскания, предусмотренных законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях, и осуществить снос строения, возведенного (возводимого) на таком участке, самостоятельно либо за свой счет, кроме случаев, предусмотренных гражданским законодательством Республики Казахстан. Споры, связанные с неисполнением незаконным владельцем обязанности по освобождению самовольно занятого земельного участка и сносу строения, возведенного (возводимого) на таком участке, разрешаются в судебном порядке.
Правоустанавливающий документ на земельный участок - документ, подтверждающий наступление юридических фактов (юридических составов), на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права на земельный участок, в том числе договоры, решения судов, правовые акты исполнительных органов, свидетельство о праве на наследство, передаточный акт или разделительный баланс при реорганизации негосударственных юридических лиц, владеющих земельным участком на праве собственности или выкупивших право временного возмездного землепользования (аренды).
Идентификационный документ на земельный участок - документ, содержащий идентификационные характеристики земельного участка, необходимые для целей ведения земельного, правового и градостроительного кадастров.
Иски о правах на земельные участки должны предъявляться в суд в соответствии с частью 1 статьи 33 ГПК по месту их нахождения.
Право собственности на земельный участок и право землепользования защищаются в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом и другими законодательными актами. При разрешении споров о возврате и истребовании земельных участков из чужого незаконного владения, об устранении препятствий в пользовании земельным участком судам следует иметь в виду, что к исковому заявлению должны быть приложены правоустанавливающие документы на истребуемый земельный участок на имя истца.
В рамках подготовки дела к судебному разбирательству суду следует устанавливать характер взаимоотношений сторон, причины и время возникновения спорных правоотношений, предлагать сторонам предоставить правоустанавливающие и идентификационные документы на спорные земельные участки.
Большую часть споров составляют дела по искам об освобождении земельных участков. Основанием для предъявления иска об освобождении земельного участка служит самовольное занятие участка гражданами и юридическими лицами без соответствующих разрешений.
Для правильного разрешения данного вопроса нужно различать требования об изъятии земельного участка и об освобождении самовольно занятого земельного участка.
Согласно ст.ст.92, 93, 97 Земельного Кодекса земельный участок может быть изъят у землепользователя или у собственника, не использующего земельный участок по назначению или использующего его с нарушением законодательства. Законом предусмотрен и определенный порядок изъятия земельного участка – в судебном порядке по иску территориального органа по управлению земельными ресурсами. При этом законом предусмотрен предварительный порядок досудебного урегулирования спора.
При рассмотрении исков о возврате самовольно захваченных земель и сносе самовольных построек суды должны учитывать, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законодательством, а также возведенное без получения на это необходимых разрешений. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 ст.244 ГК, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, при условии, что данный земельный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки.
Споры, возникающие из-за того, что на один и тот же земельный участок выданы правоустанавливающие документы разным лицам, а также споры между собственниками земельных участков из-за наложения участков, нарушения границ.
Дела возбуждены на основании исков собственников земельных участков об устранении препятствий пользования своими земельными участками, в процессе их распределения и перераспределения, проведения землеустройства, осуществления права пользования предоставленным земельным участком и права частной собственности на землю, признании незаконными решений (действий) государственного органа, органа местного самоуправления, недействительными государственных актов о праве собственности и праве землепользования. 7
Основной причиной возникновения споров является нарушение норм земельного законодательства при предоставлении или прекращении права собственности и права землепользования, незаконность решений акимов и постановлений акиматов о предоставлении гражданам прав на земельные участки, определении их границ, неправомерность действий либо бездействие уполномоченных в сфере земельных отношений государственных органов.
Причиной возникновения споров по границам земельных участков является то, что многие земельные участки вообще не поставлены на кадастровый учет либо поставлены на кадастровый учет без определения их границ.
В процессе осуществления кадастровых работ по уточнению местонахождения границ земельного участка (например, в связи с предстоящим отчуждением дома, земельного участка) возникают споры по установлению границ.
При этом факт несовпадения площадей земельных участков, принадлежащих сторонам, с правоустанавливающими документами на них не всегда свидетельствует о занятии ответчиком части земельного участка истца, поскольку такое несовпадение может быть вызвано иными причинами: занятием земельного участка истца со стороны другого смежного землевладельца (пользователя), либо размещением на землях общего пользования).
При разрешении спора о возникновении права собственности на один и тот же земельный участок у двух и более собствеников (землепользователей), а также нарушении границ смежных земельных участков судам следует принимать во внимание требования, установленные статьей 43 Земельного кодекса. Пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами документов, удостоверяющих право на земельный участок, не допускается, если иное не предусмотрено в решении исполнительного органа о предосталении земельного участка. Несоблюдение этих требований квалифицируется как самовольное занятие земельного участка. Совершение сделок с земельными участками, на которые не оформлены правоудостоверяющие документы не допускается.
Иски об Освобождении незаконно занятых земельных участков
Так, решением Талдыкорганского городского суда Алматинской области от 17.04.2015г. постановлено истребовать из чужого незаконного владения ответчиков Нургалпенова М., Нургалпеновой Н. земельный участок площадью 0,0540га, расположенный по адресу г.Талдыкорган, ПКС «Шайкорган», ул.9, участок 49 в пользу Бостекбаева Г.О.
Судом установлено, что площадь самовольно захваченного ответчиками участка составляет 0,540га. 8 В соответствии со ст.65 ГПК каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Ответчик в нарушение требований данной статьи не представила суду подтверждающих документов о предоставлении ей дополнительной прирезки.
Из заключения специалиста РГП «НПЦзем» следует, что по результатам контрольного обмера, произведенного по существующему ограждению, площадь участка составляет 0,1740га, что превышает площадь земельных участков №47 и №49 на 0,0540га.
Согласно ст.43 Земельного Кодекса не допускается пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи правоустанавливающих документов. Несоблюдение данной нормы квалифицируется как самовольное занятие земельного участка.
Таким образом, суд пришел к выводу, что поскольку спорный земельный участок №53 считается сформированным, имеет установленные границы, граничит с участком №49 и на него заведено земельно-кадастровое дело, ответчиком самовольно захвачено 13м участка №53, т.е. 0,0540га, требования истца подлежат удовлетворению.
Иски об устранении нарушений прав, не связанных с лишением права собственности.
Так, истец Шитик В.П. обратилась в суд с иском к Шиянову Л.А. об обязывании перенести забор с ее земельного участка, мотивируя свои требования тем, что на основании договора купли – продажи от 12.09.1995г. приобрела у Рейфшнейдер А.В. домовладение, состоящее из кирпичного жилого дома и хозяйственных построек, находящееся в с.Урджар, по ул.Наурызбая, 36 кв.2 и в последующем получила на свое имя государственный акт на право частной собственности на земельный участок от 13.08.2007г., на основании решения комиссии по легализации недвижимого имущества от 19.02.2007г. зарегистрировала за собой в ГУ «Управление юстиции Урджарского района».
Шиянов Л.А. на основании договора купли-продажи от 22.04.1995г. приобрел у Рейфшнейдер Р.В. домовладение, состоящее из кирпичного жилого дома и хозяйственных построек, находящееся в с.Урджар по ул.Наурызбая, 36 кв.1. В последующем получил на свое имя акт на право частной собственности на земельный участок на основании решения акима Урджарского сельского округа №170-р от 19.05.2004г. и зарегистрировал в ГУ «Управление юстиции Урджарского района» 07.06.2004г.
Решением Урджарского районного суда от 08.08.2011г., вступившим в законную силу, регистрации государственных актов на право частной собственности на земельные участки истца и ответчика была отменены.
Постановлением кассационной инстанции от 15.02.2012г. данное решение суда было оставлено в силе.
Решением Акима Урджарского района №52 от 25.10.2011г. Шиянову Л.А. был предоставлен дополнительный земельный участок, расположенный в с.Урджар по ул.Наурызбая, д.36 кв.1. площадью 0,018656га.
Решением Урджарского районного суда от 19.03.2014г. указанное решение Акима Урджарского сельского округа о предоставлении дополнительного земельного участка было отменено, акт на право частной собственности на земельный участок от 22.01.2013г., выданный Шиянову Л.А., признан недействительным.
Как следует из пояснений сторон, специалиста, данных в судебном заседании, ни Шитик В.П., ни Шияновым Л.А. до настоящего времени государственные акты на земельные участки не получены, землеустроительные проекты не изготовлены и границы земельных участков не определены.
Согласно ст.260 ГК собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции, что истцом не приведено достаточных оснований и доказательств нарушений ответчиком Шияновым Л.А. границ ее земельного участка.
Истец Шитик В.П., предъявляя требования о обязывании ответчика передвинуть забор, ссылается на постановление кассационной инстанции от 15.02.2012г., указывая, что данным судебным актом было установлено, что колодец должен находиться на границе смежных участков.
Суд первой инстанции указал, что ссылка истца на указанный судебный акт несостоятельна, поскольку судом кассационной инстанции не были установлены данные факты, суд лишь указал, что согласно проекту данного двухквартирного дома земельные участки, обслуживающие квартиры, по площади должны быть равными и буровой колодец должен находиться на границе смежных участков.
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что поскольку у сторон отсутствуют государственные акты на земельные участки, то требование истца об обязывании ответчика перенести забор является преждевременным, так как истцу и ответчику первоначально необходимо оформить право собственности на земельные участки в соответствии с требованиями Земельного кодекса.
Таким образом, решениеи Урджарского районного суда ВосточноКазахстанской области от 13.05.2015г. в удовлетворении иска было отказано обоснованно.
Приобретение права собственности на недвижимое имущество, в том числе земельный участок, в силу приобретательной давности.
Решением от 24.06.2015г. Сайрамского районного суда ЮжноКазахстанской области удовлетворено заявление Жолдасовой К. к заинтересованному лицу Управлению юстиции Сайрамского района ЮжноКазахстанской области об установлении факта принадлежности владения, пользования и распоряжения имуществом на правах собственности.
Постановлено признать право собственности за Жолдасовой К. на домостроение с земельным участком, находящееся по адресу: ЮКО, Сайрамский район, с.Карасу, улица Жибек жолы, дом №221.
Суд, удовлетворяя заявление, основывался на следующем.
Согласно расписке, написанной Одинцовой Р.К., она получила от супругов Жолдасовых Онгарбека и Кымкап деньги в сумме 1 500 долларов США за продажу принадлежавшего ей домостроения с земельным участком 1000кв.м., расположенного по адресу: Сайрамский район, с.Карасу, ул.Жибек жолы, №221.
С 2000 года по 2015 год заявитель непрерывно проживала, владела и пользовалась данным домостроением с земельным участком, также ею осуществлялись платежи за коммунальные услуги и оплачивались налоги. Данный факт подтверждается письменными объяснениями свидетелей Егембердиева Ә., Сулейменова А., Уралбаевой М., Сайлауовой Г., Кауынбаевой Г.
Согласно справке, выданной отделом регистрации и документирования населения Сайрамского РУВД ДВД ЮКО 13.04.2015г., Одинцова Р.К. выбыла на постоянное место жительство в Германию.
У Жолдасовой К. имеются оригиналы правоустанавливающих документов на данное домостроение, согласно книге регистрации граждан Жолдасова К. зарегистрирована по данному адресу с 21.08.2007г.
В соответствии со ст.188 ГК право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Судом установлены добросовестность, открытость и непрерывность владения Жолдасовой К. домостроением на протяжении 15 лет.
Таким образом, суд пришел к выводу, что заявитель Жолдасова К. правомерно стала владельцем данного имущества.
По данному делу суд принял заявление в порядке особого производства по установлению юридического факта, рассмотрел же его в порядке искового, признав право собственности в силу приобретательной давности, тогда как между Жолдасовой К. и продавцом недвижимости совершена сделка купли-продажи, о признании которой действительной мог быть заявлен иск.
Разновидностью права собственности на земельный участок является право на земельный участок при доме, в котором находится несколько квартир и (или) несколько нежилых помещений и других объектов кондоминиума. В этих случаях земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе кондоминиума (статья 62 Земельного Кодекса РК). Порядок пользования земельным участком, расположенным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных и других норм.
Нормативно-правовая база
При рассмотрении дел данной категории суды должны руководствоваться следующими нормативными правовыми актами:
1) Конституция Республики Казахстан;
2) Гражданский Кодекс Республики Казахстан;
3) Земельный Кодекс Республики Казахстан от 20.06.2003г.;
4) Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 26.07.2007г.;
5) Закон РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» от 16.07.2001г.;
6) Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства» №6 от 16.07.2007г.;
7) Правила ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан, утвержденные постановлением Правительства Республики Казахстан №958 от 20.09.2003г.
При применении нормативных правовых актов следует иметь в виду:
- Нормативные правовые акты, утратившие силу, применяются при оспаривании спорного правоотношения в период действия утратившего силу акта.
2) В соответствии со ст.169 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20.06.2003г. Кодекс применяется к земельным правоотношениям, возникшим после введения его в действие. Принятые до введения в действие Кодекса нормативные правовые акты, регулирующие отношения, применяются в части, не противоречащей настоящему Кодексу.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши юристы готовы оказать вам помощь в составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела
