О признании права на самовольную постройку
Следует отметить, что, рассматривая дела о признании права на самовольную постройку в порядке статьи 244 ГК, законодатель предусмотрел одно общее для всех правило: право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицами, указанными в части 1, 2 и 3 пункта 3 статьи 244 ГК, если сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан (часть 4 пункта 3 статьи 244 ГК). Анализ нормы, как уже говорилось ранее, свидетельствует, что во всех случаях, когда допускается признание права собственности на самовольную постройку, такое признание не может во всех случаях быть обязательным. Поэтому даже суд не во всех случаях вправе наделить правом собственности ни лицо, построившее на не принадлежащем ему земельном участке, находящемся в распоряжении органов, регулирующих земельные отношения, ни собственника или постоянного землепользователя, на участке которого возведена самовольная постройка. Это отчетливо следует из части 4 пункта 3 статьи 244 ГК. Таким образом, норма закона обязывает суд в определенных случаях отказывать в признании права собственности на самовольное строение. Но такой отказ должен следовать только в случаях, когда действительно затронуты существенные интересы, что прямо вытекает из части 4 пункта 3 статьи 244 ГК. Поэтому рассматривая дела данной категории, необходимо в первую очередь установить и дать правовую оценку, не нарушает ли самовольная постройка нормы законодательства в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан, а также не повлечет ли сохранение постройки нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц и не будет ли создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Соответствует ли оно экологическим и другим нормам РК. Только при выяснении этих обстоятельств и предоставлении тому соответствующих доказательств суд выносит решение. Указанные требования закона имеют независимое значение. То есть, например, компетентные органы, регулирующие земельные отношения, решили предоставить земельный участок лицу под возведенную незаконную постройку, а суд, давая оценку требованиям истца о признании права на самовольную постройку, установит, что она возведена с нарушениями, поэтому вправе отказать в удовлетворении иска (иски, заявленные на основании части 1 пункта 3 статьи 244 ГК). В пункте 11 нормативного постановления «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» разъясняется, что удовлетворение иска о признании права на самовольную постройку возможно при условии, если сохранение постройки не повлечет нарушение законных интересов других лиц или не создаст угрозы жизни и здоровью граждан. При рассмотрении данной категории споров лицо, которое возвело самовольную постройку, должно доказать отсутствие вышеуказанных обстоятельств надлежащими письменными доказательствами. Нарушение в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан выражается в несоответствии деятельности по возведению постройки требованиям закона об архитектуре, экологического, пожарного, санитарного и другого законодательства, в зависимости от назначения и месторасположения объекта. Нарушения строительных норм и правил могут выражаться, например, в снижении прочности и устойчивости постройки, грубых несоответствиях проектной документации, введении объекта в эксплуатацию ненадлежащими лицами и т.д. Судам при рассмотрении таких споров необходимо выяснять существенность нарушения в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан и применять их в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки. Обобщением установлено, что имеется положительная практика по рассмотрению данной категории споров в выездных судебных заседаниях, поскольку суд визуально перепроверял доводы и возражения сторон по предмету спора. Для установления наличия (отсутствия) отступлений от архитектурной, градостроительной и строительных норм при возведении самовольной постройки суды обязательно назначают судебно-строительнотехнические экспертизы. Обобщение показало, что суды при назначении таких экспертиз правомерно не ставят перед экспертами вопросы правового характера, а ставят, к примеру, такие, которые могут повлечь выяснение причин уничтожения постройки, причинения вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Вопросы правового характера должен устанавливать суд. Нарушение процедуры строительства не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Суды должны в полной мере, в совокупности всех представленных доказательств, доводов и возражений сторон давать оценку вопроса о том, допущено ли существенное нарушение в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан. Не повлечет ли сохранение постройки нарушение прав и законных интересов других лиц, не будет ли создавать угрозу для жизни и здоровья граждан. Обобщением установлено, что в сложившейся практике по рассмотрению дел о признании права собственности на самовольную постройку суды принимают меры к тому, чтобы в делах имелись следующие доказательства: - заключение организации, обладающей лицензией на проведение экспертных работ и инжиниринговых услуг для строительства, о соответствии возведенного объекта и его технического состояния требованиям СНиП РК; - заключение территориального органа Министерства по чрезвычайным ситуациям Республики Казахстан о том, что эксплуатация самовольно возведенного объекта возможна при условии соблюдения требований норм и правил пожарной безопасности; - заключение органов санитарного и эпидемиологического надзора о соответствии постройки санитарным нормам и правилам. В качестве обоснования невозможности проведения необходимых согласований и получения разрешительных документов на самовольно возведенный объект в суд представляется отказ органов архитектуры и строительства в выдаче указанных документов. В качестве доказательства того, что постройка не нарушает права и законные интересы третьих лиц, представляются письменные согласия собственников соседних помещений (участков) на осуществление постройки (они заверены нотариально) или суд приглашает смежных собственников для дачи показаний в качестве свидетелей. Между тем при наличии в делах указанных доказательств суды не всегда выносят правильные решения. Так, в результате ненадлежащего изучения представленных доказательств постановлением Верховного Суда Республики Казахстан от 29 мая 2019 года отменено решение суда № 2 города Петропавловск от 13 ноября 2018 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Северо-Казахстанского областного суда от 26 февраля 2019 года. Дело направлено на новое судебное рассмотрение, удовлетворено ходатайство третьего лица. Установлено, что С. обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Удовлетворяя иск, суды сослались на сообщение Управления по чрезвычайным ситуациям, согласно которому дом соответствует нормам и требованиям пожарной безопасности, ГУ «Управление Департамента Комитета госсанэпиднадзора Министерства здравоохранения Республики Казахстан по городу Петропавловск» о том, что санитарное состояние собственной и прилегающей территории дома удовлетворительное.
Также суд сослался на техническое заключение ТОО «Ф и К», из которого следует, что строительные конструкции жилого дома и других построек находятся в работоспособном состоянии и пригодны для дальнейшей эксплуатации по своему назначению. При рассмотрении дела в суде кассационной инстанции установлено, что указанные документы составлены в период с 2010 по 2012 годы, а письмо Управления по чрезвычайным ситуациям не содержит данных о проведении соответствующей проверки и акта обследования. Техническое заключение ТОО «Ф и К» подготовлено на основании СНиП РК 1.04-04-2002 «Обследование технического состояния зданий и сооружений», из которого следует, что система технического обследования состояния сооружений включает следующие виды контроля: - предварительное обследование; - детальное инструментальное обследование. Согласно пункту 1.3 РДС РК 07-7-99 «Правила оценки физического износа зданий и сооружений», на которые ссылался эксперт Д., физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования с их значениями, приведенными в соответствующей таблице настоящих правил. Однако из указанного технического заключения не следует, что техническое состояние самовольной постройки проверялось путем инструментального обследования, следовательно, делать вывод о безопасности самовольной постройки, не выяснив и не установив, почему не было инструментального обследования, является упущением суда, его формального подхода при рассмотрении дела. Таким образом, выводы суда о том, что сохранение постройки не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц и не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, были сделаны незаконно, тем более, что в материалах дела отсутствовали данные о допросе в суде смежных землепользователей, суд не выяснял их мнение по поводу самовольного строения.
