Признание право собственности на имущество по сделкам покупателей совершенных без соблюдения форм сделки
Нормативно-правовая база. В республике Казахстан защита прав собственности на имущество урегулированы: Конституцией Республики Казахстан (статьи 6, 25, 26), Гражданским кодексом Республики Казахстан (далее – ГК), Земельным кодексом Республики Казахстан, Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях» № 94 от 16.04.1997 года, Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» № 310 от 26.07.2007 года,
нормативными постановлениями Верховного Суда Республики Казахстан: № 5 от 16 июля 2007 года «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище», № 10 от 09 июля 1999 года «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище», № 3 от 20 апреля 2006 года «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником», № 6 от 16 июля 2007 года «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства», № 8 от 25 декабря 2006 года «О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд».
В п.3 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» указывается, что в случае несоблюдения формы сделки, когда фактически совершенная сделка подтверждается иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (например, распиской о продаже жилища и получении денег, либо выдачей доверенности на право отчуждения), при неизвестности местонахождения продавца, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, с указанием в качестве ответчика продавца, извещаемого судом по последнему известному месту его жительства.
Однако, по решениям судов видно,что эта норма законодательства не всегда соблюдается судами. В судебной практике не сформировалась единая практика в части того, что истец вместо того чтобы обращаться в суд с иском о признании сделки недействительной, неправильно подают иск о признании права собственности в связи с истечением срока владения имуществом.
Например, решением районного суда Мерке Жамбылской области от 22.05.2015 года исковое заявление истца А.Е. к ответчику И.Д. о признании сделки купли-продажи дома действительной удовлетворено. Из материалов дела усматривается, что истец 15.02.1999 года купил у ответчика дом № 1 по улице Б-ва села С-даев М-ого района за 300 000 тенге. Ответчик отдал истцу письменную расписку о получении денег, правоустанавливающие документы дома и сам дом во владение истца. В ввиду отсутствия средств на оформление сделки у нотариуса истец отложил на некоторое время. Истец вместе с членами семьи взяли на себя все тягости со дня владения домом. Потом не смогли оформить документы на дом в связи с неизвестностью фактического места проживания ответчика. Суд первой инстанции рассмотрел дело без участия ответчика согласно ч.1 ст. 135 ГПК в связи с неизвестностью фактического места проживания ответчика.
Согласно ч.2 ст.154 ГК РК если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
В этом случае суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, признав действительной сделку купли-продажи дома заключенного между сторонами, удовлетворив исковое заявление полностью, так как стороны полностью исполнили требования сделки купли-продажи, указанного в ст. 460 ГК РК.
А решением 14.05.2015 года Кокшетауского городского суда Акмолинской области исковое заявление В.П. к ответчикам А.С., Н.С., В.С. о признании права собственности на квартиру удовлетворено, где суд не учел вышеуказанные требования законодательства. Истец купил квартиру № 2 дома № 5 по улице Геологов поселка Чайкино 18.10.1997 года. Не оформляя соответствующие документы, проживал в квартире вместе с семьей. Дело рассмотрено без участи ответчиков согласно ч.1 ст.135 ГК РК в связи с неизвестностью фактического места проживания ответчика. Суд признал право собственности на квартиру, применив срок владения со ссылкой на ч.1 ст.240 ГК РК, потому что истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет квартирой с 1997 года.
Также, решением от 20.02.2015 года Павлодарского районного суда исковое заявление Г.А. к ответчикам акимату г.Павлодара В.Г. о признании права собственности на земельный участок в связи с приобретательной давностью удовлетворено.
Истец Г.А. в 1996 году купил гараж вместе с земельным участком, расположенный на 3 участке ДЖД района г.Павлодар. Ответчик передал истцу письменную расписку о получении суммы за гараж. Истец не смог оформить гараж на свое имя, так как ответчик выехал за пределы республики Казахстан. Суд призанал право собственности на имущество ввиду приобретательной давностью, ссылаясь на ст.240 ч.1 ГК РК.
По двум последним делам суды сразу признали право собственности на имущество, не учитывая что по законодательству суд должен признать заключенную сделку между сторонами действительной.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
