Аукционда бастапқы сату құнын айқындай отырып, борышкердің кепіл мүлкіне өндіріп алу
Алматы қаласы Әуезов аудандық сотының №2 аудандық сотының өндірісінде "Банк ЦентрКредит" АҚ-ның (бұдан әрі – Талапкер/Банк) ДОФ – қа (бұдан әрі-жауапкер) кепіл мүлкінен өндіріп алу туралы талап арызы бойынша 28.04.20 жылғы №7540 - ... азаматтық дело болды. Талапкер өз талаптарын талапкер мен жауапкер арасында жасалған 14.09.2009 жылғы № Ф-822 банктік қарыз шартына (бұдан әрі – қарыз шарты) сәйкес, соңғысына жылдық 17% - бен 180 күнтізбелік ай мерзімге 49 190 000 теңге мөлшерінде қарыз берілді. Қарыз шарты бойынша міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету мақсатында 15.09.2009 ж. №Ф-1131 ипотекалық шарт, сондай – ақ 29.09.2009 ж. №1 қосымша келісім жасалды, ол бойынша кепіл ретінде тұрғын емес үй-жай, Литер кеңсесінің бір бөлігі, жалпы ауданы-359,0 ш. м., Алматы қ., Әуезовский мекенжайы бойынша орналасқан берілді аудан, көше...., д ..... Талапкерден қарыз алу кезеңі және одан кейінгі уақыт ауыр жағдайлармен қатар жүрді, бұл жауапкер үшін материалдық және моральдық жағынан бірқатар жағымсыз және жағымсыз салдарға әкелді. Нәтижесінде жауапкер қарыз шарты бойынша міндеттемелерді орындауда қиындықтарға тап болды. Қаржылық қиындықтарға байланысты қарыз шарты бойынша ай сайынғы төлемдерді уақтылы төлемеуге жол берілді, содан кейін Банк қарыз сомасын сот тәртібімен өндіріп алуға шешім қабылдады.
2016 жылғы 14 шілдеде Алматы қаласы Алмалы ауданының №2 аудандық соты г.С. Оспанова "Банк ЦентрКредит" АҚ МДҰ-ға берген талап-арызы бойынша №2-4699/...азаматтық істі қарады.Ф. және "АНТ" ЖШС берешек сомасын өндіріп алу туралы Судья шешім қабылдады: талап арыз-қанағаттандыру. ДО-мен бірлесіп Өндіріп алыңыз.Ф.және "АНТ" ЖШС "Банк ЦентрКредит" АҚ пайдасына - 69 320 653 теңге, сондай-ақ 2 079 619 теңге мөлшерінде мемлекеттік баж салығы. № 2 Алмалы аудандық соты Алматы қаласы 30.12.2016 жылғы №2-46016 атқару парағы берілді, оның негізінде Алматы қаласы жеке сот орындаушылары өңірлік палатасының жеке сот орындаушысы М. Н.Садықов (бұдан әрі – ТжКБ) 08.04.2021 жылғы №264/21-75-... атқару ісін қозғады. Жауапкер қарызды 15.09.2009 жылғы ипотекалық қарыз ретінде сатып алды, бұл туралы тиісті шарттар куәландырады. Ұлт Көшбасшысының қолдауы мен көрегендігінің арқасында. Мемлекет кепілгері және Қазақстан Республикасының барлық азаматтарының қорғаушысы Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаевқа мұқтаж отандастары үшін ипотекалық тұрғын үй қарыздарын/ипотекалық қарыздарды қайта қаржыландыру бағдарламасын қабылдау туралы нұсқау берілді. Мемлекет басшысының тапсырмасын іске асыру мақсатында. Қазақстан Республикасының Үкіметі мен Ұлттық Банкі басқарманың 2015 жылғы 24 сәуірдегі № 69 қаулысын қабылдады, Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі Басқармасының 2019 жылғы 23 желтоқсандағы қаулысымен бекітілген енгізілген өзгерістерді (шетел валютасымен берілген ипотекалық тұрғын үй қарыздарын қайта қаржыландыру бөлігінде) ескере отырып, ипотекалық тұрғын үй қарыздарын/ипотекалық қарыздарды қайта қаржыландыру бағдарламасы. Аталған бағдарламада 2004-2009 жылдар аралығында ипотекалық тұрғын үй қарыздарын/ипотекалық қарыздарды алған азаматтарға жалғыз тұрғын үйді, оның ішінде "тұрғын үй қатынастары туралы"ҚР Заңының 68-бабына сәйкес халықтың әлеуметтік осал топтарына жататын қарыз алушыларды қамтамасыз етуге 50 000 000.00 теңгеден аспайтын сомада мемлекеттік қолдау көрсетіледі деп болжануда.
Алайда біздің банкке ипотекалық тұрғын үй қарыздарын қайта қаржыландыру бағдарламасы шеңберінде қарызды қайта қаржыландыруға қатысты өтінішімізден бас тартылды. Бүгінгі күні біз Қазақстан Республикасы Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің жанындағы ипотекалық тұрғын үй қарызын қайта қаржыландырудан алынған бас тартуларға қатысты қарыз алушылардың шағымдарын қарау жөніндегі комиссияға шағым бердік. Біз талапкердің кепіл мүлкін өндіріп алу туралы талабын негізсіз және заңды емес деп санаймыз, өйткені бастапқыда борышкерге қарыз ипотекалық қарыз ретінде берілген. Өнерге сәйкес. 5 ҚР АК, онда осы Кодекстің 1-бабының 1 және 2-тармақтарында көзделген қатынастар тараптардың заңнамасымен немесе келісімімен тікелей реттелмеген және оларға қолданылатын әдет-ғұрыптар болмаған жағдайларда, мұндай қатынастарға, бұл олардың мәніне қайшы келмейтіндіктен, ұқсас қатынастарды реттейтін азаматтық заңнама нормалары қолданылады (заң ұқсастығы). Көрсетілген жағдайларда заң ұқсастығын пайдалану мүмкін болмаған кезде Тараптардың құқықтары мен міндеттері азаматтық заңнаманың жалпы принциптері мен мағынасын және адалдық, парасаттылық пен әділеттілік талаптарын (құқық ұқсастығы) негізге ала отырып айқындалады. Сондай-ақ Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының 2017 жылғы 31 наурыздағы № 1 нормативтік қаулысында. "Соттардың атқарушылық іс жүргізу туралы заңнаманың кейбір нормаларын қолдануы туралы", 10-тармақта. Ипотекалық тұрғын үй қарызының міндеттемесі бойынша, сондай-ақ үшінші тұлғаға (заттай кепілгерге) тиесілі кепіл нысанасы бойынша қамтамасыз ету болып табылатын мүлікке өндіріп алу туралы мәселені Қазақстан Республикасының 1995 жылғы 23 желтоқсандағы Заңының 21-бабының талаптарына сәйкес кепілге салынған мүлікке өндіріп алу туралы кепіл ұстаушының талап қоюы бойынша жеке талап қою ісінде сот қарауға тиіс № 2723 "жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы". ҚР Азаматтық кодексінің 317-бабында. Егер борышкердің кепілмен қамтамасыз етілген міндеттемені бұзуы өте аз болса және соның салдарынан кепіл ұстаушының талаптарының мөлшері кепілге салынған мүліктің құнына айқын пропорционалды болмаса, кепілге салынған мүлікті өндіріп алудан бас тартылуы мүмкін екендігі көрсетілген. Бұзушылық өте елеусіз болып табылады және кепіл ұстаушының талаптарының мөлшері кепілге қойылған мүліктің құнына айқын пропорционалды емес, сонымен бірге мынадай шарттар болған кезде орындалмаған міндеттеменің сомасы (тұрақсыздық айыбын (айыппұлды, өсімпұлды) мүлік құнының он пайызынан азын құрайтыны.
Банктің тапсырысы бойынша "Global Capital" ЖШС Алматы қаласы, ул ....мекенжайында орналасқан жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу үшін маман болып тағайындалды., д..... "Global Capital" ЖШС бағалау компанияларының 07.12.2020 жылғы №50/6 есебіне сәйкес борышкердің кепіл жылжымайтын мүлігінің нарықтық құны 79 027 166 теңгені құрады. "Global Capital" ЖШС бағалау компанияларының бағалауымен біз келіскен жоқпыз, өйткені "Global Capital" ЖШС есебінде көрсетілген кепілді жылжымайтын мүліктің нарықтық құны дұрыс емес және дұрыс бағаланбаған, сондай-ақ әділетсіз төмендетілген, өйткені осы ауданда орналасқан әрбір жылжымайтын мүлік жеке болып табылады және есепке сәйкес емес, егжей-тегжейлі тәсілді қажет етеді 07.12.2020 жылғы №50/6. Осылайша, кепілді бағалау туралы есептің берілген көшірмесін қарап, келесі қорытындыға келдік. 18-тармаққа сәйкес. ст. Қазақстан Республикасының "бағалау қызметі туралы" Заңының 1 – тармағы, мұнда нарықтық құн-тиісті маркетинг жүргізілгеннен кейін коммерциялық мәміле нәтижесінде мүдделі тұлға мен сатушы арасындағы бағалау күніне активтің айырбасталуы болатын, онда Тараптардың әрқайсысы жақсы хабардар, есепті және мәжбүрлеусіз әрекет ететін есептік ақшалай сома. Бағалаушы мүліктің нарықтық құнын анықтаған кезде тек салыстырмалы әдіс пен шығындар әдістері қолданылғаны, ал кірістер пайдаланылмағаны анықталды. Есеп бізге мүліктің жиынтық құны есебінің қорытынды бөлігінде 07.12.2020 жылғы №50/6 есепке сәйкес мөлшерінде көрсетумен ұсынылған борышкердің кепіл жылжымайтын мүлігі 79 027 166 теңгені құрады. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2013 жылғы 12 ақпандағы № 124 қаулысымен бекітілген "жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" бағалау стандартының 21-тармағы 2-тармағына сәйкес салыстырмалы тәсіл бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді: 1) осындай жылжымайтын мүлікті сату немесе ұсыну туралы ақпаратты жинау және талдау және салыстыру объектілерін айқындау; 2) есептеу әдісін таңдау қолда бар ақпараттың көлемі мен дұрыстығын ескере отырып бағалау объектісінің құны; 3) бағалау объектісін салыстыру объектілерімен салыстыру, кейіннен салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыныс бағасын түзету; 4) салыстыру объектілерінің құнына түзету түзетулерінің шамасын есепке алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау; 5) алынған есептеу нәтижелерін келісу. Сонымен қатар, талданатын есепте салыстырмалы тәсілмен құнды есептеу шеңберінде салыстыру объектілерімен қолданылатын түзетулердің (түзетулердің) негіздемесі жоқ. Бұдан басқа, бағалау стандартының талабына сәйкес есепте есептің есеп айырысу кестесінде көрсетілген деректермен шектеліп, объектінің құнын егжей-тегжейлі есептеу көрсетілмеген, бұл бағалау стандартының талаптарын бұзу болып табылады. Қорытынды құнды шығару кезінде салыстырмалы әдіспен алынған нәтижелерге салмақ коэффициенттерін берудің негіздемесі жоқ, әдістемелік әдебиеттерде ұсынылған иерархияларды талдау әдісі қолданылмаған.
Аукционда бастапқы сату құнын айқындай отырып, борышкердің кепіл мүлкіне өндіріп алу
Бағалау стандартының 20-тармағына сәйкес жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу мөлшері физикалық, функционалдық және сыртқы (экономикалық) тозу жиынтығына тең екендігі көрсетілген. Бағалаушы қорытынды құнды шығару кезінде үй-жайдың тозу пайызын көрсетпеді, өйткені мүлікті бағалау кезінде физикалық тозуы бар бағалаушы аталған коэффициентті назарға алуға міндетті. Жоғарыда айтылғандарға байланысты біз бұл жағдайда сапасыз және біржақты бағалау бар деп санаймыз. Бағалау қызметінің негізгі принциптері объективтілік пен сенімділік болып табылады, бұл бағалау кезінде сақталмайды. Аталған бұзушылықтар борышкердің мүдделеріне әсер етеді, өйткені бағалау сот сауда-саттығы мақсатында меншік құқығындағы мүлікке жүргізіледі, бұл нарықтық бағалар жағдайында ықтимал иеліктен шығаруды болжайды. АІЖК-нің 257-бабына сәйкес меншік құқығы тоқтатылған кезде мүлік оның нарықтық құнына қарай бағаланады. Осылайша, "Global Capital" ЖШС бағалаушысы орындаған 07.12.2020 ж. №50/6 есебіне негізгі ескертулер: 3-бет. 1-бөлім"есеп туралы жалпы мәліметтер"
Белгіленген құнның базасы мен түрін анықтау (база мен түрі болуы керек)
Белгіленетін құнның базасы мен түрін айқындау жоқ
Есептеулерді жүргізуге және бағалау туралы есепті жасауға қатыспаған бағалаушылар деректерінің тізбесі бар
4-бет.
МӘҰ 2011 пайдаланылатын құжаттар тізбесінде бағалау сәтінде МӘҰ 2020 жұмыс істейді
Бет 6. 2-бөлім "жалпы ақпарат және бағалау объектісінің сипаттамасы"
Бағалау объектісінің жалпы сипаттамасы мен жай-күйі жоқ (міндетті түрде "03.05.2018 ж. №501 есептің нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптар" 2-бөліміне сәйкес)
7-бет.
Алматы қаласы бойынша 2018 жылға арналған қайталама тұрғын үйге талдамалық шолу. (бағалау объектісі тұрғын емес үй-жай және бағалау 2020 жылдың соңына жүргізіледі)
9-бет. 3-бөлім"есептің есептік бөлігі"
Бағалаудың толық әдістемесі емес (бағалау стандартына сілтеме " жылжымайтын мүлік құнын бағалау 05.05.2018 ж. №519)
3.2-тармақта. бағалау жүргізу кезінде пайдаланылатын бір немесе бірнеше тәсілдерді таңдау негіздемесі жоқ, алайда ол 3.3-тармақта бар, бұл бағалау стандартына сәйкес келмейді " бағалау жылжымайтын мүліктің құны 05.05.2018 ж. №519.
Бет 14.
Жер учаскесіне кіріс тәсілін пайдаланудан бас тарту (бағаланатын объект тұрғын емес үй-жай)
Бет 17.
Есептеулерді жүргізу кезінде сауда-саттыққа (-15%) және техникалық жай-күйіне (-20%)негізсіз ең жоғары түзетулер пайдаланылды
Тұрғын үйлерге арналған жалпы аумақты түзету сипаттамасы
Пәтерлер үшін еденге түзетудің сипаттамасы
Пайдалану мерзіміне түзетуді сипаттауда бағалаушы оны қолданудан бас тартуды негіздеді, бірақ есептеулерде (16-бет) ол қолданылады.
Алынған нәтижелерді келісуде есептеулерді жүргізу кезінде шығынды тәсілді пайдалану туралы толық ақпарат бар, алайда оны пайдаланудан бас тарту 3.3-тармақта бар.
36-бет. Тексеру актісі.
Тексеру күні сәйкестендіру берілмейді
Меншік иесінің/Тапсырыс берушінің қолы, кіруден бас тарту туралы ескертпе немесе қолы жоқ-жоқ.
Бұл жағдайда біз сапасыз және біржақты бағалау жауапкердің мүдделеріне әсер етеді деп санаймыз, өйткені қолда бар үй-жай есебінен несие бойынша берешекті өтеу талапкер үшін бірінші кезектегі маңызға ие, ал берешекті кепіл есебінен толық көлемде өтеу құқығын пайдалану. Осыған байланысты, 2021 жылғы 06 Мамырда ТЖК атына "Kalinin&Partners "бағалау-консалтингтік компаниясы" ЖК орындаған, 2021 жылғы 05 ақпандағы №6/2021 нөмірі бойынша жылжымайтын мүлікті бағалау туралы баламалы есепті қабылдау туралы белгіленген мерзімде өтініш жолданды, онда 156 482 мөлшерінде кепілді жылжымайтын мүліктің нарықтық құны айқындалды 000 теңге, ол сенімді және әділ деп есептелді, онда көрсетілген нарықтық құн - кепілді жылжымайтын мүліктің нақты құнына сәйкес келеді, өйткені бұл бағалауда жеке тәсіл қолданылды. "Kalinin&Partners "бағалау-консалтингтік компаниясы" ЖК орындаған, 2021 жылғы 05 ақпандағы №6/2021 бағалау туралы есепті ТЖК қабылдау туралы мүмкін деп есептеді, онда Алматы қ. мекенжайы бойынша орналасқан кепіл жылжымайтын мүліктің нарықтық, құнын белгілеу үшін негіз ретінде 156 482 000 теңге мөлшерінде кепіл жылжымайтын мүліктің нарықтық құны айқындалды, ст....., д..... кепілді жылжымайтын мүліктің ағымдағы нарықтық құны ретінде қабылдау әділ болады. Алайда, 2021 жылғы 12 мамырда ЖСИ м. Н. Садықов біздің өтінішімізді қарап, ҚАУЛЫ ЕТТІ: - о.Ф. Данильченко, 2021 жылғы 05 ақпандағы №6/2021 бағалау туралы қабылдаудан бас тарту туралы атқарушы іс жүргізуге. Тиісінше, ҚР АІЖК-нің 250-Ін басшылыққа ала отырып, Алматы қаласы Алмалы ауданының №-2 аудандық сотына бағалау туралы баламалы есепті қабылдаудан бас тарту бойынша жеке сот орындаушысының әрекетіне шағым берілді, онда жоғарыда айтылғандардың негізінде жеке сот орындаушысы М. Н. Садықовтың 12.05.2021 жылғы №бағалау туралы есепті қабылдаудан бас тарту туралы қаулысын заңсыз деп тануды сұрады2021 жылғы 05 ақпандағы 6/2021 "Kalinin&Partners "бағалау-консатингтік компаниясы" ЖК бағалау компаниясы орындаған, онда кепілді жылжымайтын мүліктің нарықтық құны 156 482 000 теңге айқындалған. ҚР АІЖК 8-бабына сәйкес әрбір адам бұзылған немесе даулы конституциялық құқықтарды, бостандықтарды немесе қорғалатын мүдделерді қорғау үшін сотқа жүгінуге құқылы. ҚР АІЖК-нің 15-бабына сәйкес тараптар азаматтық сот ісін жүргізу барысында өз ұстанымын, оны қорғаудың тәсілдері мен құралдарын дербес және сотқа, басқа органдар мен адамдарға тәуелсіз сайлайды, ҚР АІЖК-нің 166-бабына сәйкес жауапкер сотқа талап қоюға қатысты дәлелдерді, сондай-ақ кері қайтарып алудың көшірмелерін жоққа шығаратын құжаттарды қоса бере отырып, талап арызға кері қайтарып алуды ұсынады және оған қоса берілетін құжаттар. Жоғарыда айтылғандардың негізінде және ҚР АІЖК-нің 166-бабына сәйкес сот сұраған:
"Банк Центр Кредит" АҚ Алматы қаласы, Әуезов ауданы, к-сі мекенжайы бойынша орналасқан тұрғын емес үй-жай түріндегі кепілді мүлікке өндіріп алу туралы талап арызы....., д .....- ішінара қанағаттандыру;
Кепілді жылжымайтын мүліктің мүліктің бастапқы сату бағасын айқындау бөлігінде талап қою талаптары оны өткізу кезінде "Kalinin&Partners "бағалау-консалтингтік компаниясы"ЖК орындаған 156 482 000 теңге мөлшерінде соманы айқындау;
79 027 166 теңге мөлшерінде айқындалған "Global Capital" ЖШС орындаған 07.12.2020 жылғы №50/6 бағалау туралы есеп-жарамсыз деп танылсын;
Қарыз алушыларға сот шешімін өз еркімен орындауға мүмкіндік беру.
Әуезов ауданының № -2 аудандық соты. Алматы төрағалық етуші, судья Жиренчин А. К., хатшы Кенжегазина с. жанынан, ашық сот отырысында азаматтық істі қарап, баяндалғанды ескере отырып, Сот өндіріп алу кезінде жауапкер Д. О. Ф. есебін негізге алу керек деп есептейді, өйткені талапкер берген мүлікті бағалаудың ұсынылатын алты айлық қолданылу мерзімі "Банк ЦентрКредит" АҚ аяқталды. Бұдан басқа, бағалаушы "Global Capital" ЖШС мүліктің нарықтық құнын айқындау кезінде тек салыстырмалы әдіс пен шығын әдістері пайдаланылды, ал табыстылығы пайдаланылмады. Жоғарыда баяндалған дәлелдердің негізінде сот шешті: "Банк ЦентрКредит" АҚ - ның ДОФ-қа, "АНТ" жауапкершілігі шектеулі серіктестігіне кепіл мүлкін өндіріп алу туралы талабы ішінара қанағаттандырылсын. Тұрғын емес үй-жайға, жалпы ауданы 359,0 ш.м. Литер А кеңсесінің бір бөлігіне, таулар мекенжайында орналасқан өндіріп алу.Алматы, Әуезов ауданы, ст...., үй .... 2016 жылғы 14 шілдедегі Алматы қаласы Алмалы ауданының № -2 аудандық сотының шешімін орындау есебінен ДОФ меншік құқығына тиесілі. Бастапқы сату бағасын анықтаңыз тұрғын емес үй-жай, кеңсенің бір бөлігі Литер А, жалпы ауданы 359,0 ш.м., орналасқан мекен-жайы: гор.Алматы, Әуезов ауданы, ст.....ҰБТ үйі оны сату кезінде 156.482.000 (бір жүз елу алты миллион төрт жүз сексен екі мың) теңге мөлшерінде.
#Адвокат #заңгер #заң қызметі #құқықтық кеңес # қорғау компаниясы # адвокаттық кеңсе #азаматтық # қылмыстық #әкімшілік # төрелік істер даулар # Алматы # Қазақстан
Назар аударыңыз!
«Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесі, бұл құжаттың жалпылама екендігіне және нақты сіздің жағдайыңыздың талаптарына сәйкес келмеуі мүмкіндігіне көңіл бөлуіңізді сұрайды. Біздің заңгерлер сіздің нақты жағдайыңызға сәйкес келетін кез келген құқықтық құжатты әзірлеп көмектесуге дайын.
Қосымша ақпарат алу үшін Заңгер/Адвокат телефонына хабарласуыңызға болады: +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Заңгер Қорғаушы Заң қызметі Құқық қорғау Құқықтық қөмек Заңгерлік кеңсе Азаматтық істері Қылмыстық істері Әкімшілік істері Арбитраж даулары Заңгерлік кеңес Заңгер Адвокаттық кеңсе Қазақстан Қорғаушы Заң компаниясы
