Споры о недействительности сделок - залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя
Акционерное общество «Н» Банк (далее – банк) обратилось в суд с иском к В., Е. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, приведении сторон в первоначальное положение, мотивируя тем, что по договору банковского займа от 7 декабря 2006 года В. предоставлены заемные средства в сумме 70 337 долларов США. В этот же день между сторонами заключен договор о залоге права требования по договору о долевом участии в строительстве, согласно которому в обеспечение своевременного исполнения обязательств по возврату займа заемщиком в залог банку предоставлено право требования трехкомнатной квартиры № 45, расположенной в строящемся жилом доме по адресу: Алматинская область, город Капшагай, микрорайон 4, дом № 54, поступающей в будущем по завершению строительства. После окончания строительства В. зарегистрировал право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество и реализовал его Е. по договору купли-продажи от 22 октября 2009 года, чем нарушил права и законные интересы банка – залогодержателя. Гражданское дело неоднократно рассматривалось в различных судебных инстанциях. Решением Капшагайского городского суда Алматинской области от 22 июня 2020 года в иске отказано. Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 24 сентября 2020 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда отменила судебные акты местных судов и вынесла новое решение об удовлетворении иска. Признан недействительным договор купли-продажи квартиры от 22 октября 2009 года, расположенной по адресу: Алматинская область, город Капшагай, 4 микрорайон, дом 54, квартира 45, заключенный между В. и Е. по следующим основаниям. Из материалов дела следует, что по договору банковского займа от 7 декабря 2006 года В. предоставлены заемные средства в сумме 70 337 долларов США. В этот же день заключен договор № 13007000540 о залоге (предварительный) от 7 декабря 2006 года, по условиям которого предусмотрена обязанность В. в течение 3-х рабочих дней с момента возникновения у залогодателя права собственности на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: Алматинская область, город Капшагай, 4 микрорайон, дом 54, квартира 45, заключить с залогодержателем основной договор, по которому у залогодержателя возникнет право залога на предмет залога, на условиях, определенных статьей 3 настоящего договора.
Споры о недействительности сделок - залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя
Право собственности у В. на квартиру возникло 29 сентября 2009 года, 22 октября 2009 года он согласно договору купли-продажи продал Е. квартиру за 10 500 000 тенге. Банк оспорил в суде сделку купли-продажи спорной квартиры, мотивируя тем, что ответчики заключили договор в нарушение требований действующего законодательства при наличии непогашенной задолженности по займу и без согласия истца – залогодержателя. Местные суды отказали в удовлетворении иска, указывая, что договор соответствует требованиям и нормам гражданского законодательства, зарегистрирован в соответствующих органах, доказательства в обоснование своих доводов стороной истца не предоставлены. Также суды пришли к выводу о пропуске банком срока для предъявления исковых требований, ссылаясь на то, что протоколом заседания КПК АОФ от 29 сентября 2009 года № 62 принято решение о переводе долга В. в сумме 58 309 долларов США Е. с приобретением последним в собственность спорной квартиры, и осуществлении сделки купли-продажи без снятия обременения. Указанные выводы судебная коллегия Верховного Суда считает основанными на неправильном применении норм материального права и фактических обстоятельствах дела по следующим основаниям. В соответствии с частью 4 статьи 158 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) в случае, если один из участников сделки совершил ее с намерением уклониться от исполнения обязательства или от ответственности перед третьим лицом либо государством, а другой участник сделки знал или должен был знать об этом намерении, заинтересованное лицо (государство) вправе требовать признания сделки недействительной. В силу пункта 2 статьи 315 ГК залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Согласно пункту 1 статьи 348 ГК перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. На основании пункта 1 статьи 346 ГК уступка требования, основанного на сделке, совершенной в письменной (простой или нотариальной) фор должна быть осуществлена в соответствующей письменной форме. Материалами дела установлено, что стороны – банк, В. и Е., имели намерение перевести долг заемщика В. на покупателя квартиры Е., что подтверждается выпиской из протокола заседания комитета по проблемным кредитам от 17 октября 2008 года. Однако ответчики не предоставили суду доказательства заключения договора о переводе долга В. на Е. с согласия банка.
Следовательно, заемщиком является В., который обязан выполнять все взятые на себя обязательства. Так, пунктом 2.2.1. договора о залоге (предварительный) предусмотрена обязанность В. в течение 3-х рабочих дней с момента возникновения у залогодателя права собственности на предмет залога заключить с залогодержателем основной договор, по которому у залогодержателя возникнет право залога на предмет залога, на условиях, определенных статьей 3 настоящего договора. Из пункта 5.1 вышеуказанного договора о залоге следует, что он вступает в силу с даты его заключения сторонами и действует до даты регистрации основного договора в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию залога недвижимого имущества. Договор о залоге никем не оспорен и не отменен, в установленном порядке не признан незаконным либо недействительным, имеет юридическую силу, в связи с чем банком не утрачено право требования по нему. Между тем В., в нарушение принятых обязательств, после оформления права собственности на квартиру не заключил основной договор залога недвижимого имущества, произвел отчуждение спорного имущества в собственность Е. без согласия и уведомления банка, при наличии непогашенной ссудной задолженности. Покупатель Е. заведомо должен был знать о вышеуказанных обстоятельствах, поскольку имел намерение купить спорную квартиру и оплатить банку задолженность. Более того, квартира после ее регистрации в регистрирующих органах продана была ему в короткие сроки. Из условий договора купли-продажи следует, что «стоимость квартиры передана продавцу со слов сторон». На заседании коллегии продавец В. утверждал, что Е. якобы денежные средства от стоимости квартиры оплатил банку.
Таким образом, достоверных данных о том, кто получил денежные средства за спорную квартиру, не имеется. Решением Турксибского районного суда города Алматы от 24 января 2019 года с В. в пользу банка взыскана задолженность по займу в размере 18 990 920 тенге и государственная пошлина в сумме 569 727 тенге. При этом установлено, что денежные средства в счет погашения задолженности по договору банковского займа заемщиком В. и покупателем Е. не вносились. Банку об обстоятельствах отчуждения спорной квартиры и нарушенном праве стало известно по результатам служебной проверки согласно заключению от 28 ноября 2017 года, которым подтвержден факт утери правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, предоставленное в залог (том 1, л.д. 119-123), поэтому выводы суда о пропуске банком срока исковой давности не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Право истца на оспаривание сделки основано на положениях статей 265, 316 ГК, предусматривающих защиту вещных прав лица, не являющегося собственником, а также защиту залогодержателем своих прав на предмет залога. Учитывая, что спорное имущество выбыло из залога истца в результате незаконных действий залогодателя – В., который в нарушение принятых на себя обязательств, злоупотребляя правом и интересами банка, произвел отчуждение спорного имущества третьему лицу, доводы о добросовестности приобретения объекта недвижимости Е. внимания не заслуживают. Оспариваемая сделка совершена вопреки требованиям гражданского законодательства, нарушает права и интересы банка, который выполнил свои обязательства перед В., предоставив кредитные средства под залог спорного имущества. Суды отказали в иске незаконно.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в юридической консультации, составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела
