По иску о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка для государственных нужд

Главная страница / Кейсы / По иску о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка для государственных нужд

12 октября 2026

По иску о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка для государственных нужд

В производстве судьи Карасайского районного суда Алматинской области Ж. Г. Жумадиловой находилось гражданское дело № 1952-25-00-2/5853 по иску акима Карасайского района (далее — гражданский истец) к БНА (далее — гражданский ответчик) о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка для государственных нужд.

В своем иске истец указал, что для строительства автомобильной дороги «Рыскулова», на основании документов, представленных государственным учреждением «Управление пассажирского транспорта и автомобильных дорог Алматинской области», а также экспликации и картографических материалов, предоставленных подразделением Государственной корпорации «Правительство для граждан», постановлением акимата Карасайского района от 18 июля 2019 года № 232 «О принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд, в том числе путем выкупа» было принято решение о принудительном отчуждении земельных участков.

Земельный участок, принадлежащий ответчику БНА на праве собственности, подлежит принудительному отчуждению (выкупу) для государственных нужд. Земельный участок расположен в Иргелинском сельском округе Карасайского района Алматинской области, целевое назначение — для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер № 03-047-097-2557, общая площадь земельного участка составляет 0,0600 га, а расположенный на земельном участке жилой дом площадью 153,0 квадратных метра подлежит выкупу для государственных нужд.

На территории Карасайского района отсутствуют бесплатные земельные участки, в связи с чем предоставление равноценного земельного участка невозможно.

Согласно акту оценки недвижимого имущества товарищества с ограниченной ответственностью «Дом Оценки» от 17 октября 2025 года № 1480/25/ALM-68, рыночная стоимость земельного участка, подлежащего выкупу, составила 46 045 700 (сорок шесть миллионов сорок пять тысяч семьсот) тенге.

На основании изложенного истец просил суд осуществить принудительное отчуждение (выкуп) земельного участка для государственных нужд, определить стоимость земельного участка и установить стоимость отчуждаемого земельного участка в размере 46 045 700 тенге.

Не согласны с доводами истца о необходимости определения судом стоимости земельного участка в размере 46 045 700 тенге по следующим основаниям.

В статьях 4–6 Конституции Республики Казахстан указано, что Конституция имеет высшую юридическую силу и прямое действие на всей территории Республики, а частная собственность признается и одинаково защищается.

В статье 26 Конституции предусмотрено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного возмещения его стоимости.

Согласно статье 257 Гражданского кодекса Республики Казахстан, при прекращении права собственности имущество оценивается исходя из его рыночной стоимости, если иное не установлено законодательством Республики Казахстан.

Учитывая указанные обстоятельства, ответчиком был представлен отчет об оценке рыночной стоимости дома с земельным участком от 2 декабря 2025 года № 413, подготовленный товариществом с ограниченной ответственностью «Assessment Group «Бақыт» по оценке рыночной стоимости дома с земельным участком, расположенным по адресу: Алматинская область, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село Коксай, улица Квартал 13, дом 26/39, при принудительном отчуждении для государственных нужд. Согласно указанному отчету стоимость объекта оценена в 100 640 000 тенге.

В целях упрощения судебного разбирательства ответчик указал на следующее:

Акт оценки, представленный истцом в суд, — акт оценки товарищества с ограниченной ответственностью «Дом Оценки» от 17 октября 2025 года: 46 045 700 тенге;

Отчет об оценке рыночной стоимости дома № 413 от 2 декабря 2025 года, представленный ответчиком в суд: 100 640 000 тенге.

На основании указанной статьи ответчик обратился в товарищество с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» с просьбой о проведении комиссионного специализированного строительно-товароведческого исследования следующими экспертами/специалистами:

Цой Татьяна Юрьевна, имеющая квалификационное свидетельство № 318 от 28.03.2003 года, выданное Министерством юстиции Республики Казахстан на право проведения судебной экспертизы по специальности 10.4 «Судебно-экспертное строительно-товароведческое исследование», со стажем экспертной работы, в том числе в органах судебной экспертизы, 28 лет;

Гульназ Турсынкызы Алаева, имеющая квалификационное свидетельство № 316 от 28.03.2003 года, выданное Министерством юстиции Республики Казахстан на право проведения судебной экспертизы по специальности 10.4 «Судебно-экспертное строительно-товароведческое исследование», со стажем экспертной работы, в том числе в органах судебной экспертизы, 32 года.

23 января 2026 года товариществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» было получено Заключение специалистов № 2, в котором перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

Какова рыночная стоимость земельного участка без учета строений, расположенного по адресу: город Алматы, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, улица К, дом 26/39?
Какова рыночная стоимость жилого дома, хозяйственных и иных построек, а также ограждений?
Какова рыночная стоимость зеленых насаждений, расположенных на земельном участке по указанному адресу?
Какова стоимость возможных расходов, связанных с изъятием недвижимого имущества, расположенного по указанному адресу?

По указанным вопросам специалисты пришли к следующим выводам:

Рыночная стоимость земельного участка без учета строений, расположенного по адресу: город Алматы, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, улица К, дом 26/39, на момент проведения исследования может составлять 20 916 000 тенге.
Рыночная стоимость жилого дома, хозяйственных и иных построек, а также ограждений, расположенных по адресу: город Алматы, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, улица К, дом 26/39, на момент проведения исследования может составлять 53 512 196 тенге.
Рыночная стоимость зеленых насаждений, расположенных на земельном участке по адресу: город Алматы, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, улица К, дом 26/39, на момент проведения исследования может составлять 291 486 тенге.
Стоимость возможных расходов (убытков), связанных с изъятием недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Алматы, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, улица К, дом 26/39, на момент проведения исследования может составлять 1 064 678 тенге.

Итого — 75 784 360 тенге.

30 января 2026 года по гражданскому делу, возбужденному по иску акима Карасайского района к ответчику БНА о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд, суд вынес определение о назначении судебной товароведческой экспертизы.

Проведение судебной экспертизы было поручено экспертам Института судебных экспертиз по городу Алматы Республиканского государственного казенного предприятия «Центр судебных экспертиз Министерства юстиции Республики Казахстан».

На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос:

— Какова рыночная стоимость ограждения, жилого дома площадью 153 квадратных метра, наружного туалета, топчана, навеса и высаженных растений (кустов роз, деревьев туи), расположенных на земельном участке общей площадью 0,0600 га с кадастровым номером № 03-047-097-2557, находящемся в Иргелинском сельском округе Карасайского района Алматинской области?

Согласно заключению экспертизы № 4027 от 3 марта 2026 года, подготовленному Республиканским государственным казенным предприятием «Центр судебных экспертиз Министерства юстиции Республики Казахстан, Институт судебных экспертиз города Алматы», эксперт/специалист Жолсейтова А. Г. пришла к выводу, что рыночная стоимость ограждения, жилого дома площадью 153 квадратных метра, наружного туалета, топчана, навеса и высаженных растений (кустов роз, деревьев туи), расположенных на земельном участке, может составлять 52 490 624 тенге.

В соответствии с пунктом 8 главы 2 стандартов оценки, утвержденных приказом Министра финансов Республики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519, для определения стоимости объекта недвижимого имущества методом сравнительного анализа применяется следующая последовательность действий.

Методы сравнительного подхода:

Метод сравнительного анализа — определение стоимости путем сравнения недавних продаж и цен предложений объектов движимого имущества, сопоставимых с оцениваемым объектом, после выполнения соответствующих корректировок с учетом различий между ними;
Метод рыночной информации — определение стоимости движимого имущества с использованием информации о ценах предложений, опубликованной в прайс-листах заводов-изготовителей, дилеров или иных источниках информации о ценах предложений;
Метод статистического моделирования — рассмотрение оцениваемого объекта в качестве представителя определенной совокупности однородных объектов, цены которых известны, при этом в данной совокупности отсутствует точный аналог оцениваемого объекта. После приведения цен аналогов к единым условиям путем корректировок на основе информации об аналогичных объектах, входящих в такую совокупность, с помощью статистических методов разрабатывается математическая модель зависимости цены от одного или нескольких параметров;
Метод корреляционных моделей — математическая модель зависимости цены от одного или нескольких параметров. На основании данной модели с учетом параметров каждого из оцениваемых объектов определяется расчетная стоимость оцениваемых объектов.

При этом в анализируемом отчете не приведено обоснование примененных корректировок (корректирующих коэффициентов) при расчете стоимости сравнительным подходом.

Кроме того, в отчете, в нарушение требований стандартов оценки, отсутствует подробный расчет стоимости объекта, а приведены только данные, указанные в табличной части отчета, что является нарушением требований стандартов оценки.

При определении итоговой стоимости отсутствует обоснование весовых коэффициентов для результатов, полученных сравнительным методом, а также не применен метод анализа иерархий, рекомендуемый в методической литературе.

Оценка ущерба, причиненного собственнику, владеющему жилым домом и земельным участком, не проводилась.

В соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 9 Гражданского кодекса Республики Казахстан и пунктом 4 статьи 67 Закона Республики Казахстан «О государственном имуществе» причиненные убытки подлежат возмещению в полном объеме.

Под убытками, связанными с изъятием жилого дома и земельного участка, понимаются расходы, которые лицо, чье право собственности нарушено, произвело или должно будет произвести (реальный ущерб), а также доходы, которые это лицо могло бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право собственности не было нарушено, но не получило (упущенная выгода).

Расчет реального ущерба

Реальный ущерб — это расходы, понесенные или подлежащие понесению лицом, чье право собственности нарушено в результате изъятия имущества для государственных нужд. Размер реального ущерба определяется на основании платежных документов, представленных собственником, а при их отсутствии — исходя из среднерыночных цен аналогичных расходов.

В состав реального ущерба входят:

расходы, связанные с переездом на новое место;
расходы, связанные с регистрацией прав на новый объект недвижимого имущества;
расходы на услуги риелторов;
расходы на аренду имущества на период поиска недвижимого имущества взамен отчуждаемого объекта (временное хранение имущества).

Расходы, связанные с услугами адвоката (юриста). Оплата услуг адвоката является расходом, который несет собственник.

Согласно пунктам 4 и 5 статьи 9 Гражданского кодекса Республики Казахстан и пункту 4 статьи 67 Закона Республики Казахстан «О государственном имуществе», причиненные убытки подлежат возмещению в полном объеме.

Актом оценки недвижимого имущества товарищества с ограниченной ответственностью «Дом Оценки» от 17 октября 2025 года № 1480/25/ALM-68 рыночная стоимость земельного участка, подлежащего выкупу, определена в размере 46 045 700 тенге.

В указанных заключениях эксперта/специалиста не учтены вышеизложенные обстоятельства. Оценка рыночной стоимости земельного участка и жилого дома проведена с многочисленными, в том числе грубыми, нарушениями в части подбора аналогов и применения методики расчета.

Полученные результаты двух указанных заключений в размере 46 045 700 тенге и 52 490 624 тенге не могут быть использованы в качестве доказательственной базы, поскольку в отчетах имеются существенные признаки недостоверности.

Уважаемый суд, мы не согласны с отчетом об оценке товарищества с ограниченной ответственностью «Дом Оценки» от 17 октября 2025 года № 1480/25/ALM-68 и заключением экспертизы № 4027 от 3 марта 2026 года, подготовленным Республиканским государственным казенным предприятием «Центр судебных экспертиз Министерства юстиции Республики Казахстан, Институт судебных экспертиз города Алматы», поскольку считаем, что в указанных отчетах оценка проведена некачественно и необъективно.

Основными принципами оценочной деятельности являются объективность и достоверность, однако при проведении оценки данные принципы не были соблюдены. Указанные нарушения непосредственно затрагивают интересы ответчика, поскольку оценка касается имущества, находящегося в собственности и подлежащего изъятию для государственных нужд, то есть связана с вопросом принудительного прекращения права собственности и выселения из жилого дома.

Кроме того, в соответствии с требованиями стандартов оценки в отчете товарищества с ограниченной ответственностью «Дом Оценки» от 17 октября 2025 года № 1480/25/ALM-68 и заключении экспертизы № 4027 от 3 марта 2026 года отсутствует подробный расчет стоимости объекта, а приведены только сведения, указанные в расчетной таблице отчета, что является нарушением требований стандартов оценки. При определении итоговой стоимости отсутствует обоснование присвоения весовых коэффициентов результатам, полученным сравнительным методом, а также не применен метод анализа иерархий, рекомендуемый в методической литературе.

Следует отметить, что рынок является обширным и существует множество предложений о продаже земельных участков. Общеизвестно, что жилой объект ответчика расположен в одном из элитных районов, предназначенных для комфортного и безопасного проживания. Однако, к сожалению, оценщик определил заниженную стоимость отчуждаемого имущества.

В связи с этим ответчиком представлены в суд следующие документы:

Отчет об оценке рыночной стоимости дома № 413 от 2 декабря 2025 года — 100 640 000 тенге;

Заключение специалистов № 2 товарищества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» от 23 января 2026 года — 75 784 360 тенге.

Мы считаем данный отчет достоверным и справедливым, а указанную в нем рыночную стоимость соответствующей действительной рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 67 Закона Республики Казахстан «О государственном имуществе» стоимость земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд, а также недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, определяется в размере их рыночной стоимости, независимо от оснований возникновения прав на земельный участок.

Согласно Закону Республики Казахстан «Об оценочной деятельности», рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции. При этом действительная рыночная цена может быть определена только в случае, если ни одна из сторон сделки не обязана продавать объект или приобретать его, а также если ни одна из сторон не подвергается принуждению к совершению сделки.

Уважаемый суд, семья ответчика строила свои планы в отношении данного земельного участка, вложила значительные средства в недвижимое имущество, а также в течение длительного времени финансировала развитие инфраструктуры земельного участка. Действия истца причинили непоправимый вред моральному состоянию семьи.

В соответствии со статьей 255 Гражданского кодекса Республики Казахстан прекращение права собственности на недвижимое имущество на основании решения государственного органа, не направленного непосредственно на изъятие имущества у собственника, в том числе принятие решения об изъятии земельного участка, на котором расположены принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается только в случаях и порядке, установленных законодательными актами, при условии предоставления собственнику равноценного имущества и возмещения иных причиненных убытков либо полного возмещения всех убытков, причиненных прекращением права собственности.

Если собственник не согласен с решением, влекущим прекращение права собственности, такое решение не подлежит исполнению до разрешения спора в судебном порядке. При рассмотрении спора также разрешаются вопросы возмещения всех убытков, причиненных собственнику.

В связи с приведенными выше доводами ответчик просит учесть следующие документы:

Отчет об оценке рыночной стоимости дома № 413 от 2 декабря 2025 года — 100 640 000 тенге;

Заключение специалистов № 2 товарищества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» от 23 января 2026 года — 75 784 360 тенге.

Сумма, указанная в данном отчете, должна быть справедливо принята в качестве действительной рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Республики Казахстан не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом в иных формах, а также осуществление права вопреки его назначению. Никто не вправе извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 68 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан каждое доказательство оценивается с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, а совокупность собранных доказательств должна быть достаточной для разрешения гражданского дела. Однако заключения товарищества с ограниченной ответственностью «Дом Оценки» от 17 октября 2025 года № 1480/25/ALM-68 и заключение экспертизы № 4027 от 3 марта 2026 года, представленные в рамках настоящего гражданского дела, являются необоснованными в качестве доказательств.

Согласно статье 72 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований. Однако данное требование не соблюдено в исковом заявлении.

В соответствии со статьей 73 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан «Представление доказательств» доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в суд первой инстанции на стадии подготовки дела к судебному разбирательству.

Согласно статье 8 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан каждый вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых конституционных прав, свобод и охраняемых законом интересов.

В соответствии со статьей 15 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан стороны самостоятельно, независимо от суда и других органов и лиц, выбирают свою позицию, способы и средства ее защиты в ходе гражданского судопроизводства.

Расходы, связанные с услугами адвоката (юриста), являются расходами, которые несет собственник.

Согласно статье 109 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан «Распределение судебных расходов между сторонами» суд присуждает стороне, в пользу которой состоялось решение, возмещение всех понесенных по делу судебных расходов за счет другой стороны. Если иск удовлетворен частично, расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику — пропорционально той части исковых требований, в удовлетворении которой истцу отказано.

В соответствии со статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан суд по ходатайству стороны, в пользу которой состоялось решение, присуждает с другой стороны расходы по оплате помощи представителя, участвовавшего в процессе и не состоящего в трудовых отношениях с данной стороной, в размере фактически понесенных стороной расходов.

По имущественным требованиям общая сумма указанных расходов не должна превышать десяти процентов от удовлетворенной части исковых требований. По требованиям неимущественного характера сумма расходов взыскивается в разумных пределах, но не должна превышать трехсот месячных расчетных показателей.

На основании указанной статьи ответчик обратился за юридической помощью в адвокатскую контору «Закон и Право», заключил договор № 0312/22 и перечислил на личный счет конторы 700 000 тенге. Подтверждением являются договор и квитанция, выданная приложением Kaspi Pay.

Согласно статье 166 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан ответчик представляет в суд отзыв на исковое заявление с приложением документов, опровергающих доводы иска, а также копий отзыва и прилагаемых к нему документов.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 255 Гражданского кодекса Республики Казахстан, статьями 166 и 46 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан, просим суд:

ПРОСИМ СУД:

Иск акима Карасайского района Алматинской области к ответчику БНА о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка для государственных нужд удовлетворить частично.
Отказать в удовлетворении требований в части определения суммы компенсации, подлежащей выплате ответчику за земельный участок общей площадью 0,0600 га с кадастровым номером 03-047-097-2557, принадлежащий гражданке БНА и расположенный по адресу: Алматинская область, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, квартал 13, дом № 26/39, в размере 46 045 700 тенге.
Определить размер компенсации, подлежащей выплате ответчику за земельный участок общей площадью 0,0600 га с кадастровым номером 03-047-097-2557, принадлежащий гражданке БНА и расположенный по адресу: Алматинская область, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, квартал 13, дом № 26/39, на основании представленного ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости дома № 413 от 2 декабря 2025 года — 100 640 000 тенге, а также Заключения специалистов № 2 товарищества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» от 23 января 2026 года, согласно которому рыночная стоимость отчуждаемого земельного участка определена в размере 75 784 360 тенге, и установить указанную сумму в качестве компенсации, подлежащей выплате ответчику.
Взыскать с истца в пользу ответчика 700 000 тенге, уплаченных за помощь адвоката.

26 марта 2026 года Карасайский районный суд Алматинской области в составе председательствующего судьи Ж. Г. Жумадиловой, при секретаре судебного заседания Я. Сейфатовой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 1952-25-00-2/5853 по заявленному иску, руководствуясь статьями 223–226 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан,

РЕШИЛ:

Исковое заявление истца — акима Карасайского района — к ответчику НА Б о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка или иного недвижимого имущества для государственных нужд удовлетворить частично.

Принудительно отчуждить для государственных нужд земельный участок общей площадью 0,0600 га с кадастровым номером 03-047-097-2557, принадлежащий НА Б и расположенный по адресу: Алматинская область, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, квартал 13, земельный участок 26/39, а также расположенные на нем жилой дом, навес, топчан, наружный туалет и зеленые насаждения.

Определить размер компенсации за принадлежащие НА Б земельный участок общей площадью 0,0600 га с кадастровым номером 03-047-097-2557, расположенный по адресу: Алматинская область, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, квартал 13, дом 26/39, а также зарегистрированный жилой дом, навес, топчан, ограждение и зеленые насаждения (яблони, виноград, сирень), в размере одного миллиона четыреста девяноста тысяч шестисот двадцати четырех тенге.

В остальной части исковых требований отказать.

После выплаты компенсации прекратить право частной собственности НА Б на земельный участок общей площадью 0,0600 га с кадастровым номером 03-047-097-2557, расположенный по адресу: Алматинская область, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, квартал 13, дом 26/39, а также на расположенные на нем зарегистрированный жилой дом, навес, топчан, ограждение и зеленые насаждения.

Взыскать с НА Б в доход государства государственную пошлину в размере 3 932 (три тысячи девятьсот тридцать два) тенге.

Взыскать с НА Б в доход государства расходы на проведение экспертизы в размере 131 403,02 (сто тридцать одна тысяча четыреста три) тенге 02 тиына.

Не согласившись с решением Карасайского районного суда Алматинской области от 26 марта 2026 года, ответчик подал апелляционную жалобу по следующим основаниям.

26 марта 2026 года (дата изготовления решения в окончательной форме — 12 апреля 2026 года) Карасайский районный суд Алматинской области под председательством судьи Ж. Г. Жумадиловой, с участием представителя истца А. Калиевой (далее — гражданский истец), ответчика Н. А. Б (далее — гражданский ответчик) и представителя ответчика Г. Т. Саржанова, рассмотрев гражданское дело № 1952-25-00-2/5853 по иску о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка или иного недвижимого имущества для государственных нужд, руководствуясь статьями 223–226 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан,

РЕШИЛ:

Определить размер компенсации за принадлежащие НА Б земельный участок общей площадью 0,0600 га с кадастровым номером 03-047-097-2557, расположенный по адресу: Алматинская область, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, квартал 13, дом 26/39, а также зарегистрированный жилой дом, навес, топчан, ограждение и зеленые насаждения (4 яблони, виноград, сирень, розы), в размере 52 490 624 (пятьдесят два миллиона четыреста девяносто тысяч шестьсот двадцать четыре) тенге.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение суда первой инстанции считаем незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

Согласно статье 223 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан судебный акт суда первой инстанции, разрешающий дело по существу, выносится в форме решения. Решение в окончательной форме должно быть изготовлено не позднее пяти рабочих дней после объявления его резолютивной части.

Однако указанная норма была нарушена: решение суда было объявлено 26 марта 2026 года, а в окончательной форме изготовлено 12 апреля 2026 года.

В своем решении суд указал, что ответчик Н. А. Б является собственником земельного участка площадью 0,0600 га и расположенного на нем жилого дома площадью 153,0 квадратных метра.

Кроме того, в решении указано, что для строительства автомобильной дороги «Рыскулова» на основании документов, представленных государственным учреждением «Управление пассажирского транспорта и автомобильных дорог Алматинской области», а также экспликации и картографических материалов, предоставленных подразделением Государственной корпорации «Правительство для граждан», постановлением акимата Карасайского района от 18 июля 2019 года № 232 «О принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд, в том числе путем выкупа» было принято соответствующее решение. На территории Карасайского района бесплатные земельные участки отсутствуют, в связи с чем предоставление ответчику равноценного земельного участка невозможно.

В связи с этим истец провел оценку спорного земельного участка. Согласно акту оценки недвижимого имущества товарищества с ограниченной ответственностью «Дом Оценки» от 17 октября 2025 года № 1480/25/ALM-68 рыночная стоимость земельного участка и жилого дома, подлежащих выкупу, составила 46 045 700 тенге.

Поскольку ответчик не согласился с указанной стоимостью, истец обратился в суд с требованием о принудительном отчуждении принадлежащего ответчику земельного участка, определив его стоимость в вышеуказанном размере.

Ответчик не представил в суд письменный отзыв.

Кроме того, в своем решении суд указал, что ответчик обратился с просьбой назначить судебную товароведческую экспертизу с целью определения рыночной стоимости принадлежащего ему земельного участка.

30 января 2026 года определением суда была назначена судебная товароведческая экспертиза.

Согласно заключению эксперта Института судебных экспертиз по городу Алматы Республиканского государственного казенного предприятия «Центр судебных экспертиз Министерства юстиции Республики Казахстан» от 3 марта 2026 года № 4027, рыночная стоимость принадлежащего ответчику земельного участка, расположенного на нем жилого дома, навеса, топчана, наружного туалета, ограждения и зеленых насаждений может составлять 52 490 624 тенге.

Суд пришел к выводу, что в судебном заседании ответчик и его представитель частично согласились с иском, при этом полностью не согласились с рыночной стоимостью земельного участка и жилого дома, указанной в отчете об оценке, представленном истцом, выразили несогласие с заключением судебной экспертизы и поддержали отчет об оценке, представленный ответчиком.

Согласно статье 224 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан решение суда должно быть законным и обоснованным, основываясь только на доказательствах, представленных сторонами и исследованных в судебном заседании.

В своем решении председательствующий суд указал:

Ответчик не представил в суд письменный отзыв;
Ответчик обратился в суд с просьбой назначить судебную товароведческую экспертизу для определения рыночной стоимости принадлежащего ему земельного участка.

Указанные доводы являются необоснованными.

В ходе судебного разбирательства ответчик и его законный представитель на стадии предварительного судебного разбирательства представили возражение на исковое заявление от 12 марта 2026 года в 11 часов 28 минут, документ № 191952907011824 (уникальный номер документа). В приложении к возражению были представлены:

Заключение специалистов № 2 товарищества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» от 23 января 2026 года;
Отчет № 413 оценочной компании «Assessment Group «Бақыт» от 2 декабря 2025 года.

Указанные документы были направлены в группу, созданную в приложении WhatsApp, и оглашены в ходе судебного заседания, а также доведены до сведения суда.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства через «Судебный кабинет» ответчиком и его законным представителем 29 января 2026 года было направлено в суд ходатайство № 191952906805426 (уникальный номер документа), в котором были указаны:

Заключение специалистов № 2 товарищества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» от 23 января 2026 года;
Отчет № 413 оценочной компании «Assessment Group «Бақыт» от 2 декабря 2025 года.

Ответчик просил приобщить проведенные по его инициативе исследования специалистов к материалам гражданского дела в качестве дополнительных доказательств.

Одним из обстоятельств, вызывающих недоумение, является утверждение суда о том, что ответчик просил назначить судебную товароведческую экспертизу для определения рыночной стоимости принадлежащего ему земельного участка. Данный довод не выдерживает никакой критики и является ложным.

В ходе судебного заседания, в связи с представлением ответчиком собственного комиссионного заключения специалистов, ответчик категорически возражал против назначения дополнительной экспертизы и просил суд не назначать дополнительную экспертизу.

В статье 226 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан предусмотрено, что решение суда состоит из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей. В описательной части решения должно быть изложено краткое содержание требований истца, объяснений ответчика и объяснений третьих лиц, участвующих в деле, с указанием доказательств, на которых они основывают свои доводы.

Суд, грубо нарушив указанную норму, не соблюдал требования закона при отражении представленных документов, приписал сторонам высказывания, которых они не делали, и умышленно не указал в описательной и мотивировочной частях решения представленные ответчиком доказательства, не дав им оценки.

Что касается обстоятельств гражданского дела, рассмотренного судом первой инстанции, то ввиду отсутствия на территории Карасайского района бесплатных земельных участков и невозможности предоставления равноценного земельного участка истец определил рыночную стоимость земельного участка, подлежащего выкупу, в соответствии с актом оценки недвижимого имущества товарищества с ограниченной ответственностью «Дом Оценки» от 17 октября 2025 года № 1480/25/ALM-68 в размере 46 045 700 тенге.

В статье 26 Конституции предусмотрено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного возмещения его стоимости.

Учитывая указанные обстоятельства, ответчиком был представлен отчет об оценке рыночной стоимости дома с земельным участком от 2 декабря 2025 года № 413, подготовленный товариществом с ограниченной ответственностью «Assessment Group «Бақыт», в соответствии с которым рыночная стоимость дома с земельным участком, расположенного по адресу: Алматинская область, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село Коксай, улица Квартал 13, дом 26/39, при принудительном отчуждении для государственных нужд составила 100 640 000 тенге.

В целях упрощения судебного разбирательства ответчик указал на следующее:

Акт оценки, представленный истцом в суд, — 46 045 700 тенге;

Отчет об оценке рыночной стоимости дома № 413 от 2 декабря 2025 года, представленный ответчиком в суд, — 100 640 000 тенге.

Руководствуясь статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан, согласно которой проведение экспертизы осуществляется экспертом единолично либо комиссией экспертов, а комиссионная экспертиза назначается в случаях необходимости проведения сложных экспертных исследований и проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности, ответчик обратился в товарищество с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» с просьбой о проведении комиссионного специализированного строительно-товароведческого исследования.

Исследование проводили следующие эксперты/специалисты:

23 января 2026 года товариществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» было получено Заключение специалистов № 2, в котором перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

Какова рыночная стоимость земельного участка без учета строений, расположенного по адресу: город Алматы, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, улица К, дом 26/39?
Какова рыночная стоимость жилого дома, хозяйственных и иных построек, а также ограждений?
Какова рыночная стоимость зеленых насаждений, расположенных на земельном участке по указанному адресу?
Какова стоимость возможных расходов, связанных с изъятием недвижимого имущества, расположенного по указанному адресу?

По указанным вопросам специалисты пришли к следующим выводам:

Рыночная стоимость земельного участка без учета строений, расположенного по адресу: город Алматы, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, улица К, дом 26/39, на момент проведения исследования может составлять 20 916 000 тенге.
Рыночная стоимость жилого дома, хозяйственных и иных построек, а также ограждений, расположенных по адресу: город Алматы, Карасайский район, Иргелинский сельский округ, село К, улица К, дом 26/39, на момент проведения исследования может составлять 53 512 196 тенге.
Рыночная стоимость зеленых насаждений, расположенных на земельном участке по указанному адресу, на момент проведения исследования может составлять 291 486 тенге.
Стоимость возможных расходов (убытков), связанных с изъятием недвижимого имущества, расположенного по указанному адресу, на момент проведения исследования может составлять 1 064 678 тенге.

Итого — 75 784 360 тенге.

30 января 2026 года по гражданскому делу, возбужденному по иску акима Карасайского района к ответчику НА Б о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд, суд вынес определение о назначении судебной товароведческой экспертизы.

На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос:

Согласно заключению экспертизы № 4027 от 3 марта 2026 года, эксперт/специалист Жолсейтова А. Г. пришла к выводу, что рыночная стоимость ограждения, жилого дома площадью 153 квадратных метра, наружного туалета, топчана, навеса и высаженных растений (кустов роз, деревьев туи), расположенных на земельном участке, может составлять 52 490 624 тенге.

Методы сравнительного подхода:

Метод сравнительного анализа — определение стоимости путем сравнения недавних продаж и цен предложений объектов движимого имущества, сопоставимых с оцениваемым объектом, после выполнения соответствующих корректировок с учетом различий между ними;
Метод рыночной информации — определение стоимости движимого имущества с использованием информации о ценах предложений, опубликованной в прайс-листах заводов-изготовителей, дилеров или иных источниках информации о ценах предложений;
Метод статистического моделирования — рассмотрение оцениваемого объекта в качестве представителя определенной совокупности однородных объектов, цены которых известны, при этом в данной совокупности отсутствует точный аналог оцениваемого объекта. После приведения цен аналогов к единым условиям путем корректировок на основе информации об аналогичных объектах, входящих в такую совокупность, с помощью статистических методов разрабатывается математическая модель зависимости цены от одного или нескольких параметров;
Метод корреляционных моделей — математическая модель зависимости цены от одного или нескольких параметров. На основании данной модели с учетом параметров каждого из оцениваемых объектов определяется расчетная стоимость оцениваемых объектов.

Оценка ущерба, причиненного собственнику, владеющему жилым домом и земельным участком, не проводилась.

Расчет реального ущерба

В состав реального ущерба входят:

расходы, связанные с переездом на новое место;
расходы, связанные с регистрацией прав на новый объект недвижимого имущества;
расходы на услуги риелторов;
расходы на аренду имущества на период поиска недвижимого имущества взамен отчуждаемого объекта (временное хранение имущества).

Согласно пункту 13 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 25 декабря 2006 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд», при разрешении споров об определении размера денежной компенсации суды разрешают все вопросы возмещения убытков, причиненных собственнику прекращением права собственности в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных нужд. При этом имущество оценивается исходя из его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 67 Закона «О государственном имуществе».

Суд в ходе судебного заседания не разрешил вопрос о расчете расходов и убытков, представленных ответчиком, и не дал им правовой оценки в своем решении.

Согласно акту оценки недвижимого имущества товарищества с ограниченной ответственностью «Дом Оценки» от 17 октября 2025 года № 1480/25/ALM-68 рыночная стоимость земельного участка, подлежащего выкупу, составляет 46 045 700 тенге.

Сопоставленные экспертом объекты не соответствуют по размерам земельного участка и жилого дома размерам земельного участка и жилого дома ответчика, поскольку выбранные объекты значительно меньше по площади.

В связи с этим ответчиком представлены в суд следующие документы:

Отчет об оценке рыночной стоимости дома № 413 от 2 декабря 2025 года — 100 640 000 тенге;

На основании вышеизложенных доводов отчет об оценке рыночной стоимости дома № 413 от 2 декабря 2025 года в размере 100 640 000 тенге и Заключение специалистов № 2 товарищества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» от 23 января 2026 года в размере 75 784 360 тенге должны быть учтены судом.

Расходы, связанные с услугами адвоката (юриста), являются расходами, которые несет собственник.

В соответствии со статьями 401, 402, 403 и 404 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан предусмотрена возможность подачи апелляционной жалобы на судебные решения, не вступившие в законную силу. Право на апелляционное обжалование судебного решения принадлежит сторонам и другим лицам, участвующим в деле. Апелляционная жалоба рассматривается судебной коллегией по гражданским делам областного и приравненного к нему суда в коллегиальном составе не менее трех судей. Апелляционная жалоба подается через суд, вынесший решение. Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме, а лицами, не участвовавшими в судебном разбирательстве, — со дня направления им копии решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 401, 402, 403 и 404 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан,

ПРОСИМ СУД:

Удовлетворить апелляционную жалобу ответчика на решение Карасайского районного суда Алматинской области от 26 марта 2026 года.
Изменить решение суда от 26 марта 2026 года по иску истца о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка и жилого дома для государственных нужд и отменить решение суда в части определения стоимости выкупаемого земельного участка и жилого дома в размере 52 490 624 тенге.
Установить размер денежной компенсации, подлежащей выплате ответчику за принудительное отчуждение (выкуп) земельного участка и жилого дома для государственных нужд, в размере 75 784 360 тенге.
Взыскать с истца в пользу ответчика 700 000 тенге, уплаченных за помощь адвоката.

30 июня 2026 года судебная коллегия по гражданским делам Алматинского областного суда в составе председательствующего судьи С. С. Ташполатова, судей коллегии С. А. Курбановой и Н. Ж. Жекеновой, при секретаре судебного заседания А. Казымбет, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудио- и видеозаписи гражданское дело № 1999-26-00-2а/1592,

ПОСТАНОВИЛА:

Решение Карасайского районного суда Алматинской области от 26 марта 2026 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ответчика БНА оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его оглашения.

Внимание!

Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в юридической консультации, составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.

Для подробной информаций свяжитесь с Адвокатом / Юристом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.

Конституция Закон Кодекс Норматив Указ Приказ Решение Постановление Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела Декларация Указ Приказ Постановление Решение Доклад Заключение Заявление Заключение Конвенция Контракт Меморандум Методика Нормы Нота Правила Программа Устав Хартия Статья Комментарий Резолюция Регламент Протокол Проект Программа Правила Послания

Статья 28. Приобретение прав на имущество при принудительном отчуждении имущества для государственных нужд Закона О государственном имуществе

6 ноября 2024

Статья 28. Приобретение прав на имущество при принудительном отчуждении имущества для государственных нуждЗакона О государственном имуществе      1. Приобретение государством...