Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу) туралы талап арызы бойынша

Алматы облысы Қарасай аудандық сотының судьясы Ж.Г Жумадилова өндірісінде №1952-25-00-2/5853 азаматтық іс қаралды. Талапкер Қарасай ауданының әкімі (әрі қарай азаматтық талапкер) Жауапкер БНА (әрі қарай азаматтық жауапкер), жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу) туралы талап арызы бойынша.

Талапкер өз талабында «Рысқұлов» автомобиль жолының құрылысын жүргізу үшін, «Алматы облысының жолаушы көлігі және автомобиль жолдары басқармасы» мемлекеттік мекемесінің ұсынған құжаттары мен «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорация» бөлімшесінің берілген экспликациясына және картографикалық материалдарына сәйкес Қарасай ауданының әкімдігінің 2019 жылы 18 шілде айында №232 «мемлекет мұқтажыдығы үшін жер телімдерін мәжбүрлеп иеліктен, соның ішінде сатып алу жолымен шығару туралы» қаулысы қабылданды.

Жауапкер Б  НА меншігіндегі жер учаскесі мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығаруға (сатып алуға) жатады, жер учаскесі Алматы облысы, Қарасай ауданы, Іргелі ауылдық округінде орналасқан, нысаналы мақсаты – өзіндік қосалқы шаруашылығын жүргізу үшін, кадастрлық нөмірі № 03-047-097-2557, жалпы жер көлемі 0,0600 га жер телімі және жер телімінде орналасқан ауданы 153,0 ш.м. құрайтын тұрғын үй мемлекет мұқтаждығы үшін сатып алуға жатады.

Қарасай ауданының аумағында тегін жер учаскелері жоқ, сондықтан оған теңестірілген жер телімін ұсыну мүмкін емес.

          «Дом Оценки» ЖШС-нің 2025 жылғы 17 қазандағы №1480/25/ALM-68 санды жылжымайтын мүлікті бағалау актісі бойынша сатып алуға жататын жер телімінің нарықтық құны: 46 045 700 (қырық алты миллион қырық бес мың жеті жүз) теңгені құрады.

Аталғанның негізінде талапкер соттан: мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу),  жер учаскесінің құнын анықтауды және иеліктен шығарылған жер учаскесінің құны 46 045 700 теңге болып анықтауды сұрауда.

Таларкердің  жер учаскесінің құны 46 045 700 теңге болып анықтауды соттан сұрау уәжімен келіспейміз, төмендегі негіздер бойынша,

   Қазақстан Республикасының Конституциясы 4-6 баптарында Конституцияның ең жоғары заңды күші бар және Республиканың бүкіл аумағында ол тікелей қолданылады және жеке меншік танылады және бірдей қорғалады делінген.

Конституциясының 26-бабында Соттың шешімінсіз ешкімді де өз мүлкінен айыруға болмайды. Заңмен көзделген ерекше жағдайларда мемлекет мұқтажы үшін мүліктен күштеп айыру оның құны тең бағамен өтелген кезде жүргізілуі мүмкін.

ҚР АК-ің 257-бабы, меншiк құқығы тоқтатылған кезде, егер Қазақстан Республикасының заңдарында өзгеше белгiленбесе, мүлiк оның нарықтық құны негiзге алына отырып бағаланады.

Аталған жайытты ескре жауапкер тарапынан 02.12.2025 жыл Жауапкершілігі Шектеулі Серіктестігі «Assessment Group «Бақыт» бағалау компаниясы отчет ОТЧЕТ № 413 по оценке рыночной стоимости дома с земельным участком расположенной по адресу Алматинская обл., Карасайский р-н., Иргелинский с. о., с. Коксай, ул. Квартал 13, д. 26/39  при принудительном отчуждении для государственных нужд, оценено 100 640 000 тенгеге бағалау  есебін шығарған.

Жауапкер сот отрысын жеңілдедту мақсатында:

Талапкер тарпынан сотқа ұсынылған «Дом Оценки» ЖШС-нің 2025 жылғы 17 қазандағы бағалау актісі: 46 045 700 теңге;

Жауапкер тарапынан сотқа ұсынылған 02.12.2025 жылғы  ОТЧЕТ № 413 по оценке рыночной стоимости дома бағалау актісі: 100 640 000 теңге болғандықтан,

Қазақстан Республикасының Азаматтық процестік кодексінің 88-бабын басшылықа ала Сараптаманы жүргізуді сарапшы жеке-дара не сарапшылар комиссиясы жүзеге асырады. Комиссиялық сараптама күрделі сараптамалық зерттеулер жүргізу қажет болған жағдайларда тағайындалады және оны бір мамандығы бар кемінде екі сарапшы жүргізеді.

Аталған бапқа сүйене жауапкер ЖШС «Центр экпертизы и оценки» жүгініп комиссилчқ Мамандандырылған құрылыс-тауартану зерттеулерін жүргізуді сұрадық сарапшы / маман:   

Цой Татьяна Юрьевна, 28.03.2003 ж. № 318 біліктілік куәлігі бар, ҚР ӘМ 10.4 "сот-сараптамалық құрылыс-тауартану зерттеуі" мамандығы бойынша сот сараптамасын жүргізуге берген, сараптамалық жұмыс өтілі, оның ішінде сот сараптамасы органдарында 28 жыл;

          Гүлназ Тұрсынқызы Алаева, ҚР ӘМ-нің 10.4 "сот-сараптамалық құрылыс-тауартану зерттеуі" мамандығы бойынша сот сараптамасын жүргізуге берген 28.03.2003 ж. № 316 біліктілік куәлігі бар сараптамалық жұмыс өтілі, оның ішінде сот сараптамасы органдарында 32 жыл.

23.01.2026 жыл ЖШС «Центр экпертизы и оценки» № 2

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ алынды онда Сарапшыларға келесі сұрақтар қойылды:

1.     Алматы қаласы, Қарасай ауданы, Иргелі ауылдық округі, К ауылыКкөшесі, 26/39 үй мекенжайында орналасқан, құрылыстарды есепке алмағанда, жер учаскесінің нарықтық құны қандай?

2.     тұрғын үйдің, шаруашылық және өзге де құрылыстардың, сондай-ақ қоршаулардың нарықтық құны қандай?

3.     үй мекенжайындағы жер учаскесінде орналасқан жасыл желектердің нарықтық құны қандай?

4.     үй мекенжайында орналасқан жылжымайтын мүлікті алып қоюға байланысты ықтимал шығындардың құны қандай?

Аталған сұраққа мамандар төмендегідей қорытындаға келді:

1.     Алматы қаласы, Қарасай ауданы, Иргелі ауылдық округі, К ауылыКкөшесі, 26/39 үй мекенжайында орналасқан, құрылыстарды есепке алмағанда, жер учаскесінің зерттеу жүргізілген сәттегі нарықтық құны 20 916 000 теңгені құрауы мүмкін.

2.     Алматы қаласы, Қарасай ауданы, Иргелі ауылдық округі, К ауылыКкөшесі, 26/39 үй мекенжайында орналасқан тұрғын үйдің, шаруашылық және өзге де құрылыстардың, сондай-ақ қоршаулардың зерттеу жүргізілген сәттегі нарықтық құны 53 512 196 теңгені құрауы мүмкін.

3.     Алматы қаласы, Қарасай ауданы, Иргелі ауылдық округі, К ауылыКкөшесі, 26/39 үй мекенжайындағы жер учаскесінде орналасқан жасыл желектердің зерттеу жүргізілген сәттегі нарықтық құны 291 486 теңгені құрауы мүмкін.

4.     Алматы қаласы, Қарасай ауданы, Иргелі ауылдық округі, К ауылыКкөшесі, 26/39 үй мекенжайында орналасқан жылжымайтын мүлікті алып қоюға байланысты ықтимал шығындардың (залалдардың) құны зерттеу жүргізілген сәтте 1 064 678 теңгені құрауы мүмкін.  

= 75 784 360 тенге.

2026 жылғы 30 қаңтар Талап қоюшы Қарасай ауданы әкімінің жауапкер НА Бға жер телімін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы талап қоюы бойынша қозғалған азаматтық іс бойынша сот тауарлық сараптама тағайындауды Ұйғарым етті,

Сот сараптама жүргізуді «Қазақстан Республикасы Әділет Министрлігі Сот сараптамалары орталығы» Республикалық мемлекеттік қазынашылық кәсіпорны Алматы қаласы бойынша Сот сараптамалары институтының сарапшыларына жүргізуі міндеттелсін. Сарапшылардың шешуіне келесі сұрақ қойылсын:

- Алматы облысы, Қарасай ауданы, Іргелі ауылдық округінде орналасқан, кадастрлық нөмірі №03-047-097-2557, жалпы жер көлемі 0,0600 га жер учаскесіндегі оның үстінде салынған қоршау, тұрғын үй (153 м2 ), сыртқы дәретхана, топчан, шатыр және отырғызылған өсімдіктердің (раушан бұталары, тюжа ағаштар) нарықтық құны қандай?

03.03.2026 жылғы РГКП «Центр судебных экспертиз МЮ РК Институт судебных экспертиз города Алматы» №4027 Сараптама қорытындысы жоғарыда аталған сұраққа сарапшы/маман Жолсейтова А.Г.,  келесідей қорытындыға келді: жер учаскесіндегі оның үстінде салынған қоршау, тұрғын үй (153 м2 ), сыртқы дәретхана, топчан, шатыр және отырғызылған өсімдіктердің (раушан бұталары, тюжа ағаштар) нарықтық құны 52 490 624 тенге құрауы мүмкін деген қорытындыға келген.

Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы №519 бұйрығымен бекітілген бағалау стандарттарының 2-тарауының 8-тармағына сәйкес, жылжымайтын мүлік объектісінің құнын салыстырмалы талдау әдісімен анықтау үшін келесі іс-әрекеттердің дәйектілігі қолданылады:

Салыстырмалы тәсіл әдістері:

1) салыстырмалы талдау әдісі – олардың арасындағы айырмашылықтарды ескеретiн тиiстi түзетулердi орындағаннан кейiн жылжымалы мүлiк объектілерінің бағаланатын объектiмен салыстырылатын жақында болған сатулар мен ұсыныс бағасын салыстыру арқылы құнын айқындау;

2) нарықтық ақпарат әдісі – өндіруші зауыттардың, дилерлердің прайс-парақтарында немесе ұсыныстардың бағасы туралы басқа ақпарат көздерінде жарияланған ұсыныстардың бағасы туралы ақпаратты пайдалану арқылы жылжымалы мүліктің құнын анықтау;

3) статистикалық модельдеу әдісі – олар үшін бағасы белгiлi болатын бiртектес объектiлердiң кейбiр жиынтықтарының өкiлi ретiнде бағаланатын объектіні қарау, алайда, бұл жиынтықта бағалау объектісі үшін дәл ұқсастық жоқ. Оларды түзету жолымен ұқсастардың бағасын бірыңғай талаптарға сәйкес келтіргеннен кейін осындай жиынтыққа кіретін ұқсас объектілер туралы ақпараттың негізінде статистика әдістерінің көмегімен бағаның бір немесе бірнеше параметрлерден тәуелділігінің математикалық моделін әзірлейді;

4) корреляциялық модельдер әдісі – бағаның бір немесе бірнеше параметрлерге тәуелділігінің математикалық моделі. Осы модель бойынша бағаланатын объектілердің әрқайсысының параметрлерін ескере отырып, бағаланатын объектілердің есептік бағасы алынады.

Сонымен қатар талданып отырған есепте салыстырмалы тәсіл арқылы құнын есептеу барысында қолданылған түзетулердің (түзету коэффициенттерінің) негіздемесі көрсетілмеген.

Бұдан бөлек, бағалау стандартының талаптарына сәйкес есепте объектінің құнын егжей-тегжейлі есептеу келтірілмеген, тек есептің кестелік бөлігінде көрсетілген деректермен шектелген, бұл бағалау стандарты талаптарының бұзылуы болып табылады.

Қорытынды құнды анықтау кезінде салыстырмалы әдіс арқылы алынған нәтижелерге салмақтық коэффициенттер негіздемесі жоқ, сондай-ақ әдістемелік әдебиеттерде ұсынылатын иерархияларды талдау әдісі қолданылмаған.

Тұрғын үйі мен жер учаскесі бар меншік иесіне келтірілген залалды бағалау жүргізілмеген.

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі 9-бабының 4 және 5-тармақтарына және Мемлекеттік мүлік туралы заң 67-бабының 4-тармағына сәйкес, келтірілген залал толық көлемде өтелуге тиіс.

Тұрғын үй мен жер учаскесін алып қоюға байланысты залал деп меншік құқығы бұзылған тұлға жасаған немесе жасауға тиіс болған шығындар (нақты зиян), сондай-ақ егер оның меншік құқығы бұзылмаған жағдайда, азаматтық айналымның қалыпты жағдайында алуы мүмкін болған, бірақ алынбай қалған табыстар (жіберіп алған пайда) түсініледі.

Нақты зиянды есептеу

Нақты зиян – бұл мүлікті мемлекеттік қажеттіліктер үшін алып қою нәтижесінде меншік құқығы бұзылған тұлға жасаған немесе жасауға тиіс болған шығындар. Нақты зиянның мөлшері меншік иесі ұсынған төлем құжаттары негізінде, ал олар болмаған жағдайда ұқсас шығындардың орташа нарықтық бағалары бойынша анықталады.

Нақты зиянның құрамына мыналар кіреді:• жаңа орынға көшуге байланысты шығындар;• жаңа жылжымайтын мүлік объектісіне құқықтарды тіркеуге байланысты шығындар;• риелторлардың қызметіне байланысты шығындар;• иеліктен шығарылатын мүліктің орнына жылжымайтын мүлік іздеу кезеңінде мүлікті жалға алуға байланысты шығындар (мүлікті уақытша сақтау).

· Адвокаттың (заңгердің) қызметіне байланысты шығындар Адвокаттың қызметіне төленетін ақы меншік иесі көтеретін шығын болып табылады.

2025 жылғы 17 қазандағы «Дом Оценки» ЖШС-нің №1480/25/ALM-68 санды жылжымайтын мүлікті бағалау актісі бойынша сатып алуға жататын жер телімінің нарықтық құны: 46 045 700 теңге.

03.03.2026 жылғы РГКП «Центр судебных экспертиз МЮ РК Институт судебных экспертиз города Алматы» №4027 Сараптама қорытындысы нарықтық құны 52 490 624 тенге,

бағаланған сарапшы/маман қорытындыларында жоғарыда атлған жайттар ескерілмеген  жер учаскесімен үй жайдың нарықтық құнын бағалау аналогтарды іріктеу және есептеу әдістемесін қолдану саласында көптеген, оның ішінде өрескел бұзушылықтармен жүргізілген.

Нәтижесінде алынған аталған екі қорытынды 46 045 700 теңге, 52 490 624 тенге мөлшеріндегі нәтиже дәлелдемелік база ретінде пайдаланылуы мүмкін емес, себебі есепте сенімсіздіктің елеулі белгілері бар.

Құрметті сот, 2025 жылғы 17 қазандағы «Дом Оценки» ЖШС-нің №1480/25/ALM-68, 03.03.2026 жылғы РГКП «Центр судебных экспертиз МЮ РК Институт судебных экспертиз города Алматы» №4027 Сараптама қорытындысы бағалау есебімен біз келіспейміз, өйткені аталған есепте сапасыз және объективті емес бағалау жүргізілген деп санаймыз.

Бағалау қызметінің негізгі қағидаттары объективтілік пен сенімділік болып табылады, алайда бағалау жүргізу кезінде бұл қағидаттар сақталмаған. Көрсетілген бұзушылықтар жауапкердің мүдделеріне тікелей әсер етеді, себебі бағалау мемлекеттік қажеттіліктер үшін меншіктегі мүлікке қатысты, яғни меншік құқығын мәжбүрлеп тоқтату және тұрғын үйден шығару мәселесіне байланысты жүргізілуде.

Сонымен қатар, бағалау стандартының талаптарына сәйкес 2025 жылғы 17 қазандағы «Дом Оценки» ЖШС-нің №1480/25/ALM-68, 03.03.2026 жылғы РГКП «Центр судебных экспертиз МЮ РК Институт судебных экспертиз города Алматы» №4027 Сараптама қорытындысы есебінде объектінің құнын егжей-тегжейлі есептеу көрсетілмеген, тек есептің есептік кестесінде берілген мәліметтермен шектелген, бұл бағалау стандарты талаптарының бұзылуы болып табылады. Қорытынды құнды анықтау кезінде салыстырмалы әдіспен алынған нәтижелерге салмақтық коэффициенттер берудің негіздемесі жоқ, сондай-ақ әдістемелік әдебиеттерде ұсынылатын иерархияларды талдау әдісі қолданылмаған.

Айта кету керек, нарық өте үлкен және жер учаскелерін сату бойынша ондаған ұсыныстар бар. Баршаға белгілі, жауапкердің үй жайы жайлы әрі қауіпсіз өмір сүруге арналған элиталық аудандарының бірі болып саналады. Алайда, өкінішке қарай, бағалаушы иеліктен шығарылатын мүліктің бағалау құнын анықтау кезінде төмендетілген бағалау көрсеткен.

Осыған байланысты жауапкер тарапынан Жауапкер тарапынан сотқа ұсынылған:

 02.12.2025 жылғы ОТЧЕТ № 413 по оценке рыночной стоимости дома бағалау актісі: 100 640 000 теңге;

 23.01.2026 жыл ЖШС «Центр экпертизы и оценки» № 2 ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ бағалау актісі: 75 784 360 тенге деп анықталған.

Біз бұл есепті сенімді және әділ, ал онда көрсетілген нарықтық құнды иеліктен шығарылатын жылжымайтын мүліктің нақты нарықтық құнына сәйкес келеді деп санаймыз.

Қазақстан Республикасының «Мемлекеттік мүлік туралы» Заңының 67-бабының 2-тармағына сәйкес, мемлекеттік қажеттіліктер үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесінің, сондай-ақ жер учаскесінде орналасқан жылжымайтын мүліктің құны жер учаскесіне құқықтардың пайда болу негіздеріне қарамастан олардың нарықтық құны мөлшерінде айқындалады.

Қазақстан Республикасының «Бағалау қызметі туралы» Заңына сәйкес, нарықтық құн – бұл объект бәсекелестік жағдайында мәміле негізінде иеліктен шығарылуы мүмкін ең ықтимал баға. Бұл ретте нақты нарықтық баға тек мәміле тараптарының бірі объектіні сатуға, ал екінші тарап сатып алуға міндетті болмаған жағдайда, сондай-ақ мәміле жасауға тараптардың ешқайсысына мәжбүрлеу болмаған кезде ғана айқындалуы мүмкін.

Құрметті сот, жауапкердің отбасы осы жер учаскесіне қатысты өз жоспарларын құрып, жылжымайтын мүлікке үлкен қаражат салған, сондай-ақ ұзақ уақыт бойы учаскенің инфрақұрылымын дамытуға қаржы жұмсаған. Талапкердің әрекеттері отбасының моральдық жағдайына орны толмас зиян келтірді.

Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 255-бабына сәйкес, меншік иесінің мүлкін тікелей алып қоюға бағытталмаған мемлекеттік органның шешімі негізінде жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тоқтатуға, оның ішінде меншік иесіне тиесілі үй, өзге де құрылыстар, ғимараттар немесе екпелер орналасқан жер учаскесін алып қою туралы шешім қабылдауға, заңнамалық актілерде белгіленген жағдайлар мен тәртіп бойынша ғана, меншік иесіне тең бағалы мүлік беру және келтірілген өзге шығындарды өтеу немесе меншік құқығы тоқтатылуына байланысты келтірілген барлық залалды толық өтеу арқылы жол беріледі.

Егер меншік иесі меншік құқығын тоқтатуға әкеп соғатын шешіммен келіспесе, онда бұл шешім дау сот тәртібімен шешілгенге дейін жүзеге асырылмайды. Дауды қарау барысында меншік иесіне келтірілген барлық залалды өтеу мәселелері де шешіледі.

Жоғарыда келтірілген дәлелдерге байланысты

02.12.2025 жылғы ОТЧЕТ № 413 по оценке рыночной стоимости дома бағалау актісі: 100 640 000 теңге;

 23.01.2026 жыл ЖШС «Центр экпертизы и оценки» № 2 ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ бағалау актісі: 75 784 360 тенге деп анықталған.

Аталған есепте көрсетілген сома иеліктен шығарылатын жылжымайтын мүліктің нақты нарықтық құны ретінде әділ қабылдануы тиіс.

Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 8-бабына сәйкес, азаматтар мен заңды тұлғалардың басқа тұлғаға зиян келтіруге бағытталған әрекеттеріне, құқықты өзге нысандарда теріс пайдалануға, сондай-ақ құқықты оның мақсатына қайшы жүзеге асыруға жол берілмейді.Ешкім де өзінің адал емес мінез-құлқынан артықшылық ала алмайды.

Қазақстан Республикасы Азаматтық процестік кодексінің 68-бабына сәйкес, әрбір дәлелдеме қатыстылығы, жол берілетіндігі және сенімділігі тұрғысынан бағаланады, ал барлық жиналған дәлелдемелер жиынтығында азаматтық істі шешу үшін жеткілікті болуы тиіс. Алайда бұл азаматтық істе ұсынылған 2025 жылғы 17 қазандағы «Дом Оценки» ЖШС-нің №1480/25/ALM-68, 03.03.2026 жылғы РГКП «Центр судебных экспертиз МЮ РК Институт судебных экспертиз города Алматы» №4027 Сараптама қорытындылары дәлелдемелер ретінде негізсіз болып табылады.

Қазақстан Республикасы Азаматтық процестік кодексінің 72-бабына сәйкес, әрбір тарап өз талаптарының негізі ретінде сілтеме жасайтын мән-жайларды дәлелдеуге тиіс. Алайда бұл талап талап арызында байқалмайды.

Қазақстан Республикасы Азаматтық процестік кодексінің 73-бабы «Дәлелдемелерді ұсыну» бойынша дәлелдемелерді тараптар және іске қатысатын басқа тұлғалар істі сот талқылауына дайындау сатысында бірінші сатыдағы сотқа ұсынады.

Қазақстан Республикасы Азаматтық процестік кодексінің 8-бабына сәйкес, әркім бұзылған немесе дауланатын конституциялық құқықтарын, бостандықтарын және заңмен қорғалатын мүдделерін қорғау үшін сотқа жүгінуге құқылы.

Қазақстан Республикасы Азаматтық процестік кодексінің 15-бабына сәйкес, тараптар азаматтық сот ісін жүргізу барысында өз ұстанымын, оны қорғаудың тәсілдері мен құралдарын соттан және басқа органдар мен тұлғалардан тәуелсіз түрде өз бетінше таңдайды.

Адвокаттың (заңгердің) қызметіне байланысты шығындар Адвокаттың қызметіне төленетін ақы меншік иесі көтеретін шығын болып табылады.

ҚР АПК  109-бап. Сот шығыстарын тараптардың арасында бөлу бойынша Сот, өзінің пайдасына шешім шығарылған тарапқа іс бойынша жұмсалған барлық сот шығыстарын басқа тараптан алып береді. Егер талап қою ішінара қанағаттандырылса, онда шығыстар талап қоюшыға – талап қою талаптарының сот қанағаттандырған мөлшеріне пропорционалды, ал жауапкерге талап қоюшының талап қою талаптарынан бас тартылған бөлікке пропорционалды түрде алып беріледі.

ҚР АПК 113-бабына сай Сот пайдасына шешім шығарылған тараптың өтінішхаты бойынша процеске қатысқан және осы тараппен еңбек қатынастарында тұрмаған өкілдің (бірнеше өкілдің) көмегіне ақы төлеу бойынша шығыстарын тараптың іс жүзінде жұмсаған шығыстары мөлшерінде басқа тараптан алып береді - делінген.

Мүліктік талаптар бойынша осы шығыстардың жалпы сомасы талап қоюдың қанағаттандырылған бөлігінің он пайызынан аспауға тиіс. Мүліктік емес сипаттағы талаптар бойынша шығыстар сомасы ақылға қонымды шектерде өндіріліп алынады, бірақ ол үш жүз айлық есептік көрсеткіштен аспауға тиіс.

Аталған бапқа сүйене Жаупкер Заң және Құқық адвокаттық кеңсесіне заң көмегін алуға жүгініп №0312/22 келісім шартын жасасып кеңсенің жеке шотына 700 000 тенге төледі. Оған дәлел Келісім шарт және Каспи пэй қосымшасының берген түбіртегі.

ҚР АПК-нің 166 бабына сай, жауапкер талап қоюға қатысты дәлелдерді теріске шығаратын құжаттарды, сондай-ақ пікірдің және оған қоса берілетін құжаттардың көшірмелерін қоса тіркеп, талап қою арызына пікірді сотқа ұсынады.

Жоғарыда баяндалғандардың негізінде және ҚР Азаматтық кодексінің 255-бабын, ҚР Азаматтық процестік кодексінің 166 және 46-баптарын басшылыққа ала отырып, …

Соттан сұрадық:

·      Алматы облысы, Қарасай ауданының әкімінің, Жауапкер БНАға қатысты мемлекеттік қажеттіліктер үшін жер учаскесін мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу) туралы талап арызын ішінара қанағаттандыру;

• Алматы облысы Қарасай ауданы, Іргелі а/о, К ауылы, 13 квартал, №26/39 мекенжайы бойынша орналасқан азаматша БНАға тиесілі  кадастрлық нөмірі 03-047-097-2557, жалпы жер көлемі 0,0600 га жер учаскесі үшін Жауапкерге төленуге тиіс 46 045 700  теңге мөлшеріндегі өтемақы сомасын белгілеу бөлігінде қанағаттандырудан бас тартуды;

• Алматы облысы Қарасай ауданы, Іргелі а/о, К ауылы, 13 квартал, №26/39 мекенжайы бойынша орналасқан азаматша БНАға тиесілі  кадастрлық нөмірі 03-047-097-2557, жалпы жер көлемі 0,0600 га жер учаскесі үшін өтемақы мөлшерін 02.12.2025 жылғы ОТЧЕТ № 413 по оценке рыночной стоимости дома бағалау актісі: 100 640 000 теңге;

 23.01.2026 жыл ЖШС «Центр экпертизы и оценки» № 2 ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ бағалау актісі: 75 784 360 тенге деп анықталған тарапынан жасалған және онда иеліктен шығарылатын жер учаскесінің нарықтық құны 75 784 360  теңге деп анықталған. Аталған соманы Жауапкерге төленуге тиіс өтемақы ретінде белгілеуді;,

·      Талапкерден, жауапкердің пайдасына адвокаттың көмегі үшін төленген  700 000 тенгені – өндіруді.

2026 жылғы 26 наурыз Алматы облысы Қарасай аудандық соты құрамында төрағалық етуші судья Ж.Г. Жумадилова, сот отырысынын хатшысы Я. Сейфатованың қатысуымен, ашық сот отырысында қойылған талап бойынша №1952-25-00-2/5853 азаматтық істі қарап:

Қазақстан Республикасының Азаматтық процестік кодексінің 223-226 баптарын басшылыққа ала отырып, сот ШЕШІМ ЕТТІ: Талап қоюшы Қарасай ауданының әкімінің жауапкер НА Бға мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу) туралы талап қою – ішінара қанағаттандырылсын.

Алматы облысы Қарасай ауданы, Іргелі ауылдық округі, К ауылы, 13-квартал, 26/39 жер учаскесі мекен жайында орналасқан НА Бға тиесілі, кадастрлық нөмірі 03-047-097-2557, жалпы жер көлемі 0,0600 га жер учаскесі, оның үстінде орналасқан тұрғын үй, шатыр, тапшан, сыртқы дәретхана және жасыл кеңістіктер мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығарылсын.

 НА Бға тиесілі Алматы облысы Қарасай ауданы, Іргелі ауылдық округі, К ауылы, 13-квартал, 26/39 жер учаскесі мекен жайында орналасқан, кадастрлық нөмірі 03-047-097-2557, жалпы жер көлемі 0,0600 га жер учаскесі, оның үстінде орналасқан рәсімделген тұрғын үй, шатыр, тапшан, қоршау және жасыл кеңістіктер (алма, жүзім, сирень миллион төрт жүз тоқсан мың алты жүз жиырма төрт) теңге мөлшерінде тағайындалсын.

Талап қоюдын басқа бөлігінде қанағаттандырудан бас тартылсын. Өтемақы төленгеннен кейін, НА Бға тиесілі Алматы облысы Қарасай ауданы, Іргелі ауылдық округі, К ауылы, 13-квартал, 26/39 жер учаскесі мекен жайында орналасқан, кадастрлық нөмірі 03-047-097-2557, жалпы жер көлемі 0,0600 га жер учаскесі, оның үстінде орналасқан рәсімделген тұрғын үй, шатыр, тапшан, қоршау және жасыл кеңістіктерге жеке меншік құқығы тоқтатылсын.

 НА Бдан мемлекет пайдасына 3 932 (үш мың тоғыз жүз отыз екі) теңге мөлшерінде мемлекеттік баж өндірілсін.

НА Бдан мемлекет пайдасына сараптамаға кеткен 131 403,02 (бір жүз отыз бір мың төрт жүз үш) теңге 02 тиын мөлшерінде сомасы өндірілсін.

Алматы облысы Қарасай аудандық сотының 2026 жылғы 26 наурыздағы шешімімен келіспей жауапкер Апелляциялық шағым келтірді төмендегі негіздер бойынша.

          2026 жылғы 26 наурыз (түпкілікті нысанда шығарылған күні 12.04.2026 жыл) күні Алматы облысы Қарасай аудандық соты төрағалық етуші судьясы Ж.Г. Жумадилова, Талап қоюшының өкілі А. Калиева  (әрі қарай азаматтық Талапкер) Жауапкер Н.А. Б  (әрі қарай азаматтық Жауапкер), Жауапкер өкілі Ғ.Т. Саржанов қатысуымен мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу) туралы талап арыз бойынша №1952-25-00-2/5853 азаматтық ісін қарап шығып, Қазақстан Республикасының азаматтық процестік кодексінің 223-226 баптарын басшылыққа ала отырып, сот Шешім етті:

Талап қоюшы Қарасай ауданының әкімінің жауапкер НА Бға мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу) туралы талап қою – ішінара қанағаттандырылсын.

Алматы облысы Қарасай ауданы, Іргелі ауылдық округі, К ауылы, 13-квартал, 26/39 жер учаскесі мекен жайында орналасқан НА Бға тиесілі, кадастрлық нөмірі 03-047-097-2557, жалпы жер көлемі 0,0600 га жер учаскесі, оның үстінде орналасқан тұрғын үй, шатыр, тапшан, сыртқы дәретхана және жасыл кеңістіктер мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығарылсын.

НА Бға тиесілі Алматы облысы Қарасай ауданы, Іргелі ауылдық округі, К ауылы, 13-квартал, 26/39 жер учаскесі мекен жайында орналасқан, кадастрлық нөмірі 03-047-097-2557, жалпы жер көлемі 0,0600 га жер учаскесі, оның үстінде орналасқан рәсімделген тұрғын үй, шатыр, тапшан, қоршау және жасыл кеңістіктер (алма, жүзім, сирень 4 ағаштары, раушан гүлдері) үшін өтемақы мөлшері 52 490 624 (елу екі миллион төрт жүз тоқсан мың алты жүз жиырма төрт) теңге мөлшерінде тағайындалсын.

Талап қоюдын басқа бөлігінде қанағаттандырудан бас тартылсын.

Өтемақы төленгеннен кейін, НА Бға тиесілі Алматы облысы Қарасай ауданы, Іргелі ауылдық округі, К ауылы, 13-квартал, 26/39 жер учаскесі мекен жайында орналасқан, кадастрлық нөмірі 03-047-097-2557, жалпы жер көлемі 0,0600 га жер учаскесі, оның үстінде орналасқан рәсімделген тұрғын үй, шатыр, тапшан, қоршау және жасыл кеңістіктерге жеке меншік құқығы тоқтатылсын.

НА Бдан мемлекет пайдасына 3 932 (үш мың тоғыз жүз отыз екі) теңге мөлшерінде мемлекеттік баж өндірілсін.

НА Бдан мемлекет пайдасына сараптамаға кеткен 131 403,02 (бір жүз отыз бір мың төрт жүз үш) теңге 02 тиын мөлшерінде сомасы өндірілсін.

          Бірінші сатыдағы соттың шығарған шешімі заңсыз және негізсіз деп есептейміз төмендегі негіздер бойынша:

АПК 223-бабына сай, Iстi мәнi бойынша шешетiн бiрiншi сатыдағы соттың сот актісі шешiм нысанында шығарылады. Сот шешімді Түпкілікті нысандағы шешім шешімнің қарар бөлігі жария етілгеннен кейін бес жұмыс күнінен аспайтын мерзімде дайындалуға тиіс. 

          Алайда аталған бап нормасы бұзыла сот шешімі 2026 жылғы 26 наурыз күні жария етіліп түпкілікті нысанда 12.04.2026 жыл шығарылды.

          Сот өз шешімінде, Жауапкер Н.А. Б жер учаскесімен көлемі 0,0600 га, және онда орналасқан ауданы 153,0 ш.м. құрайтын тұрғын үй иесі екендігін көрсеткен.

Сонымен қатар шешімде «Рысқұлов» автомобиль жолының құрылысын жүргізу үшін, «Алматы облысының жолаушы көлігі және автомобиль жолдары басқармасы» мемлекеттік мекемесінің ұсынған құжаттары мен «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорация» бөлімшесінің берілген экспликациясына және картографикалық материалдарына сәйкес Қарасай ауданының әкімдігінің 2019 жылы 18 шілде айында №232 «мемлекет мұқтажыдығы үшін жер телімдерін мәжбүрлеп иеліктен, соның ішінде сатып алу жолымен шығару туралы» қаулысы қабылданды. Қарасай ауданының аумағында тегін жер учаскелері жоқ, сондықтан жауапкерге теңестірілген жер телімін ұсыну мүмкін емес.

Осыған орай, талап қоюшы даулы жер теліміне бағалау жасады. «Дом Оценки» ЖШС-нің 2025 жылғы 17 қазандағы № 1480/25/ALM-68 санды жылжымайтын мүлікті бағалау актісі бойынша сатып алуға жататын жер телімі мен тұрғын үйдің нарықтық құны 46 045 700 теңгені құрады.

Жауапкер ол бағалау құнымен келіспегеніне байланысты талап қоюшы жоғарыда көрсетілген бағалау құнын айқындап, жауапкерге тиесілі жер телімін мәжбүрлеп иеліктен шығаруды сұрады. Жауапкер сотқа жазбаша пікір ұсынбады.

Сонымен қатар сот өз шешімінде, сотта жауапкер өзіне тиесілі жер телімінің нарықтық құнын анықтау мақсатында сот тауарлық сараптаманы тағайындауды сұрады.

2026 жылдың 30 қаңтарында сот ұйғарымымен сот-тауарлық сараптамасы тағайындалды.

«Қазақстан Республикасы Әділет Министрлігі Сот сараптамалары орталығы» Республикалық мемлекеттік қазынашылық кәсіпорны Алматы қаласы бойынша Сот сараптамалары институтының сарапшысының 2026 жылдың 3 наурызындағы № 4027 санды сараптама қорытындысы бойынша жауапкерге тиесілі жер телімінің, оның үстінде орналасқан тұрғын үйдің, шатырдың, топшан, сыртқы дәретхана, қоршау және жасыл кеңістіктердің нарықтық құны 52 490 624 теңге мөлшерде болуы мүмкін.

Сот отырысында жауапкер мен оның өкілі талап қоюмен ішінара келісіп, талап қоюшының тарапынан ұсынылған бағалау есебі бойынша жер телімі мен тұрғын үйдің нарықтық құнымен толық келіспей, сот сараптамының қорытындысымен келіспейтінін көрсетіп, жауапкер тарапынан ұсынылған бағалауы есебін қолдады. Деп сот тұжырымға келген.

          ҚР АПК 224-бабында Сот шешiмi тараптар ұсынған және сот отырысында зерттелген дәлелдемелерге ғана негiздей, заңды және негiздi болуға тиiс делінген.

          Төрағалық етуші сот өз шешімінде:

·        Жауапкер сотқа жазбаша пікір ұсынбады;

·        Сотта жауапкер өзіне тиесілі жер телімінің нарықтық құнын анықтау мақсатында сот тауарлық сараптаманы тағайындауды сұрады.

 деп көрсетілген уәждері негізсіз.

Сот отрысы барысында Жауапкер мен оның заңды өкілінің алдын ала сот талқылауы барысында талап арызға  12.03.2026 жыл 11:28 сағатта, құжат нөмірі (Уникальный номер  документа): №191952907011824 санды, Қарсы пікір ұсынып оның қосымшасында - 23.01.2026 жыл ЖШС «Центр экпертизы и оценки» № 2, ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ; - 02.12.2025 жыл Жауапкершілігі Шектеулі Серіктестігі «Assessment Group «Бақыт» бағалау компаниясы отчет ОТЧЕТ № 413., ұсынылды, Ватсап қосымшасы арқыла ашылған топқа жіберілген және сот отрысы барысында жария етіліп сотқа жеткізілді.

Сонымен қатар сот отырысы барысында Жауапкер мен оның заңды өкілінің  сот кабинеті арқылы 29.01.2026 жыл құжат нөмірі (Уникальный номер   документа): №191952906805426 санды сотқа Өтінішхат хаты жолданды онда 

- 23.01.2026 жыл ЖШС «Центр экпертизы и оценки» № 2, ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ;

- 02.12.2025 жыл Жауапкершілігі Шектеулі Серіктестігі «Assessment Group «Бақыт» бағалау компаниясы отчет ОТЧЕТ № 413.

Жауапкер тарпынан жүргізілген Мамандардың сраптамаларын азаматтық іс материалдарына қосымша дәлел ретінде қосуды сұрап ұсындық.

Айта кететін ақылға сыйымсыз жайттардың бірі ол сот тарапынан Сотта жауапкер өзіне тиесілі жер телімінің нарықтық құнын анықтау мақсатында сот тауарлық сараптаманы тағайындауды сұрады деген уәждері ешқандай сың көтермейді және жалған.

Сот отырысы барысында жауапкер тарпы өзінің коммисиялық сраптамасын сотқа ұсынуына байланысты сот тарапынан қосымша сраптама тағайындауға үзілді-кесілді қарсылығымызды білдіріп қосымша сраптаманы тағайындамауды сұрадық.

ҚР АПК 226-бабында  Сот шешімі кiрiспе, сипаттау, уәждеу және қарар бөлiктерiнен тұрады. Шешiмнiң сипаттау бөлiгiнде талап қоюшының талаптарының, жауапкердің түсініктемелерінің және iске қатысатын үшінші тұлғалардың түсініктемелерінің қысқаша мазмұны, олар дәлелдерін негіздеген дәлелдемелер көрсетіле отырып, баяндалуға тиіс деп айтылған.

Сот аталған норманы өрескел бұзып заң талаптарын сақтай отрырып берілген құжаттарды бермеді, айтылмаған сөздерді айтты деп, сот шешімінің сипаттау, уәждеу бөлігінде жауапкердің ұсынылған дәлелдемелеріне баға бермей шешімнің сипаттау, уәждеу бөліктерінде қасақан көрсетпеген.

Бірінші  сатыдағы сотта қаралған азаматтық істің мән жайына келер болсақ, Қарасай ауданының аумағында тегін жер учаскелері жоқ, сондықтан оған теңестірілген жер телімін ұсыну мүмкін емес болғандықтан талапкер,      «Дом Оценки» ЖШС-нің 2025 жылғы 17 қазандағы №1480/25/ALM-68 санды жылжымайтын мүлікті бағалау актісі бойынша сатып алуға жататын жер телімінің нарықтық құны: 46 045 700 теңгені құрады.

Аталғанның негізінде талапкер соттан: мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу),  жер учаскесінің құнын анықтауды және иеліктен шығарылған жер учаскесінің құны 46 045 700 теңге болып анықтауды сұрауда.

Таларкердің  жер учаскесінің құны 46 045 700 теңге болып анықтауды соттан сұрау уәжімен келіспейміз, төмендегі негіздер бойынша,

   Қазақстан Республикасының Конституциясы 4-6 баптарында Конституцияның ең жоғары заңды күші бар және Республиканың бүкіл аумағында ол тікелей қолданылады және жеке меншік танылады және бірдей қорғалады делінген.

Конституциясының 26-бабында Соттың шешімінсіз ешкімді де өз мүлкінен айыруға болмайды. Заңмен көзделген ерекше жағдайларда мемлекет мұқтажы үшін мүліктен күштеп айыру оның құны тең бағамен өтелген кезде жүргізілуі мүмкін.

ҚР АК-ің 257-бабы, меншiк құқығы тоқтатылған кезде, егер Қазақстан Республикасының заңдарында өзгеше белгiленбесе, мүлiк оның нарықтық құны негiзге алына отырып бағаланады.

Аталған жайытты ескре жауапкер тарапынан 02.12.2025 жыл Жауапкершілігі Шектеулі Серіктестігі «Assessment Group «Бақыт» бағалау компаниясы отчет ОТЧЕТ № 413 по оценке рыночной стоимости дома с земельным участком расположенной по адресу Алматинская обл., Карасайский р-н., Иргелинский с. о., с. Коксай, ул. Квартал 13, д. 26/39  при принудительном отчуждении для государственных нужд, оценено 100 640 000 тенгеге бағалау  есебін шығарған.

Жауапкер сот отрысын жеңілдедту мақсатында:

Талапкер тарпынан сотқа ұсынылған «Дом Оценки» ЖШС-нің 2025 жылғы 17 қазандағы бағалау актісі: 46 045 700 теңге;

Жауапкер тарапынан сотқа ұсынылған 02.12.2025 жылғы  ОТЧЕТ № 413 по оценке рыночной стоимости дома бағалау актісі: 100 640 000 теңге болғандықтан,

Қазақстан Республикасының Азаматтық процестік кодексінің 88-бабын басшылықа ала Сараптаманы жүргізуді сарапшы жеке-дара не сарапшылар комиссиясы жүзеге асырады. Комиссиялық сараптама күрделі сараптамалық зерттеулер жүргізу қажет болған жағдайларда тағайындалады және оны бір мамандығы бар кемінде екі сарапшы жүргізеді.

Аталған бапқа сүйене жауапкер ЖШС «Центр экпертизы и оценки» жүгініп комиссиляқ Мамандандырылған құрылыс-тауартану зерттеулерін жүргізуді сұрадық сарапшы / маман:  

Цой Татьяна Юрьевна, 28.03.2003 ж. № 318 біліктілік куәлігі бар, ҚР ӘМ 10.4 "сот-сараптамалық құрылыс-тауартану зерттеуі" мамандығы бойынша сот сараптамасын жүргізуге берген, сараптамалық жұмыс өтілі, оның ішінде сот сараптамасы органдарында 28 жыл;

          Гүлназ Тұрсынқызы Алаева, ҚР ӘМ-нің 10.4 "сот-сараптамалық құрылыс-тауартану зерттеуі" мамандығы бойынша сот сараптамасын жүргізуге берген 28.03.2003 ж. № 316 біліктілік куәлігі бар сараптамалық жұмыс өтілі, оның ішінде сот сараптамасы органдарында 32 жыл.

23.01.2026 жыл ЖШС «Центр экпертизы и оценки» № 2, ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ алынды онда Сарапшыларға келесі сұрақтар қойылды:

5.     Алматы қаласы, Қарасай ауданы, Іргелі ауылдық округі, К ауылыКкөшесі, 26/39 үй мекенжайында орналасқан, құрылыстарды есепке алмағанда, жер учаскесінің нарықтық құны қандай?

6.     тұрғын үйдің, шаруашылық және өзге де құрылыстардың, сондай-ақ қоршаулардың нарықтық құны қандай?

7.     үй мекенжайындағы жер учаскесінде орналасқан жасыл желектердің нарықтық құны қандай?

8.     үй мекенжайында орналасқан жылжымайтын мүлікті алып қоюға байланысты ықтимал шығындардың құны қандай?

Аталған сұраққа мамандар төмендегідей қорытындаға келді:

5.     Алматы қаласы, Қарасай ауданы, Иргелі ауылдық округі, К ауылыКкөшесі, 26/39 үй мекенжайында орналасқан, құрылыстарды есепке алмағанда, жер учаскесінің зерттеу жүргізілген сәттегі нарықтық құны 20 916 000 теңгені құрауы мүмкін.

6.     Алматы қаласы, Қарасай ауданы, Иргелі ауылдық округі, К ауылыКкөшесі, 26/39 үй мекенжайында орналасқан тұрғын үйдің, шаруашылық және өзге де құрылыстардың, сондай-ақ қоршаулардың зерттеу жүргізілген сәттегі нарықтық құны 53 512 196 теңгені құрауы мүмкін.

7.     Алматы қаласы, Қарасай ауданы, Иргелі ауылдық округі, К ауылыКкөшесі, 26/39 үй мекенжайындағы жер учаскесінде орналасқан жасыл желектердің зерттеу жүргізілген сәттегі нарықтық құны 291 486 теңгені құрауы мүмкін.

8.     Алматы қаласы, Қарасай ауданы, Иргелі ауылдық округі, К ауылыКкөшесі, 26/39 үй мекенжайында орналасқан жылжымайтын мүлікті алып қоюға байланысты ықтимал шығындардың (залалдардың) құны зерттеу жүргізілген сәтте 1 064 678 теңгені құрауы мүмкін.  

= 75 784 360 тенге.

2026 жылғы 30 қаңтар Талап қоюшы Қарасай ауданы әкімінің жауапкер НА Бға жер телімін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы талап қоюы бойынша қозғалған азаматтық іс бойынша сот тауарлық сараптама тағайындауды Ұйғарым етті,

Сот сараптама жүргізуді «Қазақстан Республикасы Әділет Министрлігі Сот сараптамалары орталығы» Республикалық мемлекеттік қазынашылық кәсіпорны Алматы қаласы бойынша Сот сараптамалары институтының сарапшыларына жүргізуі міндеттелсін. Сарапшылардың шешуіне келесі сұрақ қойылсын:

- Алматы облысы, Қарасай ауданы, Іргелі ауылдық округінде орналасқан, кадастрлық нөмірі №03-047-097-2557, жалпы жер көлемі 0,0600 га жер учаскесіндегі оның үстінде салынған қоршау, тұрғын үй (153 м2 ), сыртқы дәретхана, топчан, шатыр және отырғызылған өсімдіктердің (раушан бұталары, тюжа ағаштар) нарықтық құны қандай?

03.03.2026 жылғы РГКП «Центр судебных экспертиз МЮ РК Институт судебных экспертиз города Алматы» №4027 Сараптама қорытындысы жоғарыда аталған сұраққа сарапшы/маман Жолсейтова А.Г.,  келесідей қорытындыға келді: жер учаскесіндегі оның үстінде салынған қоршау, тұрғын үй (153 м2 ), сыртқы дәретхана, топчан, шатыр және отырғызылған өсімдіктердің (раушан бұталары, тюжа ағаштар) нарықтық құны 52 490 624 тенге құрауы мүмкін деген қорытындыға келген.

          Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы №519 бұйрығымен бекітілген бағалау стандарттарының 2-тарауының 8-тармағына сәйкес, жылжымайтын мүлік объектісінің құнын салыстырмалы талдау әдісімен анықтау үшін келесі іс-әрекеттердің дәйектілігі қолданылады:

Салыстырмалы тәсіл әдістері:

1) салыстырмалы талдау әдісі – олардың арасындағы айырмашылықтарды ескеретiн тиiстi түзетулердi орындағаннан кейiн жылжымалы мүлiк объектілерінің бағаланатын объектiмен салыстырылатын жақында болған сатулар мен ұсыныс бағасын салыстыру арқылы құнын айқындау;

2) нарықтық ақпарат әдісі – өндіруші зауыттардың, дилерлердің прайс-парақтарында немесе ұсыныстардың бағасы туралы басқа ақпарат көздерінде жарияланған ұсыныстардың бағасы туралы ақпаратты пайдалану арқылы жылжымалы мүліктің құнын анықтау;

3) статистикалық модельдеу әдісі – олар үшін бағасы белгiлi болатын бiртектес объектiлердiң кейбiр жиынтықтарының өкiлi ретiнде бағаланатын объектіні қарау, алайда, бұл жиынтықта бағалау объектісі үшін дәл ұқсастық жоқ. Оларды түзету жолымен ұқсастардың бағасын бірыңғай талаптарға сәйкес келтіргеннен кейін осындай жиынтыққа кіретін ұқсас объектілер туралы ақпараттың негізінде статистика әдістерінің көмегімен бағаның бір немесе бірнеше параметрлерден тәуелділігінің математикалық моделін әзірлейді;

4) корреляциялық модельдер әдісі – бағаның бір немесе бірнеше параметрлерге тәуелділігінің математикалық моделі. Осы модель бойынша бағаланатын объектілердің әрқайсысының параметрлерін ескере отырып, бағаланатын объектілердің есептік бағасы алынады.

Сонымен қатар талданып отырған есепте салыстырмалы тәсіл арқылы құнын есептеу барысында қолданылған түзетулердің (түзету коэффициенттерінің) негіздемесі көрсетілмеген.

Бұдан бөлек, бағалау стандартының талаптарына сәйкес есепте объектінің құнын егжей-тегжейлі есептеу келтірілмеген, тек есептің кестелік бөлігінде көрсетілген деректермен шектелген, бұл бағалау стандарты талаптарының бұзылуы болып табылады.

Қорытынды құнды анықтау кезінде салыстырмалы әдіс арқылы алынған нәтижелерге салмақтық коэффициенттер негіздемесі жоқ, сондай-ақ әдістемелік әдебиеттерде ұсынылатын иерархияларды талдау әдісі қолданылмаған.

Тұрғын үйі мен жер учаскесі бар меншік иесіне келтірілген залалды бағалау жүргізілмеген.

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі 9-бабының 4 және 5-тармақтарына және Мемлекеттік мүлік туралы заң 67-бабының 4-тармағына сәйкес, келтірілген залал толық көлемде өтелуге тиіс.

Тұрғын үй мен жер учаскесін алып қоюға байланысты залал деп меншік құқығы бұзылған тұлға жасаған немесе жасауға тиіс болған шығындар (нақты зиян), сондай-ақ егер оның меншік құқығы бұзылмаған жағдайда, азаматтық айналымның қалыпты жағдайында алуы мүмкін болған, бірақ алынбай қалған табыстар (жіберіп алған пайда) түсініледі.

Нақты зиянды есептеу

Нақты зиян – бұл мүлікті мемлекеттік қажеттіліктер үшін алып қою нәтижесінде меншік құқығы бұзылған тұлға жасаған немесе жасауға тиіс болған шығындар. Нақты зиянның мөлшері меншік иесі ұсынған төлем құжаттары негізінде, ал олар болмаған жағдайда ұқсас шығындардың орташа нарықтық бағалары бойынша анықталады.

Нақты зиянның құрамына мыналар кіреді:• жаңа орынға көшуге байланысты шығындар;• жаңа жылжымайтын мүлік объектісіне құқықтарды тіркеуге байланысты шығындар;• риелторлардың қызметіне байланысты шығындар;• иеліктен шығарылатын мүліктің орнына жылжымайтын мүлік іздеу кезеңінде мүлікті жалға алуға байланысты шығындар (мүлікті уақытша сақтау).

· Адвокаттың (заңгердің) қызметіне байланысты шығындар Адвокаттың қызметіне төленетін ақы меншік иесі көтеретін шығын болып табылады.

Соттардың мемлекет мұқтажы үшін жер учаскелерін мәжбүрлеп иеліктен шығару жөніндегі заңнаманы қолдануының кейбір мәселелері туралы 2006 жылғы 25 желтоқсандағы № 8 Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысына сәйкес п. 13. Соттар ақшалай өтемақының мөлшерін айқындау туралы дауларды шешкен кезде меншік иесіне жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығаруға байланысты меншік құқығының тоқтатылуынан келтірілген залалдарды өтеудің барлық мәселелерін шешеді, бұл ретте Мемлекеттік мүлік туралы заңның 67-бабының 2-тармағында көзделген жағдайларды қоспағанда, мүлік оның нарықтық бағасы негізге алына отырып бағаланады.

Сот, жауапкер тарапынан сот отырысы барысында шығындарды/залалды есептеу бойынша мәселені шешпеді және ол бойынша өз шешімінде құқықтық бағасын бермеді.

2025 жылғы 17 қазандағы «Дом Оценки» ЖШС-нің №1480/25/ALM-68 санды жылжымайтын мүлікті бағалау актісі бойынша сатып алуға жататын жер телімінің нарықтық құны: 46 045 700 теңге.

03.03.2026 жылғы РГКП «Центр судебных экспертиз МЮ РК Институт судебных экспертиз города Алматы» №4027 Сараптама қорытындысы нарықтық құны 52 490 624 тенге,

бағаланған сарапшы/маман қорытындыларында жоғарыда атлған жайттар ескерілмеген  жер учаскесімен үй жайдың нарықтық құнын бағалау аналогтарды іріктеу және есептеу әдістемесін қолдану саласында көптеген, оның ішінде өрескел бұзушылықтармен жүргізілген.

Нәтижесінде алынған аталған екі қорытынды 46 045 700 теңге, 52 490 624 тенге мөлшеріндегі нәтиже дәлелдемелік база ретінде пайдаланылуы мүмкін емес, себебі есепте сенімсіздіктің елеулі белгілері бар.

Құрметті сот, 2025 жылғы 17 қазандағы «Дом Оценки» ЖШС-нің №1480/25/ALM-68, 03.03.2026 жылғы РГКП «Центр судебных экспертиз МЮ РК Институт судебных экспертиз города Алматы» №4027 Сараптама қорытындысы бағалау есебімен біз келіспейміз, өйткені аталған есепте сапасыз және объективті емес бағалау жүргізілген деп санаймыз.

Бағалау қызметінің негізгі қағидаттары объективтілік пен сенімділік болып табылады, алайда бағалау жүргізу кезінде бұл қағидаттар сақталмаған. Көрсетілген бұзушылықтар жауапкердің мүдделеріне тікелей әсер етеді, себебі бағалау мемлекеттік қажеттіліктер үшін меншіктегі мүлікке қатысты, яғни меншік құқығын мәжбүрлеп тоқтату және тұрғын үйден шығару мәселесіне байланысты жүргізілуде.

Сонымен қатар, бағалау стандартының талаптарына сәйкес 2025 жылғы 17 қазандағы «Дом Оценки» ЖШС-нің №1480/25/ALM-68, 03.03.2026 жылғы РГКП «Центр судебных экспертиз МЮ РК Институт судебных экспертиз города Алматы» №4027 Сараптама қорытындысы есебінде объектінің құнын егжей-тегжейлі есептеу көрсетілмеген, тек есептің есептік кестесінде берілген мәліметтермен шектелген, бұл бағалау стандарты талаптарының бұзылуы болып табылады. Қорытынды құнды анықтау кезінде салыстырмалы әдіспен алынған нәтижелерге салмақтық коэффициенттер берудің негіздемесі жоқ, сондай-ақ әдістемелік әдебиеттерде ұсынылатын иерархияларды талдау әдісі қолданылмаған. Сарапшымен алынған салыстырмалы объектілірдің жер телімі мен үй жайдың көлемі, жауапкердің  жер телімі мен үй жайдың көлемімен салытыруға мүлдем келмейді, өйткені алынған объектілер көлемі бойынша тым аз.

Айта кету керек, нарық өте үлкен және жер учаскелерін сату бойынша ондаған ұсыныстар бар. Баршаға белгілі, жауапкердің үй жайы жайлы әрі қауіпсіз өмір сүруге арналған элиталық аудандарының бірі болып саналады. Алайда, өкінішке қарай, бағалаушы иеліктен шығарылатын мүліктің бағалау құнын анықтау кезінде төмендетілген бағалау көрсеткен.

Осыған байланысты Жауапкер тарапынан сотқа ұсынылған:

 02.12.2025 жылғы ОТЧЕТ № 413 по оценке рыночной стоимости дома бағалау актісі: 100 640 000 теңге;

 23.01.2026 жыл ЖШС «Центр экпертизы и оценки» № 2 ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ бағалау актісі: 75 784 360 тенге деп анықталған.

Біз бұл есепті сенімді және әділ, ал онда көрсетілген нарықтық құнды иеліктен шығарылатын жылжымайтын мүліктің нақты нарықтық құнына сәйкес келеді деп санаймыз.

Қазақстан Республикасының «Мемлекеттік мүлік туралы» Заңының 67-бабының 2-тармағына сәйкес, мемлекеттік қажеттіліктер үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесінің, сондай-ақ жер учаскесінде орналасқан жылжымайтын мүліктің құны жер учаскесіне құқықтардың пайда болу негіздеріне қарамастан олардың нарықтық құны мөлшерінде айқындалады.

Қазақстан Республикасының «Бағалау қызметі туралы» Заңына сәйкес, нарықтық құн – бұл объект бәсекелестік жағдайында мәміле негізінде иеліктен шығарылуы мүмкін ең ықтимал баға. Бұл ретте нақты нарықтық баға тек мәміле тараптарының бірі объектіні сатуға, ал екінші тарап сатып алуға міндетті болмаған жағдайда, сондай-ақ мәміле жасауға тараптардың ешқайсысына мәжбүрлеу болмаған кезде ғана айқындалуы мүмкін.

Құрметті сот, жауапкердің отбасы осы жер учаскесіне қатысты өз жоспарларын құрып, жылжымайтын мүлікке үлкен қаражат салған, сондай-ақ ұзақ уақыт бойы учаскенің инфрақұрылымын дамытуға қаржы жұмсаған. Талапкердің әрекеттері отбасының моральдық жағдайына орны толмас зиян келтірді.

Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 255-бабына сәйкес, меншік иесінің мүлкін тікелей алып қоюға бағытталмаған мемлекеттік органның шешімі негізінде жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тоқтатуға, оның ішінде меншік иесіне тиесілі үй, өзге де құрылыстар, ғимараттар немесе екпелер орналасқан жер учаскесін алып қою туралы шешім қабылдауға, заңнамалық актілерде белгіленген жағдайлар мен тәртіп бойынша ғана, меншік иесіне тең бағалы мүлік беру және келтірілген өзге шығындарды өтеу немесе меншік құқығы тоқтатылуына байланысты келтірілген барлық залалды толық өтеу арқылы жол беріледі.

Егер меншік иесі меншік құқығын тоқтатуға әкеп соғатын шешіммен келіспесе, онда бұл шешім дау сот тәртібімен шешілгенге дейін жүзеге асырылмайды. Дауды қарау барысында меншік иесіне келтірілген барлық залалды өтеу мәселелері де шешіледі.

Жоғарыда келтірілген дәлелдерге байланысты

02.12.2025 жылғы ОТЧЕТ № 413 по оценке рыночной стоимости дома бағалау актісі: 100 640 000 теңге;

 23.01.2026 жыл ЖШС «Центр экпертизы и оценки» № 2 ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ бағалау актісі: 75 784 360 тенге деп анықталған.

Аталған есепте көрсетілген сома иеліктен шығарылатын жылжымайтын мүліктің нақты нарықтық құны ретінде әділ қабылдануы тиіс.

Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 8-бабына сәйкес, азаматтар мен заңды тұлғалардың басқа тұлғаға зиян келтіруге бағытталған әрекеттеріне, құқықты өзге нысандарда теріс пайдалануға, сондай-ақ құқықты оның мақсатына қайшы жүзеге асыруға жол берілмейді.Ешкім де өзінің адал емес мінез-құлқынан артықшылық ала алмайды.

Қазақстан Республикасы Азаматтық процестік кодексінің 68-бабына сәйкес, әрбір дәлелдеме қатыстылығы, жол берілетіндігі және сенімділігі тұрғысынан бағаланады, ал барлық жиналған дәлелдемелер жиынтығында азаматтық істі шешу үшін жеткілікті болуы тиіс. Алайда бұл азаматтық істе ұсынылған 2025 жылғы 17 қазандағы «Дом Оценки» ЖШС-нің №1480/25/ALM-68, 03.03.2026 жылғы РГКП «Центр судебных экспертиз МЮ РК Институт судебных экспертиз города Алматы» №4027 Сараптама қорытындылары дәлелдемелер ретінде негізсіз болып табылады.

Қазақстан Республикасы Азаматтық процестік кодексінің 72-бабына сәйкес, әрбір тарап өз талаптарының негізі ретінде сілтеме жасайтын мән-жайларды дәлелдеуге тиіс. Алайда бұл талап талап арызында байқалмайды.

Қазақстан Республикасы Азаматтық процестік кодексінің 73-бабы «Дәлелдемелерді ұсыну» бойынша дәлелдемелерді тараптар және іске қатысатын басқа тұлғалар істі сот талқылауына дайындау сатысында бірінші сатыдағы сотқа ұсынады.

Қазақстан Республикасы Азаматтық процестік кодексінің 8-бабына сәйкес, әркім бұзылған немесе дауланатын конституциялық құқықтарын, бостандықтарын және заңмен қорғалатын мүдделерін қорғау үшін сотқа жүгінуге құқылы.

Қазақстан Республикасы Азаматтық процестік кодексінің 15-бабына сәйкес, тараптар азаматтық сот ісін жүргізу барысында өз ұстанымын, оны қорғаудың тәсілдері мен құралдарын соттан және басқа органдар мен тұлғалардан тәуелсіз түрде өз бетінше таңдайды.

Адвокаттың (заңгердің) қызметіне байланысты шығындар Адвокаттың қызметіне төленетін ақы меншік иесі көтеретін шығын болып табылады.

ҚР АПК  109-бап. Сот шығыстарын тараптардың арасында бөлу бойынша Сот, өзінің пайдасына шешім шығарылған тарапқа іс бойынша жұмсалған барлық сот шығыстарын басқа тараптан алып береді. Егер талап қою ішінара қанағаттандырылса, онда шығыстар талап қоюшыға – талап қою талаптарының сот қанағаттандырған мөлшеріне пропорционалды, ал жауапкерге талап қоюшының талап қою талаптарынан бас тартылған бөлікке пропорционалды түрде алып беріледі.

ҚР АПК 113-бабына сай Сот пайдасына шешім шығарылған тараптың өтінішхаты бойынша процеске қатысқан және осы тараппен еңбек қатынастарында тұрмаған өкілдің (бірнеше өкілдің) көмегіне ақы төлеу бойынша шығыстарын тараптың іс жүзінде жұмсаған шығыстары мөлшерінде басқа тараптан алып береді - делінген.

Мүліктік талаптар бойынша осы шығыстардың жалпы сомасы талап қоюдың қанағаттандырылған бөлігінің он пайызынан аспауға тиіс. Мүліктік емес сипаттағы талаптар бойынша шығыстар сомасы ақылға қонымды шектерде өндіріліп алынады, бірақ ол үш жүз айлық есептік көрсеткіштен аспауға тиіс.

Аталған бапқа сүйене Жаупкер «Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесіне заң көмегін алуға жүгініп №0312/22 келісім шартын жасасып кеңсенің жеке шотына 700 000 тенге төледі. Оған дәлел Келісім шарт және Каспи пэй қосымшасының берген түбіртегі.

         ҚР АІЖК-нің 401, 402, 403, 404-баптарына сәйкес заңды күшіне енбеген сот шешімдеріне апелляциялық шағым берілуі мүмкін екендігі көзделген. Сот шешіміне апелляциялық шағымдану құқығы тараптарға, іске қатысатын басқа адамдарға тиесілі және оны облыстық және оған теңестірілген соттың азаматтық істер жөніндегі апелляциялық сот алқасы алқаның кемінде үш судьясының алқалы құрамында қарайды. Апелляциялық шағым, шешім шығарған сот арқылы беріледі. Апелляциялық шағым түпкілікті нысанда шешім шығарылған күннен бастап бір ай ішінде, ал сот талқылауына қатыспаған адамдар оларға шешімнің көшірмесін жіберген күннен бастап берілуі мүмкін.

         Жоғарыда айтылғандардың негізінде және ҚР АІЖК 401, 402, 403, 404,  баптарын басшылыққа ала отырып,

Соттан сұрадық:

·        Алматы облысы Қарасай аудандық сотының 2026 жылғы 26 наурыздағы

Шешіміне берілген Жауапкердің апелляциялық шағымын - қанағаттандыруды; 

·        Соттың 2026 жылғы 26 наурыздағы талапкердің, жауапкерге қатысты жер учаскесі мен тұрғын үйді мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу) туралы талап қоюы бойынша шешімін өзгертіп, сатып алынатын жер учаскесі мен тұрғын үйдің құнын 52 490 624 теңге мөлшерінде айқындау бөлігінде сот шешімінің күшін жоюды;

·        Жауапкерге жер учаскесі мен тұрғын үйді мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу) бойынша төленетін ақшалай өтемақы құнын 75 784 360  тенге төленуге тиіс өтемақы ретінде белгілеуді;

·        Талапкерден, жауапкердің пайдасына адвокаттың көмегі үшін төленген  

      700 000 тенгені – өндіруді.

2026 жылғы 30 маусым Алматы облыстық сотының азаматтық істер жөніндегі сот алқасы құрамында төрағалық етуші судья С.С.Ташполатов, алқа судьялары: С.А.Курбанова, Н.Ж.Жекенова сот отырысының хатшысы А.Қазымбеттің қатысуымен, ашық сот отырысында, дыбыс-бейнежазба құралдарын қолдану арқылы №1999-26-00-2а/1592 істі қарап, ҚАУЛЫ ЕТТІ: Алматы облысы Қарасай аудандық сотының 2026 жылғы 26 наурыздағы шешімі - өзгеріссіз қалдырылсын. Жауапкер БНА келтірген апелляциялық шағымы - қанағаттандырудан бас тартылсын. Қаулы жарияланған күннен бастап күшіне енеді.

Назар аударыңыз!  

«Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесі, бұл құжаттың жалпылама екендігіне және нақты сіздің жағдайыңыздың талаптарына сәйкес келмеуі мүмкіндігіне көңіл бөлуіңізді сұрайды. Біздің заңгерлер сіздің нақты жағдайыңызға сәйкес келетін кез келген құқықтық құжатты әзірлеп көмектесуге дайын.  

Қосымша ақпарат алу үшін Заңгер/Адвокат телефонына хабарласуыңызға болады: +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.    

Конституция Заң Кодекс Норматив Жарлық Бұйрық Шешім Қаулы Адвокат Алматы Заңгер орғаушы Заң қызметі Құқық қорғау Құқықтық қөмек Заңгерлік кеңсе Азаматтық істері Қылмыстық істері Әкімшілік істері Арбитраж даулары Заңгерлік кеңес Заңгер Адвокаттық кеңсе Қазақстан Қорғаушы  Заң компаниясы Декларация Жарлық Бұйрық Қаулы Шешім Баяндама Қорытынды Өтініш Конвенция Келісімшарт Меморандум Әдістеме Нормалар Нота Ережелер Бағдарлама Жарғы Мақала Түсініктеме Қарар Регламент Хаттама Жоба Жолдау