Көппәтерлі тұрғын үйдің құрылыс-монтаж жұмыстарын тоқтата тұру және өз бетінше құрылысты бұзу міндетін жүктеу туралы
Өз бетiмен салынған құрылысқа құқықты тану туралы талап қою тәртiбiмен қаралады, өйткенi мүдделi тұлға құқық туралы дауды шешу 7 жолымен бұзылған немесе даулы құқықты немесе заңды мүдденi қорғау туралы талаппен жүгiнедi.
«Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулының 11-тармағында осы мәселе бойынша толық түсіндірмелер берілген.
Осылайша, өз бетімен құрылыс салу құқығын тану туралы талап қоюларды соттар барлық жағдайларда талап қою өндірісінде ұсынады және қарайды.
Мысал:
А.К. көп пәтерлі тұрғын үйдің құрылыс-монтаж жұмыстарын тоқтата тұру және ӛз бетімен салынған құрылысты бұзу міндетін жүктеу туралы «O» ЖШС-ге талап қоюмен жүгінді.
Атырау қалалық сотының 2021 жылғы 23 желтоқсандағы шешімімен талаптың тиісті емес жауапкерге берілуі негіздері бойынша талап қоюдан бас тартылды.
Іс материалдарынан анықталғандай, талап қою сотқа 2021 жылғы 24 қыркүйекте берілген және талап қоюды соттың іс жүргізуіне қабылдаған сәтте ЖШС жер учаскесінің меншік иесі және құрылыс салушы болған.
Меншік иесінің кейіннен өзгергені ЖШС сотқа жазбаша хабарлаған.
Бұл АПК-нің 50-бабындағы тәртіппен тиісті емес жауапкерді тиісті жауапкерге ауыстыру үшін негіз болуы тиіс. Алайда сот ұйғарымымен жаңа меншік иелері Ж.И. мен М.К. жауапкер тарапынан үшінші тұлға ретінде тартылған, ал оларды тең жауапкерлер ретінде тартудан бас тартылған.
Жоғарыда кӛрсетілген процестік заңның бұзылуы соттың істі тиісті емес жауапкер негізі бойынша шешу мүмкіндігімен шектеліп, іс бойынша мән-жайларды толық анықтауға шара қолданбауына әкеп соқтырды. Ал талап қоюшының құқықтары бұзылған-бұзылмағанын, ол ұсынған дәлелдер қаншалықты дұрыс екенін анықтау керек еді.
Басқа мысал:
Жетісу облысы Текелі қалалық сотының 2023 жылғы 21 желтоқсандағы шешімімен Қ.М.-нің өз бетімен салынған құрылысқа меншік құқығын тану туралы Текелі қаласының әкіміне талап қоюы қанағаттандырылды.
Талап қоюшы Текелі қаласында орналасқан әрі өзі тұрғызған медициналық орталыққа меншік құқығын тануды өтінген.
Іс материалдарынан медициналық орталық талап қоюшыға тиесілі, бірақ Қазақстан Республикасының сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы заңнамасында көзделген рұқсат беру рәсімдері сақталмай салынған жер учаскесінде салынғаны анықталды.
Аталған iстер апелляциялық тәртiппен қайта қаралмаған және iстiң дұрыс шешiлмегенiнiң мысалы ретiнде Жетiсу облыстық соты жүргiзген қорытуда келтiрiлген.
Негіздеме:
«Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулының 11-тармағында соттарға осындай даулардың негізгі тұжырымдамасын анықтауға мүмкіндік беретін түсіндірмелер берілген.
Бұзу туралы талаппен уәкілетті орган, прокурор, жер учаскесінің меншік иесі немесе тұрақты жер пайдаланушы жүгінуге құқылы екенін назарда ұстаған жөн.
Қорыту көрсеткендей, істердің осы санаты сәулет-құрылыс бақылауын және қадағалауын жүзеге асыратын сәулет, қала құрылысы және құрылыс істері жӛніндегі уәкілетті органдардың талап қоюдары бойынша қаралады.
Өз бетiнше салынған құрылыс объектiсiн бұзу азаматтық-құқықтық жауапкершiлiктiң ең соңғы шарасы болып табылады, ал бұзушылықтардың салдарын жою бұзушылықтың өзiне мөлшерлес болуға тиiс, шаруашылық айналымының тұрақтылығын бұзуға және мөлшерлес емес шығындар келтiруге әкеп соғатын жария және жеке мүдделер арасында теңгерiмсiздiк тудырмауға тиiс.
Құрылысты салу кезінде жол берілген бұзушылықтардың маңыздылығын бағалау кезінде соттар АК-нің 8-бабының азаматтар мен заңды тұлғалардың басқа тұлғаға зиян келтiру, құқықты өзге нысандарда теріс пайдалану, құқықты оның мақсатына қайшы келетiндей етiп жүзеге асыруға бағытталған әрекеттерiне жол берілмейтіні, сондай-ақ олардың азаматтық құқықтарды қорғаудың таңдаған тәсіліне мөлшерлестігі туралы ережелерін ескеруге тиіс.
АК-нің 244-бабының 1 және 2-бӛліктеріне сәйкес мемлекетке тиесілі, жер учаскелері болып қалыптаспаған жерде, құрылысты жүзеге асырған тұлғаға тиесілі емес жер учаскесінде салынған, сондай-ақ бұл үшін Қазақстан Республикасының жер заңнамасына, Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы заңнамаға және Қазақстан Республикасының өзге де заңнамасына сәйкес қажетті рұқсат алынбай салынған тұрғын үй, басқа да құрылыс, ғимарат немесе өзге де жылжымайтын мүлік ӛз бетінше салынған құрылыс болып табылады.
Өз бетiмен салынған құрылыстарға байланысты дауларды қарау кезiнде соттар Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметi саласындағы елеулi бұзушылыққа жол берiлген-берілмегені, құрылысты сақтап қалу басқа адамдардың құқықтары мен заңды мүдделерiн бұзуға әкеп соқтыратын-соқтырмайтыны, азаматтардың өмiрi мен денсаулығына қауiп тӛндiретін-төндірмейтіні туралы сұрақтарға толық баға беруге тиiс.
Осы мақсатта тараптардан сарапшылардың тиiстi қорытындыларын, сондай-ақ құрылыстың қала құрылысы және құрылыс нормалары мен қағидаларына сәйкес келетiнiн дәлелдеуді талап ету қажет.
Бұдан басқа, талап қоюды бергенге дейін даулы объектілерді әкімшілік тәртіппен бұзу туралы талап қою фактілері орын алғанын анықтау керек, бұл белгілі бір дәлелдемелердің болуын білдіреді, атап айтқанда: мемлекеттік нормативтердің бұзылуына жол берілгені анықталған кезде уәкілетті органдардың ұйғарымдарын беру, сондай-ақ мүлік иелеріне әкімшілік айыппұл салу.
Егер талап қоюшының келісімінсіз учаскеде өз бетімен салынған құрылысты бұзу туралы, сондай-ақ азаматтардың өмірі мен денсаулығына қауіп төндіретін өз бетімен салынған құрылысты бұзу туралы талапқа талап қоюдың ескіру мерзімі қолданылмайды (АК-нің 187-бабы).
Бұл ретте АК-нің бұзу туралы 244-бабы 2-тармағының ережелері тек өз бетімен салынған құрылыстарға қатысты ғана қолданылатынын ескеру қажет.
Көршілес жер учаскелерінің шекараларын бұза отырып орналасқан құрылыстарды бұзу туралы практикада өте жиі кездесетін «көршілердің даулары» деп аталатын даулар меншік құқығын және өзге де заттық құқықтарды қорғауды реттейтін заң нормаларына сәйкес шешілуге жатады.
Мемлекеттік баж
Салық кодексінің 607-бабына сәйкес мемлекеттiк баж уәкiлетті мемлекеттiк органдардың немесе лауазымды адамдардың заңдық мәнi бар, оның ішінде құжаттарды (олардың кӛшірмелерін, телнұсқаларын) берумен байланысты әрекеттер жасағаны үшiн алынатын, бюджетке тӛленетін төлем болып табылады.
АПК-нің 149-бабына сәйкес талап қоюға мемлекеттік баждың тӛленгенін растайтын құжат қоса беріледі.
АПК-нің 104-бабы 1-бөлігінің 11) тармақшасында талап қою бағасы жылжымайтын мүлік объектілеріне меншік құқығы туралы талап қоюларда – осындай объектілердің талап қою берілген күні орналасқан жерлеріндегі нарықтық құнымен айқындалады деп көзделген.
Өз бетiмен салынған құрылыстарға меншiк құқығы туралы азаматтық-құқықтық даулар тиiсiнше бағалануға тиіс мүлiктiк сипаттағы талап қоюларға жатады.
Даулы объект материалдық объект болып табылады және ақшалай мәнде құны болады, демек оның бағасы нарықтық құны бойынша айқындалады.
Салық кодексінің 610-бабы 1-тармағының 1) тармақшасына сәйкес, егер осы тармақта өзгеше белгіленбесе, жеке тұлғалар үшiн – талап қою сомасының 1 пайызы, 10 000 АЕК-тен аспайтын мөлшер; заңды тұлғалар үшiн – талап қою сомасының 3 пайызы, 20 000 АЕК-тен аспайтын мөлшер алынады.
Өз бетімен салынған құрылысқа меншік құқығын тану туралы талап қойылған кезде мемлекеттік баж өтінішке оның нарықтық құны туралы құжаттарды (бағалау туралы есеп, жылжымайтын мүліктің нарықтық құны туралы ақпараттық анықтамалар) қоса бере отырып, мүліктің құнын негізге ала отырып төленуге тиіс.
АПК-нiң 109-бабының бірінші бөлiгiнiң сот шығыстарын шешiм пайдасына шығарылған тарапқа бөлу туралы қағидалары жергiлiктi атқарушы органға өз бетiмен салынған құрылысқа меншiк құқығын тану туралы мәлiмделген талап қоюлар бойынша iстер санатына қолданылмайды және соттар жергiлiктi атқарушы органдардан талап қоюшының пайдасына мемлекеттiк баж төлеу жөнiндегi шығыстар өндiрілмеуі тиiс.
Осындай істер бойынша жауапкер талап қоюшының материалдық құқықтарын бұзбайтын болса да, талап қоюшы өз құқықтарын сотта қорғауды таңдаған ұстанымға сүйену керек.
Бұған дейін Жоғарғы Сот осы мәселе бойынша, оның ішінде «Қазақстан Республикасы соттарының азаматтық істер бойынша сот шығыстары туралы заңнаманы қолдануы туралы» нормативтік қаулыда түсіндірме берген.
Аталған түсіндірмелер өңірлердің қорытуларында көрініс тапқан, бұл олардың сот практикасында кеңінен қолданылғанын және соттарда бұл мәселеде қиындықтар жоқтығын айғақтайды.
Сонымен қатар соттар талап қоюды іс жүргізуге қабылдаған және жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын бағалаусыз істерді қараған не жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есептің титулдық парағы ғана болған жағдайда, бұл ретте оның тәсілдері мен әдістерін, сипаттамасын, техникалық және конструктивтік сипаттамаларын және зерттеу объектісі туралы басқа да мәліметтерді қамтитын зерттеу бөлігі іс материалдарында болмаған жағдайлар орын алады.
Салынған объектінің нарықтық құнын растайтын құжаттың болмауы талап қою кезінде төленуге тиіс мемлекеттік баж мөлшерін айқындауға кедергі келтіреді.
Іске қатысатын адамдар тобы
Өз бетiмен салынған құрылысқа меншiк құқығын тану туралы талап қоюларды соттар талап қою iсiн жүргiзу тәртiбiмен қарайды және жергiлiктi атқарушы органға бередi.
Мұндай iстер бойынша жергiлiктi атқарушы органды басқаратын тиiстi әкiмшiлiк-аумақтық бiрлiктiң әкiмдерi жауапкер болуға тиiс. Даудың санатына қарай мұндай талап қоюлар жер учаскесiнiң меншiк иесiне немесе құрылыс салушыға (өз бетiмен құрылыс салған адамға) қойылуы мүмкiн.
Егер өз бетімен салынған құрылысты мердігерлік ұйымдар салса, тапсырмасы бойынша өз бетімен салынған құрылысты жүзеге асырған тұлға ретінде тапсырыс беруші жауапкер болып табылатынын соттардың ескергені жөн.
Әрбір нақты жағдайда істі дұрыс шешу үшін қатысуы қажет үшінші тұлғалардың құрамын сот талап қоюшының талап қоюларының, жауапкердің қарсылықтарының мазмұнын және қолданылуға жататын заңдардың мәні мен негіздерін айқындайды.
Iс бойынша қабылданған шешiм осы адамдардың құқықтары мен мiндеттерiнiң кӛлемiне әсер етуi мүмкiн екенiн ескеру қажет.
Тиісті емес жауапкерді ауыстыруға талап қоюшының өзінің, процеске кез келген басқа қатысушының өтініші бойынша не соттың бастамасы бойынша жол беріледі, алайда мұндай ауыстыруға талап қоюшының келісімі болғанда ғана жол беріледі.
«Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулының 11-тармағында өз бетімен салынған тұрғын үйге меншік құқығын тану туралы талап қою жергілікті атқарушы органға берілетіні түсіндірілді.
Талап қоюшылар негізінен жауапкерді дұрыс көрсеткен, сонымен бірге талап қоюшының өз бетімен құрылыс салу құқығын тану туралы талап қоюлары тиісті емес жауапкерге қойылса, талап қою орын алады.
АПК-нiң 50-бабында талап қою тиiстi емес жауапкерге берiлген жағдайда сот iстi сот талқылауына дайындау тәртiбiмен талап қоюшыға оның тиiстi емес жауапкердi тиiстi жауапкерге ауыстыру туралы арыз беру құқығын түсiндiредi.
Тиісті емес жауапкерді ауыстыруға талап қоюшының өзінің, процеске кез келген басқа қатысушының өтініші бойынша не соттың бастамасы бойынша жол беріледі, алайда мұндай ауыстыруға талап қоюшының келісімі болғанда ғана жол беріледі.
Соттылық
АПК-нiң 31-бабының бірінші бөлiгiне сәйкес жер учаскелеріне, ғимараттарға, үй-жайларға, құрылыстарға, жермен тығыз байланысты басқа да объектілерге (жылжымайтын мүлік) құқықтар туралы талап қоюлар осы объектілердің орналасқан жері бойынша беріледі.
Яғни өз бетімен салынған құрылысқа меншік құқығын тануға байланысты даулар даулы жылжымайтын мүлік объектісінің аумақтық орналасқан жері бойынша қаралады.
Егер істегі тараптардың бірі азамат болса, онда мұндай талап қоюларды аудандық соттар қарайды. Iстiң тараптары заңды тұлға құрмай жеке кәсiпкерлiк қызметтi жүзеге асыратын жеке тұлғалар және заңды тұлғалар болып табылған жағдайларда, талап қоюларды АПК-нiң 27-бабының 1-бӛлiгiне сәйкес мамандандырылған экономикалық соттар қарайды.
Жергiлiктi соттар жүргiзген iстер мен қорытуларды зерделеу негiзiнде соттарға келiп түскен талап қоюларды соттар соттылық қағидаларын сақтай отырып қабылдағанын куәландырады.
АК-нің 244-бабының ережелерін қолдануға байланысты істердің ведомстволық бағыныстылығын айқындау кезінде соттар дауға қатысушылардың субъектілік құрамын және олардың жиынтығында құқықтық қатынастардың сипатын ескеруі қажет.
АК-нің 244-бабымен реттелетін қатынастардың объектісі болу үшін тұлғаның салған құрылысы оның өз бетімен салған құрылысы болуы тиіс.
Өз бетімен тұрғызылған тұрғын емес үй-жайға меншік құқығын тану туралы талап қоюды, сондай-ақ мұндай құрылысты бұзу туралы уәкілетті органның талап қоюын қабылдаған кезде, бірінші жағдайда дара кәсіпкер ретінде тіркелмеген жеке тұлғалар талап қоюшылар немесе екінші жағдайда жауапкерлер болып табылса, бірақ бұл ретте даулы жылжымайтын мүлік объектісі кәсіпкерлік қызмет мақсаттары үшін пайдаланылады немесе пайдаланылатын болады деген сұрақтар жиі туындайды.
Жеке тұлға дара кәсіпкер ретінде мемлекеттік тіркелмеген жағдайда, оның қатысуымен дау жалпы юрисдикция сотының қарауына жатады. Талап қоюдың нысанасы кәсіпкерлік қызмет үшін пайдаланылуы мүмкін өндірістік үй-жай болып табылатыны даудың ведомстволық бағыныстылығына әсер етпейді, өйткені заң жеке тұлғалардың меншігінде кез келген мүлікті, оның ішінде тұрғын емес/өндірістік үй-жайларды иелену құқықтарын шектемейді.
Осылайша жоғарыда көрсетілген мән-жайларда меншік құқығын тану туралы немесе осындай өз бетімен салынған құрылысты бұзу туралы талап қоюды жалпы юрисдикция сотының іс жүргізуіне қабылдаудан бас тартуға негіз жоқ.
Нормативтік құқықтық база
Өз бетімен салынған құрылысқа құқықты тануды реттейтін және осы санаттағы істерді қарау кезінде қолдануға жататын негізгі нормативтік құқықтық актілер:
- Қазақстан Республикасының Конституциясы;
- Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (бұдан әрі - АК);
- Қазақстан Республикасының Азаматтық процестік кодексі (бұдан әрі - АПК);
- Қазақстан Республикасының Жер кодексі (бұдан әрі - Жер кодексі);
- «Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы» Қазақстан Республикасының Заңы (бұдан әрі - Сәулет туралы заң);
- «Қазақстан Республикасындағы жергілікті мемлекеттік басқару туралы» Қазақстан Республикасының Заңы (бұдан әрі - Жергілікті басқару туралы заң);
- Қазақстан Республикасының Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодексі (бұдан әрі - ӘҚБтК);
- «Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы» Қазақстан Республикасының Кодексі (Салық кодексі) (бұдан әрі - Салық кодексі);
- «Тұрғын үйге меншік құқы туралы заңдарды қолданудың кейбір мәселелері туралы» 1999 жылғы 9 шілдедегі № 10 Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы (бұдан әрі - «Тұрғын үйге меншік құқы туралы заңдарды қолданудың кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулы);
- «Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы» 2007 жылғы 16 шілдедегі № 5 нормативтік қаулысы Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының (бұдан әрі - «Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулы);
- «Соттардың жер заңнамасын қолдануының кейбір мәселелері туралы» 2007 жылғы 16 шілдедегі № 6 Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы (бұдан әрі - «Соттардың жер заңнамасын қолдануының кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулы);
- «Қазақстан Республикасы соттарының азаматтық істер бойынша сот шығыстары туралы заңнаманы қолдануы туралы» 2006 жылғы 25 желтоқсандағы № 9Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы (бұдан әрі - «Қазақстан Республикасы соттарының азаматтық істер бойынша сот шығыстары туралы заңнаманы қолдануы туралы» нормативтік қаулы);
- «Соттардың мұрагерлік туралы заңнаманы қолдануының кейбір мәселелері туралы» 2009 жылғы 29 маусымдағы № 5 Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы (бұдан әрі - «Мұрагерлік туралы заңнаманы соттардың қолдануының кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулы);
- Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрінің 2015 жылғы 30 қарашадағы № 750 бұйрығымен бекітілген Құрылыс саласындағы құрылыс салуды ұйымдастыру және рұқсат беру рәсімдерінен өту қағидалары (бұдан әрі - Құрылыс салуды ұйымдастыру қағидалары) - Сәулет, қала құрылысы және құрылыс саласындағы қатынастарды реттейтін ҚР ҚНжЕ болып табылады.
Дауларды қарау кезінде тиісті құқықтық қатынастар туындаған кезде қолданыстағы нормативтік құқықтық актілер қолданылуға жатады.
Назар аударыңыз!
«Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесі, бұл құжаттың жалпылама екендігіне және нақты сіздің жағдайыңыздың талаптарына сәйкес келмеуі мүмкіндігіне көңіл бөлуіңізді сұрайды. Біздің заңгерлер сіздің нақты жағдайыңызға сәйкес келетін кез келген құқықтық құжатты әзірлеп көмектесуге дайын.
Қосымша ақпарат алу үшін Заңгер/Адвокат телефонына хабарласуыңызға болады: +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Заңгер Қорғаушы Заң қызметі Құқық қорғау Құқықтық қөмек Заңгерлік кеңсе Азаматтық істері Қылмыстық істері Әкімшілік істері Арбитраж даулары Заңгерлік кеңес Заңгер Адвокаттық кеңсе Қазақстан Қорғаушы Заң компаниясы
