Өз бетінше құрылыс салу құқығын тану

Басты бет / Жарияланымдар / Өз бетінше құрылыс салу құқығын тану

3 мая 2026

Өз бетінше құрылыс салу құқығын тану

Өз бетінше құрылыс салу құқығын тану туралы талап арыз талап қою тәртібімен қаралады, өйткені мүдделі тұлға бұзылған немесе даулы құқықты немесе заңды мүддені қорғау туралы талаппен жүгінеді пут құқық туралы дауды шешуге қарағанда.

"Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы" нормативтік қаулының 11-тармағында осы мәселе бойынша толық түсініктемелер берілді.

Осылайша, өз бетінше құрылыс салу құқығын тану туралы талаптарды соттар талап қою ісінде барлық жағдайларда ұсынады және қарайды.

Соттылық

АПК-нің 31-бабының 1-бөлігіне сәйкес жер учаскелеріне, ғимараттарға, үй-жайларға, құрылыстарға, жермен тығыз байланысты басқа да объектілерге (жылжымайтын мүлікке) және басқаларға құқықтар туралы талап-арыздар осы объектілердің орналасқан жері бойынша қойылады.

Яғни, өз бетінше құрылысқа меншік құқығын тануға байланысты даулар даулы жылжымайтын мүлік объектісінің аумақтық орналасқан жері бойынша қаралады.

Егер істегі Тараптардың бірі Азамат болса, онда мұндай талаптарды аудандық соттар қарайды.

Істің тараптары заңды тұлға құрмай жеке кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыратын жеке тұлғалар және заңды тұлғалар болып табылатын жағдайларда талап арыз АПК-нің 27-бабының 1-бөлігіне сәйкес мамандандырылған экономикалық соттарға сотталды.

Іске қатысатын адамдар тобы.

Өз бетінше тұрғызуға меншік құқығын тану туралы талаптарды соттар талап қою іс жүргізу тәртібімен қарайды және жергілікті атқарушы органға ұсынады. Мұндай істер бойынша жауапкер жергілікті атқарушы органды басқаратын тиісті әкімшілік-аумақтық бірліктің әкімдері болуға тиіс. Даудың санатына байланысты мұндай талап-арыздар жер учаскесінің иесіне немесе құрылыс салушыға (өз бетінше ғимарат салған адамға) қойылуы мүмкін.

Егер мердігерлік ұйымдар өз бетінше құрылыс салса, тапсырысшы өз бетінше құрылыс жүзеге асырылған тұлға ретінде жауапкер болып табылатынын соттар есте ұстаған жөн.

Әрбір нақты жағдайда істі дұрыс шешу үшін қатысуы қажет үшінші тұлғалардың құрамын сот талапкер талаптарының, жауапкердің қарсылықтарының және қолдануға жататын заңдардың нысанасы мен негіздерінің мазмұнымен айқындайды.

Іс бойынша қабылданған шешім осы адамдардың құқықтары мен міндеттерінің көлеміне әсер етуі мүмкін екенін ескеру қажет.

Мемлекеттік баж

Салық кодексінің 607-бабына сәйкес мемлекеттік баж заңды маңызы бар әрекеттерді жасағаны және (немесе) уәкілетті мемлекеттік органдар немесе лауазымды адамдар құжаттарды бергені үшін алынатын міндетті төлем болып табылады.

АПК-нің 149-бабына сәйкес талап арызға мемлекеттік баждың төленгенін растайтын құжат қоса беріледі.

АПК-нің 104-бабы 1-бөлігінің 11) тармақшасында жылжымайтын мүлік объектілеріне меншік құқығы туралы талап-арыздарда талап-арыздың бағасы талап-арыз берілген күнге олардың орналасқан жерлеріндегі осындай объектілердің нарықтық құнымен айқындалатыны көзделген.

Өз бетінше салынған ғимараттарға меншік құқығы туралы азаматтық-құқықтық даулар, тиісінше, бағалауға жататын мүліктік сипаттағы талаптарға жатады. Даулы объект материалдық болып табылады және ақшалай мәні бар, сондықтан оның бағасы нарықтық құны бойынша анықталады.

Салық кодексінің 610-бабы 1-тармағының 1) тармақшасына сәйкес, егер осы тармақта өзгеше белгіленбесе, мүліктік сипаттағы талап қою арыздарынан мемлекеттік баж алынады: жеке тұлғалардан-1 пайыз, заңды тұлғалардан - талап қою сомасының 3 пайызы.

Өз бетінше тұрғызуға меншік құқығын тану туралы талап қою кезінде мемлекеттік баж оның нарықтық құны туралы құжаттарды (Бағалау туралы есеп, жылжымайтын мүліктің нарықтық құны туралы ақпараттық анықтамалар) қоса бере отырып, мүліктің құнын негізге ала отырып төленуге тиіс.

АПК-нің 109-бабының 1-бөлігінің сот шығыстарын олардың пайдасына шешім шығарылған тарапқа бере отырып бөлу туралы қағидалары жергілікті атқарушы органға өз бетінше салуға меншік құқығын тану туралы мәлімделген талап-арыздар бойынша істер санатына қолданылмайды және соттар жергілікті атқарушы органдардан талапкерлердің пайдасына мемлекеттік баж төлеу жөніндегі шығыстарды өндіріп алмауға тиіс. Мұндай істер бойынша жауапкер талапкердің материалдық құқықтарын бұзбаса да, талапкер өз құқықтарын сот арқылы қорғауды таңдады деген ұстанымнан бастау керек. Бұған дейін Жоғарғы Сот осы мәселе бойынша түсініктеме берген болатын,

оның ішінде "Қазақстан Республикасы соттарының азаматтық істер бойынша сот шығыстары туралы заңнаманы қолдануы туралы"нормативтік қаулысында.

Бұл түсініктемелер өңірлердің жалпылауында көрсетілген, бұл олардың сот практикасында кеңінен қолданылуын және соттардың бұл мәселеде қиындықтардың жоқтығын көрсетуі мүмкін.

Сонымен қатар, соттар іс жүргізуде талап-арыздар қабылдаған және істерді жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын бағалаусыз не жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есептің титулдық парағы ғана болған кезде қараған жағдайлар орын алады, бұл ретте оның материалдардағы зерттеу объектісі туралы тәсілдер мен әдістерді, сипаттаманы, техникалық және конструктивтік сипаттамаларды және басқа да мәліметтерді қамтитын зерттеу бөлігі болады іс жоқ болды.

Материалдық құқық нормаларын қолдану практикасы

АПК-нің 23-бабына сәйкес соттар азаматтық сот ісін жүргізу тәртібімен, егер заңға сәйкес оларды қорғау өзгеше тәртіппен жүзеге асырылмаса, бұзылған немесе даулы құқықтарды, бостандықтар мен заңды мүдделерді қорғау туралы істерді қарайды және шешеді.

Өз бетінше тұрғызуға меншік құқығын сот тәртібімен тану құқықты қорғаудың айрықша тәсілі болып табылады, егер сотқа жүгінген адам өзіне тәуелсіз қандай да бір себептермен жаңадан құрылған немесе қайта жаңартылған жылжымайтын мүлік объектісіне құқық белгілейтін құжаттарды қатынастарды реттейтін нормативтік құқықтық актілерде белгіленген тәртіппен алу мүмкіндігінен айырылған жағдайда қолданылуы мүмкін, қала құрылысына байланысты және жерді пайдалану қатынастары.

Мұндай талап қою жаңа жылжымайтын заттарды жасау мен азаматтық айналымға енгізудің рұқсат беру тәртібін көздейтін арнайы заңнама нормаларын айналып өту мақсатында жаңадан құрылған жылжымайтын мүлік объектісіне құқықтарды тіркеуді оңайлату үшін пайдаланылмайды.

Сәулет туралы Заңға сәйкес объектілер мен олардың кешендерін салу (реконструкциялау, реставрациялау, кеңейту, техникалық қайта жарақтандыру, жаңғырту, күрделі жөндеу) белгіленген тәртіппен бекітілген егжей-тегжейлі жоспарлау жобаларына, құрылыс салу жобасына сәйкес әзірленген жобалау (жобалау – сметалық) құжаттамасы (бұдан әрі-ЖСҚ) бойынша жүзеге асырылады елді мекеннің бас жоспары (немесе тұрғындарының саны бес мың адамға дейінгі елді мекендерді дамыту мен салудың оларды алмастыратын схемасы). Жаңа ғимараттар мен құрылыстар, олардың кешендері құрылысының ЖСҚ Заңының 63-бабының 1-тармағына сәйкес объектінің орналасқан жерінің қала құрылысы негіздемесін, құрылысты жүргізу және құрылысы аяқталған объектіні пайдалануға беру үшін қажетті көлемде экономикалық, сәулет, көлемдік-жоспарлау, функционалдық, технологиялық, конструктивтік, инженерлік, табиғатты қорғау, энергия үнемдеу және өзге де шешімдерді қамтуға тиіс.

Заңның 73-бабының 2, 4-тармақтарында салынған объектіні қабылдау мен пайдалануға беруді Тапсырыс беруші бекітілген жобаға сәйкес толық дайын болған және сәйкестік туралы декларация, құрылыс-монтаждау жұмыстарының сапасы және орындалған жұмыстардың бекітілген жобаға сәйкестігі туралы қорытындылар болған кезде жүргізеді деп көзделген. Бұл ретте салынған объектінің толық дайындығы құрылыс салуды ұйымдастыру және құрылыс саласындағы рұқсат беру рәсімдерінен өту қағидаларына сәйкес айқындалады. Салынған объектіні пайдалануға қабылдау актімен ресімделеді. Салынған объектіні пайдалануға қабылдау актісі бекітілуге тиіс. Қабылдау актісін бекітуді Тапсырыс беруші жүргізеді. Объектіні пайдалануға қабылдау актісіне қол қойылған күн оны бекіту күні және объектіні пайдалануға беру күні болып есептеледі.

Қазақстан Республикасы Инвестициялар және даму министрінің 2017 жылғы 13 желтоқсандағы №867 бұйрығымен салынған объектіні меншік иесінің өз бетінше пайдалануға қабылдау қағидалары, сондай-ақ қабылдау актісінің нысандары бекітілді.

Осылайша, Заңның ережелеріне сәйкес жер учаскесінің иелері құрылысы аяқталған тұрғын үйді пайдалануға қабылдауды өз бетінше жүзеге асырады. Салынған құрылысқа құқықтарды тіркеу үшін салынған объектіні пайдалануға қабылдау туралы акт негіз болып табылады.

Меншік иесінің салынған объектіні қабылдау тәртібін, пайдалануға қабылдау актісінің нысанын сәулет, қала құрылысы және құрылыс істері жөніндегі уәкілетті органдар дербес бекітеді. Меншік иесінің салынған объектіні пайдалануға қабылдау актісі сәулет, қала құрылысы және құрылыс саласындағы функцияларды жүзеге асыратын жергілікті атқарушы органдарда міндетті есепке алынуға жатады.

Жоғарыда айтылғандардан ерікті құрылыстың иесі Заңның 9-тарауында көзделген тәртіппен сәулет, қала құрылысы және құрылыс саласындағы уәкілетті органдарға жүгінуі керек.

Сәулет, қала құрылысы және құрылыс саласындағы уәкілетті орган құрылыстың белгіленген қала құрылысы, құрылыс нормалары мен қағидаларына сәйкестігін растайтын техникалық құжаттаманы беруден бас тартқан жағдайда, құрылыс иесі ӘРПК тәртібімен мемлекеттік органдардың әрекеттеріне (әрекетсіздігіне) шағымдану туралы сотқа жүгінуге құқылы.

Соттар негізінен өз шешімдерін АК-нің 244-бабында қамтылған нормамен негіздейді, талапкер ұсынған тұрғын үй құрылысына сенімділік пен тұрақтылықты техникалық тексеруге және өз бетінше құрылысқа меншік құқығын тануға өзге мүмкіндіктің болмауына сілтеме жасай отырып.

Сонымен қатар, мұндай істер даудың болмауына байланысты сотта қаралуға жатпайды.

Нормативтік-құқықтық база

Өз бетінше құрылыс салу құқығын тануды реттейтін және осы санаттағы істерді қарау кезінде қолдануға жататын негізгі нормативтік құқықтық актілер:

- Қазақстан Республикасының Конституциясы;

– Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (бұдан әрі-АК);

- Қазақстан Республикасының Азаматтық іс жүргізу кодексі (бұдан әрі – АПК);

- Қазақстан Республикасының Жер кодексі (бұдан әрі-Жер кодексі);

- "Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы" Қазақстан Республикасының заңы (бұдан әрі-Сәулет туралы Заң);

- "Қазақстан Республикасындағы жергілікті мемлекеттік басқару туралы" Қазақстан Республикасының заңы (бұдан әрі-жергілікті басқару туралы Заң);

- Қазақстан Республикасының Әкімшілік құқық бұзушылық туралы Кодексі (бұдан әрі-ӘҚБтК);

- "Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы" Қазақстан Республикасының Кодексі (Салық кодексі) (бұдан әрі-Салық кодексі);