Адвокат Жер даулары бойынша заңгер жер учаскелерін мәжбүрлеп алып қою
Мақсаты бойынша пайдаланылмайтын немесе Қазақстан Республикасының заңнамасын бұза отырып пайдаланылатын, мақсаты бойынша пайдаланылмайтын немесе Қазақстан Республикасының заңнамасын бұза отырып пайдаланылатын жер учаскелерін мәжбүрлеп алып қою үшін: 1) Жер кодексінің 92, 93-баптарында көзделген алып қою шарттарының болуы; 2) Жер кодексінің 94-бабында көзделген тәртіптің сақталуы талап етіледі. кодексінің Жер кодексінің 94-бабының 2-тармағына сәйкес жазбаша ескерту енгізілген сәтте жер учаскесін алып қою үшін жағдайлар туындауы (Жер кодексінің 92-бабының 1-тармағында көрсетілген кезең ішінде пайдаланылмауы) және жазбаша ескерту енгізілгеннен кейін бір жыл өткен соң ғана жер инспекциясы талап қоюмен сотқа жүгінуге құқылы екенін есте ұстаған жөн. Жер учаскесін меншік иесінен және жер пайдаланушыдан мәжбүрлеп алып қою үшін: 1) белгілі бір кезеңде тиісті мақсаттарда пайдаланбау негіз болып табылады; 2) Жер кодексінің 94-бабында көзделген тәртіпті сақтау (талап қойылғанға дейін кемінде 1 жыл бұрын жасалған жазбаша ескерту). 3) меншік иесі, жер пайдаланушы жазбаша ескерту енгізілгеннен кейін мұндай учаскені нысаналы мақсаты бойынша пайдалану жөнінде қажетті шаралар қолданбаған. Жер кодексінің 92 және 93 – баптарында көзделген меншік иелері мен жер пайдаланушылардан жер учаскелерін мәжбүрлеп алып қою жер учаскесінің орналасқан жері бойынша облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органының (бұдан әрі-жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдар) талап қоюы бойынша сот тәртібімен жүргізіледі.
Адвокат Жер даулары бойынша заңгер жер учаскелерін мәжбүрлеп алып қою
Жер кодексінің мынадай новеллаларына назар аударған жөн: жер учаскесіне құқық ауыртпалығы ретінде ҚР заңнамасын бұзушылықтарды жою қажеттігі туралы нұсқама мемлекеттік тіркеуге жатады (Жер кодексінің 94-бабының 2-тармағы). Орталық уәкілетті орган жер учаскелерін мәжбүрлеп алып қойған адамдардың тізілімін жүргізеді. Аталған тізілімдегі жеке және заңды тұлғаларға жер учаскелерін беруге жол берілмейді (Жер кодексінің 96-1-бабы). Мақсаты бойынша пайдаланылмайтын және игерілмеген жер учаскесін мәжбүрлеп алып қою Кәмелетке толғанға дейін жетім балаларға, ата-анасының қамқорлығынсыз қалған балаларға меншік құқығымен тиесілі жер учаскесіне қолданылмайды. Даулардың осы санатын қарау кезінде уәкілетті органның мәжбүрлеп алып қоюдың белгіленген рәсімін сақтауы тексерілуге жатады. Мысал. "Астана қаласының жер қатынастары және жерді пайдалану мен қорғауды бақылау басқармасы" ММ сотқа "H" ЖШС-не мақсаты бойынша пайдаланылмайтын жер учаскесін мәжбүрлеп алып қою туралы талап арызбен жүгінді. Астана қаласының СМЭС 2016 жылғы 26 мамырдағы шешімімен "сауда орталығын салу және пайдалану үшін" нысаналы мақсаты бар 11,0587 га жер учаскесі игерілмегені және жауапкер нысаналы мақсаты бойынша 8 жылдан астам пайдаланылмағаны негіздер бойынша талап қанағаттандырылды. Жауапкер 2015 жылғы 5 ақпандағы Тексеру нәтижелері бойынша ММ шығарған нұсқама-ескертуді орындамады және 2016 жылғы 17 наурыздағы тексеру актісіне сәйкес жауапкердің жер учаскесін игеру жөніндегі жұмыстары басталған жоқ. Сонымен қатар, сот шешімі апелляциялық тәртіппен жойылып, төмендегілерге байланысты істі жаңа қарауға жіберді.
Жер учаскесі іске қатысуға тартылмаған "S" компаниясының кепіліне берілгені анықталды. Яғни, сот іске қатысуға тартылмаған адамдардың құқықтары мен міндеттері туралы мәселені шешті, ал даулы жер учаскесіне ауыртпалықтар туралы сенімді түрде белгілі болды. Жер кодексінің 94 - бабы 1-бөлігінің талаптарын бұза отырып, кепіл ұстаушыға жер учаскесін алып қою рәсімінің басталғаны туралы хабарланбаған. Уәкілетті орган кепіл ұстаушыға жер учаскесін алу рәсімінің басталғаны туралы хабарлама жіберген жоқ. "Астана қаласының жер қатынастары және жердің пайдаланылуы мен қорғалуын бақылау басқармасы" ММ-нің "өндірістік базаны салу және пайдалану" нысаналы мақсатымен ауданы 8, 0014 га жер учаскесін алып қою туралы "А" ЖШС-не талап қоюы бойынша азаматтық істі қарау кезінде ескерту-нұсқама меншік иесіне 2015 жылғы 17 маусымда тапсырылғаны анықталды, 2016 жылғы 18 маусымға арналған жер учаскесін пайдалануды далалық зерттеу актісіне сәйкес өндірістік базаны салу және пайдалану бойынша жұмыстар жүргізілген жоқ. Сонымен бірге жауапкер сотқа өндірістік базаны жобалауға рұқсат беру туралы өтінішпен жергілікті атқарушы органға бірнеше рет жүгінгенінің дәлелдерін ұсынды, алайда Астана қаласында жер учаскелерін беру жөніндегі комиссияның 2014 жылғы 2 сәуірдегі хаттамалық шешімімен, ал кейіннен әкімдіктің 2015 жылғы 20 ақпандағы қаулысымен аталған жер учаскесі ММ-ге берілді "Астана қаласының Табиғи ресурстар және табиғат пайдалануды реттеу басқармасы" Өнеркәсіптік-азаматтық мақсаттағы объектілерді зерттеу және салу жөніндегі жұмыстарды жүргізу үшін.
Адвокат Жер даулары бойынша заңгер жер учаскелерін мәжбүрлеп алып қою
Баяндалғанды ескере отырып, сот жауапкердің өзіне тиесілі жер учаскесін нысаналы мақсаты бойынша пайдалануға мүмкіндігі жоқ деген қорытындыға келді, бұл ретте жер учаскесін пайдалану жөнінде қажетті шаралар қабылдады, сотқа кері талапкердің дәлелдемелері ұсынылмады. Сот талапкердің талаптарын қанағаттандырудан бас тартты. Бірқатар істер бойынша уәкілетті органның талап қою талаптарын қанағаттандырудан бас тартуға талапкердің нақты меншік иесін белгілемеуі негіз болды, өйткені істі қарау барысында жауапкер істі сотта қарау кезінде жер учаскесінің меншік иесі болып табылмағаны анықталды. Бұл мән-жайлар уәкілетті органдардың өздерінің функционалдық міндеттерін тиісінше орындамағанын ғана емес, соттардың істі сот талқылауына дайындауды сапасыз жүргізгенін де куәландырады. Жер қатынастарын реттеу жөніндегі уәкілетті органдардың іс-қимылдарының сәйкес келмеуі мен сәйкес келмеуі "Астана қаласының жер қатынастары басқармасы" ММ-нің "К" ЖШС-не мақсаты бойынша пайдаланылмайтын жер учаскесін мәжбүрлеп алып қою туралы талап-арызы бойынша азаматтық іс бойынша бақыланады. Астана қаласының СМЭС 2015 жылғы 17 ақпандағы шешімімен талап қанағаттандырылды. Апелляциялық сатымен сот шешімі өзгеріссіз қалдырылды. Сонымен қатар, жауапкер кассациялық сатыдағы сотқа жер учаскесін игерудің дәлелдерін ұсынды. Мәселен, Астана қаласы әкімінің 2015 жылғы 5 мамырдағы қаулысымен "К" ЖШС сауда орталығын жобалауды аяқтауға рұқсат етілді, әкімнің аталған қаулысын орындау үшін жауапкер мен "Астана қаласының сәулет және қала құрылысы басқармасы" ММ арасында азаматтық және өнеркәсіптік құрылыс үшін жер учаскесін игеру шарттары туралы 2015 жылғы 5 мамырдағы шарт жасалды. Жоғарыда көрсетілген рұқсат құжаттары 9 жылдан астам уақыт бойы мақсаты бойынша пайдаланылмаған жер учаскесін сотталушыдан мәжбүрлеп алып қою туралы шешім қабылданған 2015 жылғы 17 ақпандағы сот шешімі шыққаннан кейін берілді. Осыған орай Астана қаласы сотының кассациялық алқасы Мемлекеттік органдардың атына жеке қаулы шығарды. Осы санаттағы істерді соттар, атап айтқанда Ақмола облыстық соты шешкен кезде туындайтын проблемалық мәселе ретінде Қазақстан Республикасының Әкімшілік құқық бұзушылық туралы Кодексінде (бұдан әрі – ӘҚБтК) жер учаскесін мақсаты бойынша пайдаланбағаны үшін жауапкершілікті көздейтін норманың болмауы көрсетіледі. Ал Жер кодексінің 94-бабының 2-тармағына сәйкес Жер кодексінің 92 және 93-баптарында көзделген жағдайда жер учаскесін мәжбүрлеп алып қою туралы талап ӘҚБтК-де көзделген өндіріп алу шаралары қолданылғаннан кейін және жер учаскесінің меншік иесіне немесе жер пайдаланушыға жер учаскесін мақсаты бойынша пайдалану және жою жөнінде шаралар қабылдау үшін берілген нұсқама мерзімі өткеннен кейін қойылады Қазақстан Республикасының заңнамасын бұзу.
Заңның жоғарыда көрсетілген нормасының мазмұнынан Жер кодексінің 92, 93-баптарының тәртібімен талап қою ӘҚБтК-де көзделген жазалау шараларын қолданғаннан кейін және нұсқама мерзімі өткеннен кейін ғана мүмкін болатындығы туындайды. ӘҚБтК-де бар нормалар, атап айтқанда 338, 339-баптар ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді ұтымсыз пайдаланғаны немесе пайдаланбағаны үшін және жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушылардың жер учаскелерін пайдалану жөніндегі міндеттерін орындамағаны үшін жауапкершілікті көздейді. ӘҚБтК-де жер учаскесін мақсаты бойынша пайдаланбағаны үшін жауапкершілікті көздейтін норманың болмауы, әрине, толтыруды талап ететін олқылық болып табылады. Бүгінгі күні осы санаттағы істерді тараптар ұсынған басқа да дәлелдемелерді ескере отырып, жер учаскесінің меншік иесі мен жер пайдаланушыны әкімшілік жауапкершілікке тарту туралы қаулы болмаған кезде шешу керек. Аудандық жер қатынастары бөлімдерінің меншік иелері мен жер пайдаланушыларға жер учаскелерін мақсаты бойынша пайдаланбауына не Қазақстан Республикасының заңнамасын бұза отырып пайдалануына байланысты сатып алу-сату (жалдау) шарттарын бұзу туралы талап-арыз түсе бастады. Әдетте, шартты бұзу туралы талаптар жауапкердің оның талаптарын елеулі бұзуына байланысты АК-нің 401-бабына сілтеме жасай отырып келтіріледі. Батыс Қазақстан облыстық сотының пікірінше, жергілікті атқарушы органдар осылайша ерекше күш-жігерсіз және қысқа мерзімде жер учаскелерінің меншік иелерін (жер пайдаланушыларын) айыруға тырысады. Сонымен қатар, жоғарыда көрсетілгендей, осы Кодекстің 92 және 93-баптарында көзделген жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушылардан жер учаскелерін мәжбүрлеп алып қою жер учаскесінің орналасқан жері бойынша жерді пайдалану мен қорғауды мемлекеттік бақылауды жүзеге асыратын органдардың талап қоюы бойынша сот тәртібімен жүргізіледі. Демек, Жер кодексінің 92, 93-баптарының негіздері бойынша сатып алу-сату (жалдау) шартын бұзу туралы талаптар болған кезде соттар шешім шығарған кезде арнаулы заңда көзделген талаптарды негізге алып, мақсаты бойынша пайдаланылмайтын немесе Қазақстан Республикасының заңнамасын бұза отырып пайдаланылатын жер учаскесін меншік иесінен және жер пайдаланушыдан мәжбүрлеп алып қою рәсімін ғана қолдануы тиіс. Жер учаскесін алып қою рәсімі белгілі бір мерзімдер мен тәртіптің сақталуын көздейді, белгілі бір дәлелдемелерді ұсынуға міндеттейді. Мұндай талаптар сатып алу-сату (жалдау) шартында әдетте қамтылмайды. Сондықтан, жоғарыда аталған жағдайда шартты бұзу жерді пайдалану құқығын тоқтатуды тездетіп, жеңілдетуі мүмкін, яғни жер пайдаланушының жағдайын нашарлатуы мүмкін. Осы құқықтық қатынастарды салыстыра отырып, арнайы нормаларға – Жер кодексінің 92, 94-баптарына сәйкес жерді мақсатсыз пайдалану кезінде жер пайдалану құқығын тоқтату дұрыс болып көрінеді. Бұдан басқа, Жер кодексінің 94-бабының 3 және 4-тармақтарында сауда-саттықта меншік құқығын немесе жер пайдалану құқығын сатуды көздейтін жер учаскесін кейіннен өткізу тәртібі регламенттелген. Осылайша, Жер кодексінің 94-бабының 4-тармағында жер учаскесін мәжбүрлеп алып қою туралы сот шешімін орындау тәртібі көзделген, оған сәйкес жер учаскесі меншік иесінен немесе жер пайдаланушыдан Кодекстің 92 және 93-баптарында көрсетілген негіздер бойынша сот шешімі бойынша мәжбүрлеп алып қойылған жағдайда жер учаскесіне меншік құқығы немесе жер пайдалану құқығы (мемлекеттен сатып алынғандарға қатысты жер учаскесіне жалдау құқықтары) тәртіппен сауда-саттықта (конкурстарда, аукциондарда) сатылады, Қазақстан Республикасының Азаматтық іс жүргізу және атқару заңнамасында белгіленген.
Егер жер учаскесі немесе жер пайдалану құқығы міндеттемені қамтамасыз ету ретінде әрекет еткен жағдайда (мысалы, кредиттік), онда мұндай жер учаскесін алып қойған кезде оны кейіннен сата отырып, осы мүлікке қатысты кепіл тоқтатылады, кепіл ұстаушы өз талабын кепіл берушіге тиесілі өтем сомасынан басым түрде қанағаттандыру құқығына ие болады. Кейбір өңірлерде мемлекеттің келісімі болмаған кезде жерді пайдалану құқығының кепіл шарттарын жарамсыз деп тану туралы істер санының ұлғаюы байқалды. Кепіл шартына дауласу кезінде мынадай дәлелдер келтіріледі. Осылайша, жер пайдаланушы кредиттік мекемеде (әдетте, екінші деңгейдегі банктер) ірі қарыз алады, ал қарыз шарты бойынша міндеттеменің орындалуын қамтамасыз ету үшін өзі меншік иесі болып табылмайтын жер учаскесін кепілге береді. Кредиттік шарт бойынша міндеттемелер орындалмаған жағдайда кепіл беруші іс жүзінде мүліктік шығынға ұшырамайды. Бұл жағдайда кепілдің мәні міндеттеменің орындалуын қамтамасыз ету тәсілі ретінде теңестіріледі. Кредиттік мекеменің кепіл нысанасын – жер учаскесіне жер пайдалану құқығын кейіннен іске асыруы іс жүзінде меншік иесі – мемлекет білместен жер учаскелерін қайта бөлуге әкеп соғады. Қолданыстағы заңнамаға сәйкес жер инспекциясының немесе басқа мемлекеттік органның кепіл шартын жасасуға келісімі талап етілмейді. Жер учаскелерін және жер пайдалану құқықтарын кепілге қою тәртібін айқындайтын жер заңнамасының нормаларында мұндай талап болмайды. Ұзақ мерзімді жалға берілген жерді пайдалану құқығының кепіліне жер иесінің келісімі қажет емес. Мәселен, Жер кодексінің 77-бабының 3-тармағында жер учаскесін жалдау нысанында уақытша ұзақ мерзімді жер пайдалану құқығын кепілге беруге жалдау шартының қолданылу мерзіміне жол берілетіні көзделген. Осылайша, заң жер пайдаланушыға уақытша өтеулі ұзақ мерзімді жер пайдалану құқығын кепілге беруге мүмкіндік береді. Сот практикасы Ақмола облысының соттары жоғарыда аталған негіздер бойынша кепіл шартына дау айту туралы талап қоюдан бас тартатынын көрсетеді. Мәселен, Ақмола облысы Астрахан ауданы әкімінің "К" ЖШС, "А" ЖШС, "Б" АҚ-ға кепіл шартын жарамсыз деп тану туралы талабын қанағаттандырудан жауапкерлердің жер учаскелеріне жер пайдалану құқығын кепілге беру кезінде қолданыстағы заңнама талаптарын бұзуға жол берілмеуі негіздері бойынша бас тартылды. Сонымен қатар, осы сот қалыптасқан сот практикасын талдау кезінде мемлекеттің келісімінсіз жер учаскелеріне сатып алынбаған жер пайдалану құқығын кепілге беру Заңның рухына қаншалықты жауап беретіні туралы мәселе орынды қойылады. Осыған байланысты Жер кодексінің 33-бабының 1-тармағына сәйкес жер пайдалану құқығын беруді және иеліктен шығаруды уақытша өтеулі жер пайдалану (жалға алу) құқығын сатып алған адамдар ғана жүргізе алатынын ескерген жөн. Бұл мәселені реттеу үшін жер заңнамасына өзгерістер енгізу қажет.
Назар аударыңыз!
«Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесі, бұл құжаттың жалпылама екендігіне және нақты сіздің жағдайыңыздың талаптарына сәйкес келмеуі мүмкіндігіне көңіл бөлуіңізді сұрайды. Біздің заңгерлер сіздің нақты жағдайыңызға сәйкес келетін кез келген құқықтық құжатты әзірлеп көмектесуге дайын.
Қосымша ақпарат алу үшін Заңгер/Адвокат телефонына хабарласуыңызға болады: +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Заңгер Қорғаушы Заң қызметі Құқық қорғау Құқықтық қөмек Заңгерлік кеңсе Азаматтық істері Қылмыстық істері Әкімшілік істері Арбитраж даулары Заңгерлік кеңес Заңгер Адвокаттық кеңсе Қазақстан Қорғаушы Заң компаниясы
