Өз бетінше құрылысқа меншік құқығын тану

Өз бетiмен салынған құрылысқа құқықты тану туралы талап қою тәртiбiмен қаралады, өйткенi мүдделi тұлға құқық туралы дауды шешу 7 жолымен бұзылған немесе даулы құқықты немесе заңды мүдденi қорғау туралы талаппен жүгiнедi.

«Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулының 11-тармағында осы мәселе бойынша толық түсіндірмелер берілген.

Осылайша, өз бетімен құрылыс салу құқығын тану туралы талап қоюларды соттар барлық жағдайларда талап қою өндірісінде ұсынады және қарайды.

Сот өз бетiмен салынған құрылысқа меншiк құқығын өзiне тиесiлi емес жер учаскесiнде құрылысты жүзеге асырған адамға осы учаске белгiленген тәртiппен осы адамға салынған құрылысты орналастыруға берiлген жағдайда тануы мүмкiн.

Тараз қалалық сотының 2022 жылғы 29 шілдедегі шешімімен Т.Б.-ның тұрғын үйге меншік құқығын тану туралы Тараз қаласының әкіміне қойған талаптан бас тартылды.

Соттың мұндай шешім шығаруына жергілікті атқарушы органның талап қоюшыға өз бетімен құрылыс салуға жер учаскесін беруден бас тартуы негіз болды.

Әкімнің қаулысында жер комиссиясының теріс қорытындысына сілтеме келтірілген, онда жер учаскесін сот тәртібімен беру туралы мәселені шешу мүмкіндігі туралы ескертпе де бар.

Кейіннен Тараз қаласы әкімінің жер комиссиясының 2022 жылғы 6 қыркүйектегі қорытындысымен талап қоюшының Тараз қаласы, Береке алабы мекенжайы бойынша тұрғын үй салу және қызмет көрсету үшін жер учаскесін беру туралы өтініші қанағаттандырылған.

Бұл мән-жай сот шешімінің күшін жоюға және апелляциялық сатыдағы соттың талап қоюды қанағаттандыру туралы жаңа шешім шығаруына негіз болды. Сонымен қатар, «Тараз қаласы әкімдігінің сәулет және қала құрылысы бөлімі» КММ-нің үй құрылысының құрылыс нормаларына сәйкестігі туралы 2022 жылғы 1 қарашадағы қорытындысы ескерілді.

Мысалы, Өскемен қаласының әкіміне өз бетімен салынған құрылысқа меншік құқығын тану туралы Е.А.-ның талап қоюы бойынша Өскемен қалалық сотының 2022 жылғы 30 қарашадағы шешімі істің тиісті және заңды түрде шешілуінің мысалы бола алады.

Осы іс бойынша апелляциялық сатыдағы соттың 2023 жылғы 1 наурыздағы қаулысы өте сапалы екенін атап өткен жөн, онда соттың тұжырымдары нақты тұжырымдалған және қабылданған шешімнің негіздемелері баяндалған.

Сотта анықталғандай, талап қоюшының атасы 1965 жылы белгіленген тәртіппен оған берілмеген жер учаскесінде құрылысты өз бетімен тұрғызған.

АК-нің 244-бабының 3-тармағына сәйкес өзiне тиесiлi емес жер учаскесiне құрылысты жүзеге асырған адамға бұл учаске салынған құрылысты орналастыру үшiн осы адамға белгiленген тәртiп бойынша берiлген жағдайда ғана өз бетiмен салынған құрылысқа меншiк құқығы танылады.

«Тұрғын үйге меншік құқығы туралы заңнаманы қолданудың кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулының 11, 12-тармақтарында өз бетімен салынған құрылысқа меншік құқығын тану туралы талап қою, егер құрылысты сақтау басқа адамдардың заңды мүдделерін бұзуға әкеп соқпаған немесе азаматтардың өмірі мен денсаулығына қауіп төндірмеген жағдайда, сондай-ақ осы учаске заңда белгіленген тәртіппен талап қоюшыға берілген жағдайда қанағаттандырылуы мүмкін екені түсіндірілген.

Өз бетiмен құрылыс салуды жүзеге асырған адамға жер учаскесiнің берiлетiніне дәлел әкiмнің талап қоюшыға жер учаскесiн беруге келiсiм бергенi туралы құжат болуы мүмкiн.

Апелляциялық сатыдағы сот істе өз бетімен салынған құрылысқа меншік құқығын тану басқа тұлғалардың құқықтары мен заңды мүдделерін бұзуға әкеп соқпайтынын куәландыратын дәлелдер жоқтығын, өйткені іс материалдарында аралас жер пайдаланушылардың (тұрғын және тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің) келісімі жоқ екенін мәлімдеді.

Бұдан басқа, талап қоюшының өз бетімен салынған құрылысқа меншік құқығы танылған жағдайда, талап қоюшы жергілікті атқарушы органның оған өз бетімен құрылыс салынған жер учаскесін беруге келісімін куәландыратын дәлелдемелер ұсынған жоқ.

Осыған байланысты, апелляциялық сатыдағы сот талап қоюшыға жергілікті атқарушы органның тиісті келісімін растайтын құжатты алу үшін уақыт берді. Алайда талап қоюшы мұндай құжатты сотқа бермеген.

Сонымен қатар жер комиссиясының 2023 жылғы 28 ақпандағы шешімімен талап қоюшыға жеке тұрғын үйді орналастыру үшін жер учаскесіне меншік құқығын беруден бас тартылғаны анықталды.

Бас тарту негіздемесінде тұрғын үйдің темір жолдың 100 метрлік санитариялық-қорғаныш аймағында орналасу фактісі көрсетілген, ал Сәулет туралы заңның 58-бабының 2-тармағына сәйкес санитариялық-қорғаныш аймағында оның параметрлерi мен кiмге тиесiлi екендiгiне қарамастан, тұрғын үйлердi, бiлiм беру ұйымдарын, денсаулық сақтау және демалыс мекемелерiн, спорт-сауықтыру құрылыстарын орналастыруға бау-бақшаға арналған жер учаскелерiн орналастыруды қоса алғанда, ауыл шаруашылық өнімдерiн өндіруге жол берiлмейдi.

Сонымен бірге өскемен қаласының Бас жоспарына сүйене отырып, Согринская көшесінің қызыл сызығының шекарасында, яғни орамдардың, шағын аудандардың аумақтарын, елді мекендердің жоспарлау құрылымындағы өзге де элементтерді көшелерден (өтпе жолдардан, алаңдардан) бөліп тұратын шекараларда өз бетімен салынған құрылыстың болуы бас тартуға себеп болды.

Осыған байланысты жер учаскесі құрылыс салу үшін пайдаланыла алмайды. Бұл ретте үй құрылысы іс жүзінде жалпы пайдаланылатын жерлерде орналасқан.

Жер кодексінің 26-бабының 5-тармағына және 109-бабының 2-тармағына сәйкес жеке меншік құқығындағы ғимараттар мен құрылыстар алып жатқан және оларға қызмет көрсету үшін қажетті жер учаскелерін қоспағанда, елді мекендердегі ортақ пайдаланылатын аумақтар алып жатқан жер учаскелері жеке меншікте бола алмайды.

Ортақ пайдаланудағы жерден жер учаскелерi жеке меншiкке оларды ортақ пайдаланудағы жер құрамынан шығарғаннан кейiн ғана берiлуi мүмкiн.

Осылайша, сот тараптардың дәлелдерін жан-жақты тексеріп, оларды заң талап қоюларымен салыстырып, негізделген шешім қабылдады.

Соттар жер учаскесіне құқықтың және онда орналасқан ғимараттарға құқықтың бір-бірінен ажырамастығын дұрыс назарға алады (Жер кодексінің 52-бабы) және жер учаскесінің меншік иесінің онда құрылыс салуды жүзеге асыру құқығын ескереді, бұл АК-нің 188-бабының нормасынан туындайды.

Сонымен қатар, адамның барлық құқығы сот арқылы қорғалуға жатпайды. Осыны негізге ала отырып, өңірлердің сот практикасы көрсетіп отырғандай, АК-нің 244-бабында заң шығарушы өз бетімен салынған құрылысқа құқықтың сотта қорғалуға жататын жағдайларды бөліп көрсетеді.

Мәселен, жер бір тұлға болып табылатын меншік иесі мен құрылыс салушыға тиесілі өз бетімен салынған құрылысқа меншік құқығын тану туралы талап қоюды арнайы заңнама нормаларын айналып өту мақсатында жаңадан құрылған жылжымайтын мүлік объектісіне құқықтарды тіркеуді оңайлату үшін пайдалануға болмайды.

Мемлекеттік баж

Салық кодексінің 607-бабына сәйкес мемлекеттiк баж уәкiлетті мемлекеттiк органдардың немесе лауазымды адамдардың заңдық мәнi бар, оның ішінде құжаттарды (олардың кӛшірмелерін, телнұсқаларын) берумен байланысты әрекеттер жасағаны үшiн алынатын, бюджетке тӛленетін төлем болып табылады.

АПК-нің 149-бабына сәйкес талап қоюға мемлекеттік баждың тӛленгенін растайтын құжат қоса беріледі.

АПК-нің 104-бабы 1-бөлігінің 11) тармақшасында талап қою бағасы жылжымайтын мүлік объектілеріне меншік құқығы туралы талап қоюларда – осындай объектілердің талап қою берілген күні орналасқан жерлеріндегі нарықтық құнымен айқындалады деп көзделген.

Өз бетiмен салынған құрылыстарға меншiк құқығы туралы азаматтық-құқықтық даулар тиiсiнше бағалануға тиіс мүлiктiк сипаттағы талап қоюларға жатады.

Даулы объект материалдық объект болып табылады және ақшалай мәнде құны болады, демек оның бағасы нарықтық құны бойынша айқындалады.

Салық кодексінің 610-бабы 1-тармағының 1) тармақшасына сәйкес, егер осы тармақта өзгеше белгіленбесе, жеке тұлғалар үшiн – талап қою сомасының 1 пайызы, 10 000 АЕК-тен аспайтын мөлшер; заңды тұлғалар үшiн – талап қою сомасының 3 пайызы, 20 000 АЕК-тен аспайтын мөлшер алынады.

Өз бетімен салынған құрылысқа меншік құқығын тану туралы талап қойылған кезде мемлекеттік баж өтінішке оның нарықтық құны туралы құжаттарды (бағалау туралы есеп, жылжымайтын мүліктің нарықтық құны туралы ақпараттық анықтамалар) қоса бере отырып, мүліктің құнын негізге ала отырып төленуге тиіс.

АПК-нiң 109-бабының бірінші бөлiгiнiң сот шығыстарын шешiм пайдасына шығарылған тарапқа бөлу туралы қағидалары жергiлiктi атқарушы органға өз бетiмен салынған құрылысқа меншiк құқығын тану туралы мәлiмделген талап қоюлар бойынша iстер санатына қолданылмайды және соттар жергiлiктi атқарушы органдардан талап қоюшының пайдасына мемлекеттiк баж төлеу жөнiндегi шығыстар өндiрілмеуі тиiс.

Осындай істер бойынша жауапкер талап қоюшының материалдық құқықтарын бұзбайтын болса да, талап қоюшы өз құқықтарын сотта қорғауды таңдаған ұстанымға сүйену керек.

Бұған дейін Жоғарғы Сот осы мәселе бойынша, оның ішінде «Қазақстан Республикасы соттарының азаматтық істер бойынша сот шығыстары туралы заңнаманы қолдануы туралы» нормативтік қаулыда түсіндірме берген.

Аталған түсіндірмелер өңірлердің қорытуларында көрініс тапқан, бұл олардың сот практикасында кеңінен қолданылғанын және соттарда бұл мәселеде қиындықтар жоқтығын айғақтайды.

Сонымен қатар соттар талап қоюды іс жүргізуге қабылдаған және жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын бағалаусыз істерді қараған не жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есептің титулдық парағы ғана болған жағдайда, бұл ретте оның тәсілдері мен әдістерін, сипаттамасын, техникалық және конструктивтік сипаттамаларын және зерттеу объектісі туралы басқа да мәліметтерді қамтитын зерттеу бөлігі іс материалдарында болмаған жағдайлар орын алады.

Салынған объектінің нарықтық құнын растайтын құжаттың болмауы талап қою кезінде төленуге тиіс мемлекеттік баж мөлшерін айқындауға кедергі келтіреді.

 Іске қатысатын адамдар тобы

Өз бетiмен салынған құрылысқа меншiк құқығын тану туралы талап қоюларды соттар талап қою iсiн жүргiзу тәртiбiмен қарайды және жергiлiктi атқарушы органға бередi.

Мұндай iстер бойынша жергiлiктi атқарушы органды басқаратын тиiстi әкiмшiлiк-аумақтық бiрлiктiң әкiмдерi жауапкер болуға тиiс. Даудың санатына қарай мұндай талап қоюлар жер учаскесiнiң меншiк иесiне немесе құрылыс салушыға (өз бетiмен құрылыс салған адамға) қойылуы мүмкiн.

Егер өз бетімен салынған құрылысты мердігерлік ұйымдар салса, тапсырмасы бойынша өз бетімен салынған құрылысты жүзеге асырған тұлға ретінде тапсырыс беруші жауапкер болып табылатынын соттардың ескергені жөн.

Әрбір нақты жағдайда істі дұрыс шешу үшін қатысуы қажет үшінші тұлғалардың құрамын сот талап қоюшының талап қоюларының, жауапкердің қарсылықтарының мазмұнын және қолданылуға жататын заңдардың мәні мен негіздерін айқындайды.

Iс бойынша қабылданған шешiм осы адамдардың құқықтары мен мiндеттерiнiң кӛлемiне әсер етуi мүмкiн екенiн ескеру қажет.

Тиісті емес жауапкерді ауыстыруға талап қоюшының өзінің, процеске кез келген басқа қатысушының өтініші бойынша не соттың бастамасы бойынша жол беріледі, алайда мұндай ауыстыруға талап қоюшының келісімі болғанда ғана жол беріледі.

«Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулының 11-тармағында өз бетімен салынған тұрғын үйге меншік құқығын тану туралы талап қою жергілікті атқарушы органға берілетіні түсіндірілді.

Талап қоюшылар негізінен жауапкерді дұрыс көрсеткен, сонымен бірге талап қоюшының өз бетімен құрылыс салу құқығын тану туралы талап қоюлары тиісті емес жауапкерге қойылса, талап қою орын алады.

АПК-нiң 50-бабында талап қою тиiстi емес жауапкерге берiлген жағдайда сот iстi сот талқылауына дайындау тәртiбiмен талап қоюшыға оның тиiстi емес жауапкердi тиiстi жауапкерге ауыстыру туралы арыз беру құқығын түсiндiредi.

Тиісті емес жауапкерді ауыстыруға талап қоюшының өзінің, процеске кез келген басқа қатысушының өтініші бойынша не соттың бастамасы бойынша жол беріледі, алайда мұндай ауыстыруға талап қоюшының келісімі болғанда ғана жол беріледі.

Соттылық

АПК-нiң 31-бабының бірінші бөлiгiне сәйкес жер учаскелеріне, ғимараттарға, үй-жайларға, құрылыстарға, жермен тығыз байланысты басқа да объектілерге (жылжымайтын мүлік) құқықтар туралы талап қоюлар осы объектілердің орналасқан жері бойынша беріледі.

Яғни өз бетімен салынған құрылысқа меншік құқығын тануға байланысты даулар даулы жылжымайтын мүлік объектісінің аумақтық орналасқан жері бойынша қаралады.

Егер істегі тараптардың бірі азамат болса, онда мұндай талап қоюларды аудандық соттар қарайды. Iстiң тараптары заңды тұлға құрмай жеке кәсiпкерлiк қызметтi жүзеге асыратын жеке тұлғалар және заңды тұлғалар болып табылған жағдайларда, талап қоюларды АПК-нiң 27-бабының 1-бӛлiгiне сәйкес мамандандырылған экономикалық соттар қарайды.

Жергiлiктi соттар жүргiзген iстер мен қорытуларды зерделеу негiзiнде соттарға келiп түскен талап қоюларды соттар соттылық қағидаларын сақтай отырып қабылдағанын куәландырады.

АК-нің 244-бабының ережелерін қолдануға байланысты істердің ведомстволық бағыныстылығын айқындау кезінде соттар дауға қатысушылардың субъектілік құрамын және олардың жиынтығында құқықтық қатынастардың сипатын ескеруі қажет.

АК-нің 244-бабымен реттелетін қатынастардың объектісі болу үшін тұлғаның салған құрылысы оның өз бетімен салған құрылысы болуы тиіс.

Өз бетімен тұрғызылған тұрғын емес үй-жайға меншік құқығын тану туралы талап қоюды, сондай-ақ мұндай құрылысты бұзу туралы уәкілетті органның талап қоюын қабылдаған кезде, бірінші жағдайда дара кәсіпкер ретінде тіркелмеген жеке тұлғалар талап қоюшылар немесе екінші жағдайда жауапкерлер болып табылса, бірақ бұл ретте даулы жылжымайтын мүлік объектісі кәсіпкерлік қызмет мақсаттары үшін пайдаланылады немесе пайдаланылатын болады деген сұрақтар жиі туындайды.

Жеке тұлға дара кәсіпкер ретінде мемлекеттік тіркелмеген жағдайда, оның қатысуымен дау жалпы юрисдикция сотының қарауына жатады. Талап қоюдың нысанасы кәсіпкерлік қызмет үшін пайдаланылуы мүмкін өндірістік үй-жай болып табылатыны даудың ведомстволық бағыныстылығына әсер етпейді, өйткені заң жеке тұлғалардың меншігінде кез келген мүлікті, оның ішінде тұрғын емес/өндірістік үй-жайларды иелену құқықтарын шектемейді.

Осылайша жоғарыда көрсетілген мән-жайларда меншік құқығын тану туралы  немесе осындай өз бетімен салынған құрылысты бұзу туралы талап қоюды жалпы юрисдикция сотының іс жүргізуіне қабылдаудан бас тартуға негіз жоқ.

Нормативтік құқықтық база

Өз бетімен салынған құрылысқа құқықты тануды реттейтін және осы санаттағы істерді қарау кезінде қолдануға жататын негізгі нормативтік құқықтық актілер:

- Қазақстан Республикасының Конституциясы;

- Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (бұдан әрі - АК);

- Қазақстан Республикасының Азаматтық процестік кодексі (бұдан әрі - АПК);

- Қазақстан Республикасының Жер кодексі (бұдан әрі - Жер кодексі);

- «Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы» Қазақстан Республикасының Заңы (бұдан әрі - Сәулет туралы заң);

- «Қазақстан Республикасындағы жергілікті мемлекеттік басқару туралы» Қазақстан Республикасының Заңы (бұдан әрі - Жергілікті басқару туралы заң);

- Қазақстан Республикасының Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодексі (бұдан әрі - ӘҚБтК);

- «Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы» Қазақстан Республикасының Кодексі (Салық кодексі) (бұдан әрі - Салық кодексі);

- «Тұрғын үйге меншік құқы туралы заңдарды қолданудың кейбір мәселелері туралы» 1999 жылғы 9 шілдедегі № 10 Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы (бұдан әрі - «Тұрғын үйге меншік құқы туралы заңдарды қолданудың кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулы);

- «Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы» 2007 жылғы 16 шілдедегі № 5 нормативтік қаулысы Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының (бұдан әрі - «Тұрғын үйге меншік құқығын қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулы);

- «Соттардың жер заңнамасын қолдануының кейбір мәселелері туралы» 2007 жылғы 16 шілдедегі № 6 Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы (бұдан әрі - «Соттардың жер заңнамасын қолдануының кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулы);

- «Қазақстан Республикасы соттарының азаматтық істер бойынша сот шығыстары туралы заңнаманы қолдануы туралы» 2006 жылғы 25 желтоқсандағы № 9Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы (бұдан әрі - «Қазақстан Республикасы соттарының азаматтық істер бойынша сот шығыстары туралы заңнаманы қолдануы туралы» нормативтік қаулы);

- «Соттардың мұрагерлік туралы заңнаманы қолдануының кейбір мәселелері туралы» 2009 жылғы 29 маусымдағы № 5 Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы (бұдан әрі - «Мұрагерлік туралы заңнаманы соттардың қолдануының кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулы);

- Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрінің 2015 жылғы 30 қарашадағы № 750 бұйрығымен бекітілген Құрылыс саласындағы құрылыс салуды ұйымдастыру және рұқсат беру рәсімдерінен өту қағидалары (бұдан әрі - Құрылыс салуды ұйымдастыру қағидалары) - Сәулет, қала құрылысы және құрылыс саласындағы қатынастарды реттейтін ҚР ҚНжЕ болып табылады.

Дауларды қарау кезінде тиісті құқықтық қатынастар туындаған кезде қолданыстағы нормативтік құқықтық актілер қолданылуға жатады.

Назар аударыңыз!

«Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесі, бұл құжаттың жалпылама екендігіне және нақты сіздің жағдайыңыздың талаптарына сәйкес келмеуі мүмкіндігіне көңіл бөлуіңізді сұрайды. Біздің заңгерлер сіздің нақты жағдайыңызға сәйкес келетін кез келген құқықтық құжатты әзірлеп көмектесуге дайын.

Қосымша ақпарат алу үшін Заңгер/Адвокат телефонына хабарласуыңызға болады: +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085. 

Адвокат Алматы Заңгер Қорғаушы Заң қызметі Құқық қорғау Құқықтық қөмек Заңгерлік кеңсе Азаматтық істері Қылмыстық істері Әкімшілік істері Арбитраж даулары Заңгерлік кеңес Заңгер Адвокаттық кеңсе Қазақстан Қорғаушы  Заң компаниясы